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01/04/11

ADITIVO CONTRATUAL - NOVO PRAZO E VALOR DE ALUGUEL



ADITIVO CONTRATUAL DE RENOVAÇÃO DE PRAZO E NOVO ALUGUEL
LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL/NÃO RESIDENCIAL


Por este instrumento particular de Aditivo Contratual as partes LOCADOR Fulano de Tal, portador do CPF (por extenso) _____________ e RG (por extenso) ____________, residente e domiciliado à rua/av. ________________________________, nesta capital e estado e como LOCATÁRIO Fulano de Tal, portador do CPF (por extenso) ________ e RG (por extenso) _____________, residente sito a rua/av. ______________________, nesta cidade e estado em imóvel objeto do contrato de locação nº ___ e como FIADORES Fulano de Tal, portador do CPF __________ e RG _____________ e Fulana de Tal, portadora do CPF ____________ e RG ________, residentes e domiciliados à rua/av. ______________________________, nesta cidade e estado, ajustam o que segue:



1 – o contrato de locação RESIDENCIAL/NÃO RESIDENCIAL firmado entre as partes acima identificadas e garantido pelos fiadores acima identificados, iniciou-se na data de ____________ (escrever por extenso), com prazo determinado de ____ meses e previsão de término em ______ (escrever por extenso)renovando-se automaticamente por prazo indeterminado;

2 – de comum acordo entre todos, ajustam a RENOVAÇÃO do presente contrato de locação estabelecendo novo prazo determinado de _____ meses a iniciar-se na data da assinatura deste aditivo e com término previsto na data de ___/__/____;

3 – as partes estabelecem novo valor de aluguel em R$______(por extenso) mantendo o reajuste anual pelo IGPM. Mantem-se a demais cláusulas do contrato.

4 – por estarem todos de comum acordo, assinam o presente em 03 ( três ) vias de igual teor e forma e rubricam todas as folhas, colhendo as assinaturas das testemunhas.

Data completa


Locador

Locatário 

Fiadores

Testemunha 01
Testemunha 02



Obs:  modelo utilizado para locação residencial e não residencial. Escolher a situação que se adapta ao contrato a ter a cláusula de prazo e aluguel renovado.


Atualizado em 2016

191 comentários:

  1. olá! preciso de um modelo para imovel residencial. Poderia usar o mesmo? obrigada.

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  2. Olá Podes usar o mesmo que já utilizavas com novo prazo e valor mantendo as demais cláusulas ou usar o modelo que tenho aqui no site.

    http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2011/11/contrato-de-locacao-residencial-30.html
    ABRAÇOS

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    1. Bom dia Maria Ângela, meu nome é Raul. Eu preciso de um aditivo que não prorrogue o contrato mas apenas mude o objeto da locação, porque uma empresa aluga a sala 09 de meu prédio e manifestou interesse em mudar para a sala 03. Como eu posso fazer.

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  3. Olá Maria Angêla;

    Gostaria de saber se é necessário o Aditivo no contrato de locação referente ao aumento anual de aluguel(calculado nos índices populares)?
    Se for, o modelo descrito aqui pode ser utilizado?

    Obrigado!

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  4. Olá Reajuste anual já esta previsto no contrato, não é preciso um aditivo porque as partes já estão cientes de que a cada 12 meses ocorre o reajuste pelo índice escolhido. Apenas calcule o aumento e envie o doc de pagamento.
    somente se usa aditivo quando o contrato nada diz sobre reajuste anual e o índice escolhido ou as partes desejam modificar algo.

    abraços

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  5. Obrigado pela resposta Maria, me tirou uma grande duvida.
    Parabéns pelo Blog, é muito útil.

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  6. Bom dia, Maria Ângela.
    Sou proprietário de imóvel residencial e o aluguei (1º aluguel)pelo período legal de 30 meses. Pergunto: Ao término dos 30 meses, tenho que renová-lo por mais 30 meses ou posso renovar pelo prazo que eu desejar? Se eu quiser posso, ao invés de fazer Aditivo, fazer outro contrato novo com todas as cláusulas novamente?
    Muito Obrigado.
    Elson - BH
    elsonps@hotmail.com

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  7. Bom dia, Maria Ângela.
    Sou proprietário de imóvel residencial e o aluguei (1º aluguel)pelo período legal de 30 meses. Pergunto: Ao término dos 30 meses, tenho que renová-lo por mais 30 meses ou posso renovar pelo prazo que eu desejar? Se eu quiser posso, ao invés de fazer Aditivo, fazer outro contrato novo com todas as cláusulas novamente?
    Muito Obrigado.
    Elson - BH
    elsonps@hotmail.com

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  8. Olá Elton. Podes fazer novo contrato, renovar automaticamente o já existente ou fazer apenas um aditivo com novo prazo e valor. todos tem vantagens e desvantagens para você. Explico via email pois é mais extenso. abraços

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  9. Obrigado. Espere seu email.

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  10. Oi Elson. Enviei via email. abraços

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  11. Boa Tarde,
    Estou com um inquilino que seu contrato acaba em 06/06/2014 , ele ainda não respondeu se vai permanecer no imóvel que teve seu valor ajustado para novo contrato, e também não informa se vai desocupar, apenas diz que esta resolvendo com sua esposa e ambos só vem para o imóvel 3 vezes na semana , existe algum modelo de documento que comprove que eles foram informado sobre o novo valor e se desejam permanecer?
    Obrigada

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  12. Boa tarde!
    Sou dona de um imóvel que aluguei por um ano e, ao término do contrato, combinei com a locatária de aluga-lo por mais 45 dias. Posso fazer isso somente através de aditivo? Obrigada.

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  13. Oi Fernanda. Ele tem até 6 de junho para decidir sobre o assunto. O inquilino não é obrigado a tomar decisões antes do fim do prazo do contrato e por isso ele tem até o dia 6 para te dar a resposta. Se no dia 6 ele não tiver respondido então você o comunica por escrito através de notificação extrajudicial que o contrato será reajusta para o valor xx com data de vigência a partir de 6 de junho de 2014. só isso. Não precisa nem citar que conversaram antes, é seu direito aumentar o valor e em contrato de 30 meses ou mais não precisa do consentimento do locatário. Se ele não aceitar o valor vai te comunicar que desocupará o imóvel.

    Tens que aguardar.
    abraços

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  14. Olá.Contratos com prazo menor que 12 meses ou verbal renovam-se automaticamente por rpazo indeterminado e o locador não pdoe retomar o imóvel e encerrar o contrato salvo por denuncia cheia prevista no artigo 47 da lei 8.245/91.
    Portanto não precisa fazer o aditivo pois a locatária tem o direito de seguir com o contrato. Para que você desocupe o imóvel em 45 dias após o término dos 12 meses é obrigatório que a locatária concorde em sair do contrario se ela quiser seguir com a locação não poderá encerrar o contrato.

    abraços

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  15. Angela, as 3 vias do termo aditivo de contrato de locaçao vai para o locador, locatário e fiador?
    E se tiver 2 fiadores o termo aditivo terá 4 vias?
    No caso a locaçao nao é pela imobiliaria... O locador loca direto para o locatario...

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  16. Olá. O termo aditivo faz tantas vias quantas forem necessárias de igual teor e assinados por todos e visada por todos todas as páginas de cada via. Assim se tiver dois fiadores serão 4 vias, um para cada, salvo se o fiador for o casal onde só uma via é necessária.

    O fiador quando casado tem que constar que a esposa também é fiadora porque se o contrato não disser isso ela será apenas a esposa do fiador e não responde pela fiança caso ele venha a falecer.
    abraços

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  17. Olá. Acho que entendeu errado. O contrato foi sim de 12 meses, e estava previsto que a renovação seria acordada entre as partes. Contudo, a renovação foi somente de 45 dias. Gostaria de saber se é melhor por termo aditivo ou por um novo contrario. A inquilina está de comum acordo com o prazo.

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  18. OI. Entendi, contrato com prazo de 12 meses e renovação de comum acordo por mais 45 dias. Como é renovação tem que ser feita por escrito. Se vocês concordam que o contrato atual pode ser mantido façam apenas um termo aditivo renovando o contrato por prazo determinado e informando o novo prazo, não precisa fazer novo contrato.
    abraços

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  19. Há alguma diferença entre um novo contrato e um Aditivo quando o Contrato origem termina? De outro modo, se o Aditivo estipular um novo prazo de 30 meses, ao término desse período o locatário tem direito de pedir o imóvel tal como ocorre quando se assina um Contrato? Muito obrigada por sua atenção.

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  20. Um novo contrato de locação encerra o contrato que já existia e terminou o prazo determinado porém renovou-se automaticamente por força da lei do inquilinato artigos 46 e 47. Sendo assim justifica-se fazer novo contrato quando as partes decidem modificar varias cláusulas contratuais.

    Se as partes vão apenas fazer uma alteração no contrato já existente não há porque fazer novo contrato e assim usa-se o aditivo contratual que insere, exclui ou modifica alguma cláusula do contrato já existente.

    No teu caso o prazo do contrato terminou mas a locação continuou e assim o contrato continua válido e apenas se modificou a clausula do prazo que passou para indeterminado. as partes desejam determinar novo prazod e 30 emses a manter as demais cláuslas comoe stão e assim fazem um aditivo contratual onde informam que novo prazo fica determinado, todos assinam incluindo fiadores e ao final dos 30 meses qualquer das partes poderá pedir o fim do contrato sem multa ou fazer novo aditivo ou deixar se renovar por tempo indeterminado. No tempo indeterminado qualquer das partes pode sem multa pedir o fim do contrato.
    abraços

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  21. Muito grata por sua resposta. Parabéns pelo blog! Tem me ajudado muito! Abs

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  22. Boa Noite,
    Maria Angela no contrato de aluguel residencial não informa a porcentagem de multa por atraso do pagamento ,apenas informa que,"Que em caso de atraso ou falta de pagamento será cobrado juros(art.406 Cod.Civil combinado com o Art.161§1º do codigo tributario nacional 1% AO MÊS).. Gostaria de saber a porcentagem que pode ser cobrada por atraso?

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  23. Oi Fernanda. A multa é em geral de 10% sobre o valor devido independente dos dias em atraso. Tanto faz se ´[e 1 dia ou 10 de atraso sempre será 10% sobre o total mas somente pode ser cobrada a multa por "mora" se constar no contrato. Se no contrato somente determina 1% de juros ao mês então só pode ser cobrado isso e é por dia de atraso 1% / 30 = 0,33 ao dia de juros

    abraços

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  24. No caso de um aditamento de contrato de residencial, eu enquanto inquilino posso sair durante a vigência do aditamento sem pagar multa? no caso de multa qual o valor se no contrato anterior de 36 meses era 3 aluguéis? Todo ano o locatário pode fazer um novo aditamento impondo o valor que ele quiser ao aluguel ou deve ajustar de acordo com algum índice? Caso não queira aditamento por 12 meses, eu posso fazer algo ou sou obrigado a aceitar?

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  25. Oi Lucas B. Todo o contrato com prazo de 30 meses ou mais segue a regra do artigo 46 da lei 8.245/91 que permite as partes após o fim do prazo encerrar o contrato sem motivo(denuncia vazia). Sendo assim fica desfavorável para o inquilino(você) pois o locador poderá atualizar o valor do aluguel e deixar o contrato em prazo indeterminado ou fazer aditivos de 12 meses. Não há o que você possa fazer a não ser aceitar pois se não aceitara ele desocupa o imóvel e é um direito dele legal fazer isso

    Quanto a multa uma vez feito aditivo de mais 12 meses o restante do contrato continua valendo e assim se sair antes ele vai querer a multa portanto tente entrar ema cordo para que conste no aditivo que na renovação a multa por desocupação durante o novo prazo seja tornada sem efeito podendo desocupar a qualquer tempo comunicando 30 dias antes da desocupação.

    O correto seria você aceitar o novo valor mas pedir um tempo de contrato maior por exemplo, mais 36 meses ou mais 24 mas quem decide tudo é o locador e se ele não aceitar não há o que você possa fazer. A cada 12 meses vai terminar a renovação e ele vai propor novo valor para renovar novamente.

    abraços

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  26. Muito obrigado pelas informações. Parabéns pelo blog!

