/> SABER IMOBILIÁRIO: VENDA "AD CORPUS" E "AD MENSURAM" />

29/09/2008

VENDA "AD CORPUS" E "AD MENSURAM"

VENDA "AD CORPUS" E "AD MENSURAM

Tratada pelo Código Civil de 2002 no artigo 500 e 501 a venda AD CORPUS E AD MENSURAM são os dois tipos de clausulas acessórias na compra e venda que recaem exclusivamente sobre imóveis definindo ou não a exata metragem do mesmo.

Conceito

AD CORPUS

Conceitua-se venda "AD CORPUS", isto é, venda como um todo, pelo corpo, como sendo a venda em que o conjunto como um todo é considerado sem levar em conta a metragem oficial. 
Dizemos ser a venda em que o comprador está presente, analisa o imóvel em sua totalidade com todos seus acessórios e afirmando ter conhecimento de suas dimensões aceita compra-lo por uma metragem estimativa, isto é, sem levar em conta a metragem oficial que consta ou não na matricula imobiliária. O comprador assume estar ciente do que está adquirindo e por conta disso não terá direito a reclamar futuramente sobre falta ou excesso de área. pleiteando indenização.
Nesta modalidade de aquisição de imóvel deve constar o termo venda "AD CORPUS" no contrato de compra e venda e escritura. O contrato fará referência as dimensões do imóvel apenas enunciando-as por estimativa. Implica dizer que se o comprador achar que o terreno tem 500 m² de área total e aceitar não poderá no futuro reclamar se houver mais ou menos do que constar em contrato.

AD MENSURAM

Conceitua-se com venda "AD MENSURAM", isto é, conforme a medida, por medida, como sendo a venda pela medida exata estipulada por hectare, metragem ou outra unidade oficial
Neste tipo de venda o comprador adquire o bem pela medida exata que ele contém e que prova o documento oficial apresentado ou seja a matricula do imóvel onde consta que o bem tem exatamente aquela medida informada. Se houver erro na metragem informada tanto para mais como para menos o adquirente poderá requerer via judicial, reparação indenizatória caso não se possa acrescer o que falta.


Do prazo

O prazo para reclamar é de 01 ano e começa a contar a partir do registro da escritura na matricula do imóvel. Se o vendedor demorar em entregar o bem ao comprador impedindo assim que ele seja imitido na posse do imóvel o prazo passa a contar da data de imissão na posse deste(CC art. 501).
Com a entrada em vigor de medidas por Georreferenciamento é mais fácil estabelecer com precisão as áreas de imóveis urbanos e rurais.


Silêncio dos contratantes

Na ausência de qualquer informação no contrato entende-se que o negócio constitui-se como venda AD MENSURAM por força do CDC - Código de Defesa do Consumidor visto que as relações imobiliárias são sempre por metragem certa.


ATUALIZADO EM 2017

19 comentários:

  1. boa noite !
    Melhor explicação que já vi !

    PARABÉNS !

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    1. Obrigado José Gonsalves e vou aproveitar para atualizar a postagem que na lei nada mudou mas acrescentando alguns exemplos.

      Abraços

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    1. Obrigada Neidiane, pena só ter visto agora teu elogio. Desculpe não ter respondido, as vezes o ?blogger não envia algumas notificações de comentário no Email e passa desapercebido, somente quando vem outro comentário na postagem que consigo verificar. Abraços

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  3. Parabéns pela matéria abraço Solange Delfim

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    1. Obrigada Sol Delphin. Tenho que fazer algumas atualizações nesta postagem, nada que mude o que está escrito apenas acrescente.

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  4. Olá Maria Angela, tudo bem, espero que sim. Tenho uma situação inusitada que acabamos descobrindo recentemente, e gostaria de ter sua opinião a respeito, se assim o desejares. É o seguinte, meu pai tinha um patrimônio de 132 hectares, numa área rural e por motivos financeiros ele teve que vender essa propriedade o que fez em duas vezes, vendendo 30 hectares e em seguida 52 hectares e por algum motivo que ainda não sabemos, ele entregou toda a área. Temos em mãos os dois contratos de venda dessas porções e ao que sabemos, não foi vendida mais nenhuma área dessa propriedade, as duas foram ad mensuram, tinham a área total e os confrontamentos. Pergunto: Apesar do tempo, última venda feita em 1973, cabe posse dessa gleba que não consta nos contratos, ou que tipo de procedimento teria-mos que tomar para verificar a real situação dessas terras? Até onde sabemos não há uso capeão na propriedade. Obrigado

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    1. Oi Fernando Giordano, bom dia.

