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ADITIVO CONTRATUAL NOVO PRAZO E VALOR DO ALUGUEL


Foto imagem de um living com sofás escuros e lareira em tijolos pintados de branco, parede azul marinho, piso em madeira natural com uma mesa de centro e ao fundo uma cozinha com armários em madeira clara e uma ilha.

Recomenda-se que ao modificar prazo e valor do aluguel, as partes o façam por escrito. Disponibilizo um modelo para conhecimento e estudo. 

Recomenda-se que a parte interessada na renovação escrita contate a outra com antecedência suficiente para que de comum acordo seja providenciado o documento. Não é obrigatório reconhecer firma dos contratantes. O reconhecimento de firma visa proteção e se reconehceram no contrato inicial, pode-se dispensar nos aditivos. As testemunhas devem estar em todos os documentos assinados.

O aditivo contratual que estabelece novo prazo de contrato e novo valor de aluguel é utilizado quando o locador quer continuar o vínculo com o inquilino e este também quer a segurança de não haver desocupação durante o prazo. Com este ato o locador fica novamente impedido de reaver o imóvel até o término e o inquilino continua com a obrigação de arcar com multa em caso de desocupação. É obrigatório a assinatura dos fiadores.

Os aditivos contratuais são válidos durante o contrato, como por exemplo, nos casos em que as partes acordam modificar o valor do aluguel. No final do contrato, nos casos de contratos de 30 meses ou mais, quando uma das partes não deseja manter a continuidade em prazo indeterminado. Sempre que a lei permitir que seja acordado como nas situações de impostos, taxas e seguro do imóvel, que é obrigação do locador podendo ser trasnferida ao locatário.

Todos os documentos relativos a locação residencial seguem a lei especial do inquilinato, outras legislações quando omissa a lei especial, decisões dos tribunais e jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça(STJ). Um erro pode invalidar parte ou todo do documento, trazendo prejuízo. Não dispense o profissional habilitado. Somos nós que estudamos para trazer informação e segurança ao cliente.

Não havendo acordo entre as partes, a justiça será a solução do conflito.


💢MODELO DE ADITIVO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL💢

Por este instrumento particular de Aditivo Contratual as partes LOCADOR Fulano de Tal, portador do CPF (por extenso) _____________ e RG (por extenso) ____________, residente e domiciliado à rua/av. ________________________________, nesta capital e estado e como LOCATÁRIO Fulano de Tal, portador do CPF (por extenso) ________ e RG (por extenso) _____________, residente sito a rua/av. ______________________, nesta cidade e estado em imóvel objeto do contrato de locação nº ___ e como FIADORES Fulano de Tal, portador do CPF __________ e RG _____________ e Fulana de Tal, portadora do CPF ____________ e RG ________, residentes e domiciliados à rua/av. ______________________________, nesta cidade e estado, ajustam o que segue:

1 – o contrato de locação RESIDENCIAL/NÃO RESIDENCIAL firmado entre as partes acima identificadas e garantido pelos fiadores acima identificados, iniciou-se na data de ____________ (escrever por extenso), com prazo determinado de ____ meses e previsão de término em ______ (escrever por extenso)renovando-se automaticamente por prazo indeterminado(ou encerrando-se nesta data) ou (a encerrar na data xx);

2 – de comum acordo entre todos, ajustam a RENOVAÇÃO do presente contrato de locação estabelecendo novo prazo determinado de _____ meses a iniciar-se na data da assinatura deste aditivo e com término previsto na data de ___/__/____;

3 – as partes estabelecem novo valor de aluguel em R$______(por extenso) mantendo o reajuste anual pelo IGPM contando a partir desta data. Mantem-se a demais cláusulas do contrato inicial.

4 – por estarem todos de comum acordo, assinam o presente em 03 ( três ) vias de igual teor e forma e rubricam todas as folhas, colhendo as assinaturas das testemunhas.

Data completa


Locador

Locatário 

Fiadores

Testemunha 01
Testemunha 02

📢Modelo adaptado a cada locação residencial que pode ser utilizado em qualquer momento do contrato que irá se encerrar ou quando já estiver em prazo indeterminado desde que de comum acordo entre todas as partes envolvidas e não estiver em desacordo com a lei.

