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22/01/15

LUCRO IMOBILIÁRIO E IMPOSTO DE RENDA


ATENÇÃO: Esta postagem esta sendo repetida para facilitar, devido ao alto numero de comentários da postagem 
que foi publicada em 2011 e atualizada nos anos posteriores,facilitando responder as dúvidas. 
Quem desejar privacidade ou tiver uma duvida muito extensa utilize o email: mcamini150@gmail.com


LUCRO IMOBILIÁRIO
Todo o ano quando começa o Imposto de Renda é uma enxurrada de perguntas na internet sobre a venda de 
imóveis.

A tributação de vendas de imóveis foi instituída em 1946 e extinta em 1966. Em 1974 voltou a ser tributado em situações especiais. Hoje a Lei estipula tributação de 15% sobre o ganho de capital na compra e venda de imóveis com isenção em alguns casos  e desconto em outros.

Incide sobre a venda de imóveis tributação de 15% sobre o lucro imobiliário que deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel. Se você vendeu um imóvel em Novembro de 2014 não importando o dia, você terá até o dia 31 de dezembro de 2014 PARA RECOLHER O IMPOSTO .

Conceitua-se Lucro Imobiliário a diferença entre o valor que você pagou pelo seu imóvel e o valor que você está vendendo ele ou seja, o valor que você declarou na sua última declaração de renda é o valor do imóvel para efeito de calculo do lucro imobiliário. Assim se você declarou nos últimos imposto de renda que o imóvel foi adquirido por 300 mil reais e o vendeu este ano por 550 mil reais haverá lucro imobiliário sobre 250 mil reais. Cabe reforçar que a Receita Federal não permite atualizações do preço dos imóveis devendo sempre ser declarado o que você pagou quando o adquiriu. O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores de redução definidos pela Receita.

Quanto a isenção, estarão isentos de pagamento de imposto: 
Na venda de um único imóvel até R$440.000,00 desde que o contribuinte não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos 05 anos. Significa que se você tem um imóvel somente e até 05 anos atrás não vendeu nenhum outro em seu nome e este atual vale até 440 mil reais, você pode vende-lo sem precisar recolher imposto sobre o lucro imobiliário;

Na venda de imóvel por até R$ 35 mil (considerado pequeno valor) - o limite é mensal e vale para a soma obtida com a venda de um ou mais imóveis. Neste caso, você também estará isento pois, considera-se imóvel de valor muito baixo. Digamos que você tenha 02 imóveis que valem 15 mil reais cada e você vende os 02 no mesmo mês. Estará isento por ficar dentro da cota de 35 mil reais que é valida mensalmente. Se você vender um imóvel por mês de 35 mil reais totalizará no final do ano menos de 440 mil reais. Está isento.

Na venda de imóvel adquirido até 1969 - nesse caso, há redução de 100% do lucro. Qualquer imóvel adquirido antes de 1969 não paga imposto.
Na venda de um imóvel quando o valor recebido for usado integralmente na compra de outro no prazo máximo de 180 dias. Neste caso você vende o imóvel e a partir da data da venda passa a contar os 180 dias para que você use todo o valor do dinheiro para a compra de outro imóvel residencial. A lei permite que você use todo o valor para comprar mais de um ou seja você pode vender um e usar todo o dinheiro para comprar dois ou três ou pode vender 02 imóveis e usar todo o dinheiro para comprar um. Portanto para a isenção o importante é que você use todo o dinheiro. Se você vender o imóvel por 500 mil reais e utilizar somente a metade para comprar outro haverá incidência de imposto sobre a parte do dinheiro que não foi utilizada na compra. Esta isenção é apenas para brasileiros que residam no país. A Lei é clara, você deve usar todo o valor na compra de outro imóvel. 

A lei não afirma ser necessário comprar 100% do imóvel e sendo assim você pode comprar parte de um imóvel que estará isento do recolhimento, como por exemplo, adquirir uma metade de um imóvel proveniente de herança, comprar 50% de um imóvel que você é dono da outra metade.

