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Mostrando postagens de Abril, 2009

CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA - MODELO

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL
POR TEMPORADA


Nº _________



Na qualidade de LOCADOR, FULANO DE TAL, brasileiro, solteiro, comerciante, portador do RG( Registro Geral) nº XXXXXXXXX e CPF (Cadastro Pessoa Física) nº XXXXXXXXX, residente e domiciliado a rua/av. ___________________________, nesta capital e estado;

Na qualidade de LOCATÁRIA, FULANA DE TAL, brasileira, casada, auxiliar de escritório, portadora da RG (Registro Geral) nº XXXXXXXXX e CPF nº XXXXXXXXXX e seu cônjuge LOCATARIO FULANO DE TAL, brasileiro, escriturário, casado, portador do RG ( Registro Geral ) nº XXXXXXXX e CPF nº XXXXXXXX, residentes e domiciliados atualmente à rua/av. ____________________ nesta cidade e estado;


O objeto do presente contrato particular de locação residencial por temporada é o imóvel de matricula nº _______ e localização à rua ______________________, nº ____, cidade, estado e CEP (código de endereçamento postal) composto de _____ dormitórios e área privativa _____ o que limita a capacidade d…

DRYWALL

Mais conhecidas como "paredes de gesso acaratonado" os chamados "Drywall" ainda representam um mistério para quem compra um imóvel novo. Atualmente em qualquer ambiente público que você entre vai encontrar uma parede destas mas dificilmente a reconhecerá a não ser que você bata nela pois o barulho vai denuncia-la imediatamente. No Brasil, país adepto de colocar em uso qualquer novidade vinda do exterior a sua utilização já é bastante ampla principalmente na área comercial e de serviços como consultórios médicos, por exemplo. Sua utilização no Brasil começou em meados de 1990. Passada a fase da grande novidade convém analisar melhor seu uso. Conceito: Drywall é uma expressão em inglês que quer dizer "parede seca" isto é, uma parede que não necessita dos componentes normais utilizados em uma construção. Assim você não irá encontrar nesta parede nenhum único tijolo, argamassa ou cimento, muito menos precisará fazer nela qualquer tipo de reboco. Composição: é …

INSS DE OBRA - IRPF

Quando se usa na construção de sua casa mão de obra assalariada, é necessário abertura de matricula no INSS para a obra em questão no site da Receita Federal do Brasil. O cadastro é obrigatório e deve ser feito no máximo até 30 dias após iniciar a construção. Se não for feito pelo proprietário do imóvel ou profissional contratado por este a Receita poderá "de oficio" (por força do cargo) providenciar a abertura deste cadastro.

Mas como a Receita vai saber que tenho uma obra em meu imóvel?
Uma Lei Federal obriga as prefeituras a informar mensalmente para Receita Federal todos os alvarás de construção e de conclusão de imóveis. desta forma a Receita fica sabendo quem não efetuou o cadastro bastando cruzar os dados do sistema(Lei 8212/91 e Lei 9.476/97).

A isenção do INSS da obra é concedida a quem  vá construir até 70 m² ou não use mão de obra assalariada. Não é permitido haver outra construção no terreno para fins de isenção.
A Receita para conceder certidão negativa solicit…

IRPF - IMÓVEL COM VALOR DE COMPRA EM MOEDA ANTIGA

COMO ATUALIZAR A MOEDA QUE CONSTA COMO VALOR DE AQUISIÇÃO EM IMÓVEIS
Ao fazer a Declaração de Renda nos deparamos com imóveis que devemos informar estar entre nossos bens mas que seu valor de compra que consta na escritura ou contrato é muito antigo sendo estabelecido o valor de aquisição em moeda não mais existente. Casos em que nos deparamos com valores em Cruzeiro, Cruzado, Cruzeiro Novo. Nestes casos devemos atualizar a moeda e para isso basta usar a tabela fornecida no site da Receita Federal do Brasil.
Abaixo está o link direto para a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal (SRF) nº 84/2001.
http://www.receita.fazenda.gov.br/legislacao/Ins/2001/in0842001.htm O resultado da conversão deve ser lançado no campo 2010 e 2011

IRPF 2014 - ALUGUEL E CAUÇÃO IMOBILIÁRIA EM DINHEIRO

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IRPF 2014 - ALUGUEL E CAUÇÃO IMOBILIÁRIA EM DINHEIROConceitoUma das modalidades de garantia locatícia é a caução imobiliária em dinheiro.
A Lei 8.245/91 estabelece regras para que ela seja utilizada e na maioria das vezes estas regras não são cumpridas como nos casos em que a poupança conjunta não é aberta por locador e locatário e a caução é depositada na conta particular do locador ou paga diretamente a ele em cheque ou dinheiro e até mesmo utilizada pelo locador de forma indevida.