Atualizado em 2022

Comentários

  1. outra dúvida. Aluguei o apartamento por 1400,00 por 30 meses, ela sempre paga com atraso e quando paga as vezes deposita o valor a menor, a locação fez um ano em março de 2017, posso pedir a rescisão, o despejo e cobrar a multa por entrega antecipada, visto ser a locatária que deu causa a rescisão por inadimplemento? Obrigada

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    1. Oi Marlinda, se ela paga não há que se falar em despejo. Para o despejo ao vencer o aluguel tens que entrar com ação judicial de despejo por falta de pagamento e deixar de receber os alugueis para que ela ou saia do imóvel ou quite dentro da ação. O que deverias fazer é colocar em cobrança por boleto bancário.
      Abraços

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  2. outra duvida. A locatária devido a inadimplencia, assinou num papel rescindindo o contrato que dia 30 de maio de 2017, com isto já lhe dei 45 dias, visto ter assinado o papel em 27 de abril de 2017 e estar declarado no documento que ela alugou um apartamento em vista alegre e é verdade, não tem a autenticação da assinatura nem a assinatura do companheiro este documento é valido perante a justiça para pedir o imóvel? Aluguel de 1400,0, por 30 meses e ela só está faz um ano no apartamento. obrigada

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    1. Afinal. Vais continuar e baixar o aluguel, vai despejar, ela vai sair, sublocou. Tenho quatro situações suas totalmente diferentes e tá confuso. entendo então que ela está inadimplente então procure um advogado e entre com despejo judicial. Estará resolvido.
      abraços

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  3. outra dúvida. A locatária está colocando pessoas no apartamento sublocando por 1 semana, duas, três semanas e recebe pagamento de 150,00 por semana de cada pessoa, mas ela continua no apartamento, não é permitido sublocar, pergunto como provar que ela subloca se ela diz que são amigos, parentes etc, embora seja um argentino, um boliviano, brasileiros, ela falou para mim que está colocando pessoas e recebendo dinheiro mas como posso provar, minha palavra não basta.

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    1. No contrato diz que é proibido sublocar o imóvel, alugar quarto etc? Se sim é infração contratual sujeita a multa e pode cobrar esta multa. o zelador ou sindico servem de testemunha.
      Abç

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  4. Oi Marilinda Santos

    Não. Faça o aditivo porque o que você fará é dar umd ewconto no valor oficial do aluguel por 6 meses depois retornando ao valor original. Se fosse reduzir o valor e assim deixar não seria recomendado mas não teria maiores problemas porém vai voltar ao valor original e sobre este futuramente haverá reajuste então faça o aditivo. Não precisa reconhecer firma mas se tem fiador é obrigatório que assine.
    Abraços

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  5. Boa noite, Maria Angela.
    Me chamo Juliana, tenho 17 anos.
    Moro, com a minha mãe, em uma residencia Alugada verbalmente, o Locador é um antigo amigo da família. Passei p/ faculdade e então é necessário toda a documentação, dentre elas, o comprovante de residente, mas, minha mãe não possui nenhum tipo de comprovante de residencia no nome dela, para isso, precisaria de um contrato de aluguel que atestasse que eu moro em tal endereço por locação. Gostaria de saber, se depois de 10 anos que resido aqui, tenho que fazer um contrato de locação com a data inicial a partir da atual data, ou, desde quando moro aqui, há 10 anos. Se é um contrato de Locação normal ou o de renovação?!

    No aguardo.

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    1. Olá Juliana

      Não há necessidade de fazer um contrato escrito. Solicite ao locador uma declaração de residencia onde ele atesta que a residencia é locada verbalmente para sua mãe desde a data de xx/xx/xxxx com contrato vigente por prazo indeterminado. tua mãe após faz a mesma decalração informando que você reside no imóvel com ela.
      Abraços

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  6. Boa noite, Maria Angela.
    Aluguei um apartamento por 30 meses com contrato assinado e fiador.O contrato teve seu termino esta semana e o inquilino avisou que pretende permanecer no imovel.O que deve fazer,o que eh mais interessante para mim,redigir novo contrato, fazer um adendo ou deixar indeterminado?No caso de deixar indeterminado o fiador continua responsavel?

    Obrigada por sua ajuda!

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    Respostas
    1. Olá. Deixando indeterminado o fiador pode se exonerar a qualquer momento permanecendo responsável pela fiança por 120 dias após a exoneração. Tempo suficiente para comunicares o locatário para apresentar novo fiador ou desocupar o imóvel.
      Podes se desejar fazer um aditivo de novo prazo e o fiador assinar continuando a fiança. Caso o inquilino alegue que desta forma e pagaria multa se sair antes do fim podes colocar que ele é isento.
      Deixar indeterminado ambos podem encerrar a qualquer tempo e também mexer no valor do aluguel.
      Abraços

