IMPOSTO ITDCM SOBRE USUFRUTO DE IMÓVEL


Na doação com reserva de usufruto para quem esta doando o imóvel, incide imposto não oneroso, inter vivos, entre pessoas em vida, chamado de ITD, ITDCM ou sigla parecida pois é de competência do estado de origem do imóvel e portanto a sigla pode variar. Também é o imposto cobrado sobre a transmissão da herança.

O usufruto nada mais é do que o direito que o proprietário do imóvel a ser doado reserva para si, e  que quer dizer, reservar para si o direito de usar o imóvel que será doado ou colher os frutos deste imóvel. Por frutos entendemos, por exemplo, locar o imóvel e receber o aluguel. Algumas vezes este usufruto é uma condição do doador e em outras ele é imposto pela legislação como nos casos de doadores idosos com um único imóvel.

Surge então a duvida quanto ao recolhimento do ITDCM e de que forma deve ser feito. Nos casos de doação com usufruto o imóvel é dividido em duas situações
  • A doação da nua propriedade do imóvel isto é, a propriedade física sem que o donatário, que será o novo proprietário, possa usar e fruir do imóvel livremente e que é composto do terreno e seus acessórios;

  • A instituição do usufruto que é um direito, direito estes de usar o imóvel ou colher os frutos de uma locação.


Incidência do ITDCM

  • Recolhimento do imposto em duas etapas

Da mesma forma que a doação é dividida em duas partes o imposto também pode ser. 
Nas transmissões com reserva de usufruto existe a opção de pagar o ITDCM sobe 50% do valor do imóvel, pago em geral pelo doador, e os outros 50% que será pago quando o usufruto for extinto seja por falecimento do usufrutuário ou renuncia em vida. Neste caso o pagamento dos 50% ocorre quando da solicitação da extinção e é pago pelo donatário que se consolida com 100% da propriedade do imóvel livre para dispor como desejar. consolidar significa adquiri o usufruto pois a propriedade do bem já tinha.

  • Recolhimento do imposto em uma etapa

O recolhimento de metade do imposto deixando para o donatário pagar a outra metade preocupa muitas pessoas em relação ao donatário no futuro não ter condições de arcar com este custo e o imposto incide sobre o valor do imóvel á época do recolhimento. Desta forma existe a opção de recolhimento de 100% pelo doador no ato da doação, ficando assim o donatário apenas com o dever de no futuro extinguir o usufruto no cartório de imóveis.
O doador deve solicitar que na escritura pública de doação e no registro imobiliário que o oficial do cartório de imóveis faça constar na matricula imobiliária que 100% do imposto foi recolhido, nada havendo a ser pago quando o usufruto for extinto. A vinculação evita que no futuro se levante duvida quanto ao pagamento integral.

Para recolher o imposto é preciso solicitar a guia de pagamento para a Secretaria da Fazenda Estadual, salvo quando os cartório oferecerem o serviço. Ao fazer a solicitação deve optar por recolher 50% da instituição do usufruto e 50% da extinção ou 100% informando se tratar de instituição e extinção. Cabe verificar legislação estadual.

Aliquota
Entre 3% 3 4% do valor atualizado do imóvel doado.


Parcelamento do imposto
Em alguns estados como no Paraná e São Paulo, por exemplo, o imposto pode ser parcelado mediante regras estabelecidas pela legislação como acréscimo em cada parcela. Já no RS o parcelamento somente é permitido em casos de autuação pela Fazenda Estadual


Informando:  doador é o dono do imóvel que doa para alguém. Donatário é o alguém que recebe o imóvel em doação. Usufrutuário é o doador que doou o imóvel mas continuará utilizando-o em vida e Nu-proprietário é o alguém que recebeu o imóvel em doação mas não pode utiliza-lo enquanto houver o usufruto ao doador. ITDCM quer dizer imposto sobre transmissão nas doações ou em caso de morte(herança).

