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10/09/15

TROCA DO ESTADO CIVIL DO COMPRADOR DURANTE O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO


Troca-do-estado-civil-do-comprador
Tem sido frequente os problemas envolvendo a troca do estado civil do comprador durante o financiamento imobiliário. Com os benefícios do governo para a habitação muitos querem financiar sozinhos para que a renda fique dentro dos critérios de descontos e assim, escondem seu verdadeiro estado civil, deixam os companheiros de fora da analise ou antes de assinar a compra financiada trocam seu estado civil sem informar o banco financiador.


O processo de financiamento
Desde o início até o final do processo de financiamento toda a documentação das partes envolvidas terá que ser atualizada se ocorrerem mudanças. È comum um financiamento demorar mais de 30 dias e a documentação ter que ser atualizada retirando todas as certidões novamente. Mais comum, é a troca de estado civil do comprador durante o financiamento imobiliário e a não comunicação ao banco.


Estado civil do comprador
Sempre que entre o início do processo de financiamento e o fim deste processo com a assinatura da escritura particular houver a troca do estado civil do comprador, este deverá comunicar o banco para que providencie a inclusão do cônjuge na solicitação e refaça os cálculos de valores e taxas de juros. É obrigatório e constitui crime não fazer esta comunicação. 


Troca do estado civil do comprador

Em União Estável com ou sem escritura pública deve ser informado ao banco pois o estado civil continua como solteiro(a) porém a declaração de que vive ou não em União Estável é preenchida e neste caso o companheiro terá que participar do contrato com sua renda. O mesmo vale para quem já é casado onde o cônjuge participa obrigatoriamente do contrato.

Na separação de corpos ou durante processo de divórcio o banco tem que ser informado porque se o financiamento seguir e o divórcio não estiver concluído até a assinatura, o cônjuge terá que fazer parte do contrato e em uma futura venda vir a dar problema e ter que retificar a escritura. Assinar compra financiada com divórcio em andamento vai exigir no futuro a assinatura do cônjuge na venda.

Na troca de estado civil de solteiro para casado antes de assinar o financiamento, o banco tem que ser informado, a documentação atualizada e o calculo do financiamento refeito.


Fraude ao sistema imobiliário
È considerado fraude quando se inicia a negociação com o banco e antes de assinar a escritura de imóvel financiado ocorre a troca do estado civil do comprador e este não comunica. 
O comprador inicia a compra financiada como solteiro e quando chega a hora de assinar a escritura já está vivendo em união estável ou casou-se e não faz a comunicação porque implica em incluir a renda do cônjuge e aumentar a taxa de juros cobrada. Em outros casos o comprador não quer perder os benefícios dos programas de governo que com a inclusão da renda do cônjuge ficariam de fora dos critérios. Escondem informações importantes e no futuro as consequências são sérias e preocupantes. A "teoria" do "eu não sabia" não irá resolver os problemas que virão.

Consequências de mentir no processo de financiamento
Em geral os problemas de esconder o estado civil só aparecem quando se pretende vender o imóvel pois quando o comprador tentar efetuar o registro do imóvel em seu nome o cartório de imóveis irá negar o registro exigindo a atualização do estado civil dos vendedores na escritura. Isso ocorre porque o cartório vai detectar erro de datas onde o financiamento foi assinado na data x e o casamento anterior a esta data x e sendo assim quem esta vendendo não podia ter assinado como solteiro(a). Exigirá para o registro a retificação da escritura junto ao banco. Não há como ser diferente pois a LEI não permite registros que deixem dúvidas ou contenham erros.

Retificação da escritura
Retificar a escritura significa dizer ao banco que você trocou seu estado civil antes de assinar. O banco irá retificar a escritura de financiamento incluindo o cônjuge e sua renda e recalculando todas as parcelas já pagas incluindo multa e juros. Imaginem uma dívida deste tamanho tendo que ser saldada e ainda os possíveis problemas com o comprador que quer o registro e terá que esperar a solução do problema que muitas vezes leva anos para se resolver. Há risco de perder o imóvel, sim, é só não pagar o que deve e perde o imóvel e ainda sofre processo judicial com investigação pela Polícia Federal (fraude ao sistema financeiro habitacional) além da indenização ao comprador.

Conclusão
Mantenha sempre seus dados pessoais atualizados e sempre que houver alguma modificação deve ser imediatamente comunicado ao banco se esta em processo de financiamento e levado a averbação no registro de imóveis se, depois de assinado o financiamento. Nunca ache alguma coisa, tenha a certeza pois o prejuízo é grande. Na dúvida não deixe para depois pergunte, informe, você será o único prejudicado e é de seu bolso que vai sair toda esta grana para regularizar a situação.