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  7. Olá Maria Ângela, tudo bem? Meu caso é bem complicado, vou tentar resumir! Meu avô faleceu, deixou imóveis em testamento para cada filho, que viraram espólios do inventário! Cada filho cuidou do seu imóvel. Meu pai era o inventariante e alugou o imóvel a ele atribuído pelo testamento, enquanto não se conclui o inventário, pra ajudar com a manutenção do imóvel. Em 2013 meu pai faleceu, não encontramos o contrato, então procuramos o inquilino e fizemos um novo contrato com vigência de 12 meses, iniciando em agosto/14 e finalizando em agosto/15. Ma parte do Locador, preenchi nomeando o espólio com meu nome (como herdeiro do inventariante). No contrato assinado e com firma reconhecida, o inquilino concordou em pagar o iptu e taxas públicas. Só pagou os primeiros meses... de 2014 pra cá todos os meses de iptu estão atrasados e ele continua no imóvel, por prazo indeterminado. O imóvel está com uma dívida de iptu acumulada de quase 23mil reais... venho cobrando a ele mês a mês e ele semente diz que final do ano vai fazer acordo com a prefeitura e nunca faz.

    Minha dúvida é:
    -Por direito, eu poderia ajustar o aluguel para valor de mercado? (Pra ajudar a pagar essa dívida por ele acumulada) Como faço essa pesquisa de mercado, tomo o que como referencia? Procuro que órgão pra me ajudar nesse reajuste? Pq o ajuste anual pelo IGP-M é muito pouco, aumenta menos de 100 reais diante da dívida que ele acumulou,

    -No contrato isso caracteriza quebra de contrato. Ele pagou caução de três meses adiantado! Se ele não aceitar o valor do reajuste posso pedir por escrito que ele desocupe o imóvel? Sobre a caução, em se tratando de inadimplência do iptu, sou obrigado a devolver esses três meses pagos no início do contrato ou posso reter, pra ajudar na manutenção dessa dívida de iptu por ele acumulada? Desculpa tantas dúvidas! Agradeceria muito se pudessem e responder!

    Obrigado
    Edson Junior

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    Respostas
    1. Oi Edson Junior. não devias ter deixado acumular. tinhas que ter entrado na justiça cobrando. Podes perder o imóvel por conta desta divida pois a prefeitura somente pode cobrar o proprietário e se ainda está em nome de teu avô/pai, pode ter entrado em divida ativa com cobrança judicial, penhora e venda em leilão.
      O inquilino não pode fazer acordo com o IPTU, somente o proprietário. Você tem que ir lá e fazer o parcelamento imediatamente e cobrar dele na justiça o que ele deve + multa por descumprimento.
      Procure imediatamente a prefeitura, parcele esta divida e fique pagando e procure um advogado para no juizado especial cobra-lo. Acordo na justiça se descumprido é problema para ele. Se não fizer assim estará em risco.
      Erraste ao fazer novo contrato em teu nome, tinha que ter deixado em prazo indeterminado em nome de teu pai pois o herdeiros assume automaticamente. Podes propor novo valor de aluguel mas em época de crise se ele desocupar pode ser pior para cobra-lo. A caução pode ser usada para quitar parte da divida e parcelar o restante e depois o advogado saberá como notifica-lo para que reponha a caução.
      Abraços

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  8. Maria Angela, tenho um contrato de locação em vigor.
    O reajuste anual acontece em novembro de cada ano.
    Neste ano, fizemos um aditivo em junho,onde concedi desconto no valor da locação.
    Pergunto: a data para o novo reajuste anual continua em novembro ou devido ao aditivo passa a ser em junho ?

    Obrigado

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    Respostas
    1. Olá. Se consta novo prazo de locação também, além do desconto começa a contar novamente o prazo e somente em junho poderá reajustar. Se não houve novo prazo o reajuste em novembro esta valendo. Abraços

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  9. Olá! Tenho um barracão comercial com contrato de um ano que venceu em maio deste ano e foi renovado automaticamente. O inquilino diz que pretende sair em junho do ano que vem, é necessário que eu faça um aditivo para garantir a saída dele ou ele pode mudar de ideia e continuar no barracão?
    Outra dúvida, se ele tem um fiador como garantia locatícia, eu posso cobrar o aluguem adiantado?

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  10. Boa tarde,


    Fiz um Contrato de Locação Não Residencial no prazo e 10 anos há uns dois meses. Agora o Inquilino quer diminuir o prazo de locação para 5 anos, que pra mim é até melhor e concordo. Pergunto, nesse caso, faço novo contrato novo ou é permitido Aditivo de diminuição de prazo de locação não residencial??

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    1. 5 anos concede ao inquilino ação renovatoria por mais 5 o que te impede de retomar mas como fizeste 10 anos dá no mesmo. Se quiser escapar da renovatoria reduza para 4 anos e depois deixa renovar automático por prazo indeterminado.
      Abraços

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  11. Agradeço, foi muito útil....

