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06/10/13

USUCAPIÃO DE IMÓVEIS - CONCEITO E TIPOS


Propriedade imobiliária
A propriedade de um imóvel não se obtém pelo simples ato de neste a pessoa residir ou ter a sua posse. A propriedade de um imóvel se obtém unicamente pela forma que a legislação brasileira determina e esta legislação impõe que o “título público aquisitivo” em nome desta pessoa seja o documento oficial que comprove que ela é proprietária de direito de um imóvel.

Proprietário de fato é aquele que reside, mas não tem o título aquisitivo em seu nome. Esta pessoa detém a posse do imóvel e um documento que comprove um negocio realizado oneroso)com pagamento em dinheiro ou não) como, um recibo de compra e venda, um contrato particular, mas não tem em seu nome o documento oficial.

Proprietário de fato e direito é quem detém o título público aquisitivo e este pode ser: a escritura pública de compra e venda registrada, de doação, de cessão de direitos, de permuta (troca de imóveis), desde que esta tenha sido feita em Tabelionato de Notas com as partes envolvidas presentes ou seus procuradores.

Também é proprietário de fato e direito que detém uma carta de sentença judicial declarando que seja o proprietário, o herdeiro com o inventário encerrado ou testamento homologado pela justiça, a pessoa que comprou imóvel em leilão com a carta de arrematação e também a pessoa que detém a carta de adjudicação do imóvel, desde que estes documentos tenham sido levados a registro na “matricula imobiliária” do imóvel arquivada no cartório de registro de imóveis.

Posse
Muito se confunde o termo posse com o termo propriedade. A pessoa  diz que é dona de um imóvel e na verdade ela tem apenas a posse porque não possui em seu nome um dos documentos que citei acima. Isso ocorre por muitos fatores entre eles o custo para transmissão de propriedade imobiliária, o desconhecimento da lei e a dificuldade de regularização de imóveis com documentação errada. Quem detém somente a posse e não tem a propriedade de direito tem como buscar judicialmente este direito e a forma permitida no código civil vigente é a “usucapião”.

Usucapião
É uma forma diferente e originária  de se obter a propriedade de um imóvel urbano ou rural, residencial ou comercial, que a pessoa tem como de fato seu, pois detém a sua posse, nele reside e ninguém nunca o contestou. Diferente, porque não é por um título publico aquisitivo direto que se consegue a propriedade e sim por uma sentença judicial declaratória que informa que você passa a ser o dono do imóvel.
Através da ação judicial de usucapião a posse de fato se transforma em direito porque o domínio do imóvel é reconhecido permitindo que a pessoa registre-o em seu nome.
Para que a usucapião reconheça a propriedade é preciso que alguns critérios estejam presentes e a pessoa só pode uma única vez receber a propriedade por usucapião, não tendo direito a requerer judicialmente novo usucapião mesmo que tenha se desfeito do imóvel e entrado na posse de outro.

Tipos de usucapião
  • ·         Usucapião ordinária, para moradia ou não e usucapião de boa-fé;
  • ·         Usucapião especial urbano e rural.


1) usucapião ordinária
Você tem a posse de um imóvel por mais de 15 anos, ininterrupta, isto é, sem que em algum tempo a tenha transmitido para outra pessoa e esta posse recai sobre um imóvel urbano ou rural sem importar se você o utiliza para moradia de sua família ou para comércio ou é apenas um sitio de lazer.
Você tem ou não um documento (contrato ou recibo) que comprova que você comprou este imóvel de alguém ou você não tem documento nenhum. Ninguém durante todos estes anos contestou a tua posse te informando que era o dono do imóvel (ou herdeiro)e pedindo a devolução.
Nas situações acima você tem direito a usucapião do imóvel conforme o artigo 1.238 do Código Civil vigente. Para isso basta entrar com ação judicial provando que tem a posse sem contestação de ninguém.  Se você comprovar que no imóvel  reside com sua família, não será preciso esperar 15 anos para entrar com a ação judicial que poderá ser proposta quando completar 10 anos de posse. O mesmo ocorrerá se for um imóvel comercial ou rural e nele você tiver instalado seu comércio ou no imóvel rural você estiver produzindo.
Os fatos acima caracterizam a usucapião ordinária para moradia ou serviço.

Boa Fé
Requer 10 anos de moradia ou comércio (CC art. 1242) desde que a pessoa tenha um documento que comprove que negociou a compra da propriedade. Este pode ser um contrato de compra e venda particular, um contrato de transferência de posse, um contrato particular de cessão de direitos elaborado conforme a lei onde fique claro que houve pagamento pelo negócio.
Cairá para 05 anos o prazo se o documento hábil que a pessoa possuir for um documento com algum problema que impeça o registro no cartório.  Caso estes como o da promessa de compra e venda cancelada que não esteja dentro dos requisitos da lei.