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  27. Ola Maria Angela, meu contrato já venceu, mas nenhuma das partes se impos, continuo pagando o aluguel da mesma forma. Mas no meu contrato vem escrito "... ressalva a hipótese de prorrogação da locação, o que somente se fará por escrito." Se somente é por escrito quer dizer q eu preciso fazer uma declaração junto com a dona do imovel de renovação automatica?

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  28. Oi Nathalia. Se o contrato já venceu e as partes nãos e reuniram para fazer novo contrato ou prorrogar por escrito este vale o que determina a lei isto é, renovação automática do contrato onde todas as clausulas continuam valendo e apenas a do prazo do contrato deixa de ser determinado e passa a ser indeterminado porque a lei assim exige.
    A clausula que a locadora colocou "somente se for por escrito" não tem valor porque vai contra a lei e tudo que vai contra a lei 8.245/91 é nulo.

    Se o prazo inicial determinado era de 30 meses ou mais se renovou automaticamente e qualquer das partes pode encerrar o contrato a qualquer tempo sem multa.
    Se o contrato tinha prazo inicial menor que 30 meses se renovou automaticamente por prazo indeterminado e somente você pode encerrar o contrato sem multa, a locadora somente poderá encerra-lo por denuncia cheia nos acasos em que o artigo 47 da lei autoriza.

    abraços

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  29. Prezada Maria Ângela, antes de tudo Parabéns, o seu blog é muito legal, as dúvidas são muito bem esclarecidas, com muito detalhe, e depois você ainda complementa com exemplos, finalizando muito bem. Parabéns!
    Também peço desculpas se serei muito extenso, pois as dúvidas são muitas...
    Eu sou corretor e venho tentando crescer mais na área de Administração de Alugueis, pois as vendas aqui no Rio estão muito difíceis com esses valores sul-reais.
    Bem, estava tudo bem, pois a minha carteira de clientes ainda é muito pequena, porém ontem a proprietária de 2 imóveis que administro, mandou que eu enviasse uma carta aos seus inquilinos (todos já em período indeterminado há mais de 6 meses) informando que a partir de desse mês (junho/14) os alugueis passariam de R$ 1.312,00 para R$ 1.800,00 e de R$ 730,00 para R$ 1.100,00, alegando que os alugueis estão fora do mercado atual. Muito bem, aqui vão as minhas dúvidas:
    1ª) Posso agora em julho cobrar por esses novos valores ref. a junho/14, pois hoje já é dia 24/06, não deveria ter um mínino de 30 dias de comunicado, então passando a vigorar a partir do aluguel de julho/14, que vence dia 05 de agosto?
    2ª) Eu entendo a posição da proprietária, mas também me coloco muito na posição dos inquilinos, mas ela determinou que a carta informasse os novos valores, não deixando margem para uma contraproposta. Eles podem fazer uma contraproposta, mesmo a carta já informando por esses valores cobrando dia 05 de julho?
    3ª) Independente de aceitarem os novos valores ou mesmo se tiver um acordo, não seria indicado para segurança deles, que faça um aditivo informando desses novos valores? Citando que serão reajustados pelo IGPM, valido por 36 meses, etc, pois do jeito que ela me colocou, tenho receio que determine anualmente por novos valores que ela “acha que vale”, evitando por mais 3 anos esse tipo de situação?
    4ª) Pelo contrato, que entrando em caráter indeterminado, o locatário poderá entregar o imóvel há qualquer tempo comunicando com 30 dias de antecedência, e que a Proprietária poderá solicitar o imóvel também há qualquer tempo, entretanto com aviso prévio de 90 (noventa) dias. Então com base nisso, eles não aceitando esses novos valores e também não havendo acordo, podem continuar ainda por mais 90 dias pagando pelos aluguéis atuais ou tem que sair em 30 dias já a que lei permite a cobrança por parte dela, independente desses 90 dias em contrato?
    Novamente desculpas por ter sido tão longo, e muito obrigado.
    Raul.

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  30. Boa Noite Maria Angela



    Gostaria se possível você me tirasse uma dúvida, tenho uma sala comercial e está alugada há 4 anos, o contrato é renovado anualmente em outubro,e o aluguel é pago anual e não mensal, e em abril o locatário veio falar comigo para entregar a sala e passar para outra pessoa e vender a instalação para ela. Posso fazer isto? e como ficaria o contrato que só vence em Outubro/2014? e-mail: keka_pereira@yahoo.com.br

    Obrigada

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  31. Oi Raul.
    Para que o novo aluguel possa ser aplicado é preciso comunicar o inquilino com antecedência de no minimo 30 dias e não foi isso que ocorreu. A locadora te autorizou a aumentar os valores no dia 24 de junho e portanto somente terão validade para o aluguel de julho pago em agosto de 2014.
    Você tem que por escrito comunicar os inquilinos e aguardar a resposta. Se eles não responderem em agosto cobra-se o novo valor referente a julho. Ocorre que em geral os inquilinos fazem contra proposta e neste caso é direito deles e você tem que levar ao locador que respondera se aceita ou pede um valor intermediário ou não aceita.
    Se o inquilino não aceita ele vai desocupar o imóvel e se temos despejo não podemos aumentar o aluguel pois ele não concordou.
    Sendo assim respondo:

    1) Não pode cobrar em julho o aluguel de junho de 2014 com aumento.

    2)A contraproposta é direito do inquilino, ela tem que receber e dar a resposta. Ela não pode ir contra a lei e tens que explicar isso a ela pois cobrar agora é considerado "cobrança abusiva" e ela pode sofrer ação judicial por infração legal e te garanto que ela vai perder pois com a comunicação escrita faz prova contra ela mesma.

    3)No prazo indeterminado a vantagem é toda do locador. A qualquer momento ele pode atualizar o valor do aluguel e ou o inquilino aceita ou desocupa o imóvel. Se ela quer somente aumento de aluguel e não falou em propor novo prazo deixe como esta. Não precisa fazer aditivo porque o pagamento do doc no novo valor caracteriza aceitação por parte do locatário. O contrato inicial continua valendo apenas modificou o prazo que passou a ser indeterminado e o valor que com o pagamento do doc se confirma.
    Se o inquilino quiser fazer novo prazo e ela aceitar aí sim se faz o aditivo.

    4)Errado. o inquilino e o proprietário devem comunicar 30 dias antes de desocupar. 90 dias é somente quando o imóvel foi vendido e o comprador pede a desocupação.
    não aceitando os novos valores você tem que enviar uma Notificação extrajudicial de despejo concedendo 30 DIAS para desocupação. Isso somente é valido para contratos que tinham prazo de 30 meses ou mais. Se um dos contratos que esta em prazo indeterminado tinha prazo inicial menor que 30 meses ela não pode aumentar o aluguel se o inquilino não concordar e não pode pedir a desocupação. Terá que entrar na justiça com atualização do valor quando a locação completar 3 anos.

    No período de despejo(30 dias) não pode haver cobrança de novo valor porque o despejo é justamente porque o inquilino não tem como pagar o valor proposto.

    Você tem que conversar com ela e explicar a situação pois você perante ela tem um contrato mas perante o locatário vocês são regidos pelo código do consumidor. Se você agir contra a lei o inquilino pode buscar responsabilidade civil contra você então procure marcar uma reunião com ela explicando a situação. Se ela age conta a lei o inquilino desocupa e processa ela e você também.

    Qualquer coisa use meu email no topo da página a direita se precisar algo mais extenso.

    abraços

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  32. Boa tarde Maria Angela,

    Você pode tirar uma dúvida minha?
    Eu tenho um contrato de locação não comercial com um prazo de 36 meses que acabou mês passado(31/05) e sem a cláusula de renovação.
    Locador e locatário querem renovar o contrato (estipulando novo prazo de mais 36 meses e um novo aluguel). Locatário ainda está no imóvel só esperando a assinatura do novo contrato ou do aditivo.

    Qual seria o caso um novo contrato de locação ou um aditivo contratual?
    E na hora de registrar em cartório o aditivo contratual? Vai precisar levar o contrato original que já foi registrado?

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  33. Boa tarde, Maria!

    Tenho uma inquilina desde 10/08/2010, contrato anual. Em 10/08/2011, via aditivo, alteramos apenas o prazo para mais 24 meses, ou seja, até 09/08/2013. Outro aditivo em 10/08/2013,e ela pediu para ficar até 09/06/2014, todos reajustados pelo IGPM. Em 03/06/2014, indaguei se queria continuar e informei novo valor, corrigido pelo IGPM de 08/13 a 05/14. Ela não informou em tempo hábil e depositou o valor antigo do aluguel. Após isso, me pediu para rejustar em apenas 2% em vez 6.9%, por se tratar de boa inquilina. Gostaria de saber se posso pedir para ela sair? E caso não façamos novo aditivo, seria considerado a partir daí um contrato de prazo indeterminado, com direito e pedir a devolução do imóvel. Grato e parabéns pelo serviço de grande relevância aqui prestado neste espaço.

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  34. Oi Carlos Almeida. entendo que o contrato inicial foi escrito e determinado em 12 meses e as partes vieram fazendo renovações escritas a cada 12 meses utilizados. No contrato inicial com prazo menor que 12 meses o inquilino tem direito de usufruir da renovação automática por prazo indeterminado. No teu caso ela veio aceitando as renovações e valores até agora.Se o contrato inicial determinadva que a continuação implicaria em reajuste pelo IGPM, caso ela não venha a aceitar o reajuste você pode encerrar o contrato com a notificação extrajudicial de despejo por infração contratual visto que ela tem que aceitar o reajuste.

    Se no contrato inicial nada diz sobre reajuste anual pelo iGPM então ela não esta obriga a aceitar e você não pdoerá pedir o encerramento porque o prazo inicial do contrato é 12 meses e ela tem direito a renovação por rpazo indeterminado e ainda falta 1 ano para você poder aplicar a denuncia vazia e pedir o imóvel. Nesta situação teria que judicialmente pedir a atualização do aluguel pelo preço de mercado visto que já temos 3 anos de locação.

    Tente um acordo. você pediu o IGPM acumulado, ela pediu 2%, faça outra contra proposta por um percentual intermediário. Leve em conta que inquilino que paga em dia quando loca direto com o proprietário é algo dificil frente a atual situação da economia e de prioridade em mante-la mesmo que tenhas que baixar um pouco. Se não quiser negociar vai depender da inquilina.

    abraços

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  35. Olá Maria Ângela, muito obrigado. Foi muito útil, farei exatamente como vc falou. E nas próximas se for muito longo te enviarei por e-mail. PS: Virei seu fã. Abraços, Raul.

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  36. Boa noite!
    Estou com uma enorme dúvida! O contrato de aluguel do meu imóvel venceu no prazo de 24 meses e estou querendo fazer um novo contrato com outras clausulas a mais, tenho que fazer um contrato específico de renovação ou poderia fazer um igual ao inicial? Preciso por lei citar que é uma renovação? No caso de renovar por mais 12 meses ou fazer um inicial por 12 meses, poderia pedir o imovel antes do vencimento pagando a multa conforme a lei? Como que funciona no caso de renovação? Pois conversei com a inquilina e ela está no aguardo de um novo modelo (pois até então não sabia que teria que ser de "renovação" ou nao....posso usar um outro modelo? De renovação ou inicial é mais correto?

    Grata!

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  37. Olá. Contrato com prazo menor que 30 meses renova-se automaticamente mantendo-se todas as cláusulas do contrato e modificando apenas a cláusula do prazo que passa a ser indeterminado porque a lei assim determina(art. 47 da lei do inquilinato 8.245/91). Nessa situação o inquilino tem direito a renovação automática e o contrato somente pode ser modificado se o inquilino concordar visto que você proprietária e locadora só pode encerrar o contrato por denuncia motivada nos casos que o artigo 47 autoriza.

    A lei também autoriza acordo entre as partes e assim se tua inquilina concorda em mexer no contrato, tudo bem pode ser feito porém você tem que fazer um "aditivo contratual de renovação do contrato" e não um novo contrato. O prazo vocês escolhem que podem ser 12 meses ou então mais 24 meses, tanto faz desde que seja renovação do contrato já existente. Informam as claúsulas que se modificam citando como elas passam a ser regidas, ambas assinam com duas testemunhas assinando também. .

