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19/05/13

LOCAÇÃO RESIDENCIAL PARA ESTUDANTES UNIVERSITÁRIOS

Normalmente quando um estudante passa no vestibular ou vai fazer vestibular e tem que trocar de cidade é comum que os mais novos tenham o imóvel locado por seus pais. Geralmente moram sozinhos ou com um acompanhante e preferem imóveis JK ou 1 dormitório. Neste tipo de locação o contrato fica em nome dos pais com fiadores ou seguro fiança e com cláusula que permite a desocupação sem multa caso o vestibulando não seja aprovado no curso que escolheu.
Este tipo de imóvel costuma ficar localizado próximo a universidade, geralmente é mobiliado e o risco de inadimplência é baixo devido ao pode aquisitivo de quem loca. Uma vistoria adequada e não haverá problemas maiores na desocupação com todos os valores assumidos pelos pais.


Ao contrario da locação para um estudante jovem temos a locação para estudantes que trabalham, estudam e se sustentam. Para estes o custo com aluguel se torna caro se não conseguirem uma casa de estudante para ficar ou a locação de quarto em casa de família, hoje muito difícil de conseguir. 
A opção para quem não pode arcar com o custo é juntar um grupo pequeno de estudantes e locar um imóvel residencial de 2 ou 3 dormitório dividindo os custos da locação. Não se trata de uma república mas sim de um imóvel locado por mais de um locatário. A diferença entre ambas esta no fato de que na locação do imóvel todos são solidários ao contrato igualmente.

O imóvel: sendo casa não haveria maiores problemas na locação, apenas o consentimento do proprietário. Sendo apartamento convém fazer constar no contrato que o condomínio não se opõe a este tipo de locação e que o locador afirma que a locação é permitida. Muitos condomínios tem em sua Convenção regra que proíbe a locação de imóvel para estudantes em grupos sob a alegação de que seria formada uma republica. Judicialmente é perfeitamente contestável mas ninguém quer perder tempo discutindo a questão. Desde que cumpram o regimento interno condominial, não ha porque o condomínio intervir em um direito privado de o locador poder alugar seu imóvel a quem desejar. 

Os locatários(inquilinos): serão identificados no contrato de locação todos os que forem residir no imóvel como locatários responsáveis pelo contrato igualmente.

O contrato: deve constar como locatários todos os estudantes que forem residir no imóvel e ainda informar em cláusula específica que todos são solidários ao contrato. Significa que cada um responde por todo o contrato e não apenas por sua parte. É comum por exemplo, 04 estudantes locarem um imóvel e no surgimento de dividas do contrato não pagas em dia, achar que somente tem o dever de pagar 1/4 do valor. Isso somente é possível se no contrato ficar determinado a cota de responsabilidade de cada um e nenhum locador aceita isso.

Desocupação: deverá conter uma cláusula que determina multa por desocupação antecipada de todos os locatários e de um deles antes do término do prazo. Ha casos em que um estudante decide deixar o imóvel antes do término do contrato. Ele continuará responsável pelo contrato até que todos desocupem pois o locador não é obrigado a exclui-lo do contrato. Pode ser acordado que mediante pagamento de multa conforme a legislação(artigo 4 lei 8.245/91), o locador promova as alterações no contrato retirando este estudante do mesmo e ficando a locação com os outros estudantes que tendo nova pessoa para colocar no lugar deste que sai, poderá ser incluída no contrato. O estudante que sai pagaria ao locador a devida multa por deixar o contrato antecipadamente. O valor da multa arcaria com os custos da alteração e restando algum valor ficaria com o locador. Logicamente que como a parte prejudicada seriam os outros locatários o contrato deve informar que eles previamente concordam ou determinar que os mesmos tenham que concordar com a substituição ou retirada do nome do estudante.

Divisões de despesas: o contrato deverá informar que as despesas serão igualmente divididas por todos e que na falta de um serão suportadas pelos demais. Isso garante ao locador o pagamento integral das despesas com a locação e evita discussões entre os locatários. Deve ser detalhado que custos envolve o contrato.

Vale lembrar: que cada um dos estudantes será identificado no contrato como locatário. Coloca-se um estudante como o principal locatário( o de maior rendimento) e os outros como solidários no contrato, com os mesmos direitos e deveres. A fiança deve sempre ser fiador ou seguro fiança. A caução pode ser aceita mas não cobre o contrato devido a seu baixo valor.

Condominio: uma copia da convenção e regimento interno entregue aos locatários deixa claro a regras a serem cumpridas e eles não poderão futuramente alegar desconhece-las. faz-se constar no contrato que receberam as normas e delas tomaram ciência.

