Propriedade imobiliária
A propriedade de um imóvel não se
obtém pelo simples ato de neste a pessoa residir ou ter a sua posse. A
propriedade de um imóvel se obtém unicamente pela forma que a legislação
brasileira determina e esta legislação impõe que o “título
público aquisitivo” em nome desta pessoa seja o documento oficial
que comprove que ela é proprietária de direito de um imóvel.
Proprietário de fato é aquele que
reside, mas não tem o título aquisitivo em seu nome. Esta pessoa detém a posse
do imóvel e um documento que comprove um negocio realizado oneroso)com
pagamento em dinheiro ou não) como, um recibo de compra e venda, um contrato
particular, mas não tem em seu nome o documento oficial.
Proprietário de fato e direito é
quem detém o título público aquisitivo e este pode ser: a escritura pública de
compra e venda registrada, de doação, de cessão de direitos, de permuta (troca
de imóveis), desde que esta tenha sido feita em Tabelionato de Notas com as
partes envolvidas presentes ou seus procuradores.
Também é proprietário de fato e direito
que detém uma carta de sentença judicial declarando que seja o proprietário, o
herdeiro com o inventário encerrado ou testamento homologado pela justiça, a
pessoa que comprou imóvel em leilão com a carta de arrematação e também a
pessoa que detém a carta de adjudicação do imóvel, desde que estes documentos
tenham sido levados a registro na “matricula imobiliária” do imóvel arquivada
no cartório de registro de imóveis.
Posse
Muito se confunde o termo posse
com o termo propriedade. A pessoa diz
que é dona de um imóvel e na verdade ela tem apenas a posse porque não possui
em seu nome um dos documentos que citei acima. Isso ocorre por muitos fatores
entre eles o custo para transmissão de propriedade imobiliária, o
desconhecimento da lei e a dificuldade de regularização de imóveis com
documentação errada. Quem detém somente a posse e não tem a propriedade de
direito tem como buscar judicialmente este direito e a forma permitida no
código civil vigente é a “usucapião”.
Usucapião
É uma forma diferente e
originária de se obter a propriedade de
um imóvel urbano ou rural, residencial ou comercial, que a pessoa tem como de
fato seu, pois detém a sua posse, nele reside e ninguém nunca o contestou.
Diferente, porque não é por um título publico aquisitivo direto que se consegue
a propriedade e sim por uma sentença judicial declaratória que informa que você passa a ser
o dono do imóvel.
Através da ação judicial de
usucapião a posse de fato se transforma em direito porque o domínio do imóvel é
reconhecido permitindo que a pessoa registre-o em seu nome.
Para que a usucapião reconheça a
propriedade é preciso que alguns critérios estejam presentes e a pessoa só pode
uma única vez receber a propriedade por usucapião, não tendo direito a requerer
judicialmente novo usucapião mesmo que tenha se desfeito do imóvel e entrado na
posse de outro.
Tipos de usucapião
- ·
Usucapião ordinária, para moradia ou não e
usucapião de boa-fé;
- ·
Usucapião especial urbano e rural.
1)
usucapião ordinária
Você tem a posse de um imóvel por
mais de 15 anos, ininterrupta, isto é, sem que em algum tempo a tenha
transmitido para outra pessoa e esta posse recai sobre um imóvel urbano ou
rural sem importar se você o utiliza para moradia de sua família ou para comércio
ou é apenas um sitio de lazer.
Você tem ou não um documento
(contrato ou recibo) que comprova que você comprou este imóvel de alguém ou
você não tem documento nenhum. Ninguém durante todos estes anos contestou a tua
posse te informando que era o dono do imóvel (ou herdeiro)e pedindo a
devolução.
Nas situações acima você tem
direito a usucapião do imóvel conforme o artigo 1.238 do Código Civil vigente.