      Faz muito tempo mesmo e é bem provável que tenha ocupado essa área não vendida por abandono do imóvel. Isso ocorre quando o proprietário deixa de utilizar e cuidar da área e também de pagar os impostos. Os compradores oficiais podem ter anexado esta área abandonada, feito a posse oficial e colocado em dia os impostos o que depois de todo este tempo lhes concede o direito ao usucapião mesmo que ainda não tenham feito isso ou até mesmo terceiros terem invadido.

      Como se trata de área rural não é possivel fazer escritura publica de partes vendidas por isso o contrato é a forma utilizada para comprovar o negócio e depois no futuro se as partes desejarem entram com o usucapião.

      Para verificar tudo isso é preciso consultar a matricula imobiliária deste imóvel no cartório de imóveis desta região, consultar a prefeitura para saber como esta a questão do ITR e também o INCRA, até mesmo se esta área não passou a ser urbana. também uma visita discreta ao local para saber se esta ocupada ou não, uma verificação via Google Maps pode te dizer se tem algo construído, divido por cercas etc.

      Se tiver havido acessão ou invasão e ocupação há muitos anos, mais de 10 anos, acho difícil recuperar mas essa possibilidade somente um advogado poderá te dizer.

      Abraços

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  5. Oi Maria, obrigado por responder minha indagação. Bem, na área que me refiro é rural, e lá há praticamente metade dela que não há cercas e que nunca foram ocupadas, aradas ou feito qualquer benfeitoria, em outra parte, somente lavro na terra, pelo google mapas, com imagens deste ano e de 2010, está exatamente igual, sendo que a totalidade de uma lado da divisa é por um córrego e no centro, cortando a propriedade há um estradinha vicinal e em 1 quilometro dela não há cerca, evidenciando que nunca foi usada aquela área, nessa região não se tem o costume de invadir e muito menos de fazer uso do usucapião, porque há um respeito sepulcral à propriedade alheia. Estive recentemente na área, para passeio e me recordo o abandono e o desuso da área, dessa forma estamos agendando uma visita informal para fazermos um levantamento e após seguir suas sugestões para vermos qual a real situação legal desse patrimônio que nos suscita um misto de ansiedade e perplexidade por não saber quais eram as intensões de nosso falecido pai e o porque disso, passados tantos anos depois de sua morte e por casualidades acabamos descobrindo que houve algo que não sabia-mos a respeito do que fizera com seu patrimônio, verdadeiramente. Fico grato e muito obrigado pela atenção.

    Abraços.

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    1. Oi Fernando.

      Se não tem ninguém na área,ótimo, pode ser recuperada, uma visita vai indicar a vocês, depois é averiguar impostos, Incra e como tudo deverá ser regularizado. Talvez seja possível desmembrar e cada um ter sua escritura.
      Abraços

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  6. Obrigado Maria, estamos preparando uma diligência no local que fica a 230 quilômetros daqui, e faremos as buscas legais para sabermos as pendências fiscais e ou outras. Fica com minha gratidão pela generosidade em atender graciosamente minhas indagações, sobre um tema que estamos tentando desvendar e que no momento só estamos engatinhando.

    Abraços.

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    1. não tenho detalhes de como funciona por desconhecer as leis locais e pode haver alguma norma ou legislação municipal mas qualquer outra duvida se estiver ao meu alcance é só perguntar. que tudo se resolva da melhor maneira possivel.

