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02/06/15

IMPOSTO ITDCM SOBRE USUFRUTO DE IMÓVEL


Na doação com reserva de usufruto para quem esta doando o imóvel, incide imposto não oneroso, inter vivos, entre pessoas em vida, chamado de ITD, ITDCM ou sigla parecida pois é de competência do estado de origem do imóvel e portanto a sigla pode variar. Também é o imposto cobrado sobre a transmissão da herança.

O usufruto nada mais é do que o direito que o proprietário do imóvel a ser doado reserva para si, e  que quer dizer, reservar para si o direito de usar o imóvel que será doado ou colher os frutos deste imóvel. Por frutos entendemos, por exemplo, locar o imóvel e receber o aluguel. Algumas vezes este usufruto é uma condição do doador e em outras ele é imposto pela legislação como nos casos de doadores idosos com um único imóvel.

Surge então a duvida quanto ao recolhimento do ITDCM e de que forma deve ser feito. Nos casos de doação com usufruto o imóvel é dividido em duas situações
  • A doação da nua propriedade do imóvel isto é, a propriedade física sem que o donatário, que será o novo proprietário, possa usar e fruir do imóvel livremente e que é composto do terreno e seus acessórios;

  • A instituição do usufruto que é um direito, direito estes de usar o imóvel ou colher os frutos de uma locação.


Incidência do ITDCM

  • Recolhimento do imposto em duas etapas

Da mesma forma que a doação é dividida em duas partes o imposto também pode ser. 
Nas transmissões com reserva de usufruto existe a opção de pagar o ITDCM sobe 50% do valor do imóvel, pago em geral pelo doador, e os outros 50% que será pago quando o usufruto for extinto seja por falecimento do usufrutuário ou renuncia em vida. Neste caso o pagamento dos 50% ocorre quando da solicitação da extinção e é pago pelo donatário que se consolida com 100% da propriedade do imóvel livre para dispor como desejar. consolidar significa adquiri o usufruto pois a propriedade do bem já tinha.

  • Recolhimento do imposto em uma etapa

O recolhimento de metade do imposto deixando para o donatário pagar a outra metade preocupa muitas pessoas em relação ao donatário no futuro não ter condições de arcar com este custo e o imposto incide sobre o valor do imóvel á época do recolhimento. Desta forma existe a opção de recolhimento de 100% pelo doador no ato da doação, ficando assim o donatário apenas com o dever de no futuro extinguir o usufruto no cartório de imóveis.
O doador deve solicitar que na escritura pública de doação e no registro imobiliário que o oficial do cartório de imóveis faça constar na matricula imobiliária que 100% do imposto foi recolhido, nada havendo a ser pago quando o usufruto for extinto. A vinculação evita que no futuro se levante duvida quanto ao pagamento integral.

Para recolher o imposto é preciso solicitar a guia de pagamento para a Secretaria da Fazenda Estadual, salvo quando os cartório oferecerem o serviço. Ao fazer a solicitação deve optar por recolher 50% da instituição do usufruto e 50% da extinção ou 100% informando se tratar de instituição e extinção. Cabe verificar legislação estadual.

Aliquota
Entre 3% 3 4% do valor atualizado do imóvel doado.


Parcelamento do imposto
Em alguns estados como no Paraná e São Paulo, por exemplo, o imposto pode ser parcelado mediante regras estabelecidas pela legislação como acréscimo em cada parcela. Já no RS o parcelamento somente é permitido em casos de autuação pela Fazenda Estadual


Informando:  doador é o dono do imóvel que doa para alguém. Donatário é o alguém que recebe o imóvel em doação. Usufrutuário é o doador que doou o imóvel mas continuará utilizando-o em vida e Nu-proprietário é o alguém que recebeu o imóvel em doação mas não pode utiliza-lo enquanto houver o usufruto ao doador. ITDCM quer dizer imposto sobre transmissão nas doações ou em caso de morte(herança).

12 comentários:

  1. Maria Angela, gostaria de agradecer pelo excelente conteúdo que você disponibiliza no seu blog.
    Conheci ele hoje pela manhã e já li diversos artigos interessantes. A leitura dos seus artigos é gostosa e você é bem direta e clara.
    Já adicionei na minha barra de Favoritos!
    Parabéns e Obrigado por compartilhar seu conhecimento.

