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23/09/13

LOCAÇÃO RESIDENCIAL - ESTRANGEIROS


Com a proximidade da Copa do Mundo, cidades que vão receber grande número de turistas se preparam para locar imóveis por contrato de temporada com regras mais flexíveis na Lei 8.245/91, pois permite que o locador cobre antecipadamente os aluguéis devidos. Também não existem maiores problemas pois aluguel e uma caução devolvida ao término do contrato são cobrados antes. Este tipo de negócio é usual em cidades turísticas como Rio de Janeiro (RJ) e Gramado (RS).

Com a crise internacional aumentou o número de estrangeiros desejando moradia fixa no Brasil. Os critérios da nossa locação já rígidos para brasileiros se torna mais complicado para estrangeiros e ainda por cima a lei proíbe cobrança antecipada de aluguel residencial que não seja por temporada. Como então locar um imóvel, se possível,  com segurança!!!!!! È o que veremos a seguir.

Locar via imobiliária pode ser muito complicado ou até mesmo impossível. Se o estrangeiro não tem comprovante de rendimentos, endereço fixo no país, visto em dia com autorização para trabalhar e nenhum brasileiro que possa ser seu fiador, esqueça, será milagroso uma imobiliária locar o imóvel por longo período (contratos a partir 3 meses). Sendo profissional, a imobiliária responde por qualquer prejuízo causado ao locador e não correrá riscos. Como não pode infringir a lei é bem provável que a locação não possa se realizar.
Locar direto com o proprietário do imóvel é possível e nesta situação vai depender das garantias deste negócio, pois nenhum proprietário irá locar para uma pessoa que pode ir embora do país a qualquer momento deixando aluguéis não pagos, reforma de entrega, etc.

Sendo assim o problema na locação esta na situação do estrangeiro que chega ao país querendo locar um imóvel, mas ainda não tem emprego , nem renda fica dentro do país, e seu endereço é um hotel ou pensão. Há solução, mas não é simples e na maioria dos casos pode dar resultado negativo.

DOCUMENTO PARA RESIDENTES NO PAÍS
Para locar, obrigatoriamente, o estrangeiro tem que apresentar:

Passaporte – com o visto de autorização de entrada para trabalhar (exercer atividade remunerada) e tempo de permanência no país. Dispensa dizer que o locador não pode como garantia, reter o passaporte do estrangeiro. Com o passaporte o locador pode saber quanto tempo o locatário vai permanecer no país e ter a certeza de que ele pode trabalhar e ter sua fonte de renda.

CPF – cadastro pessoa física  obrigatório e indispensável para estrangeiro assinar qualquer tipo de contrato. O estrangeiro que esta no exterior pode requerer o documento no consulado brasileiro ou estabelecer um procurador aqui no Brasil para providência-lo.

RNE – registro nacional do estrangeiro que autoriza a permanência no país solicitado na Policia Federal. Uma vez autorizado pela Policia Federal até que fique pronto, o protocolo provisório é aceito junto com o passaporte. Ocorre que, emitido o protocolo, significa que o RNE foi aceito.

CARTEIRA DE TRABALHO – se tiver autorização para o trabalho no país, deve ser apresentada com todos os dados do empregador mais a folha espelho de identificação. Se o estrangeiro estiver empregado a carteira facilita a comprovação de renda. Se não estiver empregado dependerá da boa vontade do locador em aceitar.

CERTIDÃO DE NASCIMENTO e CASAMENTO – do país de origem traduzida oficialmente para o português por tradutor juramentado. Solicitada no consulado brasileiro do país de origem do estrangeiro. Este documento é mais uma garantia ao locador, não é obrigatório.

FIANÇA: brasileiro que possa servir de fiador para o locatário ou seguro fiança locatícia. O seguro fiança com seguradora brasileira é possível e somente se tem a aprovação depois de analise pela seguradora de toda a documentação do pretendente. Trazer toda a sua documentação estrangeira com tradução juramentada é uma garantia de aprovação de crédito principalmente se você tem renda e bens no exterior. É bem provável que o seguro fiança seja cobrado a vista pelo período de 12 meses de contrato renováveis por mais 12 meses. Dispensa dizer que se para o brasileiro a analise é rigorosa para o estrangeiro é bem mais criteriosa.

COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA: em geral o estrangeiro esta em hotel ou na casa de um brasileiro e sem comprovante de residência, então se pode solicitar uma declaração de um brasileiro onde este declara em que local o estrangeiro se hospeda.

COMPROVANTE DE RENDA: o mais difícil de conseguir se o estrangeiro esta chegando ao país e não tem visto para trabalhar. Neste caso se possui renda comprovada no exterior o melhor a fazer é trazer os comprovantes de renda com tradução juramentada para a língua portuguesa. Há casos em que o estrangeiro tem como se manter no país por possuir renda no estrangeiro. A comprovação é necessária e a tradução dos comprovantes se faz necessária juntamente com os originais.

CONTRATO: elaborado obrigatoriamente em português por exigência legal.

RECONHECER FIRMA: é de importância que o estrangeiro tenha ficha em Tabelionato de notas, pois o locador pode exigir (e deve) o reconhecimento de firma. Para este ato o RNE é indispensável bem como passaporte válido. Atente que para esta situação o protocolo do RNE não será aceito e terá que ser apresentado o RNE efetivo. Se no caso a abertura de firma ocorrer durante a renovação do RNE nesta situação o protocolo de renovação deve acompanhar. Nunca deixe vencer o RNE, 06 meses antes solicite a renovação.

ABERTURA DE CONTA: o estrangeiro residente pode solicitar apresentando o RNE, CPF, passaporte, comprovante de residência e de renda. Tenha duas pessoas residentes no Brasil para servir de referência. Se o estrangeiro aposentado no país de origem pode receber seus proventos no Brasil e determinados bancos tem parceria em alguns países que permitem este recebimento. Se o estrangeiro desejar pode estabelecer procurador para providenciar a abertura de conta corrente antes de sua chegada.

CONCLUINDO
De certo, temos que o locador quer garantias e o estrangeiro precisa firmar sua residência.
De certo também, que na pratica tudo que aqui citei torna-se muito mais difícil e a possibilidade de negativas são grandes. Acaba que as partes deixam de lado a legislação, acordando “por fora”. O locador quer dinheiro, o único meio de garantia para o contrato, se o estrangeiro tem, negocia mais fácil se não tem terá que residir em outros locais como quartos, pensões e hotéis ou Flat até que tenha renda, emprego e situação financeira que permita a segurança necessária. A dificuldade é tamanha que até mesmo para obter as informações para esta postagem encontrei divergências. Agradeço a boa vontade de algumas pessoas que gentilmente me deram um caminho a seguir.

Concluo que para a locação residencial o estrangeiro deve estar perfeitamente documentado com todos os seus documentos originais traduzidos para o português e quanto mais puder provar que tem como se manter no país mais fácil de locar um imóvel. Não sendo detentor de recursos em seu país de origem dependerá da analise de quem estiver envolvido no processo de locação.

Se o locador esta inseguro use a legislação locatícia a seu favor. Loque para o estrangeiro que chega para residir no país como se estivesse locando para um turista. Faça um contrato de locação residencial por temporada de no máximo 03 meses. Desta forma o locador pode cobrar os 03 meses de aluguel adiantados no ato da assinatura do contrato e entrega das chaves e uma caução em dinheiro devolvida ao término do contrato se o imóvel estiver me perfeitas condições. O locatário terá então 03 meses para buscar comprovar rendimentos e emprego no país e obter toda a documentação necessária incluindo fiança locatícia. Ao término do prazo o locador poderá fazer novo contrato com prazo maior ou encerrar a locação.
apenas para lembrar que locação por temporada tem prazo máximo de 90 dias(03 meses) e não é permitida renovação por igual período ou novo contrato temporário por novo período. a permanência do locatário no mesmo imóvel após 90 dias(03 meses) transforma a locação em prazo de 30 meses não podendo o locador retomar o imóvel salvo por infração legal ou contratual.  Nesta situação o locador deve estar atento para chamar o locatário a comprovar a documentação e fazer novo contrato de 30 meses antes do término dos 03 meses(90 dias). 

