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23/10/15

DIVIDA DE ALUGUEL E O PARCELAMENTO JUDICIAL – IMPOSSIBILIDADE


DIVIDA DE ALUGUEL E O PARCELAMENTO JUDICIAL – IMPOSSIBILIDADE

A dívida de aluguel e o parcelamento judicial surgem nesta postagem como alerta aos inquilinos que de uma forma ou outra se vêem diante deste tipo de situação e são impelidos a buscar pela via judicial uma solução acreditando que o parcelamento da dívida de aluguel será permitida.

Legislação
O CPC- código de processo civil (Lei 5869/73) em seu artigo 745 A( artigo este inserido por outra Lei 11.382/ 2006), permite no curso do processo de execução que o devedor, mediante critérios que este mesmo artigo estabelece, solicite o parcelamento da dívida de aluguel de título extrajudicial em até 06 vezes desde que depositados 30% dos valores devidos atualizados mais honorários e custas integrais. Não cabe aqui entrar em detalhes como veremos adiante. Se algum leitor quiser maiores detalhes é só procurar nos sites de busca pela termo “divida exequenda”.

Lei do Inquilinato
As regras referentes a locações residenciais e não residenciais são determinadas por legislação especial ao contrários dos códigos que são legislações gerais. A legislação especial sempre esta acima da geral e portanto deve sempre ser priorizada salvo se omitir-se no assunto a ser discutido.
A lei do Inquilinato 8.245/91 em seu artigo 62 inciso II estabelece as situações que envolvem dívida de aluguel, determinando que o devedor possa quita-la (purgar mora) na inicial da ação de despejo evitando assim que o contrato seja encerrado. Em nenhum momento a legislação se refere a parcelamento da dívida de aluguel e tão pouco se omite ao permitir sua quitação.

Parcelamento da dívida do aluguel
Entende-se e o judiciário confirma que o artigo 745 A do CPC não se plica as dívidas referentes a locação de imóveis e portanto seu parcelamento não pode ser proposto pelo devedor e aceito pelo juiz.
De todos os recursos consultados de apelação em ações de execução todos tiveram os recursos negados sob esta alegação. Não pode o código geral se sobrepor a legislação especial.
Sendo assim não existe a possibilidade de parcelamento da dívida salvo em acordo entre as partes credora e devedora.

Audiência de conciliação
Não havendo quitação da dívida de aluguel pelo devedor, dentro do prazo legal da Lei do Inquilinato, a primeira audiência será de conciliação onde as partes tentam chegar a um acordo.
Nesta audiência as partes podem acertar valores e chegar a um acordo que terá a homologação judicial. É neste momento que o locador pode aceitar o parcelamento do débito mediante pagamento em juízo das parcelas ou diretamente.

O locador aceita o parcelamento: se o locador aceita o parcelamento, o juiz homologa, estabelece multa e juros por descumprimento fato que pode levar o locador a voltar a abrir processo.

O locador não aceita o parcelamento: a demora do judiciário é uma das causas que faz com que o locador não concorde em parcelar. Em algumas (quase todas) capitais, o inquilino leva em torno de 3 a 4 meses para ser citado de que o locador entrou com ação judicial. O prejuízo do locador já é muito grande, o inquilino continua no imóvel ganhando tempo e na hora do acordo, desculpem o termo, o locador quer mais é que o inquilino “se ferre”.

A figura dos fiadores na dívida de aluguel
Assumem os fiadores, o lugar do inquilino devedor, quando no contrato são solidários e principais pagadores. Atualmente esta prática é a mais viável em contratos de locação por ter o fiador o bem a ser penhorado. Nesta situação aplica-se o mesmo critério.

Taxas do imóvel locado
Todas as taxas autorizadas em contrato a serem pagas pelo inquilino incluem-se no montante da dívida do aluguel e da mesma forma não podendo ser parcelada.

Conclusão
Justiça inclui, pagamento de honorários da parte vencedora e vencida, custas judiciais e, as custas de uma ação de despejo chegam a 12 alugueis atuais como base de calculo, dívida de aluguel e taxas atualizadas por correção monetária mais juros de 1%. Sendo assim o acordo extrajudicial ainda é o melhor a fazer para o inquilino, exceto quando ocorre a intransigência do credor locador.