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  12. Boa noite Dra. Maria Angela! Meu nome é Gerson, tenho imóvel comercial alugado que entre outras clausulas consta a seguinte: "Findo o prazo estipulado, se o LOCATÁRIO permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do LOCADOR, presumir-se-a prorrogada a locação nas condições ajustadas, porém sem prazo determinado".
    Dúvida: O imóvel se encontra locado por prazo indeterminado ou seja sem prazo determinado, pois o prazo da locação terminou e o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador. Nesse caso, primeiramente, qual opção seria melhor, renovar o contrato a cada ano ou continuar com essa clausula de renovação por tempo indeterminado? ou tanto faz? como que faço para reajustar o aluguel no seu aniversário? Faço novamente um novo contrato ou somente um aditivo? informo que o contrato foi feito há 2 anos e no primeiro ano foi renovado automaticamente sem reajuste, agora ao completar os 2 anos pretendo reajustar.
    Muito grato e parabéns pelos serviços prestados.
    Gerson Almeida

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    Respostas
    1. Oi Gerson, deixe como está em prazo indeterminado assim quando fores reajustar podes propor novo valor de aluguel e negociar o valor que ficar bom para ambos pois nessa negociação tens vantagens visto que não havendo acordo podes pedir o imóvel se tiveres alguma proposta de terceiros de maior valor. Deixar em prazo indeterminado te permite propor aumento quando desejar, não precisa ser exatamente a cada 12 meses mas use com bom senso para não perder um inquilino bom pagador. Não precisa fazer aditivos escritos, deixe assim.
      Abraços

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  13. Sim, muito obrigado pelo assessoramento , porém como que fica registrado ou documentado o valor do reajuste já que não preciso fazer aditivo ? Onde fica registrado o novo valor reajustado? Grato e mais uma vez muito obrigado por tirar minhas duvidas . Grande abraço , saúde e paz

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    1. O boleto ou recibo de pagamento do aluguel com o novo valor configura o aceite das partes em relação ao novo valor. Se desejar podes fazer um aditivo contratual simples onde determinam o novo valor xx que passa a ser pago a partir da data xx. ambos assinam e não precisa reconhecer firma. Se o contrato tem fiador pessoa física aí é diferente pois o ideal é fazer um aditivo com novo prazo de 30 meses e novo valor e o fiador concordar porque no prazo indeterminado o fiador pode se exonerar.

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  14. OLa

    tenho um contrato de locação de imovel, vamos renova-lo, minha inquilina propos um aditivo mas quer incluir que como se trata de uma renovação, tendo passado mais de 12 meses (pelo contrato anterio), que a partir de agora nao deve pagar multa caso desista do novo contrato. Isto esta correto? entendo que como é um aditivo impondo novo prazo a multa deve ser aplicada no caso de desitencia antes do prazo. me ajude.

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  15. Boa tarde, Maria Angela! Poderia me ajudar numa dúvida. Fiz um contrato de aluguel por 30 meses(início em agosto/16) e ele acabou agora em fevereiro/19 e estou fazendo uma renovação por aditivo por mais 30 meses. Gostaria de saber se posso colocar novo valor neste contrato, uma vez que em agosto de 2018 houve reajuste. Numa renovação, através de Termo Aditivo, posso determinar novo valor, tendo ocorrido um reajuste em agosto/18 pelo IGPM.

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  16. Boa tarde, Maria Angela! Poderia me tirar uma dúvida. Fiz um contrato de aluguel em agosto/16 pelo prazo de 30 meses. Assim, ele está terminando agora em fev/19. Ele teve reajuste em agosto/18 pelo IGPM. Gostaria de saber se renovando, através de termo aditivo, agora em fev/19, eu poderia colocar novo valor nesse Termo Aditivo ou só posso reajustar sempre no mês de agosto pelo IGP-M? Achei que como o contrato renovou e estou renovando, poderia colocar o valor desejado, mas me informaram que não, pois o último reajuste foi em 6 meses e tenho que acompanhar o contrato anterior.

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  17. Boa tarde, Maria Angela! Poderia me tirar uma dúvida. Fiz um contrato de aluguel em agosto/16 pelo prazo de 30 meses. Assim, ele está terminando agora em fev/19. Ele teve reajuste em agosto/18 pelo IGPM. Gostaria de saber se renovando, através de termo aditivo, agora em fev/19, eu poderia colocar novo valor nesse Termo Aditivo ou só posso reajustar sempre no mês de agosto pelo IGP-M? Achei que como o contrato renovou e estou renovando, poderia colocar o valor desejado, mas me informaram que não, pois o último reajuste foi em 6 meses e tenho que acompanhar o contrato anterior.