Leitura recomendada sobre documentação traduzida



7 comentários:

  1. "CPF – cadastro pessoa física obrigatório e indispensável para estrangeiro assinar qualquer tipo de contrato". Não é o que diz a lei: 31. O que fazer quando o locatário for diplomata ou estrangeiro e só tiver o número do passaporte?

    Informar no campo CPF/CNPJ do locatário a sigla NDP (não domiciliado no país), desde que o mesmo não incida em nenhuma das hipóteses previstas no art. 20 da IN SRF nº 461, de 2004.

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  2. Olá anônimo. A Receita federal tem suas próprias regras para cumprimento das declarações não se vinculando com legislação geral e especial. Significa dizer por exemplo, que para a Receita não interessa se um contrato é oficial ou de "gaveta" o que interessa é que seja declarado e o imposto recolhido.

    No caso do Diplomata este tem situação especial no País, com relação entre governos e seus representantes. Desconheço se é obrigatórioe acredito que sim visto que residirá no País

    Quanto aos estrangeiros PF é essencial o CPF para locação pois a legislação obriga que as partes sejam estrangeiras ou não, tenham as mesmas obrigações. Em todo o negócio jurídico o CPF é obrigatório. Para execução judicial de um contrato também.

    Existem casos em que a locação é por temporada. Neste tipo de locação, quem loca paga todo o período da locação adiantado mais um valor de caução por possíveis prejuízos no imóvel. Nessa situação ocorre a locação sem o CPF até porque ninguém loca um apartamento por 15 dias e obriga o estrangeiro a fazer o CPF .é uma situação especial para uma locação especial.

    A tua explicação se encontra nas dúvidas sobre a DIMOB preenchida por imobiliárias para situações como a do contrato de temporada em que o estrangeiro não vai residir no país, mas se ele for locar para familiar residir será preciso o CPF.

    abraços

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  3. Ok, está esclarecido. Só acho estranho a Receita aceitar a DIMOB sem o CPF se isso for obrigatório no contrato, pois se a DIMOB for sem CPF, deduz-se que o contrato também foi feito sem esse documento. Normalmente a Receita não deixa passar esse tipo de brecha, e no artigo citado também não diz nada sobre isso. Obrigado.

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  4. Olá, use o site da Receita como fonte apenas quando for assunto relacionado a imposto de renda. Para a Receita o que vale é a arrecadação. Eles tem a própria normatização mas sempre com referência ao imposto de renda. Se um estrangeiro fica 10 dias aqui e loca um apartamento mobiliado não vai tirar CPF e a Receita não vai deixar de arrecadas por causa disso então aceita que informe que não tem CPF. Até porque o imposto é recolhido na fonte então esta garantido. È de espantar mas é assim. Um contrato sem CPF não entra na esfera judicial.

    abraços

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  5. Boa tarde Maria Angela,

    Um cliente estrangeiro e não residente me pediu para locar seu apartamento no Rio, como devo proceder? Ele constará como locador com seu CPF de estrangeiro e reconhecerá a firma em um cartório aqui quando vier assinar o contrato ou terá que me nomear seu procurador?

    Antecipadamente grato.

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    Respostas
    1. Oi Eduardo Barrozo
      Ele tem que obrigatoriamente ter o CPF feito na Receita Federal mesmo sendo estrangeiro. Quando ele vier assinar vai abrir firma para reconhecer a assinatura no cartório de notas usando o CPF. Se ele não vier terá que ter um procurador no brasil até porque aluguel é renda tributada e retém o imposto na fonte pagadora que recolhe.
      abraços

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  6. Ola, eu sou uma peruana que resido no Brasil já 1 ano, eu estudo aqui em BH e moro dentro da faculdade. eu queria tentar de alugar um apartamento fora da faculdade, eu não trabalho aqui mas eu recebo uma quantia fixa dos meus pais que me mandam pelo western union. tem como eu utilizar aqueles comprovantes de wester union como comprovante de renda, me ajudaria muito a sua resposta. obrigada

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