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18/02/16

DÚVIDAS SOBRE O IMPOSTO DE RENDA 2016 E COMPRA DE IMÓVEIS

DÚVIDAS SOBRE O IMPOSTO DE RENDA 2016 E COMPRA DE IMÓVEIS



Esta postagem busca sanar as dúvidas sobre o imposto de renda 2016 e compra de imóveis de forma clara e objetiva, algumas questões das mais procuradas nos sites de busca.

Introdução
O imposto de renda 2016 chega no mês de março sem mudanças no que diz respeito a imóveis. Continuam valendo as mesmas regras de anos anteriores para negociações efetuadas no ano base de 2015, tenham ou não sido concluídas neste ano. Compra e venda, doações, permutas, cessão de direitos, partilha, ganho de capital e tudo que envolva imóveis deve ser declarado. Busco aqui reunir uma coletânea das principais dúvidas do contribuinte na COMPRA.



Compra de imóveis e benfeitorias
ITBI – Escritura – registro imobiliário – comissão imobiliária e declaração do imóvel

1) Comprei um imóvel na planta/construção direto com o construtor, sem financiamento bancário e paguei comissão. Qual valor de aquisição deve ser informado na declaração de renda 2016 e onde informar?
O valor de aquisição de imóveis comprados direto do construtor sem financiamento bancário é o valor que constar na escritura particular de promessa de compra e venda + o ITBI que é o imposto de transmissão + a comissão paga pelo comprador. Na aba “Bens e direitos” da DIRPF 2016, selecione o tipo de imóvel adquirido em “código” e no quadro “discriminação” informe todos os dados da compra conforme o contrato como data, valor da compra, valor do ITBI, dados do vendedor, forma de pagamento detalhada e valor da comissão mais dados do corretor9imobiliária). No quadro “situação em 2015” some o valor de compra com o valor do ITBI e informe como preço final e aquisição. Deixe situação em 2014 em branco. Gastos com escritura e registro não são acrescidos ao preço de compra.

2) Comprei imóvel com financiamento bancário em 2015 e outro direto com o proprietário à vista. Qual o valor de aquisição e como declaro este bem?
Deve ser declarado em separado na aba “Bens e direitos” selecionando em “código” o tipo de imóvel, informando todos os dados do imóvel nos quadros seguintes e em “situação em 2015” o total da soma de todos os valores pago no ano base. Deixe situação em 2014 em branco.

O valor de aquisição do imóvel financiado com banco será a soma de todos os valores que foram pagos ao vendedor e ao banco financiador até 31/12/2015 incluindo o ITBI e comissão imobiliária se houver paga por você.  Digamos que o imóvel tenha sido negociado por 500 mil reais em fevereiro de 2015 com sinal de 100 mil pago direto ao vendedor na assinatura do contrato + 10 parcelas de 1.500,00 pagas ao banco financiador. No quadro “discriminação” informa-se o valor negociado como preço de aquisição que no caso é 500 mil porém no financiamento é permitido declarar anualmente o total efetivamente pago no ano. Assim soma-se em 2015, 100 mil + ITBI + o total das parcelas pagas ao banco + comissão e no quadro “valor de transferência” informamos o valor de aquisição neste ano. Todos os anos seguintes até a quitação será informado o total pago no ano e somado ao declarado no ano anterior lançando neste quadro o total. Na quitação teremos o valor final de aquisição do imóvel financiado.

No valor de aquisição de imóvel comprado direito com o proprietário, a vista, o preço de aquisição é o valor negociado entre as partes + o ITBI informando no quadro “ situação em 2015” o total como preço de aquisição. Escritura e registro não entram na soma.
Se o vendedor pagou comissão de corretagem imobiliária esta foi contratada pelo vendedor e não entra nos teus custos e, portanto, não se soma ao valor de aquisição mesmo que o valor pago pelo vendedor tenha saído do preço do imóvel pago por você.