Na locação de imóveis ainda estamos muito longe de uma boa relação entre locador e locatário principalmente quando ambos querem aquilo que não lhes é devido como a situação em que uma cerâmica quebra e o locador acha que todo o piso deve ser trocado pelo inquilino por não haver outra cerâmica igual ou então, quando o inquilino loca uma casa e acha que o locador tem a obrigação e gradear janelas, portas e muros por direito a proteção.
Quem sabe uma legislação mais simples e objetiva não resolveria pequenas questões e grandes problemas.

Fonte:



39 comentários:

  1. Boa Tarde Angela Maria, Meus parabéns pelo Blog.Riquíssimo em conteúdo.
    Angela, veja essa situação que está acontecendo comigo: Eu fui entregar a chave de um apartamento com tudo quitado.Só que a Imobiliária rejeitou duas vezes a minha pintura no apartamento e disse que a pintura não foi aprovada....Fizemos um acordo onde ela Imobiliária iria mandar o pintor dela para fazer a pintura cobrando um valor de 700 reais do serviço....Foi pago nesse dia os 700 reais a vista e foi dado dois cheques um para 30 dias e outro para 60 dias.Só que a Imobiliária informou que não vai dá a quitação até quando o segundo cheque for debitado na conta dele.Ou seja 60 dias depois irá entregar o termo de encerramento e/ou quitação.É possível isso? não seria abusivo essa situação? Pois foi feito o acordo,recebeu 700 reais da pintura e mais os dois cheques...E onde posso ver esse fundamento? lei, artigo etc? Att, Obrigado desde já....

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    1. Olá, te respondi via Email que me enviaste.
      abraços

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  2. Meus avós vendeu a metade da casa mais quem comprou não pagou e féis iptu sem desmenbrar isso pode

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    1. Pode me responder por aqui mesmo

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    2. Oi Daniel, se ele tem a posse, pode mas se não pagou cobrem judicialmente. Abraços

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  3. Juliana Prado19/01/16 14:01

    Oi Maria Angela estou com o seguinte problema, creio q a resposta vc já deu no seu texto, só quero confirmar se entendi.. vamos lá. Eu morava numa casa de aluguel (imobiliaria) não estava conseguindo pagar estou c uma divida de 15 mil. Já sai da casa, o advogado da imobiliaria quer fazer o seguinte acordo comigo $5000 de entrada mais 10x de $1000 ou ele vai me processar judicialmente.
    O que entendi no seu texto é que com o juiz não tem parcelamento, mesmo eu não tendo condiçoes de pagar e querendo acertar esse debito. eu achava que o juiz decretaria um valor e todo mes eu tinha q fazer o pagamento. E a confissão de divida como funciona? Qual o papel do juiz nesse caso?

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    1. Oi Juliana Prado

      Evitar o juizado é um ótimo negócio porque tem as custas do processo, os honorários de ambas as partes que é pago por você etc,etc. Na primeira audiência até se pode tentar um acordo de pagamento parcelado e não levar adiante o processo mas em geral nessa etapa o locador não concorda e da segmento querendo receber a vista. No fim do processo depois de encerrado e não quitado o valor devido por você o advogado até pode propor parcelamento pois a divida já estará mais alta e ele tem interesse em receber para seu cliente mas até lá pagaste bem mais.

      O ideal se tens a oportunidade é fechar agora este acordo.
      Vais pagar pagar parcelado e como é acordo o advogado vai te cobrar os honorários dele que se fores levar em consideração a ação judicial sai bem mais barato do que pagar as custas e os honorários dele e do teu advogado na ação.

      a confissãod e divida é um documento que todos assinam quando o credor aceita parcelamento. É a garantia do credor de que você vai pagar porque como ele esta fazendo acordo para receber de forma diferente este documento é a garantia de que você concordou com os valores devidos, com a forma de parcelamento e se compromete a cumprir. Se não cumprir com a confissão de divida o locador pode te cobrar via cartório de protesto ou na justiça. quitada a ultima parcela, o documento eprde valor.
      abraços