2) Usucapião especial urbano(CF artigo 183)
Uma pessoa possui como sendo sua uma área urbana de até 250 metros quadrado por 05 anos consecutivos, sem ser incomodado ou que alguém apareça dizendo ser o dono, fazendo uso desta área para sua moradia e de sua família, cuidando, fazendo benfeitorias e pagando seus impostos. Nesta situação (CC art. 1.240) poderá requerer a usucapião pela via judicial se não tiver nenhum outro imóvel em seu nome urbano ou rural. Este é o caso dos imóveis abandonados pelo proprietário e que são invadidos por terceiros que nele fazem sua moradia, pagam o imposto, constroem benfeitorias e residem. Nesta situação a usucapião será solicitada por abandono do bem imóvel pelo proprietário anterior. Note um fato peculiar de que a pessoa precisa residir no imóvel e sendo assim terreno vazio não pode sofrer este tipo de ação, benfeitorias devem ter sido realizadas como a construção do imóvel para uso familiar.
Vale lembrar que imóveis possuem função social e, portanto não podem ficar eternamente nas mãos de quem os adquire para fins de especulação imobiliária e depois o abandona deixando de pagar os impostos e de cuidar do bem.

3) Usucapião especial rural (CF artigo 191)
Para quem possui área rural de no máximo 50 hectares como sendo sua e que nela trabalhe com sua família, tornando-a produtiva e que na posse esteja há no mínimo 05 anos. É o chamado posseiro agrícola. (CC art.139).

Impostos
A usucapião é modo originário de aquisição de propriedade e, portanto não existe um agente que transmita a propriedade para a pessoa que solicita a usucapião. Sendo assim não haverá incidência de imposto municipal de transmissão de bens imóveis (ITBI) porque a propriedade foi declarada por sentença judicial.

Custos de processo e honorários somente por justiça gratuita e custos de cartório depende de legislação estadual que determine a isenção e na prática devem ser pagos.

Registro na matricula imobiliária
Não ocorrerá o registro da sentença declaratória de usucapião na matricula existente do imóvel que será, encerrada. A matricula atual fica arquivada para consulta e histórico, mas não sofrerá mais nenhum registro ou averbação(anotação). Esse procedimento ocorre porque a usucapião não permite que seja aplicado o principio da “continuidade” onde uma pessoa transmite a propriedade imobiliária para outra (Lei 6.015/73 art. 195). Assim sendo uma nova matricula será aberta.
A nova matricula será aberta por força de sentença judicial em nome de quem foi favorecido e sendo aquisição originária trará todas as informações sobre o proprietário, cônjuge e sobre o imóvel. Será apresentada ao cartório de Imóveis a sentença judicial acompanhado do mandato judicial que autoriza o registro. A sentença trará todas as informações e a declaração de propriedade e o mandato autoriza o registro.

Encerrado o processo e aberta a matrícula imobiliária com o registro da sentença, o detentor da posse e autor da ação transforma-se em proprietário de fato e direito podendo a qualquer momento oficialmente e por escritura pública, vender, doar e dar em pagamento o imóvel em questão.

Fontes de pesquisa:
Código civil 2002;
Livro Direito imobiliário de Ivanildo Figueiredo, edt Atlas;




4 comentários:

  1. bom dia
    tenho posse e matricula reconhecida em cartorio desde 1994. quanto tempo demora no meu caso. e quanto custa em média. obrigado

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    1. Oi Danilo, não tenho este tipo de informação pois não atuo diretamente com este tipo de procedimento. Se providenciares e for possível o usucapião extrajudicial ele com certeza terá um custo considerável alto via cartório mas é bem mais rápido que o judicial apesar de que sendo um procedimento complexo tenha uma demora considerável bem ao contrario do divorcio e inventario. No usucapião extrajudicial é obrigatório ao cartório edital publico em jornais de grande circulação e as exigências são inúmeras além da documentação.
      abraços

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  2. Bom dia troquei um imóvel por permuta em 2005 e foi feito apenas um contrato sem ser registrado na matricula do imóvel acontece que que a dona do imovel morreu e eu quero registrei esse imovel em meu nome o outro que esta no meu nome que troquei não estou reivindicando apenas esse que moro posso entrar com usacapião?

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    1. Olá. Não, os herdeiros tem que passar a escritura de ambos ao mesmo tempo e como não foi registrado é preciso fazer o inventario. Abraços

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