Comentários

  1. Maria Angela, gostaria de agradecer pelo excelente conteúdo que você disponibiliza no seu blog.
    Conheci ele hoje pela manhã e já li diversos artigos interessantes. A leitura dos seus artigos é gostosa e você é bem direta e clara.
    Já adicionei na minha barra de Favoritos!
    Parabéns e Obrigado por compartilhar seu conhecimento.

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    1. Oi Tito, obrigado. Espero que continues gostando do conteúdo e possa ter ajudar no que precisares.
      As atualizações estão um pouco atrasadas devido a quantidade de Email em minha caixa de entrada mas voltarão ao normal assim que possível.
      abraços

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  2. Boa tarde Maria Ângela

    Primeiramente, gostaria de agradecer pelo conteúdo postado aqui. Ele é muito bom, de fácil entendimento.
    Minha dúvida é a seguinte: minha mãe comprou um apartamento há uns 10 anos, mas nunca fez a escritura, tendo somente o contrato de compra e venda (o iptu, por exemplo, está no nome de quem vendeu, mas somos nós que pagamos). Agora, ela quer passar esse imóvel para mim. É possível fazer a escritura direto no meu nome ou é preciso fazer no dela e depois passar para o meu?

    Muito obrigada!

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    1. Olá. S ela comprou do construtor terá que passar a escritura para o nome dela e depois doar a você. Se comprou de um particular pessoa física terá que conversar com quem vendeu para ela e combinar de passarem a escritura direto para você. Se não há como localizar o vendedor sua mãe terá que entrar com usucapião para obter a escritura e depois passar para você. abraços

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  3. Boa tarde!

    Minha mãe comprou um apartamento em nome do meu cunhado (que foi fiador para ela na época), porém ela já quitou tudo. Ele fez a doação do apartamento pra ela junto com a minha irmã, somente em cartório. Mas, minha irmã e meu cunhado se divorciaram... Minha dúvida: Se minha mãe quiser vender o apartamento ela consegue? O que podemos fazer neste caso?

    Obrigado!

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    1. Olá. Depende do valor do imóvel. Se a doação foi feita por escritura pública ela precisa e esta registrada na matricula sim tua mãe pode vender. Se a doação foi em cartório por contrato particular é preciso uma procuração dele pois não foi dado oficialmente. abraços

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  4. Maria Angela, grata por manter a seriedade em seu blog. O quel sempre acesso para tirar duvidas.
    Me encontro em tal situacao ..comprei um imovel em nome do meu filho ,quando este ainda era menor de idade e na escritura de compra foi feita e reserva de usufruto em meu nome.
    Agora resolvemos vender este imovel (Meu filho atualmente tem 21 anos).
    Nao sei se pagamos algum imposto tipo ITD para que eu tivesse o usufruto escrito na escritura do imovel quando o adquiri.
    E uns me disseram que eu terei que pagar ITD de baixa de escritura antes de fazer a escritura de venda , outros me disseram que nao é necessário q eu pague este imposto pois posso abrir måo do usufruto no ato da escritura onde estará meu filho presente .
    Por favor, vc poderia dar seu parecer...posto que confio imensamente neste.
    Desde ja agradeço imensamente.

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    1. Oi Sol. S
      Se pagou o ITD esta informado na matricula imobiliária do imóvel pois para registrar o usufruto com a compra em nome do menor o cartório de imóveis exige o imposto pago e vai constar se foi pago integralmente isto é sobre o usufruto e a nua propriedade ou somente uma parte. Se constar que foi pago sobre o usufruto tem que ser solicitado o cancelamento para recolher sobre a nua propriedade.

      Verifique o que diz a matricula e a escritura pública que também contém a informação. se disser imposto recolhido pode vender consolidando a nua propriedade e usufruto em nome do comprador.

      Na duvida vá ao cartório de imóveis levando a escritura que vão te confirmar.

      abraços

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  5. Gostaria de saber quando são 3 filhos, paga-se apenas uma taxa ou paga-se x3?