Esta isenção da MP do Bem também impõe que o proprietário não tenha vendido outro imóvel de sua propriedade nos últimos 05 anos fazendo usa desta isenção. 
Programa Ganho de Capital:

Deve ser feito o download(baixado para o computador) do programa no site da Receita Federal do Brasil para todas as pessoas que não se encaixem nas isenções. Neste programa será feito o cálculo do imposto devido sobre o lucro imobiliário. É importante porque dentro do programa já consta os fatores de redução e é um excelente auxiliar.
O programa aplica 03 fatores de redução conforme o caso. Para imóveis adquiridos antes de 1988 o contribuinte pode deduzir 5% ao ano em que ele ficou na sua propriedade. Se você comprou um imóvel em 1970 por 50 mil e o vendeu por 100 mil terá 50 mil reais de lucro imobiliário mas como o adquiriu em 1970 abate 5% por ano até 1988 ou seja 5% x 18 anos = 90% de abatimento sobre os 15% que ele teria que pagar sobre o valor do lucro imobiliário. Os outros dois fatores de redução implicam em descontos para imóveis que não foram atualizados a partir de 1996.

Quanto a doações de imóveis se não houve atualização de preço por quem recebeu o imóvel em doação ele estará isento mas se quem recebeu a doação quiser atualizar seu valor estará sujeito as regras.

Imóveis recebidos de herança ao serem vendidos a terceiros recolhe imposto sobre lucro imobiliário na venda.

34 comentários:

  1. Olá, obrigado pelas informações. Tenho algumas dúvidas, vocês poderiam me esclarecer por favor?

    1- Tenho uma casa que estou vendendo e gostaria de usar o dinheiro para comprar um apartamento. Acontece que achei um apartamento a venda antes de vender a casa e para não perder a compra vou financiar ele. Se eu vender e usar o dinheiro para então pagar o financiamento, ainda vou ter que pagar o imposto de lucro imobiliário?

    2- Além dessa casa, tenho um outro terreno em outra cidade, se eu usar o dinheiro da venda da casa para construir uma casa nesse terreno, ainda assim preciso pagar o imposto?

    3- Por fim, como disse antes, tenho essa casa, esse terreno e o apartamento que estou financiando agora, mas nunca vendi nenhum imovel. A regra de insenção vale nesse caso por nunca ter vendido outro imovel ou só valeria se eu não tivesse mais nenhum outro imóvel?

    Aguardo retorno. Muito obrigado!

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  2. Oi Gustavo Torres
    1 - se comprar a casa antes da venda não terá direito a isenção e terá que recolher o imposto. Obrigatoriamente primeiro tem que vender e depois comprar.

    2 - sim, paga imposto por usar dinheiro para construir. Nessa situação não há isenção.

    3 - isenção somente se tens um único imóvel o que não é teu caso e se vais usar o valor na compra de outro em 180 dias desde que não tenha vendido nenhum outro usando o beneficio nos últimos 5 anos.

    Não tem enquadras em nenhum dos critérios de isenção, abraços

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  3. Prezada Maria Angela, dúvidas sobre o lucro imobiliário. Agradeço desde já pela atenção.

    De acordo com a Lei no. 9.250/95 sobre situações de isenção do lucro imobiliário:
    "Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos."

    Eu tenho 1 único imóvel e pretendo vendê-lo (não realizei qualquer outra alienação/venda nos últimos cinco anos). Porém, recentemente adquiri um terreno direto com a construtora que ainda estou pagando e que não foi entregue por se tratar de terreno em condominio. O mesmo foi declarado no IR. Isto caracteriza OUTRO IMOVEL (um segundo imóvel) em meu nome, o que impediria de isentar a venda do imóvel citado acima?
    Obs. 1.- O terreno comprado foi adquirido junto com a minha esposa (50% cada);
    2. Não pretendo investir o valor da venda na compra de outra propriedade nos próximos 6 meses (180 dias), mas amortecer a dívida do próprio terreno.

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  4. Uma correção. Onde disse: "Isto caracteriza OUTRO IMOVEL (um segundo imóvel) em meu nome, o que impediria de isentar a venda do imóvel citado acima? " DEVE SER:

    "Isto caracteriza OUTRO IMOVEL (um segundo imóvel) em meu nome, o que impediria de isentar a DECLARAÇÃO DE LUCRO IMOBILIÁRIO na venda do imóvel citado acima? "

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    1. Oi Raimundo Serrano

      Para a Receita não importa a foma de aquisição, se por contrato, promessa de compra e venda ou escritura particular e publica, o que importa é o negocio realizado tanto que ela considera a data do negocio como a data da venda ou da compra do imóvel.

      Sendo assim infelizmente o terreno adquirido e não entregue é considerado segundo imóvel e não tens direito a isenção de venda de único imóvel. Não pode usar o valor de venda para quitar saldo devedor de outro imóvel.