    Para fazer um novo contrato somente se colocares prazo de 30 meses ou mais pois no final do prazo podes pedir o fim do contrato sem problema.

    abraços

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    1. Ooooiii! Entendii! Entao se eu fizer um aditivo contratual por 12 meses eu posso ou nao pedir a casa dando o prazo por lei pra inquilina desocupar a casa?? Tenho preocupaçao em vender o imovel futuramente e ter esse problema! Seria bom levar o aditivo atual mais o contrato anterior para registrar no cartorio? (O anterior foi registrado), mas seria interessante levar os dois? Minha preocupaçao é se as clausulas do anterior valerá após registrar o aditivo???

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  38. Oi Bianca, para a venda do imóvel o inquilino tem preferência na compra e assim você primeiro tem que oferecer a ele e depois se ele não quiser pode vender a terceiros.

    Quanto ao registro entendo que você se refira a assinar o contrato e aditivo no cartório de notas porque contrato de locação somente é registrado na matricula do imóvel quando tem clausula de vigência. Se é só assinar no cartório não precisa levar o original.

    Um contrato aditivo é aquele que modifica o contrato original ou altera alguma clausula ou acrescenta ou exclui algo e assim no final deste você precisa informar que as demais clauslas do contrato que se renova se mantém. cuidado com o que colocar pois podes invalidar o contrato, ele tem que ter toda a identificação do contrato original.
    Se precisa de ajuda use meu email acima .

    abraços

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  39. Oiiii...sim.....mas essa possível venda para terceiros poderá acontecer mesmo dentro dos 12 meses? Acho que li nos comentários acima, que se eu fizer um novo contrato não poderia pedir a casa nem se fosse para uso próprio, no aditivo como funciona caso eu precise da casa?? Pagaria uma multa proporcional aos meses que falta para vencer o prazo da renovação??? Gostaria de saber como funciona nesse período em que a inquilina ainda está no imóvel....
    Em relação ao modelo do aditivo, o modelo acima na sua pagina seria o ideal citando a importância das cláusulas do contrato anterior?
    OBS: Se no contrato anterior faltou registrar alguma das principais assinaturas, posso ainda registrar juntamente com o aditivo no cartório????
    Desculpa fazer tantas perguntas! Pois não entendo muito como fazer e gostaria de fazer tudo conforme a lei...e gostei muito do seu blog! Parabéns!
    Obrigada!!
    Abraço!

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  40. Paulo Daniel26/07/14 12:05

    Olá! Tenho uma casa que já está com inquilinos a aproximadamente 5 anos, mas a época não fizemos contrato. Quero fazer um agora por segurança, mas não sei como colocaria a data.. seria retroativo ou a partir de hoje?

    Muito obrigado!

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  41. Oi Paulo Daniel. Tem contrato sim e este contrato é verbal isto é, regido apenas pelos artigos da lei do inquilinato 8.245/91. como est contrato verbal já tem 5 anos qualquer das partes pode encerra-lo sem multa ou indenização á outra parte a qualquer momento bastando comunicar por escrito 30 dias antes. Isso é vantajoso para você. se fizer novo contrato com prazo determinado enquanto o prazo estiver vigente você não poderá pedir o imóvel. Sendo assim se resolveres fazer um contrato escrito tens que fazer um a renovação contratual escrito com prazo de no minimo 12 meses e citar nesta renovação que a locação inicial foi por contrato verbal com inicio na data xx e término na data xx quando acordaram fazer uma renovação escrito com prazo determinado.
    abraços

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  42. Paulo Daniel29/07/14 18:16

    Muito obrigado, Maria Angela! :)


    Seu conhecimento foi de grande ajuda!
    Assim que possível vou providenciar esse contrato por escrito!

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  43. OLA BOM TARDE !!!!!!

    TENHO UMA EMPRESA NO ESCRITORIO DE CONTABILIDADE EU FAÇO IR DE ALUGUEL DARF 3208 NO CONTRATO DE ALUGUEL ESTA 2200,00 MAIS VERBALMENTE ELA FALOU QUE FICA NO VALOR DE 2000,00 ESTA CERTO ALGO DEVE SER FEITO PARA ARRUMAR , ELA DIZ QUE FIZERAM UM ACORDO ME AJUDEM

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  44. Oi Osvande. A principio vale o que esta no contrato isto é R$2.200,00. Se houve acordo verbal para reduzir o valor para R$2.000,00 solicite os recibos de pagamento que comprovam o acordo pois ele devem apresentar exatamente este valor recebido.
    O ideal para não haver problemas com a Receita é que seja feito um aditivo contratual alterando o valor. abraços

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  45. Ola, Tenho um imóvel alugado desde 01/02/11 venceu em 31/01/12, e ficou por prazo indeterminado. A inquilina me solicitou reformas no imóvel, eu disse que só faria reforma com imóvel vazio. Então, fiz a solicitação da desocupação verbal. Ela não contestou e disse como teria que providenciar outra moradia. Disse que não teria problema, poderia olhar com calma. Mas não imaginava que ela teria outra reação. Sempre tivemos boa convivência, após a solicitação, indignou mas também não conversou simplesmente deixou de pagar o aluguel (que sempre foi pontual. Já se passaram 90 dias e hoje ela nem me atende e responde os e-mail. Já enviei notificação extrajudicial, procurei juizado de pequenas causas (cobranças)e agora vou ter que solicitar ação de despejo. Nossa!! como agente engana com as pessoas. O que deve fazer?? Estou no caminho certo? Favor me orientar. Agradeço antecipadamente.

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  46. Boa noite Maria Angela. O contrato de aluguel de minha casa termina no dia 28 deste mês. Os administradores da casa me informaram que deve ser feito um novo contrato e que eles cobrarão meio aluguel por isto. É o 1º contrato que fazemos. Eu tenho direito de um aditamento ao invés de um novo contrato? Este valor está correto? Desde já agradeço sua atenção.

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  47. Olá. Primeiro de tudo os locadores não podem te cobrar pela elaboração de novo contrato ou de aditivo, é ilegal. O art. 22 da lei do inquilinato 8.245/91 determina que estes custos são arcados pelo locador e não pode haver acordo em que o inquilino aceite pagar estes custos.

    Quanto ao aditivo depende do prazo do teu contrato que você não comentou qual é.

    Temos dois tipos de contrato de locação residencial. O com prazo maior que 30 meses(artigo 46) e o com prazo menor que 30 meses(artigo 47.

    Se teu contrato era de 30 meses ou mais os locadores vão te pressionar, ou tu paga a renovação ou eles encerram o contrato. nesta situação os administradores estão te pedindo que pague os custos mas vãos e recusar a te dar recibo dizendo do que se trata porque você ai na justiça, diz que foi coagido e recebe de volta o que pagou mais multa por infração legal(descumprir a lei. Se são advogados é difícil lidar com eles. Nesse caso podes concordar em pagar mas exija recibo que diga que te foi imposto o pagamento dos custos da renovação.

    Se teu contrato é menor que 30 meses é você quem da as cartas e não é vantagem para você renovar por escrito ou fazer novo contrato. O artigo 47 determina que terminado o prazo a locação se renova automaticamente por prazo indeterminado e o locador não pode encerrar o contrato com você antes de 5 anos completos de locação e assim você pode informar aos administradores que fara uso da renovação automatica e não aceita novo contrato, mantendo o contrato inicial como renovado e encerre o assunto. Se te ameaçarem com despejo judicial mande-os consultar a lei pois só podem te despejar por denuncia cheia nos casos que o artigo 47 autoriza.

    Podes fazer acordo e aceitar aditivo de novo prazo e valor se desejar.

    abraços

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  48. OLá,boa tarde. Aluguei um imóvel e no contrato o prazo estipulado foi de 6 meses. A locatária manifestou vontade de permanecer por mais tempo. Precisamos fazer um aditivo contratual ou não é necessário? No caso de não ser necessário o termo aditivo, o prazo passa a ser indeterminado automaticamente?

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  49. Olá. Se for contrato residencial ele ao término dos 6 meses automaticamente se renova valendo as mesmas clausula com exceção da clausula do prazo que por força da lei se transforma em indeterminado. Não é necessário um aditivo contratual de renovação mas tens que estar ciente que contrato com prazo menor que 30 meses você somente pode pedir a devolução do imóvel por denuncia cheia nos casos que o artigo 47 da lei 8.245/91 autoriza. Não podes nem aumentar o aluguel quando desejar apenas o reajuste previsto no contrato.
    abraços

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  50. Ola, Maria Angela. Que bom encontrar alguem competente e que responde as perguntas sem rodeios. Eu tenho uma duvida de como fazerisso. Agora esta vencendo o contrato de 30 meses que fiz com tres inquilinos. Umdelesvai sair e tambem vou trocar o seguro-fianca por caucao, ja que a inquilina nao causam problemas e tem sido otimos. Como faco isso? Faco um novo contrato ou aoenas um adendo ou aditivo, nao sei o nome, dizendo que um deles saiu e que a partir de agora depositaram caucao na conta e etc? Oh, ceus! SE for aditivo vc tem um modelo? Eu agradeco e tomara que me responda. Tenho 4 dias para fazer isso, nao mais. Ylza.

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  51. Olá Ylza.
    A empresa seguradora não aceita que um dos locatários seja retirado do contrato pois a analise do seguro é feito com a renda que todos apresentaram. geralmente quem deixa o imóvel continua responsável pelo contrato até que o mesmo seja encerrado. sendo assim você tem que encerrar o contrato atual dando 100% de quitação até a data de encerramento aos dois inquilinos comunicando a seguradora do fim do contrato.

    Faz-se então um novo contrato só que com fiança caução em dinheiro. Podes usar o mesmo contrato que tens como base apenas mudando a clausula da fiança que passa a ser seguro caução de 03 alugueis depositados em conta poupança aberta por você. Lá o valor ficará depositado até o fim do contrato. faz também nova vistoria e novo prazo de 30 meses.

    Considero um risco você trocar a fiança porque caução em dinheiro não cobre quase nada do contrato visto que na inadimplência a justiça é muito demorada portanto fica por tua conta e risco.

    abraços

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  52. Maria angela, primeiramente muito obrigada por me resposnder.
    Farei o que vc me diz quanto ao novo contrato, mas a inquilina e otima, sempre cuidadosa e responsavel. Eu nao estou vendo motivo para o seguro fianca, ja que as coisas andam tao caras e eles sao responsaveis. Mas vc tem razao. Melhor prevenir do que remediar. Eu tenho tido bons resultados com caucao. Nunca, porem, alguem se agarrou ao imovel sem querer sair. Ai sera um deus nos acuda. Mas tem uma coisa. Quando eu fizer um novo contrato,, posso colocar a data de 1 de agosto nelecomo inicio do aluguel?
    POsso tambem incluir o condominio e o iptu no caucao?oh, ceus!

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  53. Olá. Se a inquilina concorda em colocar a data de primeiro de agosto tudo bem do contrario terá que ser a data em que vocês assinarem.

    Quanto a caução,sem problema apenas aviso por conta da ação de despejo que é demorada.

    A caução em dinheiro é somente o aluguel, condomínio e IPTU não podem entrar no valor.

    Comunique a seguradora o encerramento deste contrato e quitação até a data do término e inicie o novo contrato.

    abraços

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  54. Mais uma vez obrigada. A melhor coisa que me aconteceu hoje foi seu esclarecimento em meio a tantos porblemas que tenho tido que enfrentar sozinha, ainda por cima. Espero nao ter problemas com esta inquilina. No contrato constam ela, a mae, o pai e ahora vai sair um e entrar outro. Eu vou ficar com o caucao, apenas dois alugueis divididos em 6 vezes e depois de um ano ela vai me dar mais um aluguel. Como faco isso? Coloco tudo no contrato agora, nao e? Queria tambem perguntar como se faz essa coisa de adendo (so para saber se precisar fazer isso no futuro), aditivo. Basta escrever o que esta acontecendo, tipo hoje, dia tal, fulano de tal saiu do contrato ficando apenas a sra tal tendo ate a presente data deixado toda a sua parte quitada nao sendo mais responsavel por nada que se refira a este contrato doravante... algo assim?

