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27/10/08

FINANCIAMENTO DE TERRENOS - CEF



Leio constantemente dúvidas em relação a financiamento de terrenos pela Caixa Economica Federal. A maioria das pessoas tem dúvidas quanto a ser ou não permitido financiamento de terrenos. A Caixa Federal tem uma linha especifica de crédito para terreno seja para você compra-lo e construir, seja terreno em construção que já é de sua propriedade ou então a reforma e ampliação da sua casa.
Para este tipo de financiamento a CEF utiliza os recursos do FGTS e é específica para pessoas físicas o que impede empresas de participar desta linha de crédito. Quando me refiro a utilizar recursos do FGTS quero dizer que a CEf retira o dinheiro que vai emprestar a você dos recursos do FGTS depositados nas contas de todos os trabalhadores do Brasil e não que você usará seu FGTS pessoal para obter o crédito.
O banco informa no site emprestar até 100% do dinheiro que você precisa mas fiz várias simulações e para se ter uma idéia o máximo que consegui foi 70% do valor do imóvel mesmo informando uma renda familiar de R$5.000,00 e data de nascimento de meu filho de 18 anos, portanto se você não tem economias guardadas para dar uma entrada vai ter problemas. Dos 14 testes que fiz com datas de nascimento e rendas diversas em nenhum consegui os 100% a não ser quando calculei financiamentos abaixo de 100 mil reais mas neste caso foge as regras desta modalidade.
Antes de contratar o financiamento você deve ter certeza de quanto precisará para arcar com custos como taxa de pesquisa cadastral, taxa de análise de risco, taxa d inicio de relacionamento com o banco, prêmio mensal de seguro, 3% sobre a parcela do financiamento destinado ao pagamento do terreno.
Durante a fase de construção ou reforma haverá fiscalização do banco evitando assim que seja dado outro destino ao dinheiro emprestado, portanto não desvie um centavo sequer, eles são rigorosos. Você arcará com despesas como 3% sobre o valor de cada parcela deduzindo a quitada como taxa de acompanhamento da operação, taxa de vistoria que varia conforme tabela de engenharia divulgada pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura)de cada estado encargo mensal que corresponde a tudo que acresce a prestação incluindo a taxa d administração quando houver. Não esqueça de sempre pedir detalhadamente o que fará composição nas suas parcelas porque as vezes te dizem que você pagará 500 reais de empréstimo na parcela e sobre estes 500 reais tem todos os acréscimos que citei.
As modalidades permitidas nesta linha de crédito são:
  • construção em terreno próprio, isto isto, terreno que já seja seu e isto inclui registro imobiliário em seu nome;
  • aquisição de terreno e construção, isto é, você escolhe o terreno e pode construir nele sob as regras da CEF;
  • conclusão de obra já iniciada, reforma da que já está pronta, ampliação ou melhoria do imóvel que já esta sob seu terreno.

Limite Valor de venda

-modalidades Construção em Terreno Próprio e Aquisição de Terreno e Construção

  • terreno de até R$130.000,00(cento e trinta mil reais) para Distrito Federal e Municípios integrantes das Regiões Metropolitanas dos estados de SP e RJ;
  • terrenos de até R$100.000,00(cem mil reais) para os municípios com população igual ou superior a quinhentos mil habitantes, para os municípios do Entorno do Distrito Federal (RIDE/DF), demais capitais estaduais, englobando os seus municípios que apresentam continuidade e integração de suas respectivas regiões metropolitanas.
  • terrenos de até R$80.000,00(oitenta mil reais) para as demais regiões.

- modalidade de Conclusão, Reforma, Ampliação ou Melhoria do imóvel que você já tem

  • até no máximo R$ 70.000,00

Lembro que a CEF usa critério específico para o cálculo do valor do imóvel portanto no site consta que eles interpretam Valor Venal como sendo o maior dos valores entre a venda e a compra e a avaliação total do imóvel considerado pronto pela CAIXA.

Renda familiar necessária:

- modalidades Construção em Terreno Próprio e Aquisição de Terreno e Construção

  • De R$ 415,00 a R$ 4.900,00 para financiamento de imóveis situados nos municípios integrantes das regiões metropolitanas dos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro, do Distrito Federal e Região do Entorno (RIDE/DF), nos municípios com população igual ou superior a quinhentos mil habitantes, e demais capitais estaduais e seus municípios limítrofes, que apresentam continuidade e integração territoriais de suas áreas urbanas.
  • De R$ 415,00 a R$ 3.900,00 - demais municípios.

