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24/03/09

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

A incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação sendo que o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados não poderão ter ligação com os demais bens do incorporador e formarão assim o patrimônio de afetação. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral.

O patrimônio de afetação corresponde apenas a incorporação a que ele pertence não podendo responder por outras possíveis incorporações do incorporador. O incorporador responderá pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.
Em caso de falência da empresa incorporadora, a comissão de representantes dos adquirentes assumirá a administração da incorporação, promoverá a venda em leilão extrajudicial, das unidades imobiliárias do “estoque” da empresa incorporadora, e prosseguirá a obra com autonomia, imune aos efeitos da falência, recolhendo a massa falida, no final da obra, o saldo positivo, se houver.
Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno; a averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.
Os bens e direitos do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operações de crédito que se destine à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.


Se houver cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios resultante da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a fazer parte do patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6º.


Excluem-se do patrimônio de afetação :
Os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim , os recursos necessários à quitação do financiamento para a construção, se houver;


No caso de conjuntos de edificações poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tanto quanto forem os :
- subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão;
- edifícios de dois ou mais pavimentos.

A constituição de patrimônios de afetação separados deverá ser declarada no memorial de incorporação.


Ao instituir o patrimônio de afetação , a Lei 10.931/2004 complementou e aprimorou a Lei de Incorporações Imobiliárias n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que continua em vigor. Basicamente a lei contém instrumentos que trazem segurança jurídica, transparência e credibilidade para o mercado.

A Lei 10.931/04 tem por objetivo principal proteger os interesses da sociedade, no seus investimentos para aquisição da casa própria através de compra direta com o incorporador ou construtor, cujo imóvel é negociado na planta.

A exemplo dos recentes acontecimentos no País , empresas do setor de construções imobiliárias faliram deixando milhares de mutuários com volumosos prejuízos , onde um dos fatores que contribuíram para quebra foi à falta de dispositivo legal que obrigasse a incorporadora a manter os recursos financeiros destinados a uma determinada obra apartados e impedidos de utilizá-los em outros empreendimentos.


Conforme a lei, os interessados e compradores de unidades do empreendimento poderão, em assembléia, nomear e constituir uma comissão de representantes, a qual diligenciará todos os atos necessários para o acompanhamento e fiscalização do patrimônio de afetação, obrigando o incorporador a fornecer os livros contábeis, contas bancárias, demonstrativo do estado da obra e outras informações necessárias para o cumprimento do exercício para o qual foi constituído.


Com a nova regra, todas as dividas, de natureza tributaria, trabalhista e junto a instituições financeiras, ficam restritas ao empreendimento em construção, não tendo qualquer relação com outros compromissos e dividas assumidas pela empresa.



Dessa forma na hipótese de ocorrer falência da empresa construtora /incorporadora, os compradores poderão dar continuidade à obra. Contratando outra empresa no lugar da falida, configurando o objetivo de garantir ao consumidor a entrega de imóvel comprado na planta.


Em caso de destituição, falência do incorporador ou liquidação do patrimônio de afetação, a comissão de representantes, em obediência ao que for expressamente deliberado pela assembléia geral dos condôminos, ficará investida de Mandato Irrevogável e Irretratável, com os poderes referidos no parágrafo 5° do artigo 63 da Lei 4.591/64


Em nome do incorporador destituído ou falido, do proprietário do terreno onde está sendo edificada a incorporação, ou dos promitentes compradores e adquirentes, a Comissão poderá efetuar todas as transações que forem necessárias para a continuidade das obras ou liquidação do patrimônio de afetação, inclusive:


Transferência de domínio

Transferir o domínio da totalidade das frações ideais do terreno e acessões já prometidas a venda e alienar aquela que ainda não foram comercializadas, com a anuência expressa do credor hipotecário, se houver;


Sub-rogar

Sub-rogar o debito hipotecário, desde que com a anuência expressa do credor hipotecário, hipótese em que os fiadores do incorporador destituído ou falido só ficarão eximidos de suas responsabilidades para com o credor hipotecário após liquidação total do debito.


Outorga da Escritura

Outorgar a escritura de compra e venda para o arrematante das unidades imobiliárias prometidas a venda ou vendidas aos condôminos que não aderirem a solução de continuidade das obras, as quais serão vendidas em conformidade com o disposto no artigo 63, da Lei 4.591/64.