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    1. Oi Daniel Mesquita, incide sobre o total da herança uma única guia de pagamento. Um único herdeiro pode pagar com valores do espólio do falecido ou cada herdeiros pagar 1/3 do valor.
      abraços

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  6. Maria Angela,
    E' so o ITDCM que incide sobre a transacao de doacao com usufruto, ou existe algum imposto municipal também? Grata.

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  7. Oi Estela Lutero

    Se é uma doação não onerosa ou seja não envolve entre as partes nenhum pagamento então é somente o ITDC estadual sobre a nua propriedade e sobre o usufruto. Abraços

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  8. Boa tarde!! Maria

    Minha dúvida é a seguinte, sou filho único e gostaria de saber o que sai mais em conta em relação a uma casa que meu pais possuem, fazer usufruto da mesma ou esperar eles partirem e eu resolver depois.Ha muita diferença nas despesas e tramites, já que não tenho irmãos?

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    1. Oi José Vani, Faça logo a doação com usufruto vitalicio recolhendo o imposto estadual sobre doação. a casa fica no teu nome, sobre o uso e administração de teus pais até falecerem e após é só averbar a certidão de óbito e o imóvel estará liberado para fazeres o que quiser com ele. Se deixar para depois terá que abrir inventario e isso significa pagar advogado, custas, imposto, registro em cartório, bem mais caro. Na doação com usufruto basta irem ao cartório não precisa advogado. qualquer outra duvida meu email é mcamini150@gmail.com

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  9. Muito boa a exposição... Porém uma dúvida persiste.
    No Estado do RS, quando é feita uma doação de PJ para uma PF e com reserva de usufruto para uma outra PF, o Estado emite duas guias incidindo a aliquota tanto sobre a nua propriedade como na reserva de usufruto, sobre o valor total do bem.
    Pode isso, Maria Angela??

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    1. Pode, sim, é legalmente permitido e muitos utilizam desta forma.
      abraços

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  10. Olá Maria Ângela, boa noite!
    Meu pai possui um imóvel que estavam como usufrutuários meus avôs, os dos já faleceram o meu avô há 11 anos e minha avó há 4 anos neste caso ele ainda terá que pagar alguma taxa caso venda este imóvel?
    Obrigada

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    1. Oi Elza Murtinho

      ele tem apenas que pegar a certidão de óbito atualizada dos dois no cartório civil e solicitar ao cartório de imóveis a extinção do usufruto que consta na matricula e depois é só vender.
      Abraços

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  11. Tenho imóvel com minha irmã, cada uma possui 50%.Quero passar minha parte para ela, e ela a parte dela para mim. Como isso pode ser feito de forma menos onerosa

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    1. Oi Fernanda. Você quer dizer que mabas são donas de dois imóveis cada uma com 50% de cada imóvel e cada uma quer ficar com 100%. Nesse caso escritura pública de doação de fração ideal dos dois imóveis onde no imóvel 1 você transfere teus 50% e no imóvel dois ela transfere os 50% dela e cada um fica com um imóvel inteiro. Procurem o Tabelionato de Notas que fará as escrituras e depois leva-se a registro na matricula dos dois imóveis, O imposto é estadual.
      Abraços

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  12. Com cláusula de usufruto e reversível

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    1. Oi Fernanda. Desculpe mas não faz sentido o que vocês querem fazer. Se cada uma tem 50% do mesmo imóvel significa que em 1005 da fração ideal deste imóvel cada uma tem 50% da fração ideal. Trocar uma pela outra é a mesma coisa, cada uma vai continuar tendo 50% da fração ideal do imóvel. Não faz sentido essa troca. Se fosse um terreno com duas casas e cada uma tem uma casa e trocassem as casas poderia ser mas nesse caso teria que ter a assinatura do usufrutuário concordando..