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  55. E depois todos tem que assinar cada pagina do aditivo e reconhecer firma? Eu porcurei na internet e nao achei nada.

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  56. Olá. O adendo(aditivo) tem que ser bem feito e com todos os dados do contrario pode ser um problema e é mais ou menos como você citou.
    Você não achou nada porque no teu caso substitui locatário e tipo de fiança o que não é comum e ainda tem que encerrar o contrato então suas duas ações diferentes.
    Posso te explicar como tudo funciona mas via email que fica mais fácil de conversar. o email do blog é mcamini150@gamil.com

    abraços

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  57. Eu estou aqui formulando um contrato novo baseado naquele feito pela seguradora, mas tem uma clausula que eu nao sei como colocar que diz que em caso de a pessoa fuara com alguma clausula o contratotornase invalido, uma coisa assim. Vou te mandar por e-mail o que estou fazendo assim que terminar. Eu tenho panico de errar, pois depois tudo volta-se contra mim. Eu tive uma inquilina que me causou muita dor de cabeca e eu nao pude mover uma acao contra ela, pois eu tinha feito dupla garantia sem saber que era crime, a pedido dela e claro, e entao o advogado me orientou a nao aciona-la. mas foi um pesadelo causado pela minha ognorancia. Em contrapartida eu tambem nao quiz uma administradora pois aquela em que havia colocado o imovel antes, sequer fez vistoria na saida do antigo inquilino, nada fez por mim e ainda me carregou mais de dez mil reais ao todo contando contrato, mensalidades, renovacoes. Vou terminar e te mando. Puxa, nao sei como agradecer. Vc esta me ajudando muito. Agora tudo sao flores, mas se eu erro no contrato... o jogo pode se virar contra mim, nao e mesmo?

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  58. Oi Recebi teu email e o contrato em anexo. amanhã te dou um retorno respondendo tuas duvidas e tens razão, um contrato mau feito é risco para você. amanhã te retorno. abraços

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  59. Ah, que bom! pensei, inclusive, em mudar so as paginas iniciais e pedir as pessoas para assinarem e depois, na ultima, onde estao as assinaturas, colocar a nova inquilina, a Manoela e o turco, o que saiu, assinar como testemunha apenas para justificar a firma reconhecida dele nesta pagina. Assim, nao teria que mandar o contrato para Minas onde meu irmao esta internado numa clinica psiquiatrica. Ele e o dono do apartamento e, apesar de eu ser a pessoa que cuida de tudo, nao quero nem procuracao dele nem gosto, mas nunca sei se ele vai se meter nisso ou naquilo e dificultar meu trabalho. Um inferno.Sera que posso fazer isso tambem?Facilitaria tudo.

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  60. Maria Angela, lhe enviei um e-mail, porém, como eu acho que é mais rápido por aqui repito abaixo.
    O meu contrato de aluguel (sou o locatário), venceu há mais de dez anos, foram feitos aditivos ao longo do tempo, o último venceu mais de 30 dias atrás.
    Este último aditivo também se renova automaticamente, valendo todas as cláusulas do contrato original (menos o prazo, claro) ?.
    Ou por ser um aditivo não se renova por tempo indeterminado, como seria o contrato?.
    Sei que o locador pode pedir o imóvel, é direito dele, porém, durante o prazo que ainda estiver, sou obrigado a pagar o que ele estipula?, ou poso pagar o aluguel atual (que, pelo contrato original reajusta anualmente, que seria daqui a 6 meses?.
    Muito obrigado pela sua ajuda.
    Atenciosamente,
    Carlos Rodrigues

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  61. Bom dia senhora
    queria tirar uma duvida eu tenho um inquilino que estao no imovel da 2011 e praticamente eu fço sempre o contrato de 12 meses.
    Porque fiquei sabendo que depois de 5 anos um inquilino no seu imovel fica dificio de vc mandar ele embora caso vc precise.
    é verdade gostaria de entender mas desse assunto como funcionar.
    Quiteria

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  62. Olá Quitéria. Entendeste errado a legislação do inquilinato lei 8.245/91.

    O artigo 46 determina que todo o contrato escrito que tiver igual ou maior que 30 meses, terminado este prazo qualquer das partes pode encerrar o contrato sem precisar de um motivo. Apenas decide encerra-lo porque não deseja mais continuar a locação.
    É a forma mais fácil de encerrar um contrato porque após 30 meses não tem nada na lei que te impeça de terminar.

    O artigo 47 determina que contrato verbal(de boca) ou escrito com prazo MENOR que 30 meses(é o teu caso)o locador somente pode terminar o contrato após 05 anos de locação ininterrupta pelo locatário.o contrato ao término do prazo se renova por prazo indeterminado.
    Significa que você como locadora é obrigada a dar continuidade ao contrato se o locatário desejar exercer o direito de seguir a locação. Assim antes(não após) de 05 anos de locação você não pode sem motivo encerrar o contrato. Alguns motivos permitem que você encerre como inadimplência do inquilino, para uso próprio, para reforma solicitada pela prefeitura, para aumento da área do imóvel ou por desapropriação, tudo devidamente comprovado por escrito para evitar fraude.

    Portanto após 05 anos você pode encerrar o contrato sem motivo(chamamos de denuncia vazia) mas antes fica impedida e por isso o prazo de 30 meses ou mais é o mais vantajoso para o locador do que este que você esta usando.

    No teu caso o inquilino tem aceitado que você renove por escrito a cada 12 meses, talvez porque ele desconheça a lei porque do contrario não aceitaria esta renovação escrita e exigiria a renovação automatia que o artigo 47 autoriza.

    abraços

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  63. Boa noite! Parabéns pelo blog!
    Tenho uma casa em estado de conservação muito ruim, mesmo assim, uma amiga me pediu para alugá-la pra ela com o valor simbólico de R$ 100,00.
    Então fizemos um contrato de um ano que termina em novembro. Mas a própria minha amiga quer ficar mais um ano e sugeriu que eu cobrasse um valor mais justo R$ 250,00, pois apesar de precisar de reforma a casa é boa. Resolvemos então fazer um aditivo contratual.
    Até aí tudo bem! Minha preocupação é se eu não estaria praticando um aumento abusivo e se não corro risco de responder por isso amanhã ou depois, se é que me entende.
    Obrigada, Leila

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  64. Eu de novo!
    Posso aplicar algum outro reajuste além do IGPM, para aproximar do valor de mercado? Grata, Leila.

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  65. Oi Leila. Fique tranquila, alei do inquilinato permite acordo escritos de novo valor de aluguel e prazo. não terás problemas futuros.

    abraços

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  66. Oi leila, você pdoe se a inquilina concordar determinar qualquer valor sem problema, basta que ela concorde.

    Quanto ao reajuste pelo IGPM a resposta é não, não pode pois é ilegal mesmo que ele com o tempo fique defasado.

    abraços

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  67. Muito obrigada Maria Angela, fiquei muito feliz e mais tranquila e à vontade pra fazer mais uma perguntinha rsrsrs
    É o seguinte, essa minha casa que te falei, que minha amiga tá alugando, foi ocupada há mais ou menos 20 anos por uma tia por que precisava de moradia, de graça, só que ela, vai saber porque, aceitou a oferta de um fiscal da prefeitura, que passou na época, e fez o IPTU no nome dela, pagou uns dois anos e não pagou mais.
    Ela se mudou há uns dez anos, mas a conta de luz ficou no nome dela até um ano atrás. Agora a conta está no nome da minha amiga. Não consigo pagar o IPTU.
    Você pode me dar mais essa ajudinha? Vou receber uma herança dos meus pais e estou querendo investir em imóveis, acha que posso fazer isso sozinha? Mesmo que eu tenha que contar com a ajuda de um advogado e da justiça de vez em quando? Será um bom investimento?
    Desculpa querida, acho que me prolonguei um pouco, é que estou entusiasmada com esse investimento, tenho que tomar cuidados e você está me ajudando muito.

    Obrigada, um forte abraço,

    Leila Furriel

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  68. Oi leila, investir em imóveis é um bom negócio atualmente desde que conheças bem as leis e nisso lendo meu blog vais saber muita coisa.
    quanto ao IPTU o carnê vem todos os anos para o endereço do imóvel, não entendo porque não conseguiu paga-lo. Se tem dividas tem que ir na secretaria municipal da fazenda para negociar e colocar o imposto em teu nome. Tua tia pdoe te dar uma declaração dizendo que te doou o imóvel se não tens um contrato.

    Qualquer coisa me envie um email para mcamini150@gmail. Na segunda feira te respondo.
    abraços

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  69. Paulo Barbosa07/10/14 14:28

    Olá, Maria Angela,
    Posso fazer um adendo para modificar qualquer cláusula do contrato, modificando o prazo e o valor? Mesmo havendo no Contrato anterior as cláusulas abaixo relacionadas:

    15a CLÁUSULA: DO PRAZO DE LOCAÇÃO
    15.1 - A presente locação terá validade de 12 meses, a iniciar-se no dia 23/10/2013 e findar-se no dia
    23/10/2014, data em que o imóvel deverá ser devolvido nas condições previstas na Cláusula 5a,
    efetivando-se com a entrega das chaves, independentemente de aviso ou qualquer outra medida judicial
    ou extrajudicial.
    16a CLÁUSULA: DA PRORROGAÇÃO DO CONTRATO
    16.1- A obrigação pelo pagamento dos aluguéis por parte da INTERVENIENTE cessará conforme prazo
    contido na cláusula 15.1. Ultrapassando o contrato essa data, ou seja, tornando-se contrato por tempo
    indeterminado, cessará à INTERVENIENTE qualquer responsabilidade sobre o pagamento dos aluguéis,
    podendo o LOCADOR rescindi-Io a qualquer tempo, desde que ocorra notificação por escrito ao
    LOCATÁRIO, que ficará compelido a sair do imóvel dentro do prazo de 30 (trinta) dias.

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  70. Oi Paulo Barbosa.
    Teu contrato residencial tem prazo menor que 30 meses e portanto regido pelo art.47 da lei 8.245/91. Este artigo te impõe que sigas as regras determinadas nele.
    Vamos por partes:

    Qualquer clausula do contrato existente pode ser alterada se as partes assim concordarem e portanto se o inquilino não concordar não poderás modifica-la.

    O contrato com prazo menor que 30 meses concede ao inquilino o direito de renovação automática do contrato ao seu término por tempo indeterminado e antes de 05 anos de locação ininterrupta por este mesmo locatário, você somente pode encerrar o contrato nos casos em que o artigo autoriza ou logicamente pela via judicial por infração legal ou contratual.
    Portanto ao término do prazo podes propor o encerramento mas se o inquilino disser que vai fazer uso de continuar o contrato ele se se renova automaticamente nos mesmos termos mudando apenas o prazo que passa a ser indeterminado.

    Qualquer mudança no valor do aluguel ou qualquer cláusula o inquilino precisa assinar concordando. O valor do aluguel poderá ser atualizado após 3 anos de locação. Até lá vale o reajuste do contrato e se não foi estabelecido terá que acordar com o lcoatário.

    Quanto a clausula que informaste ela vai contra o que determina a lei e pode facilmente ser tornada sem valor.

    abraços

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  71. Boa noite Maria Angela, meu contrato de aluguel de apto no valor de 2.100,00 incluso R$ 400,00 de condomínio vence 13/11/2014, entretanto o condomínio foi reajustado em outubro/2014, gostaria de saber se posso aplicar o índice IGP-M (out) de 2,95% sobre R$ 1.700,00 + R$ 500,00 referente condomínio totalizando R$ 2.250,00. Grata.

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  72. Oi Elizete, bom dia. Se o aluguel é R$2.100,00 e o condomínio esta embutido no valor o IGPM tem que ser aplicado sobre o valor do aluguel de R$2.100,00.Não pode ser aplicado separadamente pois teu contrato determinado que o valor do aluguel é de R$2.100,00. neste caso você arca com o ônus do aumento de condomínio quando este esta incorporado ao valor da locação.

