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23/10/2015

DIVIDA DE ALUGUEL E O PARCELAMENTO JUDICIAL – IMPOSSIBILIDADE


DIVIDA DE ALUGUEL E O PARCELAMENTO JUDICIAL – IMPOSSIBILIDADE


A dívida de aluguel e o parcelamento judicial surgem nesta postagem como alerta aos inquilinos que de uma forma ou outra se vêem diante deste tipo de situação e são impelidos a buscar pela via judicial uma solução acreditando que o parcelamento da dívida de aluguel será permitida.

Legislação

O NCPC- Novo Código de Processo Civil (Lei 13105/15) em seu artigo 916, permite no curso do processo de execução que o devedor, mediante critérios que este mesmo artigo estabelece, solicite o parcelamento da dívida de aluguel de título extrajudicial em até 06 vezes desde que depositados 30% dos valores devidos atualizados mais honorários e custas integrais. Não cabe aqui entrar em detalhes como veremos adiante. Se algum leitor quiser maiores detalhes deve procurar nos sites de busca pela termo “divida exequenda”.

Lei do Inquilinato

As regras referentes a locações residenciais e não residenciais são determinadas por legislação especial ao contrários dos Códigos que são legislações gerais. A legislação especial sempre esta acima da geral e portanto deve sempre ser priorizada salvo se omitir-se no assunto a ser discutido.
A Lei do Inquilinato 8.245/91 em seu artigo 62 inciso II estabelece as situações que envolvem dívida de aluguel, determinando que o devedor possa quita-la (purgar mora) na inicial da ação de despejo evitando assim que o contrato seja encerrado. Em nenhum momento a legislação se refere a parcelamento da dívida de aluguel e tão pouco se omite ao permitir sua quitação.

Parcelamento da dívida do aluguel

Entende-se e o judiciário confirma que o Artigo 916 do CPC 2015 não se plica as dívidas referentes a locação de imóveis e portanto seu parcelamento não pode ser proposto pelo devedor e aceito pelo juiz.
De todos os recursos consultados de apelação em ações de execução todos tiveram os recursos negados sob esta alegação. Não pode o código geral se sobrepor a legislação especial.
Sendo assim não existe a possibilidade de parcelamento da dívida salvo em acordo entre as partes credora e devedora.

Audiência de conciliação

Não havendo quitação da dívida de aluguel pelo devedor, dentro do prazo legal da Lei do Inquilinato, a primeira audiência será de conciliação onde as partes tentam chegar a um acordo.
Nesta audiência as partes podem acertar valores e chegar a um acordo que terá a homologação judicial. É neste momento que o locador pode aceitar o parcelamento do débito mediante pagamento em juízo das parcelas ou diretamente.


O locador aceita o parcelamento: se o locador aceita o parcelamento, o juiz homologa, estabelece multa e juros por descumprimento fato que pode levar o locador a voltar a abrir processo.

O locador não aceita o parcelamento: a demora do judiciário é uma das causas que faz com que o locador não concorde em parcelar. Em algumas (quase todas) capitais, o inquilino leva em torno de 3 a 4 meses para ser citado de que o locador entrou com ação judicial. O prejuízo do locador já é muito grande, o inquilino continua no imóvel ganhando tempo e na hora do acordo, desculpem o termo, o locador quer mais é que o inquilino “se ferre”.


A figura dos fiadores na dívida de aluguel

Assumem os fiadores, o lugar do inquilino devedor, quando no contrato são solidários e principais pagadores. Atualmente esta prática é a mais viável em contratos de locação por ter o fiador o bem a ser penhorado. Nesta situação aplica-se o mesmo critério.

Taxas do imóvel locado

Todas as taxas autorizadas em contrato a serem pagas pelo inquilino incluem-se no montante da dívida do aluguel e da mesma forma não podendo ser parcelada.


Conclusão
Justiça inclui, pagamento de honorários da parte vencedora e vencida, custas judiciais e, as custas de uma ação de despejo chegam a 12 alugueis atuais como base de calculo, dívida de aluguel e taxas atualizadas por correção monetária mais juros de 1%. Sendo assim o acordo extrajudicial ainda é o melhor a fazer para o inquilino, exceto quando ocorre a intransigência do credor locador.

Na locação de imóveis ainda estamos muito longe de uma boa relação entre locador e locatário principalmente quando ambos querem aquilo que não lhes é devido como a situação em que uma cerâmica quebra e o locador acha que todo o piso deve ser trocado pelo inquilino por não haver outra cerâmica igual ou então, quando o inquilino loca uma casa e acha que o locador tem a obrigação e gradear janelas, portas e muros por direito a proteção.
Quem sabe uma legislação mais simples e objetiva não resolveria pequenas questões e grandes problemas.

Fonte:


ATUALIZADO EM 2017

08/10/2015

DISTRATO DE ESCRITURA PÚBLICA NÃO REGISTRADA



DISTRATO DE ESCRITURA PÚBLICA NÃO REGISTRADA 

Foto: COREN

É possível solicitar o distrato de escritura pública não registrada através de requerimento das partes interessadas ao cartório de notas, ao contrário da já registrada em que seu cancelamento só é possível pela via judicial.


Introdução
Em postagem anterior abordei a dúvida de muitos em relação ao que acontece quando as partes desejam desfazer uma negócio de compra e venda imobiliária e a escritura já esta registrada na matricula e a propriedade consolidada em nome do comprador e a impossibilidade do cancelamento.
Abordo nesta postagem a possibilidade do distrato da escritura pública não registrada, totalmente possível desde que as partes concordem.


Escritura Pública
Sendo o documento formal que confirma o negócio proposto não pode simplesmente ser cancelada porque uma das partes não mais deseja dar continuidade. Uma vez concluída pelo cartório de notas somente se as partes estiverem De acordo poderá ser desfeita, arcando as partes com a divisão dos custos ou conforme combinado.


Conceito de distrato
É o ato de desfazer o que anteriormente foi feito, extinguindo as obrigações firmadas desde que as mesmas não tenham sido efetivadas. Nos casos de escrituras públicas, o registro é a efetivação e nos casos de contratos particulares de compra na planta, a entrega das chaves.


Distrato da escritura pública
È o documento oficial que desfaz o contrato que foi formalizado pelas partes, e escriturado pelo cartório. O distrato da escritura firmada, é feito através da elaboração de nova escritura com apresentação do documentos das partes interessadas e obrigatoriamente a “escritura pública original” na qual foi firmado o negócio, lembrando que esta não poderá ter sido registrada na matricula imobiliária.
Aqui trato da compra e venda mas também vale para doações e cessões de direito e incluindo as "promessas de compra e venda"


Cônjuges
Sendo que todas as partes envolvidas na assinatura da escritura pública a ser distratada devem obrigatoriamente assinar o distrato, se o imóvel escriturado tiver sido assinado apenas por um dos cônjuges na sua constituição, não será necessário para o distrato que ambos assinem, bastando aquele que assinou compareça para desfazer o negócio.
Da mesma forma não pode o cônjuge que não assinou a principal comparecer no lugar do que assinou para distratar


Imposto de transmissão
Deve ser solicitada a prefeitura a devolução dos valores pagos.


Modelo simples


Conclusão
Uma vez assinada e distratada, desfaz-se por mutuo acordo o negócio realizado anteriormente sem necessitar esta escritura de ir a registro na matricula imobiliária sendo efetivamente cancelado o negócio da forma acordada, com ou sem devolução e valores.