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16/04/2009

IRPF 2014 - ALUGUEL E CAUÇÃO IMOBILIÁRIA EM DINHEIRO



IRPF 2014 - ALUGUEL E CAUÇÃO IMOBILIÁRIA 

EM DINHEIRO

Conceito

Uma das modalidades de garantia locatícia é a caução imobiliária em dinheiro.
A Lei 8.245/91 estabelece regras para que ela seja utilizada e na maioria das vezes estas regras não são cumpridas como nos casos em que a poupança conjunta não é aberta por locador e locatário e a caução é depositada na conta particular do locador ou paga diretamente a ele em cheque ou dinheiro e até mesmo utilizada pelo locador de forma indevida.


Em cheque

Quando for paga em cheque e este não descontado não precisa ser lançado no imposto pois este valor não saiu da conta do locatário e nem entrou na conta do locador. O lançamento ocorre somente se o cheque tiver sido descontado. Como trata-se de Caução o costume é o cheque ficar em poder do proprietário do imóvel e devolvido ao fim do contrato locatício.  É a modalidade menos aceita pelos locadores.


Em dinheiro 

Quando o valor for pago em dinheiro, este saiu dos rendimentos do locatário no ano em que o imóvel foi locado e portanto deve ser informado mas não somado aos aluguéis pagos por não ser pertencente ao locador. 

Legislação e prática

Determina a Lei 8.245/91 que seja depositada a caução em dinheiro em poupança aberta em banco publico pelas partes do contrato, locador e locatário. Na prática isso não é possível porque uma vez que a poupança seja aberta tendo ambos como titulares conjuntos o banco não pode negar a ambos o cartão de movimentação da conta poupança e nem exigir que somente seja movimentada com assinatura de ambos, muito menos deixar de emitir o cartão para uma das partes. Significa dizer que locador e locatário teriam cada um seu cartão da poupança podendo movimenta-la sem prévia autorização do outro. Por conta desta situação a prática da conta conjunta não é possível visto que a garantia do locador estaria em risco, podendo o locatário retirar o dinheiro sem o conhecimento do locador. Sendo assim, o procedimento adotado para garantir o contrato é a prática exercida pelas partes quando locam um imóvel com ou sem imobiliária.


Situações práticas

1) abertura de conta individual: o locador recebe os recursos e abre conta poupança em nome dele onde deposita os valores recebidos devolvendo ao fim do contrato logo após entrar os rendimentos  do mês. É a forma que deve ser feita para evitar problemas. A devolução ocorre com os rendimentos entregues ao locatário.

2) deposito dos valores na conta corrente do locador sem uso do dinheiro: no final do contrato o locador deverá devolver com os rendimentos da poupança que deverão ser calculados, tenha ou não nela depositado os valores recebidos. 

3) o locador gasta os valores recebidos: tem da mesma forma a obrigação de devolver com correção da poupança. Judicialmente não ha indenização por entender, nosso judiciário, que a obrigação foi cumprida ou seja, foi devolvida a caução com a correção não caracterizando má fé ou infração legal do locador.

3) Imobiliária recebe a caução: deve repassar ao locador o valor ou abrir conta poupança pois tem procuração para agir em nome deste locador. Quem responde por esta caução é o locador mesmo que o valor fique com a imobiliária.


Imposto de Renda

Não existe uma norma clara de como declarar a caução em dinheiro e dependendo da sua utilização pode modificar a forma de declarar e mais de uma opção é aceita pela Receita Federal. Desta forma temos:

  • o locador gasta o valor recebido do locatário
Nesta situação temos a utilização da caução que pode ser de 01 a 03 alugueis no máximo.
Quando o locador gasta o dinheiro entende-se que ele antecipou os aluguéis dos últimos 3 meses do contrato porque a regra geral é que o locatário fique os últimos 3 meses sem pagar. Desta forma a caução assume perante a Receita Federal a função de renda tributada e somada ao aluguel mensal poderá haver alíquota maior de imposto a recolher. O locatário por sua vez declara em "pagamentos efetuados" somando ao aluguel do mês.

  • locador deposita em conta corrente dele
Nessa situação o locador deverá também devolver com os rendimentos da poupança devidamente calculados. Ocorre que rendimento de poupança é isento de imposto mas o valor está depositado na conta corrente do locador e os servidores da Receita não são adivinhos. O locatário irá declarar em "Bens e direitos" código 99, explicando no quadro resumo tratar-se de garantia locatícia  paga ao locador e o locador deverá informar em "dividas e ônus reais". 

Obs: no meu entendimento não é o correto. Sendo uma garantia de contrato e determinando a lei o dever de abrir conta poupança para deposita-la, deixar na conta corrente prejudicará o locatário pois tendo o locador o dever de declarar como "dividas e ônus" ao devolver a caução ao locatário este terá que tributar os rendimentos recebidos. Um dinheiro que saiu da poupança do locatário será tributado por conta da forma como o locador declarou. Para a Receita não importa a lei ou documento utilizado e sim o que efetivamente foi feito.