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  18. Boa tarde, Maria Angela! Poderia me tirar uma dúvida. Fiz um contrato de aluguel em agosto/16 pelo prazo de 30 meses. Assim, ele está terminando agora em fev/19. Ele teve reajuste em agosto/18 pelo IGPM. Gostaria de saber se renovando, através de termo aditivo, agora em fev/19, eu poderia colocar novo valor nesse Termo Aditivo ou só posso reajustar sempre no mês de agosto pelo IGP-M? Achei que como o contrato renovou e estou renovando, poderia colocar o valor desejado, mas me informaram que não, pois o último reajuste foi em 6 meses e tenho que acompanhar o contrato anterior.

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  19. Olá Marilinda.

    Deixe o valor do aluguel em R$1.400,00 e conceda um desconto de R$ 150 reais para pagamento até a data do vencimento mensal pelo prazo de 06 meses contados da data xx, quando o desconto perde o valor devendo a locatária voltar a pagar o aluguel integral incluindo o reajuste previsto em contrato. Por escrito, assinado por ambas e duas testemunhas. Não precisa reconhecer firma.
    abraços

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  20. Boa Tarde

    Maria Angela,

    Sou proprietário de um ponto comercial, tenho um inquilino com contrato vigente de 3 anos reajustados com valores fixos de ano a ano. Este primeiro ano de locação ele me chamou que não teria condições de suportar o reajuste previsto no contrato, e que dessa forma ele preferia entregar o ponto, fizemos o acordo e postergamos o realinhamento para janeiro 2020. A pergunta é como formalizo este acordo? Através de um aditivo de contrato ou por um e-mail simples? Voce teria o modelo deste tipo de acordo?

    Marco Cutrim

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    1. Oi Marco Cutrim.

      Não é preciso fazer aditivo, mas com certeza formalizar o acordo por escrito até para ficar claro se no futuro o reajuste será com índice acumulado ou apenas o do período. Podes fazer um email e pedir que ele responda concordando claramente com o acordo proposto. Abraços

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  21. Bom dia! gostaria de tirar uma duvida, tenho um imovél alugado que todo ano tem o reajuste, só que o morador fez uma benfeitoria na casa, fez uma area coberta com telha de alumínio, ai para ficar tudo certo ambos concordamos de não fazer o reajuste, mais com isso quando ele sair da casa eu tenho o direito de ficar com a cobertura feita. gostaria de saber como faço um adendo contratual para esse caso? e se esse modelo postado vai me ajudar?

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    Respostas
    1. Olá. Façam um aditivo ao contrato originalinformando a benfeitoria realizada que irá se incorporar ao imóvel e em troca a isenção do reajuste no ano de 2019. O importante é ter duas testemunhas assinando. Vale colocar o material utilizado e a obrigação do locatário de fazer a manutenção e consertos da benfeitoria até o término do contrato.
      Abraços

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  22. Bom dia,
    Tenho um cliente proprietário que quer que faça um aditivo em seu contrato de locação,
    mencionando que após 12 meses de locação ele e o inquilino estejam livre de pagar multa, e se o locatário não quiser comprar o imóvel ele fica livre para mostrar a outros interessados, e o locatário não poderá impedir as visitas.
    Como faço este aditivo.

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    1. Oi Maria Eliana.
      É ilegal, o direito de desocupar sem pagar multa é um direito concedido pelo art 4 da Lei 8.245/91somente ao inquilino e portanto não podem em acordo prever o direito a você locador. Da mesma forma é ilegal a renúncia antecipada ao direito de preferência do locatário. A visitação é um direito seu previsto na mesma lei, se ele impede as visitas arca com perdas e danos se você perder um interessado na compra. Somente no ato de cada situação podem de comum acordo se acertar. Quando fores vender, oferece a ele por escrito e ele assina informando renunciar ao direito, quando quiser desocupar, se ele aceitar, no documento de encerramento informam a quitação de comum acordo e nada mais a reclamar.
      Abraços

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  23. Tenho um contrato e o prazo dele já terminou, notifiquei o locatário sobre a desocupação do imóvel(comercio), porém ele me pediu um prazo de três meses para saída.
    Preciso de um documento que me respalda deste prazo porque em nenhuma hipótese vou prosseguir com o mesmo. Aguardo retorno!!

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    1. Depende. Você o notificou de desocupação por término do prazo na data em que este se encerrou ou você o notificou depois quando o contrato já esta em prazo indeterminado com desocupação por denuncia vazia? Se foi por término do contrato faça por escrito, se foi por denuncia vazia já estando em prazo indeterminado deixe a notificação oficial de 30 dias e conceda de boca os 3 meses contando estes 30 dias. É um prazo justo visto que o comerciante precisa procurar outro local, transferir a empresa, alterar o contrato social etc.etc.

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  24. Boa noite!!! O que deve ser feito quando, na renovação do contrato de aluguel não residencial (12 meses) o casal de fiadores se separou?

    Obg!!!

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  25. Olá! Na renovação de contrato de aluguel não residencial (12 meses), o que deve ser feito quando o casal de fiadores, que eram casados, se separaram?