Venda das Frações e Acessões

Alienação das frações ideais e acessões ainda não comercializadas, na forma determinada em assembléia.


Liquidação

Tomar todas as providências necessárias para a liquidação da incorporação imobiliária, inclusive a outorga da escritura de compra e venda do terreno e acessões ao arrematante ou comprador do patrimônio afetado, desde que com a anuência do credor hipotecário.


Notificação

Notificação em geral para prevenir e conservar os direitos os direitos dos adquirentes do patrimônio afetado, inclusive para a constituição em mora.


Representação

Representar os condôminos nas negociações necessárias para estabelecer as clausulas, condições gerais e valores do contrato de construção a ser firmado, não podendo assinar esse contrato sem a aprovação de 2/3 (dois terços) dos adquirentes em assembléia geral especialmente convocada para esse fim;
representar os condôminos, judicial e extrajudicialmente, contratando advogados, ajustando os seus honorários e a forma de pagamento, para proceder a defesa dos direitos e interesses dos condôminos.


Conta Bancária


Abrir e movimentar contas bancárias em nome do condomínio.


Cumprir Obrigações


Assinar, em nome dos condôminos, documento necessário para assunção das obrigações do incorporador falido ou destituído para com o proprietário do terreno onde esta sendo erigido a incorporação imobiliária, caso essa tenha sido realizada na forma do artigo 39 da Lei 4.591/64.


Pagamento

Repassar o valor referente ao preço de alienação da fração ideal do terreno de cada unidade vendida , no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada ou por administração.


Financiamento

Nas incorporações objeto de financiamento , a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada , conforme contrato de financiamento.


A contratação de financiamento e constituição de garantias , inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação , bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidade do cedente , do incorporador ou do construtor , permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.


Pela sua construção tenha sido assumida por terceiros conforme parte final do § 6º do art. 35.


Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão usados para pagamento ou reembolso das despesas referentes à incorporação.

2 comentários:

  1. Prezados, preciso de auxilio, olhem ai:
    A empresa “A” comprou um terreno e o registrou (R-1). Vinte meses após, registrou na matricula um instrumento particular de incorporação imobiliária (R-2), onde é citado o projeto de construção de 2 blocos residenciais contendo 52 aptos no total. Nesse ato constam: área total construída áreas privativas, frações ideais, área total, confrontações de cada apto., etc... Ainda o registro no livro 3-aux de uma minuta de convenção de condomínio.
    Após esse ato, foram feitos 52 atos de averbação de patrimônio de afetação, uma averbação para cada unidade (apto.). Os prédios ainda estão sendo construídos e nenhuma unidade vendida. Minhas dúvidas são:
    1º) – A empresa “A” pode vender todo o empreendimento para a empresa “B”?
    2º) – Qual o tipo de escritura a ser lavrada? Compra e venda simples?
    3º) – Qual a documentação a ser apresentada?
    4º) – No caso de compra e venda, seria uma escritura com 52 atos? Como seria a cobrança, uma vez que nos atos praticados não constam valores e os prédios ainda não estão concluídos?
    Nunca fiz esse tipo de escritura, e apesar de ler a lei que rege a afetação patrimonial ainda não consegui entender se é possível a negociação. A grosso modo acredito que sim, mas preciso dar um retorno certo, pois a empresa “A” está me testando. Disse que outros cartórios não quiseram fazer por desconhecimento, e que com esse trabalho viram outros. Então estou o dia todo pesquisando e agora resolvi recorrer a vocês. Obrigado a quem puder me ajudar!!

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    Respostas
    1. Oi Everton Schelck. Também não tenho esta experiência no assunto até porque na pratica nunca atuei em Incorporação e ha muita diferença entre a lei e a pratica, porém pela análise da situação temos que a empresa A é dona do terreno e da construção sob o terreno e todo o patrimônio dessa incorporação esta separado do restante do patrimônio da empresa. Sendo assim não vejo motivo para que todo o empreendimento não possa ser vendido se não houver dividas. Se podemos substituir o construtor quando ele quebra e os adquirentes assumirem a obra porque não poderia ser substituído a empresa incorporadora!!! Eu acredito que não tenha impedimento mas você precisa é de uma certeza e para isso acredito que somente um advogado especializado em incorporação imobiliária e patrimônio de afetação poderá te ajudar.

      Recebi teu email e te dou um retorno se encontrar algum embasamento lá no site do colégio registral.
      abraços

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