      Nessa situação a única forma de ficares 100% isento é se em 180 dias contados da data da venda você compre um ou mais imóveis "residenciais" utilizando todo o valor recebido na compra. O imóvel vendido também tem que ser residencial.

      qualquer duvida se desejar pode me enviar um email: mcamini150@gmail.com

      abraços

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  5. Não consigo ler o artigo na íntegra...Tem uns banners encima que não consigo remover.
    rpf939@hotmail.com

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    1. Olá, obrigado por avisar. A leiga aqui em publicidade ainda não conseguiu acertar todos os tamanhos e as vezes coloco um banner que invade a página. vou corrigir

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  6. Se eu receber uma apto de 200 mil como doação dos meus pais e vende lo por 400mil qual sera o imposto, e tenho que respeitar algum prazo para venda? Muito obrigada

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    1. Olá, podes vender quando desejar.
      Se for teu único imóvel vendido por menos de 440 mil estará isento do imposto.
      Se tens outro imóvel pode ser devido imposto sobre ganho de capital.

      abraços

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  7. Se eu receber uma apto de 200 mil como doação dos meus pais e vende lo por 400mil qual sera o imposto, e tenho que respeitar algum prazo para venda? Muito obrigada

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    1. Oi Andre,d esculpe, sua questão ficou sem respostas. Recebo no meu email notificações do blogger de que tem comentários para que assim eu possa responder mas as vezes algumas não chegam. A resposta a tua questãos e ainda é necessária é não se você tiver somente este imóvel e você pode vende-lo a qualquer tempo menso por financiamento que tens que esperar 1 ano e terás que apresentar todas as certidões negativas de teu pai também provando que não houve uma doação para burlar credores dele.
      abraços

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  8. Boa noite!
    Tenho uma dúvida.. Tenho um imóvel que foi adquirido com financiamento da Caixa, onde constavam além do meu nome, o da minha mãe e do meu pai, precisei da participação deles para atingir a renda necessária, porém, foi eu mesmo que paguei e quitei. No momento gostaria de vendê-lo, mas meus pais possuem outro imóvel. Seria uma boa ideia passá-lo para o meu nome como doação e aproveitar-me da questão de ser meu único imóvel que venderia abaixo dos 440 mil para não ter o desconto do IR?

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    1. Oi Leandro, bom dia

      Não é vantajoso pois na doação haverá imposto escritura e registro o que pode sair mais caro do que recolher o imposto.
      Veja bem. O imóvel foi comprado em nome dos 03, cada um vai declarar a venda e recebimento de 1/3 do valor, dependendo do tempo em que ficaram na propriedade do imóvel haverá fator redutor que diminui o ganho de capital sem levar em conta o valor de aquisição que é o total que pagaste de financiamento não o valor negociado com quem tem vendeu. Tens que analisar tudo isso e ver o que vale mais a pena. abraços

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    2. Muito obrigado Maria pela atenção e por ter respondido tão prontamente! Temos o apartamento há 5 anos e o adquiri por 212 mil.. quitei em aproximadamente 3 anos.. Será que se vendê-lo por 430 mil, consigo uns 400 mil líquido? Desde de já, obrigado mais uma vez.

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    3. Tem wue fazer uma simulação no GCAP para calcular o ganho Leandro. O preço de compra não é 212 mil é o otal que pagaste de parcelas neste 3 anos. Me manda um email. mcamini150@gmail.com

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  9. Boa noite!
    Tenho uma dúvida.. Tenho um imóvel que foi adquirido com financiamento da Caixa, onde constavam além do meu nome, o da minha mãe e do meu pai, precisei da participação deles para atingir a renda necessária, porém, foi eu mesmo que paguei e quitei. No momento gostaria de vendê-lo, mas meus pais possuem outro imóvel. Seria uma boa ideia passá-lo para o meu nome como doação e aproveitar-me da questão de ser meu único imóvel que venderia abaixo dos 440 mil para não ter o desconto do IR?

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    1. Oi Leandro, se o financiamento está quitado poderia ser passado por doação porém escritura e registro além do imposto estadual acabaria saindo mais caro. Você de qualquer forma seria isento da tua parte pois não tens outro imóvel. O imposto iria incidir sobre teus pais. Tem que verificar o que sai mais em conta.
      abraços

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  10. Boa tarde Maria Angela
    Se eu vender um apto que paguei R$ 1.000.000,00 em 2012 por R$ 1.200.000,00, e não conseguir comprar outro em cento e oitenta dias, pagarei imposto + multa por não recolher até o ultimo dia útil do mês seguinte a venda?