    Obg!

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    Respostas
    1. Olá Luciana, é obrigatório na renovação que ambos assinem continuando fiadores ou modifica-se a clausula informando quem se exclui da fiança e quem continua. Convém verificar renda atual e bens porque se ainda não foi feita partilha ambos tem que assinar como fiadores. Abraços

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  26. Bom dia, tenho um prédio com varios apartamentos alugados, e a partir de janeiro será cobrado condomínio. Como devo proceder? oque devo escrever no aditivo de contrato?

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    Respostas
    1. Olá, se o prédio é todo seu não havendo outro proprietário está taxa é por rateio de despesas e desta forma não precisa aditivo porque o valor exato da despesa mensal é dividido entre todas as unidades do prédio igualmente.
      Se houver mais de um proprietário então é preciso chamar cada locatário para fazer um aditivo escrito que transfira o dever de pagar o condomínio e somente após a assinatura poderá ser cobrado. Se o contrato já prevê este pagamento não necessita aditivo, basta comunicar por escrito que a partir da data X o condomínio será cobrado no valor de xxxxx.
      Abraços

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  27. Ola, boa tarde!
    Gostaria de saber se posso mencionar dentro do aditivo a extensão da área alugada, com o novo prazo contratual e reajuste de aluguel, caso sim como devo colocar esta nova área?
    Desde já agradeço a atenção,
    Magda

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  28. Oi Marilinda, você tem que fazer o aditivo, mas não precisa reconhecer firma. Você não irá diminuir o aluguel e sim dar desconto durante 6 meses. O aditivo informa que o aluguel de 1400 sofrerá durante 6 meses desconto de xx se pago em dia pela locatária.
    abraços

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  29. Olá, Boa noite!
    Sou inquilina, queria saber se tenho direito de solicitar um termo aditivo do contrato de aluguel para alteração da vigência do mesmo. Não tem mais interesse em permanecer no imóvel devido a condições financeiras. No contrato, existe uma cláusula informando que solicitado o encerramento dele
    terei de pagar uma multa, multa essa que também não teria condições de arcar, já que minha saída é por conta do financeiro.

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    Respostas
    1. Oi Aline, bom dia. O contrato deve ser cumprido e se desocupar a multa ser paga bem como a reforma de entrega e os valores finais até devolver as chaves. Qualquer situação diferente somente por acordo com o locador. A falta de recursos não te concede o direito de desocupar sem pagar a multa.
      Abraços

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  30. Bom dia, estou fazendo um contrato de 1 ano para minha nova inquilina. Por conta do coronavirus baixei o aluguel de 750 para 575,00. Como incluo no contrato uma clausula dizendo que sera feito um termo de aditivo, caso a inquilina opte pela permanencia no imovel apos 1 ano e pela renovacao do mesmo, posso colocar pelo mesmo periodo ??

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    Respostas
    1. Oi Nadia Hamessi
      Olá, desculpe a demora, final de imposto de renda acumula tudo.
      contratos com prazo MENOR que 30 meses tem renovação automática por prazo indeterminado. Se você colocar esta renovação por escrito ela é nula porque fere o artigo 47 da lei do Inquilinato 8.245/91. ela tem direito a permanecer após 12 meses e você ficará impedida de retomar o imóvel salvo por infração, inadimplência ou nas situações que o artigo 47 autoriza. cuidado com a escolha do prazo e do desconto.
      Abraços

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  31. Boa Noite, Dra. Maria Angela, primeiramente, parabéns pelo blog.
    Preciso de sua ajuda, não sei nada de direito imobiliário.
    Aluguei uma casa, fiz um contrato de 12 meses, venceu em 03/06/2020,
    o Sr. disse que ia morar na casa ele esposa e uma filha, na verdade ele pai da criança a moça é um amante dela, devido as confusão, resolvi pedir o imóvel, notifiquei ele, até presente data ela não sai, amante manda eu resolver com ele e diz que não alugou casa o que fazer.

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    Respostas
    1. Oi Fernando,
      Olá, desculpe a demora, final de imposto de renda acumula tudo.
      Partimos do principio que a situação filha, amante é um problema deles, não interfira e nem use isto como motivo para desocupação. Você locou o imóvel para ele, ele é o locatário e tem o direito de levar para morar com ele quem bem entender. A locação é para locatário e família. Se ele não reside no imóvel, locou para a mãe e filha residirem e deveria ter te comunicado. Nada de ilegal tem em você alugar para outra pessoa residir desde que comunique o locador. Se ele tem duas famílias e mora um pouco em cada lugar, é um problema dele e não interfere na locação, se ele não reside aí sim podes pedir o despejo. Nesse caso procure advogado e faça o despejo judicial por estar morando no imóvel pessoa não autorizada. Se tá pagando em dia reconsidere. Se ele paga em dia, a moça e filho não causam problemas e a locação segue seu curso normal, porque pedir o fim do contrato????? Ele responde pela locação e paga em dia. Deu alguma confusão no imóvel, teve alguma ameaça, houve briga com a esposa???? Nesse caso, despejo judicial. Citei todas as situações porque não entendi quando falaste em "devido a confusão"
      Abraços

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  32. boa tarde Maria Ângela,
    estou com essa questão também, poderia por favor, esclarecer qual seria o melhor procedimento?