Em cheque Quando for paga em cheque e este não descontado não precisa ser lançado no imposto pois este valor não saiu da conta do locatário e nem entrou na conta do locador. O lançamento ocorre somente se o cheque tiver sido descontado. Como trata-se de Caução o costume é o cheque ficar em poder do proprietário do imóvel e devolvido ao fim do contrato locatício.  É a modalidade menos aceita pelos locadores.


Em dinheiro  Quando o valor for pago em dinheiro, este saiu dos rendimentos do locatário no ano em que …

IRPF - IPTU - DESCONTO

Há casos em que o proprietário aluga seu imóvel mas não transfere para o locatário o dever de pagar o Imposto municipal (IPTU), ficando esta obrigação com o proprietário. Neste caso em questão, o proprietário do imóvel poderá descontar o valor pago do IPTU do aluguel do imóvel recebido do locatário.
Se você paga o IPTU parcelado, some todas as parcelas e na Aba do programa da Receita Federal em "Rendimentos Tributáveis" informe o valor do aluguel somado os 12 meses, descontado o valor total do IPTU.
Não esqueça que deve-se ter o nome completo do locatário(a) e seu CPF ou CNPJ.

atualizado em 2014

ARTIGO 60º - LEI 8.245

Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado. Nos itens da Lei citados acima o advogado que representa o locador do imóvel deverá remeter juntamente com o pedido inicial de abertura de processo de ação judicial o título que prova a propriedade do imóvel. Neste caso o titulo que deve acompanhar é: - CERTIDÃO DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL(MATRICULA ATUALIZADA - REGISTRO GERAL DO IMÓVEL); - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA REGISTRADO NA MARGEM DA MATRICULA DO IMÓVEL, NO CARTÓRIO. Sem este documento o pedido será indeferido. visa provar que quem busca a ação é o proprietário do imóvel ou seu representante legal provando representar o proprietário ou detentor da propriedade por contrato.

ARTIGO 58º - LEI 8.245

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:

Com exceção das locações especiais que são regidas pelo Código Civil de 2002 e estão descritas no artigo 1, as ações judiciais de despejo, as ações judiciais de cobrança de dividas da locação, as ações judiciais de revisão de valores do aluguel e as ações judiciais de renovação de contrato(locação não-residencial), seguirão as seguintes determinações:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;Os processos envolvendo locações de imóveis não são interrompidos assim seguem mesmo quando houver férias nos forenses.
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
Normalmente os contratos em sua última frase determinam que …

ARTIGO 48º , 49º 50º - LOCAÇÃO POR TEMPORADA - LEI 8.245

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A Locação de imóveis por Temporada conceitua-se como o uso do imóvel por prazo curto e determinado em lei onde o contratante conhecido como locatário/inquilino necessita de um local para ficar que não seja um hotel ou assemelhado. Simplificando, é o uso de um imóvel de terceiros mediante remuneração para diversos fins .

ARTIGO 47º - CONTRATO VERBAL - LEI 8.245

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Atualizado em 2017
ARTIGO 47º - CONTRATO VERBAL - LEI 8.245/91Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel.... Eis mais um artigo que se relaciona a tempo em meses do contrato de locação e que muita discussão causa entre as partes. Este artigo estabelece o contrato de locação escrito com prazo menor que 30 meses e o contrato verbalou seja, aquele em que as partes se acertam sem colocar no papel e valendo-se portanto do que diz esta lei. Não cabe no contrato verbal nenhum acordo porque para que acordos sejam válidos torna-se obrigatório o contrato escrito. Isso se justifica por não ter as partes como provar diante de um juiz um acordo feito "de boca". Ficaria a palavra de um contra a palavra do outro.

