BENFEITORIAS NO IMÓVEL LOCADO

ATUALIZADO EM 2018

BENFEITORIAS NO IMÓVEL LOCADO

Conceito

Benfeitorias no imóvel locado são melhorias que a pessoa pode fazer para que melhore a sua utilização ou agregue valor ao bem. Na locação existem regras previstas em lei para que o locatário possa utiliza-las

Quando residimos em um imóvel que não nos pertence é nossa obrigação manter o imóvel em perfeitas condições da mesma forma que foi recebido e assim, é obrigação do locatário a manutenção do imóvel locado durante o contrato de locação residencial ou não residencial. Manutenção e benfeitoria no imóvel locado são coisas diferentes. Arrumar a torneira estragada é manutenção, instalar uma grade de proteção é benfeitoria.

Legislação

A legislação determina às obrigações do locador e do locatário nos artigos 22 e 23 da lei 8.245/91 sendo do locador a obrigação de manter o imóvel em condições de ser utilizado para os fins contratados e sendo obrigação do locatário mante-lo, consertando tudo que por este for danificado, repondo-o ao estado em que se encontrava quando do inicio do contrato.

Há casos em que o imóvel durante o contrato sofre avarias e começa uma interminável discussão entre as partes sobre de quem é a responsabilidade. Discussão esta, sem fundamento porque se a lei determina que o locador deve manter o imóvel em condições de perfeito uso pelo locatário parece obvio que se cair uma janela o locador deverá colocar uma nova, salvo se o locatário a tiver danificado. Da mesma forma tudo que o locatário estragar deverá ser sua responsabilidade consertar ou trocar.

Benfeitorias

São as reforma ou consertos providenciadas em um imóvel que visam conservar este imóvel, melhora-lo ou apenas embeleza-lo deixando-o do jeito que o locatário gosta ou valorizando-o se feito pelo locador, o que pode vir a aumentar seu preço.

Tipos de benfeitorias

Temos 03 situações nas locações que devem ser analisadas. 

Lei do inquilinato 8.245/91 art.35 e 36.

        Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

        Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Os contratos de locação residencial costumam conter cláusula que proíbe o locatário de mexer no imóvel, impondo a ele a penalização de que se o fizer arcará com todos os custos que não serão indenizados pelo lcoador. O artigo 35 determina que o locador pode impor esta proibição no contrato escrito. No contrato verbal não existe esta imposição. Sendo assim qualquer problema no imóvel deverá ser imediatamente comunicado ao locador e o locatário aguardar a solução.

Temos, portanto as benfeitorias que podem ser:

Necessárias

É toda a benfeitoria imprescindível para que o imóvel possa ser utilizado pelo locatário e é dever do locador arcar com seus custos.

Exemplo: um vendaval arranca a porta da frente do imóvel. O locatário deverá imediatamente comunicar o locador para que urgente reponha uma nova porta sendo que sem porta o inquilino fica impedido de exercer o direito adquirido em contrato. Se a porta apenas tivesse sofrido uma avaria na pintura ou na fechadura não seria uma benfeitoria necessária por não impedir o uso do imóvel e o locador estaria desobrigado. Outras situações são o destelhamento da casa, vazamento na rede de esgoto e água encanada interna, destruição do gradil por acidente, queda de reboco, infiltrações. São todas benfeitorias necessárias para que o locatário continue residindo no imóvel locado.

A situação que o artigo 35 determina, de o locatário poder repor o imóvel em condições e cobrar do locador retendo o imóvel e deixando de pagar os alugueis até ser indenizado, somente se aplica se no contrato não houver condição de proibição deste direito pelo locador. Nas locações não residências em geral esta proibição não consta no contrato e depois as discussões são intermináveis acabando na justiça. Convém sempre contatar o locador o mais rápido possível. Se este se omitir e não solucionar o problema cabe ao locatário buscar a solução e judicialmente responsabilizar o locador.

Uteis

È toda a benfeitoria que o locatário faz no imóvel locado que aumenta este imóvel em sua área construída ou ajuda a melhorar sua utilização.

Exemplo: o cercamento com gradil de uma casa , portas e janelas aumenta a segurança do imóvel sendo uma benfeitoria útil por não ser obrigação do locador entregar o imóvel gradeado. A construção de uma garagem se o imóvel não possui, a construção de uma lavanderia em anexo ou a reforma do lavabo com piso antigo trocando por um piso novo.