    Se o contrato tinha prazo inicial de 30 meses e este prazo esta vencendo você pode propor novo valor de aluguel atualizando assim o condomínio e o valor do aluguel, do contrario não pode ser feito.

    Incluir o condomínio junto no aluguel para abate-lo depois no imposto de renda pode nãos e vantajoso justamente porque não podes aplicar o reajuste deste ao inquilino, somente o índice geral sobre o total do aluguel.

    Minha sugestão. Comunique o inquilino de que houve aumento no condomínio de 100 reais e mais o reajuste do IGPM no aluguel totalizando o valor xxx que passa a vigorar a partir de novembro. se ele concordar ou não reclamar podes cobrar porque acordo entre as partes é valido, se ele não concordar não poderás aumentar o condominio.

    abraços

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  73. Aditivo contratual de alteração do objeto na locação não residencial. Este é o aditivo.
    Use meu email no final da página que te envio um modelo, só não será possivel hoje por força de que estarei em trânsito logo mais.
    abraços

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  74. Olá Maria, gostaria de saber se contrato residencial de 30 meses de aluguel, quero prorrogá-lo por mais 4 meses apenas, posso fazer só o aditivo, ou devo fazer um novo contrato de prazo determinado? Obrigada

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    1. Olá. Faça um aditivo contratual de renovação de prazo por mais 4 meses, é o idel. Até podes deixar renovar automático por prazo indeterminado que te permitira aplicara denuncia vazia mas neste caso correr risco de o inquilino na justiça conseguir 6 meses para a desocupação.
      abraços

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  75. Olá Maria Angela. Gostaria que me ajudasse no esclarecimento de umas dúvidas. Primeiro, se é certo, no reajuste de aluguel anual, seguir o índice I.N.C.C / DI (FGV) e, segundo, o que fazer quando o locador dá uma autorização VERBAL para uma obra e depois de realizada este locador volta atrás dizendo que não autorizou. Obrigada.

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    1. Olá. acabei de responder seu Email que me enviaste. O reajuste pelo iNCc é ilegal, este índice somente pode ser utilizado na compra e venda durante a construção do empreendimento. porque mede a inflação dos materiais usados na construção e salário da mão de obra.
      abraços

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  76. Ola, aluguei um imóvel, e coloquei no contrato que após vencimento ele se renovará por tempo indeterminado, e que o valor do alugue será reajustado anualmente pelo IGPM. Gostaria de saber se após o término do contrato, se eu preciso fazer um aditivo para a renovação do contrato e para reajustar o valor do aluguel.

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    1. Olá, não não é preciso fazer o aditivo pois a própria lei do inquilinato em seu artigo 46 e 47 prevê a renovação automática quando termina o contrato e sendo assim se mantiveres o reajuste anula que consta no contrato pelo IGPM isso se mantém pois com a renovação automática este contrato inicial segue valendo apenas mudando a clausula do tempo por força da lei.

      Quando fores atualizar o valor pelo preço de mercado somente será preciso aditivo se a fiança for fiador do contrario o pagamento do doc em novo valor comprova que houve aceitação do inquilino.

      abraços

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  77. Boa noite Ângela,

    Alugo um imóvel residencial para irmãos, sendo que um deles o locatário, pois foi quem firmou o contrato inicial, foi morar em outro estado, ficando a irmã no imóvel, só que queríamos renovar o contrato de aluguel no nome dela e aumentar o valor do aluguel ( a mesma já concordou). Estou em duvida em como proceder, de que forma faço o contrato, se faço um aditivo ou faço um outro contrato.
    Agradeço desde já e peço desculpas se não consegui formular a pergunta de maneira clara.

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  78. Boa noite, Angela, meu contrato passo a tempo indeterminado em novembro de 2014 e a proprietaria o reajustou-o de acordo com o mercado, segundo ela.. Acontece que agora em junho de 2015 é a data de aniversário do contrato. Gostaria de saber se haverá novo reajuste pelo IGPM. (agora pelo contrato) MUITO GRATA.

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    1. Uma vez que a locadora tenha atualizado o valor do aluguel ela não pode aplicar o IGPM antes de completos 12 meses. O reajuste por indice de inflação é anual a cada 12 meses de contrato. abraços

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  79. Só explicando melhor o acima, independentemente dos reajustes feitos por ela aleatóriamente, o reajuste do IGPM permanecece? GRATA E AMEI O BLOG!!

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    1. Permanece mas o prazo começa a contar a partir da data do novo valor de aluguel. Se o IGPM ia ser aplicado em junho de 2015 mas a proprietário optou por novo valor em novembro de 2014 somente poderá aplicar o IGPM em novembro de 2015. Nada impede que ela peça novo valor de aluguel a você a qualquer momento. se pretende ficar no imóvel o ideal é pedir um aditivo com novo prazo de 30 meses . abraços

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    2. Muitíssimo obrigada!! Acabei de descobrir que não vale nada a pena ficar depois do 30 meses! O jeito é entrar em um outro contrato! Abraços e parabéns de novo!

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  80. Olá Maria, tudo bem? Espero que sim!

    Em outubro de 2014 falei com você sobre contrato de aluguel de imovel residencial pra tirar algumas dúvidas sobre como desenvolvê-lo.

    Bom, o contrato na época não seguiu a risca as orientações que você me passou, mas, mesmo assim, aluguei o imóvel com ele por um período de 6 meses e no próximo dia 06/04/15 vai haver seu encerramento sem problemas. O meu inquilino pagou certinho e em dias todos os 6 meses. Acontece, que o mesmo deseja renová-lo por mais 6 meses e estou com algumas dúvidas sobre como fazer essa renovação. Pois, gostaria de alterar algumas cláusulas do contrato, Como por exemplo, o valor do aluguel, índices para reajuste, valores de juros e multa. Você pode ajudar-me mais uma vez?

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    1. Oi Alex, bom dia

      Te respondo via email no inicio da tarde. abraços

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  81. Olá Maria Angela,
    Tenho um contrato de aluguel residencial que originalmente foi de 24 meses e finalizou o prazo, o locatário solicita que não seja reajustado o aluguel. Farei um aditivo prorrogando por 12 meses. Pergunto: Posso colocar uma cláusula em que ao final dos 12 meses farei reajuste ao preço de mercado... agradeço sua resposta.

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  82. Olá Maria Angela,
    Tenho um contrato de aluguel residencial de 30 meses que uma imobiliaria cuidava e ela faliu.. posso fazer um adendo dizendo que eu a proprietaria irei administrar, mas mantendo as clausulas do contrato da imobiliaria, sendo que faltam um ano para vencer ainda.
    Obrigada
    Abraços

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  83. Mariângela Boa tarde!Sou inquilina de um imóvel ao qual aluguei direto com o propietário. Esse ano ele deu um aumento de 400,00 em cima do valor do aluguel, dizendo ser o valor do mercado,Alegando poder fazer esse aumento
    depois de tres anos de moradia. Quero saber se realmente esse aumento é devido e também se eu ficar na casa é necessário ser feito um novo contrato ou pode ser feito apenas um aditivo. Obrigada

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    1. Olá. Com 3 anos de locação o proprietário pode atualizar o aluguel pelo preço de mercado, a legislação do inquilinato autoriza. se teu contrato é de 30 meses ou mais e já se encerrou o prazo pode pedir ao locador que faça um aditivo de novo prazo de 30 meses evitando assim que ele anualmente atualize o valor do contrato pois o mesmo ficará em prazo indeterminado com renovação automática permitindo que a qualquer momento as partes encerrem o contrato. Ele tem que concordar. abraços

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    2. Obrigada Mariangela pela resposta. Abraços

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    3. Maria Angela, caso ela não concorde em fazer o aditivo existe uma lei que a obrigue a fazer isso?
      Obrigada

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  84. Boa noite Mariangela! Sou inquilino de um imóvel há 5 anos, ou seja, tanto eu quanto o proprietário cumprimos o prazo mínimo contratual estabelecido em lei (18 meses). Agora, o Proprietário requereu um aumento de 50% no valor do aluguel, o qual, achei muito abusivo, mas sem opção, acabei por concordar (não achei outro imóvel no mesmo local). Contudo, ele está insistindo em redigir um novo Contrato a partir deste mês, estabelecendo multa se uma das partes rescindi-lo em prazo anterior a 1 ano. Nesta situação, pergunto: Se eu aceitar este novo Contrato, considerando que já estou no imóvel há 5 anos,se eu querer sair do imóvel daqui a 4 meses, estarei sujeito à multa? Qual a validade legal desta cláusula, que me obrigará ficar mais 1 ano no imóvel, pagando pelo novo valor, ainda que abusivo, de certa forma?

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    1. Olá, sim se aceitar novo contrato estará assinando um contrato com novas regras e sujeito a multa se sair antes de 12 meses. devias ter negociado antes de aceitar o novo valor, como moeda de troca, isto é, você aceita o novo valor mas sem multa no contrato. A clausula é perfeitamente legal pois novo contrato esta sendo feito e também seria se fosse apenas um aditivo com novo prazo.
      abraços

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  85. Os locatários estão no imóvel a dois anos, a partir dos 18 meses é legal pedir o reajuste né? De qualquer forma teriam que ter avisado com 30 dias de antecedencia o desejo de sair. Ou contestado o valor não é?

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    1. Olá. A atualização do valor do aluguel pelo preço de mercado ocorre a cada 3 anos de contrato não após 18 meses.
      Já o reajuste é anual, a cada 12 meses de contrato conforme o índice escolhido no contrato escrito. Se não foi escolhido nenhum indice nem previsto este reajuste deverá haver acordo entre as partes.

      Quanto a contestação do valor, sim, se não concordavam não deveriam ter pago e poderiam contestar o aumento. A desocupação nesse caso não ocorre e sim apenas não concordar com o aumento que não foi previsto ou não houve acordo.

      abraços

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  86. Ola,tudo bem?
    Todo aditivo tem que registrar firma em cartório?
    E se o aditivo de locação, for por 30 meses, posso sair após 12 meses sem pagar multa?
    Aguardo.

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  87. Olá,
    sou inquilina há 13 anos. Desde 2008 ate agora, aceitei os reajustes acima do IGPM e não há mais defasagem de valores perante o mercado.
    um aditivo de 12 meses venceu em 30/04, porém somente agorav(02/06/15) o proprietario + nova imobiliária se manifestaram. Propuseram fazer um novo aditivo de 12 meses com valores 15% acima do IGPM de maio/2015. Penso em fazer contra proposta de 5% em função de que não tive aumentos no ultimo ano. Se eles não aceitarem a contraproposta, terei apenas 30 dias para sair do imovel?
    Obrigada

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  88. Olá. 30 dias é o prazo previsto em lei para desocupar mas nada impede que acorde com o proprietário um prazo maior. Com 13 anos de locação existe uma relação entre você e o locador que permite que você explique a situação e tente um acordo. abraços

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  89. Olá Maria Angela,
    Meu noma é Antônio.
    Tenho uma residência locada e prorrogação é automática a cada 12 meses, existe a necessidade de se fazer um aditivo a cada renovação ou como proceder??

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    1. Oi Antônio, a renovação é automática por prazo indeterminado até que a locação complete 05 anos. qualquer aditivo escrito com novo prazo somente se as partes assim desejarem. Com 3 anos de locação podes propor valor atualizado pelo preço de mercado do aluguel.
      abraços

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  90. Maria A.C 29/06/2015
    Olá Maria Anjela
    Gostaria muito de sua ajuda para esclarecer o seguinte: Aluguei minha casa para residencia por 12 meses no valor de 1.700 reais sem fiador,mas com caução de um valor do aluguel de 1.700 reais como garantia, posso fazer uso desse caução no caso do inquilino não fazer os reparos necessário após o termino do contrato e na entrega do imóvel? E se caso ele deseje ficar mais um ano no imóvel posso fazer um novo contrato pedindo um caução maior ou um fiador? E qual é a % do IGPM para ser aplicado ao reajuste deste ano? por favor me oriente como devo proceder.O contrato finda dia 09 de agosto deste ano de 2015. Muito obrigada.