  • locador abre conta poupança em seu nome
Nessa situação entendo, e não me foi impedido pela Receita Federal, em consulta realizada, que deva ser informado pelo locatário em "Bens e Direitos", código 99 e pelo locador  informar em "outros créditos e poupança vinculada", código 59.  A devolução ao fim do contrato teria rendimentos isentos informados pelo locatário.


Atenção

Não havendo regra determinada para a caução, nas normas da Receita, deve-se seguir o que parece mais óbvio. Se o locador não pode livremente dispor dos valores entregues a ele em garantia, não há que se falar em estar o locador em divida com o locatário. 

O locador atua como depositário fiel dos valores recebidos. Alguns discordam, outros concordam. Na dúvida siga exatamente o que determinar seu contador, este é o profissional habilitado a lhe orientar. 

Cabe informar que o valor da caução em dinheiro seja depositado conforme a lei e deve ser devolvido ao locatário no final do contrato corrigido pelo índice de poupança. Fato que poucos locadores cumprem e a maioria dos locatários desconhecem.



Postagem atualizada em  2017 para alterar informações que estavam em desacordo.  

19 comentários:

  1. Ola,
    Eu estou com uma dúvida.
    No programa do IRPF 2014, no item "Bens e Direitos", não existe mais o código 80 (doações em espécie).
    Como eu posso declarar o caução que eu paguei?
    Será que eu posso usar o código 63 (Dinheiro em espécie - moeda nacional)?

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  2. Oi Raphael. Esta postagem deveria estar em Off pois esta desatualizada e devia estar aguardando o novo programa.
    Vou refaze-la;

    o código 80 agora esta em "doações efetuadas" e "doações em espécie" e não mais em "bens e direitos"

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  3. Obrigado pela resposta.
    Vou ficar aguardando a nova postagem.

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  4. Boa tarde. Se puder gostaria que me esclarecesse uma dúvida. Fui lançar na declaração o valor pago como caução de aluguel. No entanto meu caução foi pago à imobiliária, e não à proprietária do imóvel. A imobiliária fez uma aplicação em seu nome, no seu cnpj e, com isso, em meu entendimento, o dinheiro está de posse dela. Ao colocar na declaração não consigo colocar em doação em espécie porque só aceita a inserção de dados de cpf, e não cnpj, como é o caso de ser imobiliária. Posso lançar como outras doações, pois aí sim permite a inserção de um cnpj? Obrigada!

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  5. Olá Sabrina Toffoli. A imobiliária apenas administra o contrato de locação e também responder pelo locador. Qualquer pagamento é realizado para o lcoador do imóvel e portanto você declara a caução paga com o CPF do locador/proprietário e não o CNPJ da imobiliária.
    A imobiliária vai declarar que recebeu em nome do locador o pagamento da caução feito por você e o locador irá declarar o pagamento da caução em nome dele. O que as partes que receberam fizeram com o dinheiro não vem ao caso, para Receita não importa.
    Portanto você declara o pagamento com o CPF do proprietário que locou para você.
    Tenho esta mesma situação com meu imóvel que loco no interior para terceiros. a imobiliária não me repassa o valor deposita em poupança mas no IR tenho que declarar como recebido.
    abraços

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  6. Ola, agradeço as dicas. Esta da caução foi muito util. Como o post foi atualizado...gostaria de avisar que ficou uma frase desatualizada nele: "Quando o valor for...no ano base de 2008 portanto deve ...aluguéis." Espero ter ajudado a que me ajudou.
    obrigado

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  7. Olá. Agradeço a correção. Esta postagem é bem antiga e a legislação não mudou de lá para cá, por isso só modifico as datas. Providenciando a correção.
    abraços

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  8. Senhoritas,
    Somente para corrigir, caução pago em dinheiro, NAO é DOAÇÂO EM ESPECIE. O correto é declarar em Bens com o código 59 (outros créditos e poupança vinculada) e quando o contrato for encerrado ele irá baixa esse bem, pois ele recebeu de volta o montante. O juros que decorrer dessa transação, lança em rendimentos isentos. (poupança)

    O resta esta correto. A pessoa que recebe a caução declara em Dividas e ônus reais.

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  9. Ola Leonardo. Esta postagem teve origem no ano de 2007 e até hoje não recebi reclamações de problemas com a Receita.
    A informação recebida foi que, por se tratar de "garantia" não deve incidir imposto de renda que seria injusto com o locador visto não ser um credito para uso deste e no final do contrato deve ser devolvido ao locatário.
    Esta informação me foi passada em dois fóruns contábeis com link de videos do site da Globo e Terra. A explicação dada foi que a caução em dinheiro raramente é depositada em poupança ficando com o locador que no final do contrato desconta dos valores que tem a receber pela reforma de entrega e débitos finais do contrato. Raramente o locatário cobra os rendimentos.

    O que você informa me foi passado mas para quando o locador deposita em poupança os valores recebidos fato raro de acontecer pois quem usa caução em geral é a locação direta.