Obrigatoriamente é regido por "prazo indeterminado" por não poder prever o prazo pela não exis…

ARTIGO 46º DA LEI 8.245/91

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ARTIGO 46 DA LEI 8.245/91ConceitoNas locações residenciais temos dois artigos que estabelecem critérios específicos para determinar o prazo em meses do contrato. O artigo 46 da lei 8.245/91 estabelece um critério que favorece o locador do imóvel enquanto o artigo 47 é desfavorável ao locador. Aqui tratamos do artigo 46 da Lei 8.245/91, o mais utilizado e mais seguro para as partes envolvidas Artigo 46Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Notem que este artigo determina o que ocorre em contratos com determinados prazos. A lei permite qualquer prazo ajustado porém, e sempre há um porém, nas locações residenciais com prazo igual ou maior que 30 meses o contrato se encerra na data do seu término sem que seja necessário que o proprietário comunique o locatário visto que o mesmo já sabia que este terminava em determinado dia e vice versa. Na prática …

ARTIGO 45º - LEI 8.245

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. Se a lei objetiva regras as locações de imóveis torna-se necessário que seja cumprida. as partes podem acordar sobre diversos temas dentro da locação desde que nenhum passe por cima do que diz a lei. Assim fica claro que não podem por exemplo acordar o pagamento antecipado do aluguel se o locatário apresentou fiança locatícia. Esta cláusula seria considerada nula ou seja sem efeito dentro do contrato de locação. O artigo refere-se também as renovações de imóveis comerciais que são automáticas e alguns proprietários insistem em colocar cláusula que proíba esta renovação como se tivesse sido acordado com o locatário.

ARTIGO 44º - LEI 8.245

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade: Desconheço sentença que tenha punido o locador com prestação de serviço ou detenção simplesmente porque não há previsão legal penal para este artigo, isto é, não há lei que estabeleça o que o artigo pretende punir.I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivasmultifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; É o mesmo caso do artigo, não há previsão legal
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano; Em todos os casos em que a lei permite que o proprietário retome o imóvel antes do fim da locação fica o mesmo sujeito a prazos estabelecidos neste artigo e a indenizar o ex-locatário caso não cumpra o motivo da retomada do imóvel dentro d…

ARTIGO 43º - LEI 8.245

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: Este artigo deixa claro o que ocorre com o locador(proprietário) do imóvel quando tenta extrapolar o que determina a lei. Logicamente que ninguém é preso neste país por conta de um contrato de locação mas os locatários que buscam judicialmente seus direitos com um embasamento correto do acontecido tem diante da justiça a possibilidade de ser indenizado.Cabe alertar que para que o locatário seja indenizado se não houver acordo entre as partes somente a via judicial resolverá.O valor entre 03 e 12 alugueis será estabelecido pelo juiz levando em consideração os danos causados ao locatário.

I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; É sabido que as pessoas costumam não conhecer as leis e achar que não as conhecendo podem cobrar o que qui…

ARTIGO 41º E 42º - LEI 8.245

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. O seguro fiança é contratado em uma seguradora escolhida pelo locador, ou seja, imposta e portanto atinge a garantia até o encerramento do contrato incluindo possíveis reformas de entrega do imóvel. Este seguro garante todas as obrigações do locatário mas não confundam as coisas. O beneficiário é o proprietário do imóvel e não o locatário portanto em caso de inadimplência o seguro paga ao proprietário e cobra via judicial do locatário.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. Única situação além do contrato por temporada em que é permitida a cobrança antecipada de aluguel pois se o locatário não tiver fiança a apresentar o proprietário poderá cobrar antecipado como garantia. Na prática não garante nada pois em caso de não pagamento somente acordo ou ação judicia…

ARTIGO 40º DA LEI DO INQUILINATO

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Atualizado em 2017
ARTIGO 40º  DA LEI DO INQUILINATO
Lei 8.245/91 VIGENTE
Artigo atualizado pela  LEI 12.112/09

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;
O fiador garante o pagamento do aluguel e com sua morte esta fiança não se transfere aos herdeiros, salvo se o fiador falecido ainda tiver bens e houver dividas a serem quitadas relativos a locação, porque os herdeiros respondem até o limite dos bens herdados. Portanto o proprietário locador tem o direito de exigir do locatário que o fiador seja substituído por outro e dos herdeiros que quitem dividas existentes com os bens herdados.