Para isso basta entrar com ação judicial provando que tem a posse sem
contestação de ninguém. Se você comprovar
que no imóvel reside com sua família,
não será preciso esperar 15 anos para entrar com a ação judicial que poderá ser
proposta quando completar 10 anos de posse. O mesmo ocorrerá se for um imóvel
comercial ou rural e nele você tiver instalado seu comércio ou no imóvel rural
você estiver produzindo.
Os fatos acima caracterizam a
usucapião ordinária para moradia ou serviço.
Boa Fé
Requer 10 anos de moradia ou
comércio (CC art. 1242) desde que a pessoa tenha um documento que comprove que
negociou a compra da propriedade. Este pode ser um contrato de compra e venda
particular, um contrato de transferência de posse, um contrato particular de
cessão de direitos elaborado conforme a lei onde fique claro que houve
pagamento pelo negócio.
Cairá para 05 anos o prazo se o documento hábil
que a pessoa possuir for um documento com algum problema que impeça o registro
no cartório. Caso estes como o da
promessa de compra e venda cancelada que não esteja dentro dos requisitos da
lei.
2)
Usucapião especial urbano(CF artigo 183)
Uma pessoa possui como sendo sua
uma área urbana de até 250 metros quadrado por 05 anos consecutivos, sem ser
incomodado ou que alguém apareça dizendo ser o dono, fazendo uso desta área
para sua moradia e de sua família, cuidando, fazendo benfeitorias e pagando seus
impostos. Nesta situação (CC art. 1.240) poderá requerer a usucapião pela via
judicial se não
tiver nenhum outro imóvel em seu nome urbano ou rural. Este é o caso
dos imóveis abandonados pelo proprietário e que são invadidos por terceiros que
nele fazem sua moradia, pagam o imposto, constroem benfeitorias e residem.
Nesta situação a usucapião será solicitada por abandono do bem imóvel pelo
proprietário anterior. Note um fato peculiar de que a pessoa precisa residir no
imóvel e sendo assim terreno vazio não pode sofrer este tipo de ação, benfeitorias
devem ter sido realizadas como a construção do imóvel para uso familiar.
Vale lembrar que imóveis possuem função
social e, portanto não podem ficar eternamente nas mãos de quem os adquire para
fins de especulação imobiliária e depois o abandona deixando de pagar os
impostos e de cuidar do bem.
3)
Usucapião especial rural (CF artigo 191)
Para quem possui área rural de no
máximo 50 hectares como sendo sua e que nela trabalhe com sua família,
tornando-a produtiva e que na posse esteja há no mínimo 05 anos. É o chamado
posseiro agrícola. (CC art.139).
Impostos
A usucapião é modo originário de
aquisição de propriedade e, portanto não existe um agente que transmita a
propriedade para a pessoa que solicita a usucapião. Sendo assim não haverá
incidência de imposto municipal de transmissão de bens imóveis (ITBI) porque a
propriedade foi declarada por sentença judicial.
Custos de processo e honorários somente por justiça gratuita e custos de cartório depende de legislação estadual que determine a isenção e na prática devem ser pagos.
Registro na matricula imobiliária
Não ocorrerá o registro da
sentença declaratória de usucapião na matricula existente do imóvel que será,
encerrada. A matricula atual fica arquivada para consulta e histórico, mas não
sofrerá mais nenhum registro ou averbação(anotação). Esse procedimento ocorre
porque a usucapião não permite que seja aplicado o principio da “continuidade”
onde uma pessoa transmite a propriedade imobiliária para outra (Lei 6.015/73
art. 195). Assim sendo uma nova matricula será aberta.
A nova matricula será aberta por
força de sentença judicial em nome de quem foi favorecido e sendo aquisição
originária trará todas as informações sobre o proprietário, cônjuge e sobre o imóvel.
Será apresentada ao cartório de Imóveis a sentença judicial acompanhado do
mandato judicial que autoriza o registro. A sentença trará todas as informações
e a declaração de propriedade e o mandato autoriza o registro.