24 comentários:

  1. Muito útil seus artigos, gostei muito. Quero saber de você se posso, sem alterar NADA, disponibilizar algumas informações em meu site, é possível. tuti.imov@gmail.com www.tutiimoveis.com.br

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    1. Bom dia Tuti Junqueira.
      Não há qualquer problema em compartilhar qualquer postagem do blog em seu site desde que citada a fonte. o mesmo ocorre se desejar citar apenas trechos em suas postagens, fique a vontade.
      abraços

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  2. Olá, boa noite!

    Gostaria de saber se após a inclusão desse cônjuge, muda alguma coisa nas parcelas se ele não estiver trabalhando no momento, sendo somente universitário ?
    e depois que esse cônjuge estiver trabalhando, tem que atualizar de novo e mudara as parcelas ? Porque esse é meu caso, meu futuro marido trabalha, financiará a cas sozinha, depois iremos casar e atualizar o financiamento. Porém ano que vem pretendo estar empregada, muda algo ?

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    1. Oi Gaby.
      Se vais financiar sozinha antes de casar não podes depois do casamento modificar o contrato de financiamento. a única coisa que será providenciada é averbar(anotar) na matricula imobiliária do imóvel a certidão de casamento de vocês com o regime de bens escolhido para fins de divorcio, herança, seguro de vida etc. Nada modifica no contrato nem os valores contratados. abraços

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    2. Há alguma forma de incluir alguém no contrato após o financiamento já ter sido aprovado e estar sendo paga as parcelas?

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  3. Muito grato Ângela pela sua disponibilidade e vontade de ajudar o próximo. Era leigo no assunto mais estou ficando esperto. Agradecido!!!

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    1. Que bom, disponha sempre que tiveres dúvidas. abraços

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  4. No meu caso minha esposa assinou antes de casarmos e ela comprou o imovel na planta antes de sequer namorarmos, somos casados em regime de comunhao parcial de bens, este imovel esta ginanciafo e ela esta vendendo, um casal se mostrou interessado e fechou negocio, porem vao financiar tambem, inclusive pelo mesmo banco que é a caixa, eu possuo cnpj mas a empresa nao funciona mais, no começo deste ano apareceu um imposto na cidade onde existia a empresa, fui la negociei e estou pagando essa divida, que tinha ido para execuçao fiscal, isso vai atrapalhar minha esposa ? Grato

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    1. Olá. Com a CEF tudo é possível. Você participa da venda como anuente porém como o financiamento continuou sendo pago no decorrer do casamento talvez a negativa come efeitos de positiva atrapalhe mas acredito que não ocorra o problema por não ser você o vendedor. O mais importante é que no contrato o comprador seja avisado da situação e que se o o financiamento não puder ser conlcuido vocês devolvem o sinal pago.
      abraços

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    2. O engenheiro da caixa ja vistoriou e aprovou, pediram para averbar a alteraçao de estado civil da minha esposa, eu tirei uma cnd do cpf dela e meu, ambos nada constam, eles vao consultar meu cnpj tbm ? Como voce disse acima serei apenas anuente

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    3. Mesmo sendo somente anuente eles podem consultar o CNPJ sim. Tem casos em que fazem uma varredura no s dados do casal verificando inclusive ações judiciais já baixadas. Como ela é a vendedora é possível que não ocorra problemas mas eu não coloco mais a mão no fogo por bancos, já vi ambos os casos, um que passou e o outro que foi negado.
      abraços

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  5. Tenho um financiamento imobiliario, onde para composiçao da renda entrou minha irma e eu. Na epoca da assinatura do contrato ambas eram solteiras. Ha 1 ano atras minha irma se casou. E necessario informar ao banco sobre a mudança d estado civil dela? Qdo do fim do financiamento o imovel sera d propriedade de todos q compuseram a renda? O financiamento e pago somente por mim inclusive com a utilizacao do meu Fgts para amortizaçao.

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    1. Olá. a certidão de casamento de sua irmã deve ser levada ao cartorio de imóveis solicitando a averbação do documento na matricula, só isso basta para que se torne publico que o imóvel foi comprado antes do casamento e não se comunica com o mesmo pertencendo somente a você e sua irmã. O imóvel pertence a ambas na mesma proporção,s e vais pagar sozinha ela tem que fazer uma cessão de direitos sobre imóvel financiado abrindo mão do mesmo em teu favor porque pagaste sozinha. como já esta casada o esposo assina anuindo a decisão dela.
      abraços

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  6. Meu noivo iniciou um financiamento apenas em seu nome. Não compomos renda pois minha carteira não era assinada e não havia como comprovar renda. Além disso, não havia uma obrigatoriedade já que não somos casados ainda.
    O problema é que em duas semanas o cartório nos chamou pra marcar a data e a minha carteira voltou do contador assinada. Não tínhamos conhecimento que o banco poderia entender como fraude a mudança no estado civil. A corretora nos avisou agora que já marcamos o casamento que só poderíamos casar 6 meses após a assinatura com o banco. O que podemos fazer pra não perder o financiamento? Um sinal no valor de 3 mil já foi dada.