-modalidades Conclusão, Reforma, Ampliação ou Melhoria

  • De R$ 415,00 a R$ 3.000,00

Analisando os valores acima ficamos emocionados em saber que com R$ 600,00 podemos buscar um financiamento para reformar nossa casinha mas não é bem assim. É bom ficar atento aos seguintes iténs:

  • Você não pode comprometer mais que 30% da renda familiar mensal com o pagamento das parcelas que incluem juros e taxas.
  • O banco pedirá ao jurídico que analisa toda sua capacidade de endividamento e portanto se você tem empréstimos e contas parceladas a longo prazo isso entre no cálculo de risco podendo diminuir o valo0r emprestado. Não adianta esconder estes dados porque eles tem meios de descobri-los.
  • a análise de risco é que vai determinar quanto lhe será emprestado e se você tem despesas com aluguél, cheque especial no negativo, empréstimos bancários com desconto em folha, familiares idosos complementando a renda familiar, doença incurável, enfim, tudo isso é levado em conta.
  • A data de nascimento dos que participam da renda familiar é importantíssima. Nas simulações que fiz quanto mais velha a pessoa menos dinheiro e menor o prazo de pagamento. só obtive resposta satisfatória quando inclui meu filho de 18 anos. Acima dos 40 anos diminui o valor emprestado.
  • Na simulação a Carta de Crédito Pré- fixada é a que vale mais a pena.
  • Você não pode ter qualquer abalo de crédito como SPC ou dividas com a justiça.
  • O terreno tem que estar com impostos pagos e regularizado com escritura e matricula e se houver construção está tem que ter habite-se e estar registrado na matricula do terreno. Se a construção estiver incompleta deve ter alvará de construção fornecido pelo município.

Garantias

  • hipoteca: o imóvel fica em seu nome e você estabelece ser ele garantia de pagamento em caso de inadimplência. Nesta modalidade o imóvel é seu e apenas serve de garantia ao banco. em caso de inadimplência é necessário processo judicial para que ele seja vendido em leilão.
  • alienação fiduciária: diferente da hipoteca esta garantia transfere ao banco a propriedade resolúvel do imóvel( se resolve com o pagamento da divida e volta para você). Você tem a posse do imóvel e os bancos os direitos. Se você não pagar o financiamento o banco pode com 3 meses de atraso comunica-lo via escrita de que será retomado e levado a leilão sem precisar recorrer a justiça. como a CEF utiliza esta modalidade de garantia fique atento e em caso de atraso procure o banco imediatamente para renegociar a divida.

Prazos de construção:

Você tem 12 meses(1 ano) a contar da compra do terreno para construir e a obra será acompanhada e fiscalizada por engenheiro contratado do banco. Portanto elabore um cronograma de compra do material e de obra para não perder os prazos

sistema de amortização

Sistema de Amortização Constante (SAC).

Saldo Devedor

Atualizado mensalmente pelo índice de remunerações básicas, aplicado aos depósitos das contas vinculadas ao FGTS. A parcela do encargo mensal referente aos juros é recalculada mensalmente em função do saldo devedor atualizado, taxa de juros, sistema de amortização contratado e prazo remanescente.

Validade da Carta de Crédito

15 dias.

Quota de financiamento


A quota é definida em função do prazo de amortização:

  • Até 240 meses - até 100%
  • De 241 a 300 meses - até 90%
  • De 301 a 360 meses - até 80%

Vencimento Mensal das Parcelas


O primeiro encargo mensal vencerá no mês subsequente ao da contratação, no mesmo dia correspondente ao da assinatura do contrato. Se você assinou o contrato em 27 de Outubro a primeira parcela será paga em 27 de Novembro e todo dia 27 de cada mês. Lembrando sempre que se cair no final de semana ou feriado ela é paga no primeiro dia útil após.

em cada parcela não existe somente o valor da parcela emprestada mais os juros. Também há o valor do seguro obrigatório e taxas de administração e fiscalização se for o caso, então não esqueça de perguntar sempre o que está incluso em cada parcela que você pagará .

Na fase de amortização é devido encargo mensal correspondente ao somatório da prestação de amortização, dos juros, prêmios de seguro e taxa de administração quando houver.

Taxa de juros

A taxa de juros é definida conforme a renda familiar bruta(sujeita a alterações nas taxas; confirme no site da CEF)

  • Renda familiar bruta de R$ 415,00 até R$ 1.875,00: 6% a.a.
  • Renda familiar bruta de R$ 1.875,01 a R$ 4.900,00: 8,16% a.

Finalizando: Não esqueça:

  • por força de lei os contratos devem ter letras com fonte tamanho 12. Se você receber o contrato com letra minúscula demais informe que a lei 11.785 determina que o contrato seja legível e isso inclui letra em tamanho que se possa ler com facilidade.
  • exija descriminado todos os valores que farão a composição da sua parcela.
  • você receberá uma carta de crédito que deve ser utilizada para o fim proposto em 15 dias. Se este prazo passar você terá que renova-la o que terá outros custos;
  • para clientes da CEf que debitem em conta ha´descontos especiasi significativos.

2 comentários:

  1. Boa noite!
    Parabéns pelo blog.
    Tenho uma dúvida. No caso de aquisição de terreno + construção. Como ficaria a questão do repasse do valor para quem vendeu o terreno.
    Ex: Quero comprar um lote de 250.000 em BH e tenho uma entrada bem grande em torno de 80% do valor do lote. No início, não tenho ideia de quanto gastarei na construção e sei que a caixa repassa o dinheiro após cada etapa definida na planilha de construção.
    A pessoa que me vender o lote vai ter que esperar a primeira etapa da construção para receber ou recebe o valor antes? Porque até se aprovar um projeto pode demorar muito e não seria interessante pro vendedor esperar. Você sabe como funciona?
    Obrigado pela ajuda.

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  2. Vais precisar procurar a CEF pois depende do que diz o contrato do vendedor para que possa transferir tudo para o teu nome. Se é credito associativo podes ter prejuízo visto que durante a obra não vais abater saldo devedor do financiamento.

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