    Sendo assim preciso de maiores esclarecimentos. Vale os dois ou alguém esta errado ou foi uma forma de não incidir imposto e alguns contábeis utilizam outros não. Precisarei ter uma certeza pois esta postagem esta a anos no ar, anualmente atualizo recebendo estas mesmas informações.
    Podes me dar mais detalhes!! enquanto isso vou novamente indagar no Fórum das contábeis.
    abraços

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    1. Prezada Maria Angela,

      Declarar a caução como doação talvez faça a pessoa pagar ITCD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e de Doação). Esse tributo é devido à fazenda estadual (ou distrital, no caso do DF). A Receita Federal comunica às Secretarias de Fazenda as doações apontadas na declaração do IRPF, e depois o governo estadual cobra esse imposto.

      Penso que a caução não é uma doação, pois doação não volta para a gente, findo um contrato. Acho que está mais para um direito, como mencionou o Leonardo, mas não tenho certeza de como declarar isso. Além disso, há casos de imobiliária que retém a caução e depois a restitui ao locatário, com o rendimento da poupança.

      Cordialmente,

      Zé Luiz.

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    2. Olá Zé Luis. A caução em dinheiro é de no máximo 03 aluguéis não implicando em importância que gere imposto ITDCM a recolher para o estado. Este tipo de situação somente é declarado por locadores que não cumprem a lei do inquilinato ficando com o valor pago pelo inquilino e muitas vezes o utilizando para depois no final do contrato descontar da reforma de entrega os dos 3 últimos aluguéis.

      Pela legislação a caução deve ser depositada em poupança e declarada como poupança vinculada em bens e direitos. Esta é a norma da Receita que deve ser cumprida. A declaração como doação é um caminho utilizado por locadores que gastam o valor entregue pelo inquilino e que no final do contrato não é devolvido.

      Quando a imobiliária retém a caução mesmo assim é você quem declara pois é o locador e a imobiliária deve te dar as informações junto com o informe de rendimentos para que você declare. Aqui temos uma situação em que muitas imobiliárias aplicam este valor e querem descontar de você ou do inquilino imposto de renda que não cabe nesta situação.
      Na prática também se declara como poupança vinculada na aba Bens e direitos.

      Já deveria ter reformulado esta postagem para deixa-la mais clara pois tem gerado duvidas. vou procurar separar as duas situações. A que o locador abre a poupança e a quem o locador usa o valor.

      abraços

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    3. Obrigado pelos esclarecimentos.

      Abraço,

      Zé Luiz.

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  10. Boa noite. Não sei se ajudo ou atrapalho mas tenho quatro imóveis locados. Três são residenciais com caução em bens móveis que declaro em meu imposto de renda como doação em espécie e um imóvel é não residencial com título de capitalização que declaro como poupança vinculada. Ambos foram locados desta forma há alguns anos.
    No ano de 2011 fui pego pelo fisco por uma transação não informada. Compareci na secretaria da receita federal para resolver a situação, minha declaração ficou em análise, foi feita a correção e paguei o que devia pelo meu erro. Em nenhum momento foi questionado qualquer situação que envolvesse os imóveis locados e seus lançamentos. Acredito que isso possa ajuda-los na questão. Desculpe a ousadia. Boa noite.
    Humberto Leandro Martins França Junior
    São Paulo- SP

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    1. Olá Humberto.

      Desculpe, sua informação ficou sem resposta. As vezes o blogger não em envia notificação de comentários no Email e alguns passam sem eu ter conhecimento. Mesmo depois de tantos anos agradeço o contato e a informação.

      Abraços

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  11. Olá, a todos. No meu entender o Caução pago em pecúnia é uma garantia está deve ser lança em dívidas e ônus reais pelo Locador, aplicado o recurso em poupança para devidas atualizações monetárias e juros. O Locatário deve lançar em bens e direitos, fazendo a descrição correta do ato. Nunca deve ser lançado em doação, já que é uma garantia legal e agindo assim fere o Princípio Contábil Essencia sobre a forma.
    Com relação ao ITDCM, aqui na Bahia geraria o custo de 3,5%.

    Alexandre Coelho- Contador- BA - acgestaocontabil@gmail.com

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  12. Olá Alexandre Coelho, em parte, sim está correto. Essa postagem é muito antiga e continha erro com a informação de doação que não estava de acordo. Devia ter sido atualizada há muito tempo. aproveitando seu contato com a correção para atualizar a mesma e torna-la mais claro porque as situações desse tipo de dinheiro recebido são diversas e a orientação recebida da Receita foi declarar conforme o destino do dinheiro.
    abraçços

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  13. COMO DECLARO TÍTULOS DE CAPITALIZAÇÃO UTILIZADO COMO CAUÇÃO DE ALUGUEL DE IMÓVEL?

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    1. Oi Pedro

      Em Bens e direitos código 99. Informe se tratar de titulo vinculado a garantia de locação de imóvel. Como não resgatou o mesmo não há que informar rendimentos que será feito quando for resgatar em tributação exclusiva.

      Email: mcamini150@gmail.com
      Abraços

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