3) Comprei um imóvel com sinal e parcelado em 08 vezes direto com o vendedor pessoa física sem correção nas parcelas, mas eu paguei a comissão imobiliária porque um corretor procurou o imóvel, contratado por mim. Como informo esta compra?
Em “Bens e direitos” some o valor pago de sinal + total das parcelas pagas em 2015 + valor da comissão imobiliária e lance o total na aba “Bens e direitos” no quadro “situação em 2015”. Selecione o tipo de imóvel em “código”, informe todos os dados do negócio incluindo valor do ITBI e data do pagamento e da comissão bem como os dados do corretor se pessoa física com o CPF.

4) comprei um imóvel à vista em 2013 direto com o proprietário. Em 2014 gastei 72.215,00 mil em benfeitorias como troca de telhado e esquadrias. Em 2015 gastei 53.100,00 mil em pintura interna e externa, troca do piso da cozinha, reforma do lavabo e compra de fogão e cama. Fui informada que tenho que declarar tudo isso. Tenho todas as NF e recibos guardados. Como informo?
Benfeitorias são todas as reformas que se incorporam ao imóvel, isto é, não podem ser retiradas e levadas pelo dono quando este vender o imóvel. Assim podem ser declaradas e somadas ao preço de compra desde que todas as notas fiscais e recibos sejam guardados. A guarda destes documentos é feita por 05 anos após você vender o imóvel. Se não guardar os documentos que comprovam a reforma, a benfeitoria não pode ser declarada. Deixe de fora os valores do fogão e cama que não são benfeitoria.
Tens que retificar tua declaração ano base 2014 pois não declaraste a benfeitoria daquele ano. “ Em Bens e direitos”, selecione o “código” 17 que corresponde a benfeitorias. Em “discriminação” informe o imóvel e as benfeitorias realizadas no imóvel e o mês e valor gasto em cada mês. Não informe só o montante gasto no ano. Informe o gasto mês a mês porque na venda do imóvel será declarado por mês para fins de diminuir teu ganho de capital. No quadro “situação em 2014” some o preço de aquisição declarado nos anos anteriores ao total de benfeitorias e informe. “situação” em 2013” repita o preço de aquisição em 2013. Faça o mesmo em ano base 2015 ao declarar este imóvel.

5) Comprei casa financiada. O banco creditou em minha conta os gastos com imposto e cartório pois financiei as custas. Como informo esta operação em meu IR?
Esse valor você pegou emprestado do banco, é um crédito que será diluído nas parcelas do financiamento. O valor que recebeu referente ao ITBI se incorpora ao preço do imóvel e o gasto com as custas de cartório vais lançar em “dívidas e ônus reais” pois estará devolvendo ao banco anualmente até a quitação. O banco enviará um informe anual que discrimina os pagamentos efetuados para lançamento na declaração.

6) Comprei um apartamento em 2010. Em 2015 fiz benfeitorias no valor de 136 mil reais. Em março gastei 21 mil em substituição de lajotas, em abril 6 mil em pinturas, em junho 59 mil em telhado e piso. Como informo?
Informas em “Bens e direitos” código 17 das benfeitorias, os dados do imóvel e a data e valor total gasto em cada mês. No quadro “situação em 2014” mantenha o valor declarado nos anos anteriores e em “situação 2015” some os valores das benfeitorias ao valor de 2014 e informe neste quadro.

7) Adquiri um imóvel à vista em março de 2012 e anualmente atualizo o valor pelo preço de mercado em minha declaração de ajuste anual. Li na internet que isso não é permitido. Como resolvo a situação?
A normatização da Receita não permite atualização do valor do imóvel pelo preço de mercado a não ser que você recolha o imposto sobre ganho de capital. Se não quer recolher o imposto em atraso pois declaraste errado em 2013 e 2014, tens que retificar tua declaração retornando ao preço de compra em 2012. O preço de compra em 2012 é o valor efetivamente pago por você + valor pago de ITBI + comissão imobiliária se foi houve pagamento e lançar o total em “situação em 2012” repetindo nos anos seguintes se não houve benfeitorias.