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  4. Boa tarde!
    Atrasei o aluguel desde maio/2015 fiz um acordo verbal, paguei a entrada e 1 parcela e não conseguir pagar o resto. Nunca recebi ação de despejo, mas agora o proprietário falou para eu sair. Tenho 2 aluguéis adiantados, vou sair do local, mas não tenho condições de pagar o valor que eles estão pedindo. O valor é abusivo. como devo fazer??? Quero pagar o que devo, mas parcelado e o valor justo

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    1. Oi, o locador tem o direito de cobrar a vists, não é obrigado a parcelar e você já descumpriu um acordo. Sendo assim, se não aceita, desocupe e deixe wue ele te cobre pela via judicial onde poderá comprovar a abusividade na cobrançs. Abraços

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  5. Bom dia.

    Tenho um imóvel comercial alugado com intermediação via imobiliária, cujo inquilino não paga há 06 meses. A imobiliária fez 1-2 interações comigo durante esse tempo e ainda não foi enviado carta de despejo por falta de pagamento. O contrato já passou do prazo mínimo, e nesta semana, inquilino propôs sair do imóvel com sugestão de quitar a dívida em 10 meses depois de entregar as chaves. Não estou confortável com essa proposta, nada me leva a crer que ele vai cumprir, pois foram inúmeras promessas de pagamento que não aconteceram. Estou pensando em somente aceitar à vista, ele que busque financiamento em banco, refinaciamento de carro/imóvel, etc. Outra opção que pensei seria acionar o fiador...Se fosse fazer algum acordo direto na imobiliária sem envolver ainda a justiça, pensei em algo com confissão de dívida. Aceitaria carro com troco, qualquer coisa para encerrar essa relação da forma mais rápida. Gostaria de orientação em como resolver da melhor forma. Obrigada, Miriam.

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    1. Olá, te respondi via Email.
      abraços

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  6. Tirei uma duvida hoje com a Maria Angela, sobre inquilino que não paga a conta de luz, e me respondeu prontamente.
    Obrigada por tirar as minhas dúvidas e que Deus abençoe e proteja sempre vc e sua família.
    Muito obrigada. Daniela

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    1. Oi Daniela, disponha sempre que precisar via Email que está sempre disponível aqui no site ou através destes comentários.
      abraços

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  7. Estou devendo dois meses de aluguel e dois meses de condomínio. Mas a imobiliária não aceita eu ir quitando semanalmente. Exemplo Quito um aluguel, depois um condomínio, depois outro aluguel... Ela só aceita o montante de tudo. Isso existe??? . Afinal quero pagar minha dívida mas não posso quitar cada boleto a parte. Sinto lesada e coagida. Quero amortizar a dívida mas não posso. Ajude me

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    1. Oi Flavia Lopes de Freitas

      A locação residencial não é a mesma situação de compra de uma mercadoria que você atrasa e vai pagando conforme pode. é regida por lei especial, lei 8.245/91 e portanto temos um contrato que as partes devem segui-lo.
      O locador não é obrigado a aceitar acordo de parcelamento com o inquilino e quando temos a imobiliária administrando ela não pode receber desta forma. Sobre cada boleto vencido temos multa, juros e correção incidindo. Judicialmente falando você teria 15 dias para quitar a divida integralmente com multa e juros e suspender um possível despejo por falta de pagamento.

      Se te sentes lesada, podes depositar o que acha justo em juízo toda a semana. o locador/imobiliária não irá retirar o dinheiro dando inicio a uma ação judicial que decidirá quem tem razão. Não aconselharia a fazer isso. Por lei o locador tem o direito de cobrar aluguel e encargos em um único DOC e de cobrar todos os valores em atraso.
      abraços