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    1. Olá, sim pagará porque uma vez que opte pelo uso em 180 dias não podes voltara atrás. Tens que comprar e pagar integral o preço em 180 dias.
      abraços

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  11. Oi Maria Angela, tudo bem?
    Tenho duas dúvidas:
    Estou vendendo um apartamento no valor de 1.200.00,00 e entrará na negociação outro de 630.000,00. Posso passar as duas escrituras simultaneamente e com isso esse apartamento já entra na compra dos 180 dias sem isenção de imposto?
    A diferença de 570.000,00 posso comprar um imóvel dando uma entrada e financiar o restante e ficar isenta do imposto?
    Aguardo seu comentário

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    1. Oi Shirley, vais receber o imóvel em dação ou seja em parte do pagamento e nesse caso a situação é diferente pois a escritura pública deste imóvel tem que ser de dação do comprador para você e a do teu imóvel de compra e venda, são duas escrituras e uma não se confunde com a outra. Se vais usar o valor em dinheiro para comprar outro(s) residencial pagando todo o valor recebido em dinheiro em 180 dias estará isenta.as escrituras devem ser na mesma data. Consulte um contador. abraços

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  12. Bom dia Maria Angela!

    Excelente e esclarecedora matéria.

    Tenho aqui uma dúvida. Comprei um imóvel em dezembro de 2014 pelo valor de R$ 330.000, sendo que dei de entrada apenas 190.000, e financiei o restante, incluindo os custos de cartório. Resumindo a ópera, tenho um saldo a pagar do financiamento de 155.000. Esse imóvel foi comprado no meu nome e de meu marido. Se eu vender este imóvel, o lucro imobiliário seria tributado apenas sobre a diferença do valor que eu receber pela venda, após descontado o valor pago pela corretagem e o valor de quitação que devo pagar ao banco?
    Por exemplo, se eu vender o imóvel por 400.000, desconto os 6% do corretor (24.000) e os 155.000 q devo ao banco, resultando 221.000. O lucro imobiliário será calculado sobre a diferença desses 221.000 - 190.000?

    Outra dúvida: se eu pegar esses 221.000 para comprar um imóvel no nome da minha empresa, eu também pago lucro imobiliário?

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    1. Olá. Se vc vender o imóvel quitando com o valor da venda o saldo devedor todo o valor de venda é usadono calculo do imposto. Se transferir o saldo devedor para o comprador seguir pagando as parcelas aí sim o imposto incide sobre o valor que receber do comprador. Fica isento se usar todo o valor comprando em teu nome, no nome da empresa paga imposto. Abraços

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    2. Entendo então que, se o comprador quiser comprar meu imóvel à vista, por exemplo, tenho que pedir que ele quite junto ao banco? A receita vai tributar pelo valor de venda que aparecer no contrato? Supondo que eu passe o contrato pelos 400.000 acima mencionados, se a receita entender que o valor do imóvel é cheio na hora de eu vender, então devo entender o valor cheio que paguei ao comprar (independente de eu não ter o capital inicial dos 330.000), então o cálculo seria os 400.000 - 330.000 resultando 70.000 sobre os quais incidiria o imposto?

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  13. Entendo então que, se o comprador quiser comprar meu imóvel à vista, por exemplo, tenho que pedir que ele quite junto ao banco? A receita vai tributar pelo valor de venda que aparecer no contrato? Supondo que eu passe o contrato pelos 400.000 acima mencionados, se a receita entender que o valor do imóvel é cheio na hora de eu vender, então devo entender o valor cheio que paguei ao comprar (independente de eu não ter o capital inicial dos 330.000), então o cálculo seria os 400.000 - 330.000 resultando 70.000 sobre os quais incidiria o imposto?

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    1. Não é assim. Se a venda é a vista quem quita o financiamento é você. Mesmo que o comprador quitar para você, o boleto do saldo devedor sai em seu nome e portanto incide pelo valor do saldo devedor somado ao que o comprador te pagou em dinheiro.

      Para não incidir imposto sobre o saldo devedor o comprador tem que passar o teu financiamento para o nome dele e seguir pagando as parcelas restantes, aí o imposto é somente sobre o que ele te pagou.