8) Fiz benfeitorias no imóvel em 2014 e 2015 e não guardei as notas mas lancei no IR. O que acontece se não tiver as notas?
Se a Receita te chamar para comprovar as benfeitorias realizadas e não tiveres as comprovações com notas e recibos o imposto devido por ganho de capital será calculo com multa, juros.

9) Que documentos preciso ter para informar a compra do meu imóvel em 2015?
Escritura pública ou particular nos casos de financiamento bancário e registro imobiliário ou contrato particular de promessa de compra e venda nos casos de imóvel na planta ou em construção, guia quitada do ITBI, Nota Fiscal eletrônica da comissão imobiliária (ou recibo RPA do corretor autônomo com CPF deste). Nos anos seguintes todas as notas fiscais e recibos identificados de qualquer benfeitoria feita no imóvel. Convém montar uma pasta e guardar tudo junto organizado.

10) Comprei um imóvel a vista em nome do meu pai em 2015. O dinheiro da compra foi 50% dos meus recursos retirados da poupança que ficou zerada e 50% doado por meu pai. Como declarar esta situação?
A compra você vai informar em “Bens e direitos” colocando todos os dados do imóvel e comprador e em “situação 2014” deixa em branco e “situação em 2015” some o valor total pago + ITBI e informe neste campo.
Selecione “Bens e direitos”, “código 41” e informe a retirada da poupança zerando a situação em 2015 pois retiraste todo o valor. O banco irá te enviar o informe de rendimentos.
Em “rendimentos isento e não tributados “linha 10” lance o valor recebido em doação e teu pai.
Teu pai na declaração de renda dele irá informar a doação em “doações efetuadas”.
Atenção: dependendo do valor doado haverá ou não imposto estadual. Convém verificar se foi recolhido.

10) Comprei imóvel financiado em 2013 e não declarei até hoje, agora sou obrigada a fazer minha declaração, o que fazer e como resolver, tem multa?
Se não fazia declaração antes vais declarar agora somando todos os valore efetivamente pagos até hoje. Sinal, total das aparcelas, ITBI, comissão, intermediárias, balões, chaves. Escritura e registro não pode somar. Em “bens e direito” selecione o imóvel e informe a negociação conforme escritura (ou contrato). Em “situação em 2015” informe o total pago até 31/12/2105.
Se estavas declarando nos anos anteriores e apenas não informou o imóvel então retifique as declarações a crescente a informação em cada uma.

11) Comprei um imóvel financiado em 2013 e venho atualizando os valores anualmente conforme o total anual dos pagamentos. O contabilista lança meu imóvel financiado em “dívidas e ônus reais”. Na Net diz que está errado, o que fazer.
Solicite ao profissional que consulte fonte confiável e faça as retificações das declarações anteriores sem custo para você, pois ele se enganou. Financiamento imobiliário visa aquisição da casa próprio e, portanto, não é considerado empréstimo e não é lançado em “Dívidas e ônus reais”.

12) Me separei e comprei a parte de minha esposa (50%), o que faço?
Em “Bens e direitos” vais informar a compra de 50% da tua ex esposa, o valor pago, data da compra, forma de pagamento e a propriedade de 50% que ficou com você na partilha totalizando 100% do imóvel em teu nome. Em “situação 2014” informe o valor de aquisição durante o casamento e em “situação 2015” some a este valor o ITBI pago e informe.

13) Comprei uma casa pagando 100 mil de recursos próprios + 30 mil de FGTS + 10 parcelas de 3 mil sem juros. Paguei ITBI, escritura e registro. Como informar no ajuste anual?
Em “Bens e direitos” informe os dados do vendedor e a forma de pagamento exatamente como colocaste na tua pergunta além dos valores gastos com ITBI e escritura e registro.
Em “situação em 2014” deixe em branco e n “situação em 2015” some todos os valores pagos incluindo ITBI e FGTS e informe o total. Escritura e registro não é somado ao preço de aquisição.