Estas benfeitorias também podem ou não ser indenizáveis. Obriga que o locador concorde e não sendo comunicado pode este não ressarcir o locatário. Cada caso é um caso analisado em separado e de difícil solução por ser tratar de uma benfeitoria que não precisava ser feita pelo locatário

Voluptuárias

É toda a benfeitoria desnecessária, realizada pelo locatário para tornar o imóvel mais agradável para seu uso.

Exemplo: a pintura de uma só parede de cor diferente das demais, a construção de um brinquedo infantil no pátio do imóvel, a colocação de vasos no jardim, a instalação de uma lareira ou churrasqueira.

Este tipo de benfeitoria não é indenizável podendo o locador exigir que ao final do contrato o locatário as retire e insistindo este para que fiquem, concordando o locador, não haverá indenização. O locatário neste caso tem o direito de retira-las se assim desejar desde que reponha o imóvel nas condições em que recebeu. Não pode o locatário instalar um brinquedo no jardim gramado e depois retira-lo deixando um buraco no local onde foi instalado. A grama deverá ser recolocada.

Compensação de aluguéis devidos e benfeitorias

Nas situações em que há inadimplência nos alugueis por parte do locatário tem entendido nosso judiciário que não poderá o mesmo pleitear a desocupação do imóvel trocando os alugueis não pagos por benfeitorias realizadas no imóvel. Se no contrato existe a clara informação da proibição de benfeitorias no imóvel e de que as mesmas não serão indenizadas pelo locador, não há o que se falar em compensação ou troca da divida pela benfeitoria.

È muito comum este tema. O locatário residente no imóvel locado a muitos anos e acostumado a fazer pequenas reformas. Um cano novo externo colocado na pia da cozinha, torneiras de inox substituindo as antigas de plástico, hidras e registros modernos, uma vaso sanitário antigo trocado por um novo, uma porta de ferro instalada na porta de entrada e assim o locatário vai deixando o imóvel a seu jeito. Quando se vê em dificuldades financeiras sendo judicialmente acionado com despejo por falta de pagamento, todos lembram das benfeitorias e buscam perante o juiz uma compensação. Na grande maioria dois casos o locatário não tem ganho de causa.

Renúncia ao direito de retenção do imóvel locado

Perfeitamente válida quando constar no contrato escrito. Antigamente era questionada esta renuncia por força do Código do consumidor. A posterior, o judiciário teve que se manifestar visto a grande quantidade de processo sobre o assunto. Determinado que a locação de imóveis não é regida pelo Código do Consumidor por ter legislação especial, restou ao judiciário editar a Súmula 335 do TRJ validando o direito a renúncia de indenização das benfeitorias realizadas pelo locatário sem o consentimento do locador.

Obs: a locação imobiliária não é uma relação de consumo e sim de prestação e contraprestação sendo regida por lei especial e toda a legislação especial esta acima da legislação geral. Sendo o código do consumidor uma lei geral não se aplica a locação residencial e não residencial de imóveis. quando a locação estiver sendo intermediada pro uma imobiliária existe a relação entre locatário e imobiliária é regida pelo código do consumidor pois existe relação de consumo.

Imóveis não residenciais

As benfeitorias nesta situação são diferenciadas. A prática determina que toda e qualquer benfeitoria conste minuciosamente no contrato de locação.

Em geral imóveis antigos quando locados para fins de comércio e em péssimo estado de conservação exigem do locatário que benfeitorias sejam realizadas. Vale o livre acordo com o locador que devera em contrato consenti-las e minuciosamente as partes informar como serão feitas, quais serão indenizáveis e quais não, de que forma será feita a indenização, quanto e o que fica e o que será retirado no final do contrato. É comum a isenção do aluguel por alguns meses visando beneficiar o locatário que se propõe a reforma.

IR

Atente para que toda a reforma seja documentada com recibos, notas fiscais e autorizações municipais. Ao término do contrato se permanecerem no imóvel e o locatário tiver guardados todos os recibos poderá ser declarada no imposto de renda pelo locador aumentando o valor de aquisição do imóvel, diminuindo o lucro imobiliário na venda. Para isso o locador deve ter indenizado o locatário

Conclusão

Sendo assim, toda a atenção ao contrato no ato de sua assinatura. Nas locações residenciais é costume do locador impor a renuncia á indenização e não há acordo contrario possível, Nas locações não residenciais as regras são mais flexíveis permitindo livre negociação mas sempre para sua validade que tudo seja escrito e assinado.