      ATENÇÃO. o teu valor decompra é tudo que pagaste pelo imovel. Entrada,ITBI,registro imobiliario, comissão na compra mais a soma de todas as parcelas pagas ao banco mais saldo devedor se você for quitar. O valor da compra menos avenda é o teu ganho de capital inicial, depois vem descontos e o imposto a pagar. Abs

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  14. Então, usando esse exemplo, seria Entrada (190.000) + ITBI e registros (aprox. 14.000) + prestações pagas no período (aprox. 35000) = 239.000.
    O lucro imobiliário será o valor da venda menos comissão de corretagem (no exemplo q estamos usando os possíveis 400.000 - 24.000 - 239.000 = 137.000. Então os 15% incidem sobre os 137.000, se eu não comprar outro imóvel, certo?

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  15. Ainda com relação à dúvida acima, desculpe estar importunando tanto, mas é que não quero fazer nada errado.
    Se eu vender o imóvel nesse valor suposto de 400.000, fizer todos os cálculos acima, e chegar a esse valor de lucro imobiliário de 137.000, e comprar um imóvel utilizando o valor desse lucro (137.000) no meu nome, isso me isentaria do pagamento do imposto de lucro imobiliário?

    Nesse caso, se eu comprar o imóvel no meu nome, posso colocá-lo em usufruto da minha filha enquanto ela viver?

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  16. Boa tarde Maria Angela
    Tenho um imóvel financiado pela CEF, que está declarado no meu IR, e outro imóvel que havia comprado há alguns anos, mas em virtude de um processo de inventário o mesmo estará sendo transferido apenas agora, sendo assim não estava declarado no meu IR. Caso eu venha a escriturar esse imóvel por 200 mil e venha a vende-lo por 400 mil, deverei pagar lucro imobiliário, mesmo não tendo o imóvel declarado no IR? Caso eu venha a comprar outro imóvel pelos mesmos 400 mil, estaria totalmente isento do imposto relativo ao lucro imobiliário?
    Grato

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    1. Olá. Sim, se tiveres ganho de capital terá que recolher o imposto devido pois já possuis outro imóvel em teu nome que é o financiado. Atenção para o fato de que o imóvel de herança tem que entrar na propriedade dos herdeiros pelo mesmo valor informado pelo falecido na ultima declaração dele ou haverá imposto sobre a atualização do valor.
      não se informa para fins de transmissão aos herdeiros o valor do imposto estadual recolhido no inventario.

      Se receber o imóvel herdado e vender usando todo o valor na compra de outro desde que os dois sejam residenciais ficas isento do imposto. compra e pagamento em 180 dias após a data da venda. a data da venda é aquela em que recebeste algum pagamento do comprador.
      Abraços

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    2. Esse imóvel será transferido para o herdeiro, e posteriormente para mim.. devo me preocupar com a relação entre o valor declarado pelo falecido e escriturado pelo herdeiro?

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    3. Não, é problema do herdeiro se houver ganho de capital dele, preocupe-se apenas com esta transmissão de um para outro se o falecido tinha dividas ou o herdeiros pois se livrar dos bens para não sofrer penhora é fraude ao credor ou a execução e o bem pode retornar para a propriedade do devedor.
      abraços

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  17. Olá, boa tarde!

    Tenho um único imóvel residencial que construí em 1987 e agora quero vendê-lo pra comprar um de menor valor, também residencial. Tô muito confusa em relação a redução do imposto sobre o lucro imobiliário a ser pago. Não entendi direito esse cálculo do percentual de redução (q no meu caso seria de 10%) multiplicado pelo número de anos do imóvel.(????). Eu pagarei, ao invés dos 15%, sobre o valor do lucro imobiliário, ou 10%? Como faço pra comprovar que meu imóvel foi construído em 1987? Tenho que levar algum documento na receita federal?

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    1. Olá. Se é teu UNICO imóvel e vais vende-lo por até 440 mil estás isenta do imposto e não precisa calcular nada apenas declarar a venda o ano que vem.

      Se tens outro imóvel ou vais vender este acima de 440 mil aí sim tens que calcular o imposto usando o GCAP 2016, programa de calculo da Receita. A data de aquisição é a data da compra do terreno, e a benfeitoria é a construção que averbada na matricula comprova ser imóvel residencial. Dependendo da data da compra do terreno podes chegar a 605 de redução no ganho de capital.Não precisa levar nada na Receita somente calcular no GCAP 2016.abraços

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