14) Paguei comissão imobiliária na compra do meu imóvel em 2015 onde informo este pagamento?
Em “pagamentos efetuados” selecione o “código 66”, nome CPF/CNPJ e valor pago de comissão. Se a nota fiscal foi emitida em nome da imobiliária vais lançar em nome da imobiliária, se paga á dois corretores autônomos um recibo para cada um e duas informações uma em cada CPF com o valor pago a cada um. Informe a situação em “Bens e direitos” ao informar a compra do imóvel e some a comissão ao valor de aquisição.

15) Subsidio do governo na compra de imóveis faz parte do valor de aquisição?
Sim, faz parte e incorpora o valor de aquisição do imóvel. Informe conforme a escritura.

16) Comprei um imóvel por 440 mil reais. Se vendê-lo vou estar isenta do ganho de capital?
Se vendê-lo também por 440 mil ou abaixo deste valor de compra, sim estará isenta se não tiver outro imóvel em teu nome ou não tiver nos últimos 5 anos vendido outro utilizando a isenção de ser o único imóvel. O que determina imposto sobre ganho de capital é a diferença entre o valor de compra e venda.

17) Tenho uma carta de crédito com construtora adquirida há alguns anos. Ao usa-la na compra de novo imóvel em 2015 com saldo devedor a pagar em 36 parcelas. Esta carta de crédito se soma ao total as parcelas a serem pagas?
Sim a cada ano lanças o total pago ao construtor e soma ao total do ano anterior formando o preço a ser lançado em “situação em 2015”

18) O valor da compra do meu imóvel a ser declarado é o valor do contrato ou o da escritura?
É o valor efetivamente negociado entre as partes que deve ser o mesmo que consta na escritura, se for feita.

19) Comprei um imóvel a vista por 600 mil reais em 2011? Qual valor declaro? Posso atualizar pelo valor da base de cálculo do IPTU?
O valor que vais declarar é o valor de 600 mil + o valor do ITBI na compra em 2012, somando ambos e formando o preço de aquisição. Se pagou 600 mil + 18 mil de ITBI informas ambos e em situação em 2010 ficou zerado e em situação em 2011 informaste o valor de 618 mil de aquisição. Este valor deve ser mantido nos anos seguintes somente podendo ser modificado se houve benfeitorias no imóvel comprovadas.

20) Comprei imóvel a vista por 380.000,00 em nome de um parente por estar com abalo de crédito, como declaro?
Em “doações efetuadas” informas o nome e CPF do teu parente e o valor em dinheiro doado de 380 mil. Teu parente informa na linha 10 de “Rendimentos isentos e não tributados” o valor recebido de você com teu nome e CPF. Em “Bens e direitos” teu parente informa a aquisição do imóvel. Nesta situação há incidência de imposto estadual que deves recolher pela doação do valor. Mais adiante para passar o imóvel para o teu nome terás que ser por doação.

21) Comprei um imóvel com minha namorada, 50% para cada e todos os pagamentos é dividido meio a meio, como faço?
Cada um lança na sua declaração em “Bens e direitos” a aquisição de 50% deste imóvel informando o nome e CPF do vendedor, valor total negociado, data do pagamento, forma de pagamento e a divisão de valores informando o que cada um pagou. Em “situação em 2015” cada um informa o total pago no ano. Exemplo: se pagaram 20 mil de parcelas em 2015 e dividem meio a meio cada um pagou o total de 10 mil e informa no campo.

22) Eu e meu noivo compramos imóvel em obras financiado em 2015 50% para cada um, como informamos os valores pagos sendo que cada um paga a metade de tudo que é pagamento.
Cada um informa em “Bens e direitos” seu percentual de 50% informando os dados do imóvel, aquisição e 50% em condomínio com fulano de tal, os dados do vendedor, o percentual de 50% de pagamentos e informe os valores pagos somente por você em “situação 2015” e ele informa os valores pagos por ele. Tudo o que for pago por vocês deve ser dividido e informado 50%.

23) Comprei imóvel em nome de meus dois filhos maiores, como declarar?
Em bens e direitos cada um vai declarar a aquisição de 50% deste imóvel, os dados do negócio, os dados do vendedor e em “situação em 2015” informar 50% do total pago incluindo o ITBI e corretor se houver. Em “doações efetuadas você declara a doação e 50% do valor para cada um” e eles em “Rend. Isentos e não tributados”, linha 10”, o valor de 50% recebido em doação e você. Deve haver da sua parte imposto estadual sobre doação do dinheiro a recolher. Verifique.