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    1. Olá. Contrato com prazo menor que 30 meses renova-se automaticamente o que da ao inquilino o direito de continuar o contrato mesmo que você não queira e salvo os casos do artigo 47 da lei 8.245/91 você não pode encerrar o contrato. Sendo assim qualquer modificação no contrato que já existe vai depender de o inquilino concordar com você, se ele discordar não poderá mexer no contrato, nem pedir aumento da caução.
      Quanto ao uso da caução sim poderá usa-la. O correto é cobrar judicialmente pedino a liberação do uso mas a maioria faz acordo para encerrar o contrato onde o inquilino autoriza que use a caução para os reparos.
      abraços

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    2. Anônimo 01/07/2015
      Maria A.C
      Olá Maria Angela
      Muito obrigada pela a orientação anterior, no entanto gostaria de saber qual é a forma mais correta de avisar a inquilina do reajuste anual estabelecido pelo o governo, devo fazer uma notificação ou apenas uma simples declaração ou um termo aditivo de locação como parte integrante do contrato original com as modificações ajustadas? E vamos supor que a inquilina concorde com uma nova mudança de cláusulas do contrato original, qual é o proceder mais apropriado que não cause problemas mais tarde? Devo aplicar este mesmo método de termo aditivo ou não?
      Mais uma vez agradeço pela sua ajuda.
      Atenciosamente
      Maria.A.C

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    3. OI Maria. A.C
      Se a inquilina concordar em mexer no contrato podem fazer um aditivo modificando as clausulas que desejam e o novo valor do aluguel pode ser acordado. Se vais apenas aplicar o iGPM que consta no contrato de locação não precisa comunicar basta fazer o calculo e aplicar o novo valor.
      abraços

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  91. Oi Maria Angela, sou inquilino de um apartamento em que foi feito um contrato com o prazo de locação de 12 meses, iniciando-se em 14/03/14 e término 14/03/15, podendo ser prorrogado por mais 12 meses. Como garantia do cumprimento das obrigações pactuadas , o locatário (eu) deu caução monetária de R$2400,00 (dois aluguéis) e tem uma cláusula que diz que a infração de qualquer das cláusulas do presente contrato, sujeita o infrator à multa de duas vezes o valor do aluguel. Ao final dos 12 meses, o locador contactou-me pra falar sobre o reajuste anual. Passados alguns dias ele me convocou para que eu assinasse o primeiro termo aditivo de contrato de locação. Neste termo constam 3 clausulas:
    1a- O prazo da locação será prorrogado por mais 12 meses, com o início em 14/03/15 e final 14/03/16.
    2a- O valor do aluguel mensal passa a ser R$1300,00.
    3a- Todas as demais cláusulas e condições de contrato de Locação original ora aditado permanecem com seus conteúdos inalterados.
    Eu que sou leigo no assunto assinei sem me preocupar. Agora, passados 4 meses desse termo aditivo, manifestei interesse em me mudar e rescindir o contrato. Gostaria de saber se sou obrigado a pagar a multa no valor de dois aluguéis? ou se pelo fato de eu já ter cumprido os primeiros 12 meses me isento dessa multa? Desde já obrigado e parabéns pelo blog imensamente esclarecedor.

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    1. Oi Eduardo Gonçalves de Lima.
      O aditivo informa que as demais clausulas não alteradas se mantém válidas e portanto se desocupar vais pagar a multa proporcional ao tempo em meses que faltar para encerrar os 12 meses seguintes. Por desconhecimento assinaste o aditivo que não era preciso, podias ter deixado renovar automaticamente pois o locador não poderia retomar o imóvel. Que pena.

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  92. Obrigado pela resposta, Maria. Isso nos mostra mais uma vez como nossa lei é fraca. Em contratos menores que 30 meses, deveria ser estritamente proibido a criação de novas cláusulas a respeito de prorrogação, visto que não faria sentido para um inquilino assinar uma coisa que só o prejudica. Mas espero que sirva de lição para outras pessoas não se sentirem lesadas como me sinto agora.

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    1. Oi Eduardo. a lei do inquilinato em sua maior parte protege o inquilino. Assim foi criada para conter abusos que locadores cometiam na década de 80 em período de inflação galopante quando os prazos de contratos eram livres e o reajuste de aluguel também. Assim criou-se essa lei porém para que locadores não ficassem muito prejudicados criou-se o artigo 9 que permite acordo entre as partes desde que escrito e assinado. Quem desconhece a lei acaba prejudicado visto que o correto seria ter um profissional orientando e este por aqui custa muito caro.
      Qualquer duvida o blog esta a disposição e se não quiser usar os comentários no fim da página tem o email para contato.
      abraços

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  93. Olá, Maria Ângela!
    Tenho uma dúvida e ficaria agradecida se você pudesse me responder.
    Há um contrato de locação para um determinado galpão. No primeiro contrato feito, no ano de 2005, houve a caução de três meses de aluguel, sendo renovado até os dias atuais. Ocorre que a locadora faleceu e, consequentemente, passou para os herdeiros. A minha pergunta é: na renovação do contrato, pelos herdeiros, eu posso tirar a caução e exigir um fiador? Se sim, eu devolvo o dinheiro da caução com juros?

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    1. Bom dia. Sim, você pode condicionar a renovação do contrato a troca do tipo de fiança, exigindo um fiador porém devo alertar que a locação tem 10 anos e a devolução da caução é corrigida pelo índice da poupança e deverá ser devolvido integralmente com esta correção. abraços

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    2. Muito obrigada!

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  94. Bom dia, Maria Ângela! Sou Locadora de um imóvel cujo contrato de locação tem o prazo de 30 meses. Enviei um aditivo contratual renovando o contrato para mais 30 meses, após consentimento das partes, para os Locatários e fiadores assinarem. Contudo, eles não devolveram o contrato, alegando que não precisam assinar pois o contrato se renova por igual período. O que devo fazer? Posso aplicar multa se eles entregarem o imóvel antes de vencer o contrato?

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    1. Respondi esta duvida por email que me foi enviado. A resposta é sim.
      abraços

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  95. Boa tarde, Maria Angela.
    Sou locadora de um imóvel cujo contrato de locação comercial de 12 meses se encerra no mês de agosto. A título caução, temos uma capitalização. Concordamos em renovar o contrato. Faço um aditivo com o novo valor do aluguel e nova data de início e término do contrato, e informo à seguradora da renovação, que será por mais 12 meses?
    Desde já agradeço.

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    1. Oi, te respondi via email. abraços

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  96. Muito obrigada!!

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  97. Bom dia Maria Angela,

    Estou com várias dúvidas em relação ao meu contrato de locação. Resumindo, a 8 anos eu não consegui locar em meu nome pois não havia comprovante de renda e no momento minha ex sogra fez o contrato em seu nome e o fiador ficou sendo meu primo. A cláusula de reajuste do meu contrato está especificada pelo maior índice com isso, alguns anos foi calculado pelo IGPM, em outro pelo INCC e INPA. Percebendo que nos últimos meses o valor do condomínio estava muito alto, conversei com os vizinhos e solicitamos uma prestação de contas já que em todos esses anos nunca nos foi repassado nenhum recibo além do boleto de pagamento bancário. Ficou comprovado o valor a maior pago por cada um de nós, realizaram um acordo e ficamos 2 meses isentos do aluguel. Hoje pretendo sair, me passaram o valor de R$ 4mil para manutenção e entrega (o que tb acredito ser demais) pois em outros orçamentos giraram em torno de 2.200,00 à 2.500,00. Minha dúvida são várias como mencionei, o índice dos reajustes estão corretos? O fato de eles terem "reembolsado" o valor pago a mais referente a 4 anos está justo? Minha locadora pode assinar algum documento passando autorização pra mim caso entre com alguma ação? Desde já agradeço a atenção. V.R

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    1. Oi V.R.
      A ação tem que ser proposta por quem consta no contrato e portanto você não é pessoa habilitada a entrar com ação judicial.
      O contrato de locação não pode conter um índice indeterminado deixando que seja escolhido sempre o maior, é ilegal e você pode buscar indenização conta o locador por não ter escolhido um indice.

      Quanto a entrega do imóvel podes fazer a reforma e entregar, não precisa deixar que o locador faça e você pague.,

      abraços

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  98. Boa tarde!
    Sou proprietário de um imóvel e o contrato está prestes a vencer. Posso fazer um aditivo no contrato com o novo prazo e valor sem a presença de um advogado? E precisa da presença do fiador? No caso um contrato que vence no dia 30 de agosto por exemplo, pode ser renovado no dia 10 de setembro com esse aditivo ou tem que ser exatamente na data? Muito obrigado!

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    1. Olá. Podes fazer um aditivo de novo prazo e valor sem advogado e não precisa reconhecer firma mas é obrigatorio a presença do fiador assinando. Tem modelo do aditivo no meu blog. Faça o aditivo e entregue ao inquilino para que ele e o fiador assinem e devolvam para você assinar(assine somente após a devolução), em três vias de igual teor.
      O novo prazo passa a valer no mês em que colocar no aditivo e assim começa a contar o prazo de 12 meses para o rejauste anual. abraços.

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  99. Bom dia Maria Angela, meu nome é Viviani preciso de uma super ajuda, sou inquilina em uma residencia a 2 anos e 5 meses e meio, é locado direto com o proprietário, mas temos contratos de 6 em 6 meses e reajustes anual, mas os contratos nunca foram entregues em dias o ultimo foi entregue a 3 meses apos o inicio do mesmo, sendo que 6 meses completa em setembro 2015 hoje é 31/08 pois bem como pode ver é super pontual a entrega né rsrs e acabei demorando 1 mês para ir reconhecer o contrato, o dono foi e reconheceu a parte dele sem minha assinatura, sendo assim por estar lá a tanto tempo e ele já ter reconhecido não vi o contrato nem fui reconhecer até hoje até por que o dono sempre foi confiável, agora quero sair do imóvel e eu estava certa que terminaria nesse mês de setembro o contrato, mas ele simplesmente fez um contrato de 1 ano e não nos informou, apenas fez e reconheceu firma como se estivesse tudo combinado, agora eu te pergunto e agora? me ferrei? ou o que posso fazer????????????

    muito obrigada, estou desesperada.

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    1. Olá Viviane, te respondi via email que me enviaste. abraços

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  100. Boa noite!
    Posso RENOVAR um contrato de locação residencial pelo prazo de 30 meses como no início do contrato? Ou tem que ser de 12 meses?

