SABERIMOBILIARIO

SABER IMOBILIÁRIO - FELIZ ANO NOVO - 2015


Esta é a última postagem de 2014. Quero agradecer a todos os leitores e também aos amigos que fiz nestes anos  em que sozinha mantenho na medida do possível o Blog no ar. Tenho certeza de que muito ajudei e muito fui ajudada pois tão importante quanto auxiliar a quem pouco sabe sobre o assunto é receber de todos vocês as diversas formas que profissionais e leigos no assunto tratam o ramo imobiliário.
2015 esta chegando e com ele o Blog completa 10 anos desde sua criação. Tive a ideia de cria-lo quando passei na prova de seleção para Técnico em Transações Imobiliárias na UFRGS. Hoje, 10 anos depois, me orgulho de ter ajudado tanta gente e e espero que assim continue.
Como não poderia deixar de ser, ano novo, página renovada. Algumas pequenas mudanças para deixar o site o mais leve possível possibilitando a quem tem um computador de pouca memoria poder acessar sem problema. Por isso mesmo, um site simples e prático.
A novidade do site é que agor…

Indice divulgado mensalmente no último dia útil de cada mês. No dia 10 e 20 divulgação das prévias do IGPM para o mês. Usado no reajuste dos alugueis


JANEIRO -  0,48%

1ª prévia - 037% - mediação do índice entre 21 e 31 de dezembro de 2013 2ª prévia -    046% - mediação do índice entre  21 de dezembro e 10 de janeiro de 2014
índice acumulado no ano de 2014:  0,48% índice acumulado nos últimos 12 meses: 5,66% (reajuste do aluguel)


FEVEREIRO-0,38%
1ª prévia - 0,22% - mediação do índice entre 21 e 31 de janeiro de 2014 2ª prévia - 0,24% -mediação do índice entre 21 de janeiro e 10 de fevereiro de 2014
índice acumulado no ano de 2014: 0,87% indice acumulado nos últimos 12 meses:  5,76% (reajuste do aluguel)


MARÇO -  1,67%
1ª prévia - 1,16% - mediação do índice entre 21 e 28 de fevereiro de 2014 2ª prévia - 1,41% - mediação do índice entre 21 de fevereiro e 10 março de 2014
índice acumulado no ano de 2014:  2,55% índice acumulado nos últimos 12 meses:  7,03% (reajuste do aluguel)

ABRIL -   0,78%
1ª …

NOTIFICAÇÃO DE EXTINÇÃO DO USUFRUTO POR FALECIMENTO DA LOCADOR

Ilmo (a). Sr (a). FULANA DE TAL – LOCATÁRIO(A) (endereço) (Bairro, Cidade, CEP)

Prezado (a) Senhor (a):
Na condição de proprietária do imóvel sito nesta cidade, (endereço do imóvel), que encontra-se  locado a Vossa Senhoria, pela USUFRUTUÁRIA do imóvel, Sra. (nome completo do usufrutuário/locador), com contrato iniciado na data de xx/xx/xxxx,  comunico o falecimento da LOCADORA  na data de (data do falecimento) e notifico a extinção do referido usufruto, em decorrência do falecimento, solicitando a desocupação e entrega do imóvel locado no prazo de 30 dias contados do recebimento desta notificação, uma vez que não mais me convém manter o contrato de locação e em conformidade com o art. 7º da Lei 8.245/91. As chaves do imóvel deverão ser entregues no endereço abaixo para vistoria e encerramento devendo o imóvel ser devolvido conforme consta em contrato. 
Proprietária: nome completo Endereço: Telefones de contato Email de c…

Não somente em processos de ação de despejo, mas em qualquer processo a morosidade da justiça irrita qualquer um e nem sempre sabemos por que acontece e de quem é a culpa. Não existem culpados, juiz ou cartórios, o sistema é que tem que ser modificado. Assim temos que:

O juiz: responsável por julgar os processo e tomar as decisões, todos os seus atos obrigatoriamente precisam ser divulgados para que sejam válidos e as partes possam tomar conhecimento.
O cartório judicial: também conhecido como “serventia”, é o órgão responsável por guardar os processos e tornar publico todos os atos praticados pelo juiz e pelas partes através de seus representantes.
Os autos do processo: é tudo que faz parte do processo, toda a documentação, petições, provas, procuração dos advogados, testemunhos, documentação das partes envolvidas, sentença, recursos, embargos, liminares etc que fica arquivado nos cartórios judiciais.
As partes e representantes: o autor da ação que é o locador em um processo de despejo …