19 comentários:

  1. Bom dia, estou com uma dúvida sobre declaração de imóvel adquirido na planta. O caso é o seguinte: celebração de promessa de compra e venda diretamente com a incorporada/construtora de imóvel na planta no ano de 2013. Houve a declaração no IRPF DE 2014 como "bens e direitos", discriminando o valor e a forma como foi feita a negociação do sinal referente a promessa de compra e venda. Na declaração do IRPF 2015, apenas atualizei o valor conforme o pagamento feito até 31/12/2014. Até ai tudo bem. Em Fevereiro de 2015, houve o recebimento do bem, a celebração da compra e venda junto através de financiamento do SFH junto a Caixa Economica Federal, registro em cartório etc. Como proceder na declaração do IRPF 2016? Vou abrir outra aba em "bens e direitos", descrever o imovel, a forma como foi feita o financiamento (incluindo a entrada - que seria o valor que foi pago nos anos de 2013 e 2014,a forma de parcelamento, valor da escritura e do ITBI) e darei baixa na aba que foi aberta em 2014 (acrescentando a inrfomação nessa aba de que o bem foi entregue e financiado o valor restante)? Ou vou apenas acrescentar o valor pago pelas parcelas do financiado ao saldo já existente sem nada falar sobre o valor que foi financiado?

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    1. Olá. Te respondi via email que me enviaste. abraços

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  2. Este comentário foi removido pelo autor.

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  3. Olá. Comprei um apartamento na planta em 2015, estou efetuando os pagamentos para a construtora, porém já assinei o contrato com a Caixa Econômica Federal em 11/2015 pois trata-se de crédito associativo. Também já realizei o pagamento da escritura e as taxas de evolução de obra que pago mensalmente. Neste caso devo declarar apenas os pagamentos realizados para a construtora ou devo também declarar os valores pagos a CEF referentes a taxa de evolução de obra? O valor da escritura também deverá ser declarado?

    Obrigada!

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    1. Oi Raphaela. Some todos os valores pagos a ambos, construtora e banco + escritura e informe em "situação em 2015" o total encontrado. 2014 deixe zerado.

      abraços

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  4. Ayron Torres06/03/16 20:08

    Boa noite, Maria Ângela!
    Comprei um apartamento financiado pela Caixa Econômica Federal. Devo declarar em 2015 o valor declarado em 2014 somado ao valor pago em 2015, incluindo os juros, correto? Assim, ao final do financiamento o valor pago será maior que o valor negociado. Dessa forma, após o final do financiamento devo declarar apenas o valor negociado do imóvel, reduzindo o total? E acrescentando ao valor negociado, apenas, benfeitorias realizadas no período do financiamento?

    Desde já agradecido.
    Abraço

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    1. Olá Ayron Torres.

      Isso mesmo, a cada ano vais somando o que pagou no ano ao que pagou no anterior (parcela integral paga) e não esqueça de somar a este valor o ITBI também e corretagem se foi paga na compra.

      A cada benfeitoria que fizer no imóvel terás que guardar notas fiscais e recibos identificados com CPF e/ou CNPJ por 5 anos,para poder lançar e somar ao valores pagos formando a cada ano novo preço de aquisição. O que não tiver nota ou recibo não pode ser informado.

      Quanto terminar de pagar, o valor total pago será o preço de aquisição do mesmo. É o único caso em que a Receita permite que o preço do imóvel seja anualmente atualizado. Portanto o preço de aquisição será o preço da quitação não o do inicio do contrato.

      Qualquer duvida me envia um email para mcamini150@gmail.com

      abraços

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  5. Estou comprando um imóvel em uma cidade, dei um sinal como garantia e fiz um recibo para a proprietária assinar e reconhecer firma. Entretanto ela mora em uma cidade diferente da do imóvel. Ela pode reconhecer essa firma num cartório diferente da cidade onde o imóvel fica situado?