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    1. Olá, podes renovar pelo prazo que desejar. Ao terminar os 30 meses tens 30 dias para chamar o inquilino e propor a renovação por novo prazo de 30 meses ou o tempo que escolher. após 30 dias o prazos e renova por tempo indeterminado. abraços

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  101. Boa noite Maria Angela,
    Estou com uma dúvida com relação a termo aditivo, será que você pode me ajudar? É o seguinte:
    Sou proprietário de um imóvel locado, meu inquilino está desempregado e pediu um abono no valor do aluguel de agosto a dezembro de 2015. Em janeiro de 2016, afirmou que pagaria os valores do desconto junto com o aluguel do mês 01/2016, para me garantir posso constar em termo aditivo essa redução do aluguel pelo período determinado e, que em janeiro voltará ao valor corrigido e o pagamento dos abonos concedidos?
    Posso também constar no termo aditivo, que em caso de não pagamento dos valores referentes ao abono em janeiro de 2016, o inquilino me pagará uma multa contratual no valor de 3 aluguéis? Isso é legal?
    Quero fazer o termo aditivo para me resguardar, caso meu inquilino não consiga me pagar em janeiro de 2016, poderei ingressar com Ação de Despejo com base nesse termo aditivo com essas considerações?
    Meu inquilino possui um imóvel que está tentando vender e, por isso o pagamento do abono será em janeiro de 2016, quando ele espera já ter vendido o imóvel dele.
    Enviei também por e-mail essa pergunta.
    Obrigada.
    Carina

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    1. Oi Carina, bom dia
      O desconto no aluguel por prazo determinado pode ser feito com o aditivo contratual colocando o tempo e o motivo que é o desemprego do locatário e fazendo constar a multa e também o despejo por infração contratual, não tem problema. O que vejo de problema nesta situação é ele vender o imóvel até janeiro d e 2016 pois com a economia do jeito que esta é bem difícil que ele consiga cumprir este prazo, o ideal era a desocupação agora porque depois se for preciso o despejo judicial são no minimo 6 meses para desocupação. Pense bem. abraços

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  102. Seu blog é excelente, Esclarece de uma forma clara,simples e

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    1. Oi Eduardo, agradeço. Este é o objetivo do Blog, ensinar, orientar, ajudar e chegar o mais próximo possível de tudo que envolve cada assunto explicado. E para quem não quer se expor ou tem preferência o email esta a disposição, avraços

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  103. Bom dia!
    Sou proprietária de um imóvel e o contrato ficou renovado automaticamente por tempo indeterminado.Quero saber se eu preciso de algum motivo para pedir o apartamento de volta. Obrigada

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    1. Olá. Se o contrato era por prazo igual ou maior que 30 meses apenas tens que comunicar o inquilino de que não deseja continuar o contrato e conceder a ele 30 dias para desocupação do imóvel entrega das chaves. Se o contrato tem prazo menor que 30 meses só podes retomar o imóvel nos casos em que o artigo 47 da lei 8.245/91 autoriza por denuncia cheia( motivada). abraços

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  104. Bom dia!
    Meu contrato de 36 meses findou dia 16/08/15, entreguei o adendo dia 15/09/15 prorrogando por mais 12 meses. No mesmo dia recebi uma noticia que me leva a ter que entregar o imóvel.
    no contrato tem uma clausula que diz que APÓS 12 meses de locação eu posso entregar sem multa avisando com 30 dias de antecedencia. porém falaram na imobiliaria que por eu ter entregado o adendo essa clausula se torna inválida, é como se eu estivesse morando no imóvel a apenas 1 mês. isso procede? eu preciso mesmo pagar a multa?
    no adendo diz que continuam em vigor todas as clausulas do contrato de origem, exceto pela periodicidade prevista no mesmo. um advogado do setor imobiliario disse que essa palavra "periodicidade" não quer dizer nada e não invalida o que diz o "contrato mãe" que iniciou em 17/08/2012.
    obrigada.

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    1. Olá. Te respondi via email. a multa não é devida por tratar-se de renovação e não novo contrato. O contrato inicial informa que após 12 meses a multa não é mais devida e portanto também não há é na renovação mesmo que por novo prazo. abraços

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    2. obrigada pelo esclarecimento

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  105. Olá Maria Angela, o prazo de 30 meses do meu contrato de aluquel encerra-se em 30.09.15. Negociei com o proprietário uma reduçāo no valor atual do aluguel, que entrará em vigor a partir de 01.10.15. Minha dúvida é se é necessário fazer um aditivo fixando esse novo valor, pois na verdade as outras cláusulas serāo mantidas. Meu medo é que se for colocado um prazo eu fique preso a ele, quando na verdade quero ter a liberdade de poder sair apenas avisando com 30 dias. Entendo que o prazo de 01 ano para reajuste desse novo valor passa a ser contado a partir de 01.10.15. É isso? Agradeço antecipadamente pela resposta. Meu e-mail é charles43@uol.com.br
    Carlos Santos

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    1. Olá Carlos Santos

      È necessário que se faça o aditivo pois estamos lidando com uma redução de valores do aluguel. se fosse majoração o pagamento do boleto confirmava o teu aceita mas na redução não terás como provar o acordo. E se depois o locador alegar que você pagou a menos e que não existiu este acordo como você comprova????

      Podem fazer um aditivo simples somente de alteração da clausula do aluguel reduzindo o valor para xxxx e confirmar que o contrato continua com prazo de vigência indeterminado. o locador irá concordar porque para ele também é vantagem principalmente porque ele reduziu o valor do aluguel. Um documento simples com a assinatura de vocês sem precisar reconhecer firma, duas testemunhas com CPF e fiador assinando se houver. Se tem seguro fiança a segurado tem que ser acionada sobre o assunto. abraços

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  106. Este comentário foi removido pelo autor.

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  107. Olá Maria Angela, bom dia, me chamo Samir e tenho a seguinte dúvida... Nós criamos um contrato por período de 2 anos, por um determinado valor e atualizado anualmente pelo IGP-M; Em nova negociação ao fim do segundo ano (este mês), o valor do aluguel vai baixar um pouco, ou seja, existiria um aumento pelo IGP-M e depois um valor de desconto por mais 1 ano (caso exista a desistência antes deste novo ano, o valor da multa será do valor normal, corrigido pelo IGP-M equivalente a 3 meses). O uso do adendo é viável mediante estas questões?

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    1. Oi Samir, recebi teu email e te respondo logo mais no final da tarde. abraços

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    2. Obrigado pela atenção Maria Angela... As informações serão de grande valia. Abraço e sucesso!!!

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  108. Boa noite!
    Tenho um imóvel não residencial cujo término de locação (36 meses) foi em 25/08/2015. O locatário pretende permanecer no imóvel mas pediu desconto em função da crise. Fiz o calculo do reajuste pelo IGPM e o aluguel a ser pago em 25/09/2015 seria de +- R$ 2.340,00. Devo conceder desconto? Qual o percentual médio que está sendo utilizado em São Paulo? Este desconto pode ser por determinado período, tipo 12 primeiros meses? ou é melhor simplesmente não "dar" o aumento.
    Devem formalizar o nosso acordo?

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    1. Oi Sueli. Fim de contrato é livre acordo porque qualquer das partes pode encerrar o contrato sem multa desocupando em 30 dias. O mercado esta com sobra de imóveis o que fez com que os preços caíssem e portanto não esta nada fácil locar. Imóveis com preço reduzido ou estável tem se mantido ocupado e os que sobem o preço estão ficando vazio por isso negocie. Em SP o percentual médio vem caindo justamente porque esta sobrando imóveis.

      Você pode aplicar o IGPM e dar o desconto por 12 meses e depois retornar ao valor atual com o reajuste pelo IGPM ou pode reduzir o valor do aluguel e deixar em prazo indeterminado que te permite a qualquer tempo poder negociar novo valor, enfim o acordo é livre.
      O acordo deve ser colocado por escrito e assinado pelas partes principalmente se o contrato tem fiador.


      abraços

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  109. Boa tarde Angela! Entreguei o aditivo de contrato de aluguel para mais 36 meses para o locatario e os fiadores assinarem. Somente os fiadores assinaram, ele me devolveu sem a assinatura dele alegando que nao precisa e nem da minha, pois ja tem a assinatura dele no contrato original. Isto procede? Obrigada!

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  110. Este comentário foi removido pelo autor.

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  111. Maria, Bom dia, Estância/SE 25/11/2015

    Maria e o seguinte, diante da situação que o país estar passando existe a necessidades de alguns equilíbrio econômico por parte de alguns fornecedores, e o caso do combustível.
    Existem em nosso sistema 06(seis) empenhos de combustível, que fica assim:
    Empenho mãe, gasolina, diesel s500 e diesel s10
    1° aditivo de equilíbrio econômico=gasolina, diesel s500 e diesel s10
    2° aditivo de equilíbrio econômico=gasolina, diesel s500 e diesel s10.

    Pergunto; Existe a possibilidade de cancelar o saldo e reempenhar respeitando a as ações de cada um e fazer a junção transformando e 3(tres), tem amparo legal.

    No mais agradeço, ate breve.

    Att. Ivan
    O resultado pego no blog

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  112. No meu contrato não consta que penalidade caberia ao locador em caso de quebra do contrato antes do prazo, só tem multa para o inquilino. Gostaria de saber se para incluir uma informação que não consta no contrato já assinado e registrado precisaria fazer uma alteração contratual.

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    1. Olá, Ao locador não é concedido em lei o direito de quebrar o contrato antes do fim do prazo, somente ao inquilino(art. 4 lei 8.245/91) por isso nada consta no contrato.Não ha como fazer esta alteração porque fere a lei e seria uma clausula considerada sem efeito, nula.

      A unica forma de o locador reaver o imóvel antes do fim do prazo é nos casos em que o inquilino também deseje encerra-lo e assim de acordo escrito podem terminar o contrato. Em geral o inquilino para aceitar pede indenização que é livre acordo.

      abraços

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  113. Olá Maria Angela,gostaria se possível que você me tirasse algumas dúvidas.Tenho um imóvel residencial que aluguei com contrato de 12 meses,que se iniciou em 02/11/2014 e término em 02/11/2015,tendo um parágrafo que diz que pode ser renovado por mais 12 meses,totalizando um período de 24 meses e que após este período será necessário fazer novo contrato,neste contrato está descrito que o reajuste é anual de conformidade com a variação do IGP-M/FGV.A minha dúvida :É necessário a confecção de algum documento,descrevendo o interesse do inquilino em permanacer por mais 12 meses?
    O valor do aluguel era de R$1.000,00,mais impostos,taxas e contribuições, foi comunicado ao inquilino que com o reajuste foi para R$1.101,00,o qual ele concordou.Desde já agradeço sua atenção.

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    1. Ola. Se o inquilino concorda não é precido documentar pois já esta descrito no contrato inicial. Deixe como esta. Abraçod

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  114. Olá Maria Angela boa tarde!

    Poderia por favor me ajudar.

    Tenho um contrato de locação não residencial, cuja a garantia é Caução em Imóvel, e a caucionante pediu a baixa desta garantia pois esta vendendo o bem e precisa da matrícula sem ônus.

    O inquilino por sua vez propôs a substituição da garantia por seguro fiança, o que não é problema, porém o locador solicitou que aproveitasse esta alteração e mudasse o "locador" ou seja passaria dele para sua irmã, em vista de divisões de bens após o falecimento de sua mãe.

    Agora a minha dúvida é a seguinte, eu posso fazer um aditamento para alterar a garantia do contrato e o locador do imóvel, isso é correto, ou deveria fazer um distrato e um novo contrato?

    Se for um aditivo e você tiver um modelo, poderia me encaminhar por e-mail, meu e-mail: mz.estela@gmail.com

    Desde já agradeço imensamente a ajuda.

    Estela

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  115. boa tarde,

    o contrato do meu aluguel venceu em novembro de 2015 e a corretora pediu renovação em março de 2016 com reajuste no valor de aluguel, porém ela está cobrando a diferença retroativa dos quatro meses decorridos depois do vencimento do aluguel, sendo que nunca deixei de pagar aluguel, gostaria de saber se isso é certo, se tenho que pagar essa diferença retroativa.

    agradeço,

    Gabriela

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    1. Oi Gabriela.
      Não esta correto e é ilegal pedir pagamento retroativo, não pague.
      O novo valor vale a partir do acordo assinado e o reajuste anual passa a ser a partir deste novo valor a cada 12 meses. Os alugueis pagos antes estão quitados.
      abraços

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  116. Olá Maria! Sou José, tenho um imóvel alugado pela imobiliária, sou dono, o prazo do aluguel de doze meses venceu, o inquilino tem interesse em renovar para mais doze meses, agora pergunto: a imobiliária tem direito ao primeiro aluguel para renovar o aluguel, sendo que já os teve no inicio do contrato, ou só tem direito aos dez por cento para administrar?

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    1. Oi José. sim se fores renovar por escrito ela vai te cobrar novamente o aluguel pela renovação escrita por isso na pratica não se renova por escrito deixa-se renovar automaticamente. todas a clausulas continuam válidas apenas o prazos e torna indeterminado por força da lei.
      abraços

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  117. Boa tarde Maria Ângela.
    Gostaria de saber se o aditivo serve para alteracao de data de pagamento? E posso fazer sem reconhecimento de firma de ambos?
    Muito obrigada
    Cintia

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  118. Boa tarde Maria Ângela.
    Gostaria de saber se o aditivo serve para alteracao de data de pagamento? E posso fazer sem reconhecimento de firma de ambos?
    Muito obrigada
    Cintia

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    1. Oi Cintia, sim pode ser feito sem problemas. Abraços

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  119. Boa tarde Angela, tenho um imóvel alugado a 18 meses e só agora que vou fazer o reajuste de aluguel, eu posso usar este modelo de contrato para renovação de valores e por mais 18 meses?