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  8. Bom dia!!
    Daniela
    Entrei com uma ação por falta de pagamento contra inquilina a Certidão de publicação Expedida foi emitida dia 27/07/2016 , a inquilina teria que pagar o valor acumulado dos alugueis judicialmente para que evita-se o despejo, mas foi ate a imobiliária e fez o pagamento de um aluguel e a imobiliária recebeu, perguntei ao advogado da imobiliária se por ter recebido um aluguel a inquilina poderia ganhar mas tempo em questão ao processo assim retardando e prolongando ainda mas. Ele me respondeu que era melhor receber e ir atualizando o debito remanescente que o processo continuaria , e que orientava seus clientes a fazer o mesmo.
    Minha duvida e se retarda o processo? se a inquilina ganha mas tempo? e se no processo final pode me prejudicar?
    Pois o advogado não respondeu quanto tempo ele leva para atualizar o debito remanescente? e nem quanto tempo a inquilina ganha ?
    Por gentileza você poderia me ajudar?

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    1. Se ela não depositou integralmente o valor devido não purgou a mora e o processo segue porém é incomum receber depois de aberto o processo. Na pratica não aumenta o tempo. Abs

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    2. Bom dia!!
      Maria Angela muito obrigado, e parabéns pelo seu Blog..

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    3. Disponha sempre que precisar. Abraços

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  9. Uma inquilina pretende entregar seu apartamento a imobiliária, porém está em divida com as 4 últimas parcelas do condomínio. Ela pode sair nesta situação?
    por gentileza poderia me ajudar?

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    1. Olá. Sim ela pode sair em qualquer situação, a imobiliária não pode se negar a receber as chaves e se for o caso e a energia estiver em nome do locador cobra-la na justiça as contas devidas mais as perdas e danos pois para locar o imóvel o locador terá que pagar a divida da inquilina.
      Abraços

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  10. Olá,sai do imovel devendo aluguel e condomínio,e quero pagar mas,não tenho condições do total,querendo parcelar e a imobiliária não aceita,já tentei varias vezes e nada de acordo,posso fazer algo para me resguardar e provar que tentei pagar ,entrar em juízo?obrigada

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    1. Olá. O locador não é obrigado a aceitar pagamento parcelado e para você pagar em juízo tens que depositar o valor integral a vista. Só teria sentido você questionar judicialmente se estivesse com a razão mas não estás. O parcelamento só é possivel por acordo entre as partes.
      Abraços

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  11. Boa Tarde Maria Angela,

    estava com imovel locado até o mês 06 de 2016 , porém o contrato venceu houve reajuste e estou entregando o imovel agora no mês 10/2016, porém tenho 2 meses de atraso que não consigo pagar a vista para a entrega do imovel,minhas duvidas são:

    Eles podem me obrigar a continuar com o imóvel até quitar as pendencias e assim sendo pagar aluguel até quitar tudo?

    Posso propor um parcelamento da divida junto a entrega das chaves e do imovel?

    Muito Obrigado

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    1. Olá, respondi teu Email te orientando em tentar o acordo. Abraços

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  12. Boa tarde , alugo um imóvel comercial tem 13 aos e estou devendo dois meses de aluguel atrasado , o proprietário não que recber um e deixar o outro , estou desesperada , a imobiliária disse que vai entrar com ação , o que eu faço?

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    1. Olá, a ação judicial pé demorada, até você ser citada para se manifestar e pagar a divida suspendendo o despejo dá tempo de juntar o valor mais as custas e quitar no processo á vista suspendendo o despejo. consulte um advogado.
      Abraços

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  13. Boa noite eu atrasei o aluguel de um trator ,foi feito um acordo em 1° instancia ,e ficou acertado de tirar algumas coisas do mesmo que eram minha ,mas apos dois dias do acordo eu fui no endereço retirar minhas coisas ,mas ela já tinha levado o veiculo,ainda assim continuei pagando o acordo ,mas então foi que descobri que ela vendeu o trator com os meus pertences ,então parei de pagar ,após 2 meses ela recorreu ai que vem a duvida ,o que fazer ? Eu pensei em descontar o valor dos matérias no acordo ,mas a pessoa não aceitar eu posso entrar com um processo de roubo ,já que ela vendeu sem me consultar

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    1. Oi Anderson Schinchl.

