LUCRO IMOBILIÁRIO E O IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS

LUCRO IMOBILIÁRIO E O IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS

Todo o ano, quando começa o Imposto de Renda, é uma enxurrada de perguntas na internet sobre a venda de imóveis. Em 2023 não será diferente e havendo dúvidas, deixe nos comentários que respondo.

A tributação de vendas de imóveis foi instituída em 1946 e extinta em 1966. Em 1974 voltou a ser tributado em situações especiais. Hoje a Lei estipula tributação de no mínimo 15% sobre o ganho de capital na compra e venda de imóveis, com deduções e isenção em alguns casos.

📌Tributação no ganho de capital 2023

Incide sobre a venda de imóveis tributação de 15% sobre o lucro imobiliário que deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel. Se você vendeu um imóvel em novembro de 2022, não importando o dia, você terá até o dia 31 de dezembro de 2022 para recolher o imposto devido, se houver.

Conceitua-se Lucro Imobiliário a diferença entre o valor que você pagou pelo seu imóvel e o valor que você está vendendo ele, ou seja, o valor que você declarou na sua última declaração de renda é o valor do imóvel para efeito de cálculo do lucro imobiliário. Assim, se você declarou nos últimos imposto de renda que o imóvel foi adquirido por 300 mil reais e o vendeu este ano por 550 mil reais, haverá lucro imobiliário sobre 250 mil reais. Cabe reforçar que a Receita Federal não permite atualizações do preço dos imóveis, devendo sempre ser declarado o que você pagou quando o adquiriu. O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores de redução definidos pela Receita.

📌Quem está isento de imposto sobre lucro imobiliário

• na venda de um único imóvel até R$440.000,00 desde que o contribuinte não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos 05 anos. Significa que se você tem um imóvel somente e até 05 anos atrás não vendeu nenhum outro em seu nome e este atual vale até 440 mil reais, você pode vendê-lo sem precisar recolher imposto sobre o lucro imobiliário;
• Na venda de imóvel por até R$ 35 mil (considerado pequeno valor) - o limite é mensal e vale para a soma obtida com a venda de um ou mais imóveis. Neste caso, você também estará isento, pois considera-se imóvel de valor muito baixo. Digamos que você tenha 02 imóveis que valem 15 mil reais cada e você vende os 02 no mesmo mês. Estará isento por ficar dentro da cota de 35 mil reais que é valida mensalmente. Se você vender um imóvel por mês de 35 mil reais totalizará no final do ano menos de 440 mil reais. Está isento.
• Na venda de imóvel adquirido até 1969 - nesse caso, há redução de 100% do lucro. Qualquer imóvel adquirido antes de 1969 não paga imposto.
• Na venda de um imóvel quando o valor recebido for usado integralmente na compra de outro no prazo máximo de 180 dias. Neste caso você vende o imóvel e a partir da data da venda passa a contar os 180 dias para que você use todo o valor do dinheiro para a compra de outro imóvel residencial. A lei permite que você use todo o valor para comprar mais de um, ou seja, você pode vender um e usar todo o dinheiro para comprar dois ou três ou pode vender 02 imóveis e usar todo o dinheiro para comprar um. Portanto, para a isenção o importante é que você use todo o dinheiro. Se você vender o imóvel por 500 mil reais e utilizar somente a metade para comprar outro, haverá incidência de imposto sobre a parte do dinheiro que não foi utilizada na compra. Esta isenção é apenas para brasileiros que residam no país. A Lei é clara, você deve usar todo o valor na compra de outro imóvel. A lei não afirma ser necessário comprar 100% do imóvel e sendo assim você pode comprar parte de um imóvel que estará isento do recolhimento, como por exemplo, adquirir uma metade de um imóvel proveniente de herança, comprar 50% de um imóvel que você é dono da outra metade.
  Esta isenção da MP do Bem também impõe que o proprietário não tenha vendido outro imóvel de sua propriedade nos últimos 05 anos.

📢Programa Ganho de Capital

Deve ser feito o download do GCAP2023 no site da Receita Federal do Brasil para todas as pessoas que não se encaixem nas isenções. Neste programa será feito o cálculo do imposto devido sobre o lucro imobiliário. É importante porque dentro do programa já consta os fatores de redução e é um excelente auxiliar.

O programa aplica 03 fatores de redução conforme o caso. Para imóveis adquiridos antes de 1988 o contribuinte pode deduzir 5% ao ano em que ele ficou na sua propriedade. Se você comprou um imóvel em 1970 por 50 mil e o vendeu por 100 mil terá 50 mil reais de lucro imobiliário, mas como o adquiriu em 1970 abate 5% por ano até 1988, ou seja, 5% x 18 anos = 90% de abatimento sobre os 15% que ele teria que pagar sobre o valor do lucro imobiliário. Os outros dois fatores de redução implicam em descontos para imóveis que não foram atualizados a partir de 1996.

✅Quanto as doações de imóveis se não houve atualização de preço por quem recebeu o imóvel em doação ele estará isento, mas se quem recebeu a doação quiser atualizar seu valor estará sujeito as regras.
✅Imóveis recebidos de herança ao serem vendidos a terceiros recolhe imposto sobre lucro imobiliário.

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