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  13. Ok.Entendi.
    Eu posso comprar os 50% dela é colocar cláusula de usufruto e retroativa.
    Desde já agradeço.

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    1. Para comprar a parte dela o usufrutuário tem que concordar assinando a venda. Não há como retroagir.
      Abraços

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  14. Ou tenho que fazer testamento para deixar minha parte para ela?

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    1. Se tens mais bens para dividir entre os filhos, podes doar agora na separação, se só tem este para abrir mão em favor dela o filho tem que assinar concordando.
      abraços

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  15. Acho que não expliquei direito a situação.Sou solteira, não tenho filhos e pais falecidos. Minha irmã tbm não tem filhos e é solteira. Temos um imóvel, metade meu e metade dela. Gostaria de saber se posso comprar a parte e colocá-la como usufrutuária e cláusula reversível.Posso fazer isso ou tem outra forma melhor de fazer isso em vida ou então é melhor fazer testamento, eu deixando a minha para parte pra ela e ela a parte dela para mim. Obrigada.

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    1. Agora sim, faz sentido. Se ambas não tem filhos, os pais são falecidos e são solteira não é preciso fazer nada disso pois uma é herdeira da outra. Se você falecer teus 50% fica para tua irmã de herança e se ela falecer ocorre o mesmo ficando a parte dela com você.
      Usufruto e reversão são clausulas da doação não da compra e venda e portanto não pode ser feito. Uma doar sua metade para a outra com clausula de reversão pode ser feita sem problema sé só procurar o cartório.
      Abraços

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  16. Só que não te falei, mas tenho 8 irmãos vivos e 3 falecidos e muitos sobrinhos.Esse imóvel que te falei foi comprado com uma irmã, metade para cada uma. Gostaria saber se tem como uma de nós ficar como dona e a outra como usufrutuária, fazer isso em vida. Conhece alguma maneira?
    Obrigada.

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    1. É o mesmo procedimento só que para não ter contestação judicial os irmãos vão ter que assinar concordando.
      Abraços

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  17. Boa noite, minha duvida é para receber os direitos na partilha de bens da separaçao, e em troca assumir a divida de financiamento do imovel junto à cef, com alienaçao, valor da divida é de 1/4 do valor do imovel, o que é melhor: Procuraçao em causa propria e contrato de daçao ou permuta?

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    1. Olá. Para passar para o teu nome tens que comprar a parte do cônjuge fazendo refinanciamento via banco da parte que na partilha caberia a este. è preciso partilhar o valor que foi pago até agora por ambos.Abraços

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  18. Olá Maria, minha mãe vai comprar um imóvel pra mim com usufruto dela. Pelo que eu entendi deve ser pago o ITCMD em algum momento, certo? Eu propriamente devo pagar alguma taxa de ITCMD ou ela pode pagar essa taxa? Pergunto pois nao tenho nenhuma reserva em dinheiro. Outra pergunta, a taxa do ITCMD é paga no momento da escritura? Paga-se o valor integral? Li pela internet que existe alguma possibilidade de pagar apenas uma parte, é verdade? Obrigado!

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    1. Oi Fabio. ITDCM é o imposto estadual não taxa, sobre doações e heranças. Paga-se sobre a nua propriedade que será em teu nome e sobre o usufruto que fica com tua mãe. Quem tem que pagar é ela que esta doando o imóvel para você integral e a base de calculo é o valor venal. Recolhe antes de fazer a escritura pública de doação e apresenta junto com a escritura no registro de imóveis. Em alguns lugares o próprio cartório providencia via internet a guia de pagamento. Abraços

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  19. Boa noite
    Tenho uma casa com uma de minhas irmãs, somos 6 irmãos. Eu e ela solteiras,sem filhos e pais falecidos. Posso comprar a parte dela é depois colocá-la (essa irmã) como usufrutuária.

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    1. Olá, se está em nome das duas sim, se esta em nome dos pais falecidos não.
      Abraços

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