Foto: http://www.blogviniciusdesantana.com/
Fazendo parte de uma locação de imóvel não residencial em que o proprietário de um terreno aluga este para que uma empresa de telefonia celular instale sua antena e base de manutenção, esta postagem vem informar como é tratado este tipo de locação. A locação aqui é diferente da locação em condomínios (telhados). Por se tratar de locação não residencial, locador e locatário tem livre acordo sobre prazo, preços e condições. Na locação de condomínio para instalar antenas é preciso que a Assembleia Geral Extraordinária autorize por unanimidade.
O contrato é regido pela lei do inquilinato 8.245/91 por se tratar de locação de terreno ou parte deste. É obrigatório antes de assinar o contrato que as partes tenham 100% de certeza que a legislação municipal permite a instalação deste tipo de equipamento no terreno a ser locado.
Obrigações da empresa locatária Obter junto a prefeitura a licença de operação da estação radio base (ERB) e alvará para func…

Um locatário Pessoa Jurídica loca imóvel e apresenta como fiador um dos sócios da empresa que esta locando o imóvel. È possível? Sim, é possível. Atentem que no caso não estamos tratando de empresa individual onde o proprietário não pode ser fiador de si mesmo e sim de uma “firma”, empresa constituída com mais de um sócio.
A empresa é a locatária do imóvel residencial ou comercial. Já o sócio que é fiador é pessoa física e pode perfeitamente ser fiador da empresa respondendo com seus bens pessoais. Aqui, em caso de estado civil “casado” o cônjuge deve aparecer no contrato como fiador também. Temos então um casal de fiadores pessoa física que garantem um contrato da locatária pessoa jurídica.
No âmbito da locação para pessoa física com o locatário se apresentando também como pessoa física não seria permitida visto que não se pode garantir a si mesmo. A fiança exige o credor, o devedor e o garantidor do contrato e todos distintos entre si.
A locação residencial para pessoa jurídica objeti…

Muito comum nos contratos de locação de imóveis nos últimos tempos, é a figura do fiador ou fiadores no caso de casal ou mais de um (sim é permitido e não caracteriza dupla fiança) devedor(es) solidário(s).
Nem locatários nem fiadores geralmente sabem e entendem o que isso quer dizer e quando o problema de inadimplência do locatário surge, vem à surpresa.
Nos contratos locatícios em que temos mais de um locatário, podemos notar que o termo, ”devedores solidários entre sí”, é constante. Significa dizer que a divida contraída pode ser cobrada de todos os que constam no contrato como locatários ou de qualquer um deles. O locador poderá escolher de quem será cobrado extrajudicialmente ou judicialmente ou optar por incluir todos os locatários.
Em relação à figura do fiador no contrato a solidariedade pode ser estabelecida pelo locador permitindo assim que o mesmo em caso de inadimplência do locatário possa cobrar diretamente do fiador(devedor principal) ou de ambos (solidariamente). Assi…

Há pouco tempo a Receita Federal do Brasil modificou o programa Sicalc Web que permitia que o contribuinte inserisse os dados e o programa calculasse automaticamente a multa e juros do imposto que não foi recolhido sobre lucro imobiliário. A DARF de pagamento era disponibilizada para impressão com todos os dados e valores calculados.
O programa foi modificado e agora o contribuinte tem que efetuar os cálculos e inserir os dados. Se o calculo estiver incorreto o contribuinte vai ser chamado na Receita se for para menos, se for para mais eles nem lembram que você existe.
Esta postagem ensina como calcular a multa e juros do imposto sobre lucro imobiliário não recolhido na data de vencimento. O valor do imposto é de 15% sobre o lucro final obtido na venda do imóvel e deve ser calculado utilizando o programa GCAP disponibilizado no site da Receita Federal e no meu Blog. O programa é obrigatório e calcula o imposto com os descontos previsto no fator redutor que diminui o lucro obtido. Es…

RECIBO DE DEVOLUÇÃO DA FIANÇA CAUÇÃO EM DINHEIRO Fulano de tal, LOCATÁRIO(A), no presente encerramento do contrato locatício, datado de xx/xx/xxxx, encerrado na presente data, recebi  a importância de R$ x.xxx,xx (por extenso) compreendida como o valor da  caução em dinheiro entregue ao LOCADOR(A) na data de  XX/XX/XXXX, como garantia do contrato de locação do imóvel sito a av/rua(endereço completo), cidade e estado, depositado em caderneta de poupança e devolvida com os rendimentos previstos conforme estabelecido na Lei do Inquilinato 8.245/91 artigo 38 § 2º o qual dou plena e total quitação nada mais havendo a reclamar.


