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21/05/14

FINANCIAMENTO E TAXA DE JUROS PÓS É PRÉ FIXADAS



Conceito
São os tipos de juros aplicados ao financiamento imobiliário que corrigem os valores do contrato de financiamento do imóvel adquirido. Ao solicitar ao banco um financiamento para a compra do seu imóvel e aprovado teu financiamento, o banco credor tem o direito de reaver este dinheiro emprestado com correção e também de não deixar que o valor se desvalorize por conta da inflação. Tudo porque o valor é devolvido parceladamente ao longo de anos. Os juros são a forma de remunerar o banco que emprestou o dinheiro e a correção monetária escolhida vai manter o valor de divida atualizado. A correção utilizada é a TR (taxa referência) utilizada nos contratos com juros pós fixados

Tipos de taxa de juros
São dois os tipos de juros utilizados pelos bancos e a diferença entre eles esta na forma de composição destes juros. São eles
Nominal Juros pré-fixado: ao escolher este tipo de juro para o contrato de financiamento o mutuário saberá antecipadamente de quanto será cada parcela que irá pagar ao longo do contrato. Os juros pré fixados são estáveis, não variam e já compõe todos os custos, riscos e remuneração do banco credor. Costumam ser mais altos. Não acompanha nenhuma correção separada como no pós fixado pois já esta tudo embutido no eprcentual oferecido pelo banco.
Desvantagem: é um juro maior justamente por não haver correção monetária do contrato e assim todo e qualquer custo e risco já foi calculado no percentual do juro.
Vantagem: você sabe o valor de todas as suas parcelas, pois não utiliza nenhum índice de correção divulgado posteriormente. A variação ocorre nos reajustes na data do aniversário dos itens que compõem a parcela do financiamento como o seguro obrigatório.

Nominal Juros pós-fixados: ao escolher este juro para o contrato o mutuário terá um taxa menor porque os juros pós - fixados são compostos apenas pelos juros que remuneram o banco credor. Esta taxa também é pré fixada porém corrigida  mensalmente; Nesta taxa de juros não esta embutida inflação, custos ou ganho do banco bem como o percentual de risco do negócio. Assim nesta modalidade de juros o mutuário irá arcar com a correção por um índice de inflação que é a TR (taxa referencial). É ela que repõe a inflação do período. È calculada com base na taxa SELIC, quanto maior a SELIC maior a TR.
Desvantagem: você não pode prever antecipadamente quanto será a TR e assim não pode calcular com antecedência o valor das parcelas. Sendo um índice de inflação depende do andamento da economia para que seja próximo de zero ou em um valor mais elevado. Os contratos atuais podem estar sentindo o peso da TR face a volta de um período de inflação maior.
Vantagem: o percentual dos juros cobrados é com uma taxa fixa menor que o do pré-fixado.

Taxa nominal e efetiva
A taxa nominal nada mais é do que os juros simples, ou seja, o juro aplicado sobre o valor da parcela, mas não incorporado a ela. Exemplo: parcela de 1.000,00 + juros de 0.68 = R$ 1. 000,68 – 1ª parcela
1.000,00 + juros  de 0.68 = R$ 1.000,68 – 2ª parcela e assim por diante.

A taxa efetiva implica em os juros aplicados se incorporarem ao valor da parcela. Fazem parte dos imóveis financiados direto com o construtor onde incide o INCC(índice nacional da construção civil). Exemplo:
1.000,00 + juros de 0.68 = R$ 1.000,68 – 1ª parcela
1.000,68 + juros de 0.68 = R$ 1.001,36 – 2ª parcela e assim por diante.

Custo efetivo total – CET
O mais importante no financiamento imobiliário é o mutuário prestar atenção no custo efetivo total do contrato que vai assinar. Este custo varia de um banco para outro porque engloba (inclui) todas as despesas e custos, além de impostos com o contrato de financiamento. É o total que vai te custar a operação de financiamento bancário que será contratada.
A livre concorrência entre os bancos permite que o cliente faça uma analise de em qual instituição pode lhe ser mais barato fazer o financiamento devido a diferença entre as taxas cobradas.
Todo o financiamento bancário tem custos com impostos, taxa de avaliação do imóvel, taxa de avaliação jurídica, contrato, impostos, seguro sinistro e seguro de vida, taxa de administração do contrato que e diluída nas parcelas, e tudo isso junto forma o custo total do teu financiamento. Por isso esteja atento. O banco é obrigado a informar em todas as operações o CET.