    Muito obrigada,
    Andrea
    hmgadministracao@hmginvestimentos.com.br

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  33. boa tarde tenho um contrato de locação onde foi firmado somente por 01 ano e eu pago o condominio e iptu e o locatario reembolsa, porem o condominio sofreu aumento e a imbiliaria diz que não pode fazer aditivo para o inquilino pagar a diferença porque a Lei não permite
    poderia me ajudar com base na Lei se posso fazer isso um aditivo para cobrar a diferença do condominio que estava fixo, mas tudo aumentou.

    ResponderExcluir
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    1. Olá. A questão toda é o que diz o contrato. Se em clausula contratual consta que o inquilino é responsável pelo pagamento do condominio e IPTU, sim você pode cobrar o aumento de ambos porque somente o aluguel é protegido pela legislação sofrendo reajuste anual conforme o indice escolhido.
      Ocorre que muitos proprietários visando o imposto de renda fazem na locação residencial um "pacote fechado onde cobram um unico valor de aluguele dentrod esse valor embutem o condominio e o IPTU(ambos deduzem do imposto de renda). Nesse caso, havendo aumento o ônus é do locador que não poderá repassar ao locatário os aumentos das taxas.
      Portantov erifique o contrato pois se constar que o inquilino paga condominio, sim você pdoe repassar o aumento e não precisa aditivo porque é taxa do imóvel.
      Abraços

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  34. Boa tarde! Fiz um contrato particular de locação residencial com uma inquilina, com prazo de 12 meses. Cerca de 60 dias antes dos 12 meses terminarem, acordamos, por mensagem de WhatsApp, a renovação por mais 12 meses (ela manifestou esse interesse de renovar por mais 12 meses e eu concordei). O contrato diz que “o presente contrato poderá ser renovado por igual período, mediante acordo entre as Partes. Caso não haja interesse na renovação, a Parte desprovida de interesse deve notificar a outra Parte, por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias em relação à data de término do contrato”. Porque o contrato já previa a possibilidade de renovação, não formalizamos nenhum aditivo contratual. Cinco dias depois de iniciado o novo período de 12 meses, a inquilina me mandou mensagem, por WhatsApp, informando que não continuaria no apartamento e que não pagaria a multa estipulada para a quebra de contrato, porque depois dos 12 meses iniciais o contrato ganha prazo indeterminado e, portanto, sem possibilidade de aplicação de multa. Ela está correta em não pagar a multa? O contrato ganha prazo indeterminado após 12 meses, mesmo nele estando escrito que é válido por 12 meses, podendo ser prorrogado por igual período? Obrigada.

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    1. Olá. As partes podem acordar livremente desde que não acordem o que for em desacordo com a lei. O artigo 47 da lei 8.245/91 determina que os contratos escritos com prazo menor que 30 meses renovam-se por prazo indeterminado ao seu término. Portanto a cláusula do contrato escrito não tem valor porque retira do inquilino o direito a renovação automática por prazo indeterminado, autoriza o locador a encerrar o contrato, descumprindo o artigo 47. Wattsapp é uma forma de comunicação entre as partes, mas não um aditivo contratual. Tivesse feito o aditivo escrito e assinado ainda ssim, poderiamos judicialmente questionar se era legal ou não.
      Portanto, respondendo sua dúvida, a inquilina está correta, a multa não é devida, o acordo não tem valor, a cláusula fere a lei e ela deve ter tomado conhecimento da legislação.
      Por outro lado, no prazo indeterminado a inquilina é obrigada a te notificar 30 dias antes que irá desocupar o imóvel. Este aviso é remunerado devendo ela pagar aluguel até devolver as chaves. Se ela não te der o aviso de 30 dias e entregar as chaves direto, a lei te garante o direito de cobrar um aluguel por ausência do aviso(artigo 6º lei 8.245/91). Ela pagará aluguel até a entrega das chaves e mais um aluguel por não ter te comunicado 30 dias antes que iria desocupar.