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    1. Oi Amanda Pereira.
      Tens que ter no minimo 06 meses de carteira assinada para compor renda com teu noivo então se comunicarem ao banco que vão casar na data xx este vai ter que reiniciar o processo pois trocou o estado civil do teu noivo e tens que entrar no contrato como esposa. Não tem fraude nenhuma, não estavam casados quando ele pediu o financiamento e se comunicarem o casamento ao banco antes de assinarem o financiamento não haverá nenhuma fraude. o problema é que tem que refazer tudo entregando os teus dados e a certidão. Essa historia de esperar 6 meses para casar é somente se não quiserem mexer em nada pois não pode haver mudança de estado civil antes de liberado o valor financiado na conta do vendedor out ranca tudo.

      abraços

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    2. Passei a informação que você me deu pra ela. Vamos ver o que será feito.

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  7. Ela afirmou que cancelará o processo já feito( aprovado e pago o sinal ) pra abrir um novo processo. Afirmou que o sinal será estornado e teremos que esperar 6 meses para poder fazer o novo. Isso procede?

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    1. Oi Amanda Pereira. Sim procede porque para entrar no financiamento a pessoa tem que ter no mínimo 06 meses de carteira assinada, é exigência dos bancos. abraços

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  8. Bom Dia
    Maria Angela
    Tudo bem
    Cometi uma fraude não incluindo meu esposo no contrato de financiamento, e não coloquei ele, pois o mesmo tinha nome com restrição.
    Separamos em 2013 e na sentença entramos em um acordo amigável e estou pagando para ele parcelado, ainda não quitei o débito na integra falta 3 parcelas.
    Na CEF consta que sou solteira, só que me casei novamente no fim do mesmo ano no civil com separação bens.
    O que devo fazer para regularizar essa situação, devo esperar o acordo acabar, pois tenho receio de futuramente ter problemas, tenho filhos dos dois casamentos.
    Ou devo ir ao banco, eles teriam como executar a dívida na integra ou retificam os dados, meu primeiro marido não tinha emprego a epoca do financiamento e do divórcio, e o segundo não tem emprego fixo.
    Estou preocupada, pois quero quitar o imóvel depois que acabar o acordo.

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    1. Oi Julia Rodrigues

      Real,mente tens um problema pela frente. Esse problema vai surgir no dia que tentares transferir a propriedade do mesmo. O cartório de imóveis irá identificar que o casamento ocorreu antes da assinatura do contrato e irá pedir a retificação da escritura junto ao banco e até que tudo isso seja feito o cartório não irá transferir a propriedade então fique atenta no dia que for vender porque vai barrar a venda.

      A sentença e partilha do divórcio tem que ser averbada na matricula, é obrigatório incluindo a atual se casou novamente. Providencie etas averbações junto a matricula do imóvel.

      o teu paio problema é o que fazer em relação a fraude. Se fores no banco, estarás assumindo que fraudou o sistema financeiro habitacional. O bano abrirá um processo administrativo e vai querer te cobrar todos os valores atrasados. Não sei se quem tenha perdido o imóvel se concordou em pagar mas teu problema é diferente pois escondeu que já era casada, a maioria casou entre a compra e a assinatura.

      Todos os advogados consultados por pessoas que me pediram ajuda na mesma situação de você disseram para deixar como está que não tinha problema porém quando chegou no cartório na hora da venda, o mesmo trancou e não deu andamento pedindo a retificação.

      O que eu te sugiro é que procures um advogado especialista em financiamento CEF e não tome nenhuma atitude sem que consulte um.

      abraços

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  9. Boa tarde, meu nome e joelson não sou casado minha esposa tirou uma casa a pouco tempo, temos uma filha e gostaria de saber se eu me casar com ela agora no civil teria algum problema, gostaria de saber também ao atualizar o processo no cef eu poderia utilizar meu fgts no caso se meu nome tiver restrição iria apresentat algum problema

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    1. Oi Joelson. Te respondi via Email que me enviaste, desculpe a demora em responder. Abraços

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  10. Bom dia,
    Comprei um apartamento com minha noiva, inclusive somando as duas rendas, porém vamos nos casar durante o processo do financiamento, então o nosso estado civil passará de solteiros para casados. Será que teremos que recomeçar todo o processo ou é possível somente alterar o estado civil no processo que já está em andamento?

    Obrigado
    Glauco

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    1. Oi Glauco. Nesse caso ela já faz parte do contrato e a renda já esta somada, apenas vão entregar a certidão de casamento para modificar o estado civil, tem que ser averbada na matricula do imóvel. Compaaram como solteiros mas casaram fica tudo igual.
      Abraços

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