      abraços

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  7. Bom, me aproveitando de sua paciência e benevolência, vou lhe apresentar os números e mais algumas situações. Meu pai tinha sobre escritura um total de propriedades em terras contínuas um montante de 162ha, e fez dois desmembramentos um de 30ha e outro de 52,5ha,esta última vendida provavelmente em 1971, números estes que ficamos sabendo há poucos dias, em função de certidões solicitadas provavelmente por meu pai em 1987, as quais não haviam sido retiradas do cartório, e como meu pai faleceu em 1988, 1 ano depois desta solicitação e como sabemos por estas certidões emitidas, não houve nenhuma venda a mais das terras originais de sua propriedade até sua morte em 1988 e que muito menos depois dessa data, ao qual deduzimos que metade, ou 80ha, continuam em nome e de propriedade dele, assim, se todas estas certidões solicitadas conterem os registros oficiais do cartório de registros de imóveis, creio eu, que estas 80ha, legalmente são ainda de propriedade dele. Estas certidões, me confirme, elas expressam a real situação do imóvel, ou pode haver algum registro à parte, sem contar nos livros e páginas da escritura original da área, a qual sempre esteve em nome de meu pai? Essas certidões são transcritas de acordo com o que está registrado na escritura? e só são acrescentados as datas de solicitação das mesmas? No enunciado das certidões está escrito assim: Certifico, "a pedido da parte interessada" pergunto, quem é a parte interessada? seria meu pai? ou poderia alguém fazê-lo por conta ou por procuração? No caso de uma certidão oficial, somente o proprietário pode solicitar, ou qualquer pessoa pode fazê-lo? Faço estas perguntas por que o que temos em mãos ainda, são somente estas certidões nas quais estamos nos baseando para vermos o que faremos daqui para frente, em função de já sabermos o tamanho real das terras que através de medições empíricas via google heart, chegamos a medida bem próximo das 162ha onde tinha-mos nossa fazenda e por sabermos todos os seus contornos e limites. Fico agradecido se quiseres discorrer mais sobre esses detalhes, independente das lei orgânica, a qual talvez não seja empecilho maior para verificação legal desse patrimônio.

    Abraços.

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    1. Qualquer pessoa pode solicitar no cartório, uma certidão de ônus ou matricula atualizada e não precisa identificar quem solicitou, são informações públicas a disposição da sociedade.

      O mais importante é tirar esta certidão de ônus hoje para saber se houve movimento com o imóvel da década de 80 pra cá. Em geral quando impostos não são pagos o domo perde o bem mas sem esta certidão atual não há como saber. Não havendo nenhuma movimentação então se procura a prefeitura para negociar os impostos dos últimos 5 anos, o INCRA para saber se devem alguma situação e o mais importante fazer o inventario d de teu pai para poder passar para o nome de vocês. Área rual precisa ser georreferenciada, acho eu, não tenho certeza, é a nova forma de medição de imóveis.
      Abraços

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  8. Só complementando, houve uma solicitação final de certidão em 2011, e nessa certidão, não há relatos atuais somente anteriores a 1964, esta certidão foi juntada as outras solicitadas em 1987, o que significa que nenhum movimento foi feito durante estes mais de 40 anos, caso, acho, se alguma alteração fosse feita teria que aparecer nessa certidão de 2011, o que lhe parece?

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    1. Está correto Fernando, mas já estamos em 2017 melhor tirar outra certidão porque esta trouxe somente os movimentos até 2011.

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    2. Já solicitamos uma busca mais detalhada, inclusive com margem, para verificar no todo se todas as certidões estão como ele deixou até falecer em 1988, numa vista preliminar no cartório, por mim solicitado, em duas matriculas, em princípio estão exatamente em conformidade com a que temos em mãos, a escrivã, só nos colocou que tem que verificar as margens e são estas margens que podem atestar se houve alguma alteração após a morte de meu pai, assim enviarei os documentos dele para localizar de maneira completa os documentos. Sua colaboração nos ajudou imensamente, junto com outras opiniões e sugestões de profissionais dessa área de propriedades rurais, caso de fato nós tenhamos plena posse desse patrimônio, postarei aqui em forma de agradecimento pela colaboração voluntária e respeitosa, e mesmo que não tenhamos sucesso em nosso intento, postarei mesmo assim uma mensagem, dando os pormenores da nossa empreitada

      Muitíssimo obrigado.

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    3. Oi Fernando. Faço o que posso para ajudar mesmo esta nãos endo minha área. Só não tenho mais conhecimento por falta de tempo que exige estudo, leitura e muita pesquisa. Só o fato de não ter ninguém é um ótimo sinal. Boa sorte e espero que tudo se resolva.

      Abraços

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