      Desculpe mas não tenho conhecimento deste tipo de locação de bens móveis, infelizmente não posso te ajudar. Abraços

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  14. Estou rompendo contrato 19/24 tenho tudo quitado com recibos. O problema é o iptu iptu raxa d iluminação paguei a mais. Ele ja esta com as Chaves da casa.Se eu mover um processo os aluguéis vindouros continuaria obrigatório eu pagar. Ou não serei responsável por isso obs iptu mensal seria 13, 31 e eu paguei 60, 00 ao mês

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    1. estas rompendo o contrato com 19 meses então tens que pagar multa sobre os emses faltantes e os valores finais de encerramento,s e não pagar irá correr multa e juros e convenhamos é bem mais caro que os valores que tens a receber e pelo tempo que leva um processo sairias perdendo. Um erro não justifica o outro, se o locador cobrou errado isto não te autoriza a unilateralmente não pagar, para isso temos a justiça.
      tente por acordo acertar as contas e se não houver jeito deposite em juízo os valores finais que achas correto sem o valor que achas que tem a receber e discuta quem tem razão. boa sorte.
      Abraços

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  15. Posso entrar com ação p receber os atrasados mesmo sem saber o atual endereço do antigo inquilino? existe alguma forma de descobrir o endereço?
    Se é o inquilino que tem que pagar as custas e honorários pq o advogado não quis pegar a causa sem receber antes?

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    1. Oi Daniele

      Precisas do endereço de qualquer jeito. advogados sabem como localizar.
      você paga tudo e depois se conseguir cobrar o inquilino recebe de volta.

      abraços

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  16. Outra dúvida, minha inquilina disse que não tem como pagar e eu não poso cortar a luz dela, é verdade?
    e será que eu poderia pagar um frete e levar as coisas dela para uma outra casa que eu tenho num bairro 6 km distante desta casa que ela está, p diminuir meu prejuízo?
    Gosto muito do seu trabalho! Realmente faz a diferença para amenizar nossos problemas!!
    Muito obrigada!

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    1. Sim é verdade, a posse está com ela não pode cortar a luz, nem pense nisso você pagaria uma indenização alta e ela já mostrou que conhece a lei. A luz deveria estar inclusive em nome dela assim se ela não pagar é ela quem deve não você.
      quanto a levar as coisas dela não entendi. ela está de acordo, assinou por escrito essa troca de casa? Se sim tudo bem, se foi você quem decidiu esqueça, a posse está com a inquilina e não podes entrar no imóvel sob pena de indenização que pode chegar a 12 alugueis mais perdas e danos. Use a justiça, procure a Defensoria Pública.
      abraços

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  17. Bom dia , moro numa casa de aluguel a 10 anos e iamos renovar a locação , mas como a casa está com problema na parte elétrica , inclusive entrou em curto á duas semanas e a Dona da casa se recusa a fazer ,pois a ultima vez que trocaram a instalação foi a mais de 25 anos , tivemos uma discussão e ela me pediu pra sair da casa até dia 20.
    Ao invés de pagar os aluguéis estou me preparando pra sair da casa , mas ela está me ameaçando , já conversei na imobiliária que saio e logo já vou quitar o que está atrasado , mas a Dona da casa está me deixando louca me ligando a toda hora .
    O que posso fazer nesse caso , vou pagar os aluguéis atrasados , mas nesse momento não tenho .
    Não sei o que fazer neste caso !
    No caso vai ficar 3 aluguéis .
    Fico no aguardo da sua resposta se for possível.
    Obrigada

    Boa tarde.

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    1. Olá. Tens que pagar os alugueis, é teu dever ou ela pode te acionar na justiça e uma vez iniciado o processo terás que pagar dentro do processo. Faça um esforço para pagar se não conseguir mesmo assim paciência, pague com multa e juros quando puder e a acione pelo problema na fiação que ela não resolveu.
      Abraços

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  18. Boa noite !!!! Ângela estou com um aluguel vencido e vence outro amanhã , não tenho intenção alguma de ficar sem pagar o q pode ser feito a respeito disso

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    1. Procure o locador e tente negociar pagar uma parte agora e entracom pré datado. Abç

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