Com um contrato bem feito as partes estarão garantidas



5 comentários:

  1. Sou estudante e moro em Maringá no Paraná, recentemente decidi sair de casa e morar com alguns amigos, certo de que as despesas seriam menores, além disso estamos saindo sem qualquer ajuda de pais e família, o que percebemos tratar-se de um grande problema... As imobiliárias agem de forma a dificultar a locação, pois impõem condições que impossibilitam um estudante que trabalha e se sustenta de alugar um apartamento.
    Uma delas chegou a pedir que um dos estudantes ganhasse 3 vezes o valor do aluguel... o que é um absurdo, 3000 reais de um estudante que acabou de entrar na faculdade... somos em 4, minha irmã e um casal de amigos, todos trabalhamos... lendo algumas coisas no fórum (que é extremamente informativo) percebi que na maioria das vezes as coisas podem ser resolvidas através de um contrato... mas como fazer um contrato sem um advogado ou especialista no assunto? qualquer profissional custa caro, principalmente para nós...

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  2. Oi Lucas. quando leio postagens como a tua fico triste porque esse tipo de problema seria facilmente resolvido se nossos legisladores acabassem com a fiança locatícia e em troca autorizassem o proprietário a despejar o locatário que não paga sem precisar ir para a justiça.
    todo este problema do rigor na locação se deve justamente a dificuldade de retirar o locatário que não paga do imóvel. Isso porque a lei garante a ele o direito de ficar no imóvel até a decisão final em ultima instância.; antigamente se levava mais de 3 anos com o locatário morando sem pagar e depois que a ação terminava, ele sumia e não havia bens a penhorar dele e o locador ficava com o prejuízo. hoje esta um pouco melhor mas da mesma forma a justiça continua lenta.

    O que citei acima explica o motivo do rigor nos contratos. A imobiliária tem que garantir que o locatário tenha condições de pagar a locação e todas pedem 3 vezes o valor do aluguel como renda. O que levam em conta é a segurança do contrato de locação e portanto não interessam em saber se um estudante tem que morar ou não, infelizmente.

    O contrato sempre existe mas a renda quem decide é o locador. Se você usa fiador a renda é 3 vezes o valor do aluguel mas se fizer seguro fiança vai chegar a 4 vezes.
    A imobiliária permite que todos vocês apareçam no contrato como locatários e somando a renda de todos tem que chegar a 3 alugueis.
    O contrato é feito pela imobiliária e não são vocês que pagam.
    Infelizmente as regras para locar são decididas por quem tem o imóvel e este quer ter certeza de que quem loca tem como pagar. Junte tua renda com a das pessoas que vão residir com vocês e veja se atinge os 3 aluguéis pedidos. Quem tem carteira assinada com mais de 1 ano de emprego fixa é um fator positivo para ter o cadastro aprovado.

    abraços

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  3. Primeiramente muito obrigado pela pronta resposta Maria Angela, a partir de suas informações consegui compreender os motivos pelos quais as imobiliárias são tão "chatas" nesse ponto. Estamos ainda decidindo sobre qual apartamento tentaremos ficar, mas no momento o mais interessante trata-se de um em um prédio "familiar" no centro, de alguma forma eles podem proibir estudantes de morarem juntos? Um de meus amigos possuí um dinheiro guardado que será usado como "calço" referente a 1 ano de pagamento adiantado do aluguel que posteriormente é devolvido. Se conseguirmos alugar o apartamentos e nos mudarmos para este, de com todos os pagamentos em dia e a documentação correta, existe alguma ameaça de sermos despejados simplesmente por morarmos em 4 jovens? Estamos receosos de talvez criarmos problemas futuros tentando enfrentar tais normas...
    Desde já agradeço muito pelo seu tempo, muito me foi esclarecido!

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  4. Carlos Castro30/04/14 10:26

    Ola, estou com uma dúvida.

    Estava morando numa republica que não havia contrato comigo, cheguei lá e comecei a morar, não tinha prazo para sair do imovel ou renovar o aluguel. (uma menina que mora no local alugou em nome dela um apartamento de dois quartos. Sendo na casa 3 meninos e uma menina - só há o nome dela no contrato de aluguel do apartamento).

    Saí, avisei com 15 dias de antecedencia (antes de vencer o aluguel), mas ela esta me cobrando o aluguel do mês seguinte, porém pagava todos os meses com antecedencia - pagava para morar e não morava para pagar (frase dela).

    Ela esta correta de cobrar o valor de um mês, sendo que já paguei antecipadamente?

    Sem contar que já tinha pagado a conta de luz, agua, internet, compras de alimentos e etc. antecipadamente.

    procurei na lei LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991, mas não encontrei uma resposta.

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  5. Oi Carlos Castro.
    Lei do inquilinato 8.245/91 Art. 14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.

    Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

    Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.


    Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses


    Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

    Vamos aos fatos:

    Teu contrato é verbal de sublocação, entrou, pagou, morou. O prazo do contrato verbal é sempre indeterminado. Desocupou e não comunicou 30 dias antes.

    Portanto você deveria ter comunicado com 30 dias de antecedência. A lei acima informa que os mesmos critérios da locação se aplica a sublocação e também que vale a locação verbal.

    Avisou 15 dias e não 30 e sendo assim ela pode te cobrar um aluguel a mais.

    abraços

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