      Na locação residencial, é impostante seguir a legislação. o que vai contra a lei não anula todo o contrato, somente a cláusula em desacordo. no teu caso, seria válido se agora no término dos 12 meses vocês acordassem fazer um novo contrato, com novas regras e novo prazo. Os acordos devem ser no ato do acontecimento. Por exemplo: você não pode em nenhuma hipotese, pedir o imóvel antes do fim do prazo determinado( art.4º), mas nada te impede de chamar o inquilino e propor um acordo onde ele aceita desocupar ou porque não gostou do imóvel ou porque você precisa do imóvel e concorda em pagar as despesas dele com novo contrato e mudança. O que não pode é você fazer constar em cláusula, que podes pedir mediante multa ou indenização. Persistindo a dúvida, consulte um advogado especilista em locação residencial.
      Cuidado comd esocupação, vistoria final e outros para que estejam em acordo com a lei.
      Abraços
      Abraços

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    2. Agradeço seu contato e aproveito para atualizar a postagem para melhorar o texto. Abraços

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  35. Oi Maria, boa noite! Tudo bem?
    Pode me ajudar com uma dúvida? O prazo de locação da minha casa terminou em Junho, recebi um termo aditivo por mais 12 meses, porém tinha o interesse de renovar por mais 6 meses apenas, porque iria mudar para minha casa. Por fim a imobiliária não concordou em renovar por 6 meses - não foi de forma expressa, colocou vários empecilhos, que por final eu concordei nos 12 meses, porém ainda não assinei o termo e se passaram 3 meses. Nesse caso o termo é válido? Em caso de quebra de contrato tenho que pagar a multa rescisória? Muito obrigado por sua atenção! Um abraço

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    1. Olá, se o termo não fio entregue e assinado, o contrato está por prazo indeterminado. Se foi enviado via internet, você leu e concordou, pode ter assinado eletronicamente e estar valendo os 12 meses. Se não assinou, notifique que desocupará em 30 dias e não há multa a pagar. Abraços

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    2. Ei Maria, eu recebi por email. Nesse caso considero válido, certo?

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    3. Sim, se respondeu que aceitava, é válido.

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    4. Muito obrigado Maria! Parabéns pelo conteúdo 👏🏽

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  36. Duvida: contrato esta finalizado...e agora ha um novo dono do apartamento...a administraçao é feita por imobiliaria...o novo dono pode aumentar o valor do aluguel? Ainda nao ha um contrato com o novo dono...

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    1. A venda do imovel não finaliza o contrato. Este contrato atual continua valendo e o comprador irá decidir se pede o despejo ou assume esse contrato dando continuidade na forma que está, não podendo alterar as cláusulas. Abraços

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  37. bom dia !!
    meu contrato venceu, e virou por tempo indeterminado, sendo assim quero renovar o prazo e pactuar o novo valor. Posso fazer um aditivo neste caso ou como venceu somente um novo contrato?? também se houver mudança do locatário posso realizar via aditamentou ou somente novo contrato. quer passar a locação para o irmão dele. obrigado

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    1. Olá, faça novo contrato com o irmão. É novo locatário e portanto, novo contrato. Abraços

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    2. ok , obrigado , mas caso fosse manter o contrato no nome dele mesmo vencido o prazo e virando indeterminado seria possível fazer via aditamento para um novo prazo?? grato

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    3. Sim. Mantendo o mesmo locatário, pode fazer um aditivo com novo prazo determinado e ratificando as demais cláusulas. Importante destacar que novo prazo determinado, volta a incidir a multa por desocupação antecipada. Se quiser deixar sem multa, tem que informar que essa cláusula se altera também. Abraços

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  38. Olá, gostaria de tirar uma dúvida. Tenho um contrato de 36 meses, valor do aluguel previsto no contrato é de 1650, com reajuste anual. Esse ano subiu pra 1720. Agora a imobiliária quer fazer um aditivo colocando que só pagarei 1720, se eu for pontual e pagar o aluguel ate dia 10 de todo mês, pode isso? Pra mim soa meio estranho pois no próprio contrato diz que o aluguel seria de 1650, esse desconto de pontualidade deveria ser uma coisa boa para eu manter a pontualidade. Mais daí eles praticamente sobem meu aluguel pra 2150 reais. E me fala. Que só irei pagar 1720 de novo se eu for pontual.

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  39. Olá. O locador pode determinar um valor de aluguel e um desconto pontualidade, é legal. O reajuste anual então, multa e negociações ocorrem sobre o valor original, sem o desconto. O que precisa ser visto é o reajuste do contrato. Qual índice estão utilizando porque se o contrato está vigente, nenhum índice atingiu esse valor. Não aceite o aditivo antes de verificar porque pode haver ilegalidade. Se desejar, me chame no email mcamini150@gmail.com, posso analisar seu contrato. Não é sem custo.
    Abraços

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  40. Boa noite, preciso de aditivo, para constar o uso da caução na pandemia.

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