Data completa


________________________ Locatário(a)



Obs.  Recibo deve ser simples e direto  Não necessita reconhecer firam deste recibo, nem testemunhas.  O locador e locatário devem guardar este recibo com toda a documentação da locação por no minimo 03 anos e as imobiliárias por no minimo 05 anos.

ATUALIZADO EM 2017

Inicia-se um processo judicial onde o autor, locador do imóvel, sendo este proprietário ou não, solicita ao juizado civil o despejo do locatário também conhecido como inquilino, por infração legal ou contratual.
Ainfração legal é toda aquela que vai contra a lei, isto é, uma das partes descumpre o que a lei determina que seja feito e a infração contratual é aquela cometida por descumprimento de uma das clausulas de acordo inserida no contrato, desde que não seja contraria ao que a lei manda cumprir.
Exemplo de infração legal: a lei do inquilinato proíbe o locador do imóvel de determinar o reajuste do aluguel baseado no salário mínimo e o locador assim o determina em contrato. Comete uma infração legal porque desobedece a lei. Outro exemplo é não fornecer recibo detalhado dos pagamentos feitos pelo locatário.
Exemplo de infração contratual: o locatário concorda em clausula dentro do contrato, em devolver o imóvel com a mesma cor e marca de tinta com o qual recebeu, descrita na vistoria. A…

Todos os proprietários de imóveis levam um susto na hora de vender seu imóvel ao descobrir que tem que recolher imposto sobre lucro imobiliário no percentual de 15% sobre o lucro que teve com a venda. Com o susto dos altos valores do imposto a ser recolhido, é normal que o proprietário procure inserir tudo que pode para aumentar o valor de aquisição e assim diminuir o lucro obtido. Temos então que alguns gastos com a compra do imóvel podem ajudar a pagar um imposto menor. A Receita somente em algumas situações permite a atualização do valor de aquisição.
São eles: 1) comissão imobiliária: Quando o comprador contrata o corretor de imóveis (imobiliária) e é o responsável pelo pagamento da comissão ele pode somar esta comissão paga ao preço de aquisição do imóvel. È obrigatório nome e CPF do corretor ou CNPJ da imobiliária e o recibo de pagamento para fins de confirmação dos valores declarados
2) ITBI Imposto municipal de transmissão de bens e direito pago pelo comprador que também pode…

Atualizado em 2017

LOCAÇÃO DE QUARTO – LEI DO INQUILINATO OU CÓDIGO CIVILEsta questão surgiu através de um Email recebido de um leitor em duvida com relação a estar querendo locar os quartos de sua residência para estudantes. Não sabia se a locação em questão seria regida pela lei do inquilinato 8.245/91 ou pelo código civil de 2002 e tipo de contrato a utilizar.
Partimos da legislação vigente.
Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato

  Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

        Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:         a) as locações:         4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários(grifo meu) e como tais sejam autorizados a funcionar; Sendo assim temos que: 1) será regida pela lei do inquilinato 8.245/91 a locação de quartos em imóveis residenciais de habitações familiares ou multi familiares bem como temporada onde o proprietár…

Inicio do contrato e vistoria Uma das principais discussões entre locador e locatário e que sempre acaba na justiça e buscando reparação, é a entrega do imóvel ao locador, no final do contrato, no mesmo estado em que foi recebido pelo locatário, salvo deteriorações provenientes do desgaste pelo uso. A discussão normalmente ocorre porque o locatário alega que determinado problema já existia mas não constava na vistoria inicial e o locador por sua vez  alega que  se não constava na vistoria o problema foi causado pelo locatário. Nota-se a real importância da vistoria inicial e contra vistoria feita pelo locatário ao receber as chaves. Muitos locatários recebem as chaves e não fazem a contestação da vistoria que recebeu do locador e esta contestação é muito importante porque vai informar o que consta e o que não foi verificado no imóvel e possíveis defeitos que o locador “esqueceu” de fazer constar e que o inquilino deve corrigir informando. Na prática, o locador recebe a contestação de vi…