II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; Em caso de desaparecimento do fiador, caso ele venha a entrar em falência(pessoa jurídica), ou em caso de Pessoa física em que os bens dados em garantia desaparecerem ou saírem por ordem judicial das mãos do fiad…

ARTIGO 39º - LEI 8.245

ATUALIZDO PELA LEI 12.112/09


 Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” (NR)


A lei prevê renovações automáticas e com a alteração, estende as fianças locaticias até a definitiva entrega do imóvel não precisando mais solicitar aso fiadores ou outro tipo de fiança que assinem concordando em mante-la quando o contrato renovar-se automaticamente.

Significa na prática que se você assinar um contrato de 30 meses ou outro prazo qualquer e ele se renovar automaticamente o fiador continua sendo responsável até que o contrato seja encerrado.

Antes ao se renovar automatico ou deveria estar previsto no contrato que o fiador continuava ou ele poderia alegar não ser mais o responsável.





Atualizado em 24 de janeiro de 2010



ARTIGO 38º - LEI 8.245

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ARTIGO 38º - LEI 8.245N Lei do Inquilinato 8.245/91 em seu artigo 38, determinam-se as garantias a serem utilizadas nos contrato de locação de imóveis. 
O que diz a Lei 8.245/91Artigo 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a em bem imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.


Anotações Por serem dois registros de valor considerado não era costume providencia-los mas aos poucos isso vem se modificando. Ambos são necessários para informar a terceiros que os bens móveis ou imóveis foram dados em garantia de pagamento do aluguel e para garantir este direito.
A averbação(anotação) na matricula do imóvel que foi dado em garantia caução também serve para cientificar terceiros da garantia de pagamento. Cabe ressaltar a polêmica em torno de um imóvel dado em garantia de contrato de locação. Uma corrente do direito entende que este imóvel somente pode ser garantidor se a caução imobi…

ARTIGO 37º - LEI 8.245

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Nos contratos de locação, se uma cláusula infringe a lei 8.245 esta cláusula é considerada nula ou seja sem validade. Não há necessidade de se anular o contrato todo, anulando-se apenas a cláusula que vai de encontro ao que determina a lei. Assim o proprietário do imóvel somente pode exigir um tipo de garantia para a locação. Entre estas garantias estão: I - Caução: a caução pode ser em dinheiro, em títulos, em bens móveis; II - Fiança: a fiança locatícia pode ser a apresentação de um fiador que tenha mais de um imóvel para dar em garantia; III - Seguro fiança: contrato feito com seguradora em que o proprietário é …

ARTIGO 35º E 36º - LEI 8.245

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
somente será indenizável aquele locatário que promoveu benfeitorias com ou sem o consentimento do proprietário desde que no contrato de locação não conste cláusula que o proíba terminantemente de fazer qualquer benfeitoria no imóvel.Sendo o imóvel de propriedade de outra pessoa não convém que o locatário modifique, reforme e faça qualquer cpoisa sem o consentimento escrito do proprietário. Se o fizer será de livre vontade visto que a própria lei estabelece que o locatário tem o dever de comunicar ao proprietário do imóvel qualquer fato que ocorra com este, portanto não há porque o locatário mexer no imóvel de livre vontade.Na prática todos os contratos costumam trazer cláusula que proíbe que o loctário faça bem feitorias no i…

ARTIGO 33º E 34º - LEI 8.245

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
Eis um caso típico de que a maioria não requer posteriormente a preferência na compra do imóvel. Para que isso ocorra faz-se necessário a averbação(anotação) do contrato de locação na matricula do imóvel. qualquer via pode ser usada desde que estejam assinadas por duas testemunhas que informem serem validas. Porém e sempre tem um, a averbação deste tipo de documento não é barato e dificilmente um locatário fica sabendo da venda pelo preço …

ARTIGO 32º - LEI 8.245

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
O direito de preferência atinge sempre a venda normal do imóvel ou seja, a venda de forma direta. Nos casos em que a venda for judicial, em leilão, imóvel dado em pagamento de divida, troca por outro bem, fusão com outros bens de outra empresa em caso de imóvel de pessoa jurídica, o direito de preferência não existe, não precisando o proprietário informar ao locatário.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação…

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