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    1. Oi Lua. Ela reconhece na cidade onde ela tem firma aberta, onde reside.
      Abraços

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  6. Boa tarde

    Comprei um imóvel na planta em 2014 direto com a construtora. Dei uma entrada em dinheiro + parcelas (também referentes a entrada).
    Fiz melhorias no apartamento no período de 2014 e 2015.
    Em 2016 devolvi o apartamento e recebi o dinheiro de volta.
    Nunca fiz declaração de imposto de renda, e este ano terei que fazer.
    Como devo proceder?

    Agradeço muito desde ja.

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    1. Te respondo via email que me enviaste.

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    2. tenho a mesma duvida... pode me esclarecer?
      obrigado

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    3. tenho a mesma duvida... pode me esclarecer?
      obrigado

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  7. Olá Maria Angela.
    Primeiro parabéns pelos comentários.
    Minha dúvida é: Eu e meu esposo compramos nosso primeiro imóvel na planta ano passado 2015 e naquele ano pagamos entrada, corretagem que não tenho nota fiscal (depositada na conta de um gerente da empresa e repassada em diversos valores aos corretores envolvidos da empresa), parcelas e foi retirado uma parte do FGTS meu e de meu esposo em 2015. A assinatura com a Caixa Ecôn. só se deu em Fevereiro/2016 e até o momento não recebi de volta o contrato assinado com a Caixa, mas já começamos a pagar as taxas de obra e o saldo que ficou com a construtora. Tenho posse somente do contrato assinado com a construtora. Meu marido não teve ganhos que atingissem o valor para declaração obrigatória de IRPF, mas pagamos tudo em conjunto e eu sou obrigada a fazer declaração devido aos meus rendimentos. Todos os boletos da construtora vem no mone do meu marido, mas as taxas de construção e o seguro que adquirimos com a Caixa para reduzir os custos vinheram em meu nome. Eu sou obrigada a declarar este imóvel nesta Declaração de 2015, pois não saiu o HABITS ou como proceder?
    Peço ajuda, pois até já entreguei a declaração sem o imóvel e se afirmativo faço a retificação.

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    1. Olá, sim tens que declarar na tua declaração de renda os valores e a comissão paga integral bem como o financiamento e tambéma certar no calculo. Me envie um email para mcamini150@gmail.com

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  8. Vendi um terreno. A assinatura do contrato, o pagamento e a transferência da escritura estavam marcados para o dia 23 Março de 2016. Por causa de problemas com o comprador, mudou-se a data para o dia 05 de Abril de 2016. Neste dia, recebi e fizemos a transferência da escritura! Também foi assinado o contrato de compra e venda, mas a imobiliária não alterou a data deste ( 23 de Março de 2016). Para o pagamento de imposto sobre ganho de capital, qual a data é a de referência: a do contrato de compra e venda ou a do pagamento e transferência da escritura? Isto muda o mês de pagamento do imposto: Abril ou Maio de 2016!

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    1. Olá. a data para fins de imposto é a data em que foi recebido o dinheiro. Informe a data da escritura como data da venda pois foi a data em que recebeu. Tens até 5 de maio para pagar a DARf sem multa e juros. Se precisar de ajuda meu Email é mcamini150@gmail.com

      abraços

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    2. Se a data de referência é a data da transferência da escritura, 05 de Abril, então o imposto sobre ganho de capital vencerá em 31 de Maio (último dia útil do mês posterior à venda)! Não seria isto?

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    3. A data da venda como referência é sempre a data em que foi recebido o pagamento do preço ou o sinal do pagamento do preço acordado. Se todo o valor foi recebido na data da escritura e esta foi em 05 de abril, então tens até o último dia útil de maio para recolher o imposto. Se por exemplo em 20 de março recebeu um sinal de 200 mil e e m 5 de abril na escritura or estante do valor então tens duas parcelas e dois impostos a recolher sobre cada valor recebido e a data da venda será 20 de março

      abraços

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