Pratica.
Na prática do financiamento imobiliário o interessado no financiamento quer mesmo é saber quanto será financiado, quanto era que dar de entrada ao vendedor, quais os custos com imposto e contrato e o valor das prestações. A grande maioria somente se interessa realmente em quanto lhe custou o contrato quando já encontra dificuldades de pagar as parcelas. Mesmo não tendo conhecimento, na era da internet fica bem mais fácil de pesquisar e entender o negócio que você vai realizar. Nãos e preocupar com nada pode lhe custar a perda do imóvel.
Meu conselho: vai financiar um imóvel, então não tenha pressa. Visite os bancos, dê preferência a agencias recém abertas, elas tem que cumprir metas e são mais atenciosos e com melhores taxas. Pergunte, vá para casa, pesquise, converse com quem já financiou. Na dúvida não sanada procure quem entende do assunto como o Procon de sua cidade ou um corretor de imóveis atuante na área de financiamentos. A única coisa que você não pode fazer é agir por impulso. Financiamento de imóveis não são cancelados, uma vez assinada a escritura particular, não tem como voltar atrás.

Leia também:
Calcular parcelas no sistema SAC de financiamento


11 comentários:

  1. Ao invés de ficar jogando paciência no computador, como alguns colegas fazem, fico lendo o seu blog. Muito bom

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  2. OI EDW. Também nunca fui fã de jogar paciência. Preferia ficar lendo os sites de processo judiciais, direito imobiliário, contabilidade. Daí saiu meu aprendizado sem desmerecer meus professores logicamente a prática que ensina e muito. Obrigado.

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  3. Gostaria de fazer milhares de elogios pra ti... Mas, o que eu gostaria mesmo, se pudesse, seria levar uma maçã pra minha professora Maria Angela Camini.

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  4. Oi Plinio, agradeço o professora mas sinceramente antes disso sou uma eterna aprendiz, afinal professor sempre tem todas as respostas e eu ainda tenho muitas dúvidas, rsrsrsrs. Quanto a maçã, sinta como se já a tivesse entregue. Um grande abraço

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  5. Boa tarde. Diante das manifestações também gostaria de elogia-la pelo conteúdo do site. Sou profissional recém formado e atuante e seu site tem sido de grande valia em meu aprendizado. Porta de acesso a todo o profissional novato que nem de perto aprende nas aulas teóricas o que você ensina aqui. Parabéns e obrigado.

    Julio César

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  6. OI Maria Angela,tudo bem?Gostaria de saber como ocorre o processo de despejo.Voce notifica o inquilino(not. extrajudicial),só depois voce pode entrar na justiça?Pode entrar sem essa not.?Apos receber essa not.,quanto tempo leva para ocorrer de fato o despejo oficialmente?Obrigada Celia.

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  7. Oi Célia, te respondi via Email. em breve lançarei uma postagem com o passo a passo do despejo judiciário.
    abraços

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  8. Este comentário foi removido pelo autor.

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  9. Este comentário foi removido pelo autor.

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  10. Maria Angela, td bem?
    Preciso de um socorro e descobri o seu blog no Yahoo. Estou comprando uma casa e o proprietário me pediu um prazo para entregar. Sei que tenho 30 dias e após isso posso requerer um aluguel. Só que não sei como redigir esse aditivo que vou anexar ao contrato de compra e venda. Por favor me dê uma luz. Meu e-mail: milasv2014@gmail.com/ milasv@hotmail.com. Desde já te agradeço. Que Deus lhe abençoe. Emilia.

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  11. Oi Emilia, boa tarde. Estou te respondendo via email. abraços

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