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    1. Oi Tito, obrigado. Espero que continues gostando do conteúdo e possa ter ajudar no que precisares.
      As atualizações estão um pouco atrasadas devido a quantidade de Email em minha caixa de entrada mas voltarão ao normal assim que possível.
      abraços

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  2. Boa tarde Maria Ângela

    Primeiramente, gostaria de agradecer pelo conteúdo postado aqui. Ele é muito bom, de fácil entendimento.
    Minha dúvida é a seguinte: minha mãe comprou um apartamento há uns 10 anos, mas nunca fez a escritura, tendo somente o contrato de compra e venda (o iptu, por exemplo, está no nome de quem vendeu, mas somos nós que pagamos). Agora, ela quer passar esse imóvel para mim. É possível fazer a escritura direto no meu nome ou é preciso fazer no dela e depois passar para o meu?

    Muito obrigada!

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    1. Olá. S ela comprou do construtor terá que passar a escritura para o nome dela e depois doar a você. Se comprou de um particular pessoa física terá que conversar com quem vendeu para ela e combinar de passarem a escritura direto para você. Se não há como localizar o vendedor sua mãe terá que entrar com usucapião para obter a escritura e depois passar para você. abraços

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  3. Boa tarde!

    Minha mãe comprou um apartamento em nome do meu cunhado (que foi fiador para ela na época), porém ela já quitou tudo. Ele fez a doação do apartamento pra ela junto com a minha irmã, somente em cartório. Mas, minha irmã e meu cunhado se divorciaram... Minha dúvida: Se minha mãe quiser vender o apartamento ela consegue? O que podemos fazer neste caso?

    Obrigado!

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    1. Olá. Depende do valor do imóvel. Se a doação foi feita por escritura pública ela precisa e esta registrada na matricula sim tua mãe pode vender. Se a doação foi em cartório por contrato particular é preciso uma procuração dele pois não foi dado oficialmente. abraços

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  4. Maria Angela, grata por manter a seriedade em seu blog. O quel sempre acesso para tirar duvidas.
    Me encontro em tal situacao ..comprei um imovel em nome do meu filho ,quando este ainda era menor de idade e na escritura de compra foi feita e reserva de usufruto em meu nome.
    Agora resolvemos vender este imovel (Meu filho atualmente tem 21 anos).
    Nao sei se pagamos algum imposto tipo ITD para que eu tivesse o usufruto escrito na escritura do imovel quando o adquiri.
    E uns me disseram que eu terei que pagar ITD de baixa de escritura antes de fazer a escritura de venda , outros me disseram que nao é necessário q eu pague este imposto pois posso abrir måo do usufruto no ato da escritura onde estará meu filho presente .
    Por favor, vc poderia dar seu parecer...posto que confio imensamente neste.
    Desde ja agradeço imensamente.

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    1. Oi Sol. S
      Se pagou o ITD esta informado na matricula imobiliária do imóvel pois para registrar o usufruto com a compra em nome do menor o cartório de imóveis exige o imposto pago e vai constar se foi pago integralmente isto é sobre o usufruto e a nua propriedade ou somente uma parte. Se constar que foi pago sobre o usufruto tem que ser solicitado o cancelamento para recolher sobre a nua propriedade.

      Verifique o que diz a matricula e a escritura pública que também contém a informação. se disser imposto recolhido pode vender consolidando a nua propriedade e usufruto em nome do comprador.

      Na duvida vá ao cartório de imóveis levando a escritura que vão te confirmar.

      abraços

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  5. Gostaria de saber quando são 3 filhos, paga-se apenas uma taxa ou paga-se x3?

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    1. Oi Daniel Mesquita, incide sobre o total da herança uma única guia de pagamento. Um único herdeiro pode pagar com valores do espólio do falecido ou cada herdeiros pagar 1/3 do valor.
      abraços

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  6. Maria Angela,
    E' so o ITDCM que incide sobre a transacao de doacao com usufruto, ou existe algum imposto municipal também? Grata.

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  7. Oi Estela Lutero

    Se é uma doação não onerosa ou seja não envolve entre as partes nenhum pagamento então é somente o ITDC estadual sobre a nua propriedade e sobre o usufruto. Abraços

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