Encerrado o processo e aberta a
matrícula imobiliária com o registro da sentença, o detentor da posse e autor
da ação transforma-se em proprietário de fato e direito podendo a qualquer
momento oficialmente e por escritura pública, vender, doar e dar em pagamento o
imóvel em questão.
Fontes de pesquisa:
Código civil
2002;
Livro Direito imobiliário de Ivanildo Figueiredo, edt Atlas;
bom dia
ResponderExcluirtenho posse e matricula reconhecida em cartorio desde 1994. quanto tempo demora no meu caso. e quanto custa em média. obrigado
Oi Danilo, não tenho este tipo de informação pois não atuo diretamente com este tipo de procedimento. Se providenciares e for possível o usucapião extrajudicial ele com certeza terá um custo considerável alto via cartório mas é bem mais rápido que o judicial apesar de que sendo um procedimento complexo tenha uma demora considerável bem ao contrario do divorcio e inventario. No usucapião extrajudicial é obrigatório ao cartório edital publico em jornais de grande circulação e as exigências são inúmeras além da documentação.
Excluirabraços
Bom dia troquei um imóvel por permuta em 2005 e foi feito apenas um contrato sem ser registrado na matricula do imóvel acontece que que a dona do imovel morreu e eu quero registrei esse imovel em meu nome o outro que esta no meu nome que troquei não estou reivindicando apenas esse que moro posso entrar com usacapião?
ResponderExcluirOlá. Não, os herdeiros tem que passar a escritura de ambos ao mesmo tempo e como não foi registrado é preciso fazer o inventario. Abraços
Excluirola boa tarde , há possibilidade de uma chacara de 1000 metros ter iptu? pois a pessoa quer me vender uma chacara diz que paga iptu todo ano,e fala que eu só poderei fazer escritura depois que todos as pessoas que compraram as chacaras quitarem as prestaçoes.
ResponderExcluirOi Alexandre Montenegro.
ResponderExcluirsim, existe essa possibilidade. Se tem IPTU está em área urbana e não rural então tem que verificar a matricula junto ao cartório de imóveis para saber qual a situação deste loteamento. No loteamento a escritura só é passada na quitação porém tem que ter cuidado pois há casos de manobra na venda de chácaras que loteadas de forma irregular depois não podem ser regularizadas ou isto fica por conta do compradores e com custo elevado. Procure a Prefeitura e o cartório de imóveis antes que assinar qualquer documento. No caso de venda como ainda não tem escritura é obrigado a fazer uma cessão de direitos com anuência do loteador. Se quem te oferece não quer fazer isso ou diz que não é possível é mau sinal.
Abraços
E quando não cabe usucapião o que poderia mover de ação? Ele mora no imóvel há 7 anos. imovél urbano com mais de 250m². Ele nem sabe quem é o dono, nunca apareceu.
ResponderExcluirNesse caso ele fica apenas como posseiro, faz uma declaração de posse em cartório para ter um documento que comprove que ele tem a posse do imóvel.
ExcluirEu e meu marido, agora falecido desde 2019. Estávamos cuidando de uma loja com 3 apartamentos em cima para uns conhecidos que foram embora para Alemanha e nunca mais voltaram. Então decidimos alugar a loja na qual está com o esse senhor por uns 18 anos. Eu posso fazer usucapião com o contrato de locação provando que eu quem cuido do local é colocar o imóvel no meu nome?
ResponderExcluirDesde já obrigado
Olá, não. Onde existe contrato de locação não existe usucapião justamente porque o contrato comprova a locação e a locação pode ser feita por prazo indeterminado. No prazo indeterminado a locação se mantém até que uma das partes resolva encerrar. Assim podes ficar no imóvel locado por 30 anos pagando aluguel ou não que não te dará o direito de usucapião.
ExcluirSe o proprietário faleceu sem deixar herdeiros, vocês pagam os impostos do imóvel, não há qualquer vinculo contratual com o alemão e a posse de vocês é mansa e pacifica e nunca mais tiveram contato com o Alemão, nesse caso podem consultar um advogado para averiguar a possibilidade.
Abraços