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    1. Olá, se o inquilino concordar não tem problema, podes usar o modelo. Abraços

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  120. Olá, tenho uma dúvida se a imobiliária que fez um aditivo de contrato para reduzir o aluguel pode reajustá-lo na data anual do contrato ou deve ser na data do aditivo, uma vez que a redução durará apenas 8 meses se houver aumento pela data do contrato e não do aditivo. O aditivo não menciona data ou prazo para o reajuste. Agradeço o retorno desde já!
    Andréa

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    1. Olá. Se redução foi um desconto no aluguel vale a data do contrato, se foi redução do valor vale a data do aditivo.
      abraços

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  121. Oi Bom dia, cancelei o contrato com o administrador que deixou de pagar o aluguel por 2 meses, descobri que a inquilina ja pagou tudo até o fim do contrato que é setembro. Gostaria de saber como faço um aditivo comunicando que tirei o administrador ou posso fazer novo contrato desde agora... ou tenho que esperar o encerramento do mesmo

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    1. Oi Raquel, tens que esperar o encerramento do mesmo para fazer novo contrato até porque o contrato já foi quitado antecipadamente. Exija do administrador que lhe repasse todo o valor pago até setembro e espero que este contrato não tenha nenhuma garantia por fiança porque seria ilegal esta cobrança antecipada.

      abraços

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  122. Bom dia sra. Maria Angela. eu fiz um contrato de aluguel de 30 meses , mas esqueci de mencionar o que o reajuste é anual pelo indices do governo, eu posso fazer um termo aditivo mencionando a falta desta cláusula, pois meu inquilino se nega a ter o reajuste e foi orientado que esse tipo de termo aditivo e contra a lei.
    O que a sra me sugere ?
    Obrigado

    Att.

    Edmo

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    1. Bom dia. O aditivo é legal se o inquilino concordar em assinar este aditivo, se ele não concordar não podes faze-lo pois é realmente é ilegal um termo aditivo sem que as duas partes concordem em assina-lo, não teria valor. Parece que teu inquilino está se favorecendo do teu erro e agora te resta esperar 3 anos para poder atualizar o preço pelo mercado a não ser que ele entenda que foi um esquecimento e vocês cheguem a um acordo.

      abraços

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  123. Bom dia! Prezada Maria Angela, sou inquilina, fiz um contrato de locação de 12 meses, neste contrato havia previsão de reajuste anual pelo IGPM, mas pedi para a locadora não realizar tal ajuste ela aceitou. Ocorre que a imobiliária me enviou um aditivo para renovação de mais 12 meses, mantendo o valor do aluguel, no entanto, permanece a multa de 3 alugueres em caso de desocupação. Este é o procedimento correto? Desde já agradeço.

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  124. Eu desocupei um imóvel que tinha contrato de 12 meses após 7 meses... Já desocupei o imóvel... pintei mas a dona não quer receber a chave a não ser com a importância da multa! A multa estipulada foi de 3 meses de aluguel! Cada aluguel é no valor de 1500 reais! Ela quer a importância de 4500 reais! Porém eu ouvi falar que a multa estipulada é proporcional ao tempo que passei no imóvel! O que fazer? Sei que essa discussão deve acontecer ns justiça mas quero entregar as chaves! Além disso desocupei pq as paredes morfavam e sou asmática! Como proceder? ? Espero resposta por esse email tb! Grata! Email ligialarasteedman@outlook.com

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    1. Olá Ligia. a multa é sobre os meses que faltam para encerrar o contrato., 5 meses.

      R$ 1.500,00 x 3 = R$ 4.500,00 dividido por 12 meses = R$ 375,00 x 5 meses = R$ 1875,00 de multa a pagar.

      Se ela não quer receber as chaves procure um advogado e deposite as chaves e os valores corretos devidos em juizo e acione ela por infração legal pois ela não pode recusar receber as chaves.

      abraços

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  125. Boa tarde! Prezada Maria Angela, sou inquilina, fiz um contrato de locação de 12 meses, neste contrato havia previsão de reajuste anual pelo IGPM, mas pedi para a locadora não realizar tal ajuste ela aceitou. Ocorre que a imobiliária me enviou um aditivo para renovação de mais 12 meses, mantendo o valor do aluguel, no entanto, permanece a multa de 3 alugueres em caso de desocupação. Este é o procedimento correto? Desde já agradeço.

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  126. Olá, boa noite!

    Tenho um imóvel que está alugado através de um contrato de locação por 12 meses e o término do prazo do aluguel será dia 10/09/16, farei um aditivo de prazo e novo valor. Qual seria a data máxima e mínima para assinarmos o aditivo? No aditivo, a data inicial seria 11/09/16 ou posso manter a 10/09/16?
    Grato.

    Getúlio

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    1. Oi Getulio. Prazo menor que 30 meses se renova automaticamente por prazo indeterminado. Lei 8.245/91 artigo 47.
      Abraços

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  127. Olá, boa noite!
    tenho um inquilino não residencial e durante os dois anos de contrato, não houve reajuste, apesar de estar descrito no contrato.
    Devo colocar que não houve reajuste no aditivo? e valores também?

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    1. Olá. Podes no aditivo com novo valor apenas informar que a partir da data xx o valor passa a ser de xx e mantém-se as demais clausulas.
      abraços

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  128. Boa noite.Sou proprietário e o contrato vence daqui a dois mêses e meio de meu inquilino.Gostaria de fazer um aditivo antes do vencimento,é possível com o contrato ainda em validade? Queria estender o prazo pra 30 mêses já que o mesmo consta somente 12 e logo vencerá.

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    1. Oi Jack. Não, não pode. Teu contrato tem prazo menor que 30 meses o que permite ao inquilino renovação automática por prazo indeterminado ficando você subordinado a aceitar conforme o artigo 47 da lei 8.245/91.
      Vencido o prazo de 12 meses chame o inquilino e diga que quer fazer um aditivo de 30 meses no contrato se ele aceitar tudo bem se ele não aceitar e disser que quer fazer uso do direito de renovação automática que garante a ele a desocupação sem multa, terás que aceitar. Nessa situação se propõe colocar n aditivo que ele pode desocupar a qualquer tempos em pagar a multa bastando comunicar por escrito 30 dias antes de que irá sair.
      abraços

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  129. Anônimo

    O meu contrato de aluguel encerrou em março de 2015, até set/15 ninguém havia me procurado para realizar a renovação. Ao procurar o locador eles mandaram outra imobiliaria me procurar e ela me enviou um novo contrato de aluguel, ao invés de um aditivo com a renovação, como não concordei com as novas cláusulas não assinei. e agora o que devo fazer para vigorar as clausulas pactuadas anteriormente.

    Grata!

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    1. Olá. Se não assinou o contrato anterior continua válido e a locação prossegue sem problemas. não sei porque procurou eles para renovarem se não queria assinar novo prazo de contrato. Se o locador trocou a imobiliária ela vai apresentar novo contrato com ela como administradora.
      Na locação quando prazo termina o contrato existente prossegue pois ocorre no silêncio das partes a renovação automática do contrato por prazo indeterminado até que uma das partes deseja encerra-lo comunicando 30 dias antes por escrito.
      abraços

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  130. Boa noite!

    Sou inquilino de um imóvel por mais de três anos, e só agora ao ir de curioso a assembleia de condominio, que estão desde do inicio do meu contrato cobrando uma taxa extra por benfeitorias na fachada do predio junto com a taxa de condominio. Conversei com o proprietario para abater nos proximos alugueis os valores pagos a mais, mas ele não concordou. E continuam a cobrar outras taxas extras referentes a reformas estruturais. Isso é legal, como devo proceder.

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    1. Olá. Isso é ilegal, deves notificar extrajudicialmente o locador por infração legal sujeita a multa precista no contrato e procurar um advogado para aciona-lo na justiça e te indenizar. Pintura externa é benfeitoria que valoriza o imóvel e paga pelo lcoador, pintura interna dos corredores é manutenção paga por você.
      abraços

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  131. Boa tarde Angela!
    Gostaria de saber se um contrato que ja foi feito e assinado e vale por 3 anos, e mesmo nao mudando nenhuma clausula, somente o valor ( que já está especificado no contrato inicial que é acertado a cada ano de acordo o IGPM) precisa ser feito um Aditivo a cada ano? Ainda nao entendi bem sobre quando preciso realmente usar o aditivo.
    Te enviei um email a 2 dias atras, vc recebeu?
    Aguardo sua resposta!
    Abraços,
    Katia Martins

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    1. Oi Katia Kanzog

      Procurei nos Email de2/10 até hoje e não localizei nem na caixa de Span que poderia estar, não recebi teu email até porque o prazo máximo para responder é 24 horas se bem que nesta semana tenho estado bastante ocupada e tem atrasado até os comentários devido ao acumulo de solicitações.

      Se ainda puder ajudar. No contrato informa-se o aluguel inicial e o índice de reajuste escolhido como por exemplo o IGPM para ser aplicado na data d aniversário do contrato isto é, a cada 12 meses. Isso basta. a cada 12 meses vais enviar ao locatário o boleto do aluguel com o valor reajustado, não é preciso fazer aditivo porque já está previsto no contrato como será feito e nem informar antes o novo valor porque o locatário pode calcular e saber de quanto será.

      Só será feito aditivo quando for atualizado o valor do aluguel ou promovido algum desconto isto é quando as partes de comum acordo acordarem um outro valor diferente do reajuste anual.

      Qualquer duvida me envie novamente um Email para mcamini150@gmail.com

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  132. Boa noite,

    Sou locatário em um contrato de 30 meses que se encerra agora, no contrato não a previsão de renovação automática.

    Como pretendo ficar no imóvel, mas não sei por quanto tempo, pois posso ser transferido pelo trabalho a qualquer momento. Quero propor um aditivo de renovação.

    O contrato inicial teve carência de 12 meses para entrega da casa ( sujeita a multa) quando da renovação posso propor no aditivo a continuidade da locação por 30 meses, mas estando eu isento dessa carência?

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    1. Olá. Não proponha nenhum aditivo, deixe renovar ao término dos 30 meses por prazo indeterminado. O artigo 46 da lei do Inquilinato 8.245/91 determina que no silêncio das partes o contratos e renova por prazo indeterminado após 30 dias do término dos 30 meses. Se pedir aditivo com novo prazo pode ocorrer de o locador exigir multa por sair antes.
      abraços

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  133. Nélio Nunes04/11/16 13:10

    Bom dia! Fiz um contrato de locação iniciando-se em 10 de Setembro de 2014 e terminando em 10 de setembro de 2015, depois fiz um aditivo de 10 de setembro de 2015 a 10 de setembro de 2016, agora fiz um novo aditivo prorrogando até 10 de setembro de 2017. Preciso adicionar uma cláusula para desocupação do imóvel no caso de venda, pois pretendo vendê-lo, nesse caso é só adicionar essa cláusula no aditivo?

    Att.
    Nélio Nunes

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    1. Oi Nélio, esta clausula não deve ser colocada porque a venda deve ocorrer com a locação em andamento visto que o contrato inicial é com prazo menor que 30 meses o que te impede a retomada antes de 5 anos de contrato. O inquilino tem direito de preferência na compra.
      Abraços

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  134. Primeramente parabèns pelo blog,tudo bem?
    Queria uma informaçao,tenho um inquilino que fizemos o contrato de 30 meses.Porque antes era de 12 meses
    Unica coisa que inicio de junho termina o contrato,como devo fazer agora em dezembro o reajuste do aluguel
    queria saber se o reajuste tenho que fazer por 6 meses? porque no comeco de junho o contrato vai renovado por mais 30 meses ou eles vao embora?
    Praticamente 4 de junho eles deve deixar o imovel ou renovar
    Como devo fazer para o reajuste'
    Obrigada,aguardo resposta
    Tenha um bom dia

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    1. Olá. O reajuste é sempre anual, a cada 12 meses de contrato pelo índice que constar nesse contrato e ao término dos 30 meses podes deixar renovar automaticamente não é preciso fazer novo contrato. è ilegal reajuste antes de 12 meses de contrato.
      Abraços

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