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30/09/15

CANCELAMENTO DA ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL



CANCELAMENTO DA ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL 



É incomum, na compra e venda, que as partes queiram desfazer o negócio solicitando o cancelamento da escritura pública de imóveis mas não é impossível que aconteça.

O proposta e o contrato particular
A proposta de compra e venda bem como o contrato particular são documentos que formalizam a negociação. A proposta como documento inicial entre as partes onde os valores são propostos e aceitos e o contrato particular que finaliza a negociação podendo ser alterado até ser assinado, determinando prazos, forma de pagamento, modificando valores dando início aos procedimento de finalizar a compra venda.
Até a assinatura do contrato particular as partes podem desistir. Após a assinatura, o cancelamento do contrato pode ser proposto arcando a parte que desistir com a multa acordada por escrito ou de mutuo acordo sem ônus através do distrato.

A mesma situação vale para contratos de promessa de compra e venda registrado na matricula imobiliária do imóvel (art. 250, II, LRP). Mas o mesmo não ocorre quando já temos a escritura pública registrada.


A Escritura Pública
Com a assinatura do contrato particular encerra-se a fase de negociação e inicia-se a fase de conclusão. A escritura pública é o documento oficial da negociação que quando registrada transfere a propriedade ao comprador. Uma vez que tenha sido levada a registro na matricula imobiliária do imóvel o cancelamento da escritura pública não será possível exceto pela via judicial.


Cancelamento da escritura pública

Pela via judicial: proposta quando existe algo ilegal ou uma situação jurídica que permita que a mesma seja cancelada (art. 250, I, LRP). Um exemplo é quando quem vende não é o proprietário e fraudou documentos ou a venda somente com a assinatura de um cônjuge quando o regime de bens exige que ambos assinem.
Para que ocorra o cancelamento da escritura pública é obrigatório que tenha ocorrido um ato ilegal.

Pela via extrajudicial: não é possível o cancelamento da escritura pública extrajudicialmente com uma averbação(anotação) na matricula pelas partes desistindo do negócio ou por nova escritura pública que cancela a anterior. Com o registro da escritura o negócio concretizou-se em nome do comprador. O contrato particular se extingue porque a escritura pública efetivou o negócio transferindo o domínio (propriedade e posse) ao comprador.

Sendo assim, conclui-se que não é possível cancelar  quando as partes de livre acordo desejam desfazer o negócio após ter sido este concluído com o registro da escritura pública (ou particular no caso de compra financiada).


Desfazendo o negócio
A única forma aceita para que a compra e venda concluída seja desfeita sendo que não seja possível o cancelamento da escritura pública, é através de novo negócio de compra e venda em que as partes envolvidas se invertem. O comprador passa a ser o vendedor e o vendedor passa a ser o comprador. Desta forma se desfaz o negócio.
Logicamente que sendo um novo negócio implica em todos os custos novamente incluindo o imposto de transmissão e as partes chegarão a um acordo em relação a divisão dos custos.
Desta forma o imóvel retorna ao proprietário anterior e tudo se resolve.


Imposto de Renda
Ao desfazer o negócio sob nova compra e venda as partes devem ter o cuidado de manter o mesmo valor negociado anteriormente sob pena de obter a parte que esta devolvendo o imóvel  e recebendo eu dinheiro de volta, ganho de capital sujeito a recolhimento de 15% de imposto.


Não custa nada lembrar que antes de se assinar um contrato envolvendo bens de alto valor se deve esgotar todas as dúvidas e incertezas evitando assim aborrecimentos e despesas futuras.



40 comentários:

  1. Olá Maria Angela! Parabéns pelos posts, são excelentes e de grande ajuda para nós do mercado imobiliário, pois estamos sempre em busca de aprendizado. Sucesso e Abraços! Max Pinheiro, corretor e perito avaliador imobiliário. http://maxpinheiroimoveis.blogspot.com.br/

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    1. Olá Max Pinheiro.
      Fico contente em saber que esta ajudando, seja bem vindo.
      visitarei seu site e deixo como indicação aqui.
      abraços

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  2. Este comentário foi removido pelo autor.

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    1. Olá Cores e Roupas.
      Essa certidão não passa na CEF o que significa que não irá seguir teu financiamento.Não vai haver assinatura do contrato com a CEF porque a CEF não aceita este tipo de certidão. Esperar pela solução significa que você pode vir a ter as regras modificadas do teu financiamento não conseguindo os valores que necessitas se demorar mais de 30 dias.

      O vendedor deveria usar o sinal para quitar a divida e dar prosseguimento e se isso não foi feito é porque esta na justiça e se ele deixar de pagar logo após ter vendido para você a Receita vai solicitar oa juiz a retomada deste imóvel para a propriedade do vendedor por "fraude a execução" ou fraude ao credor se ainda não há processo.

      Nãos dê continuidade sem consultar um advogado.

      abraços

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  3. Este comentário foi removido pelo autor.

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    1. Oi cores e Roupas.

      Se quem esta vendendo é pessoa jurídica neste caso não tem problema. A empresa não pode ter dividas e ações judiciais, os sócios podem. O sócio que responde pela empresa vai assinara venda ou todos os sócios se ele não tiver procuração dos outros.

      A CEF não pede documentação dos sócios somente da empresa, não haverá problemas.

      abraços

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  4. Estou adorando o Blog! Não conhecia! Saberia me orientar a localizar o histórico de um imóvel devidamente matrícula e registrado em Angra dos Reis desde 1956, porém, seu registro inicial menciona um espólio. Preciso remontar a cadeia sucessória deste imóvel para comprovar que não é de marinha... Obrigada.

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    1. Oi Anna Katharina Mendonça.

      Em 1956 a matricula imobiliária ainda não existia. Naquela época os documentos oficiais chamavam-se "transcrições". Eram documentos precários com informações incompletas e não raros, nem se conseguia saber a que terreno se referia. Ainda hoje ficam arquivados em grandes livros guardados pelos cartórios de notas da cidade.

      Acredito que o 1º cartório de oficio de angra seja o local que guarde estas transcrições mas é só uma ideia se já não buscou por lá. A matricula atual deve trazer informações sobre a origem da documentação quando foi aberta. Teria que pedir uma certidão vintenária mas como o próprio nome diz , investiga o que foi lançado nos últimos 20 anos. Não tenho como te ajudar muito pois não sou do RJ mas é nos cartórios e prefeitura que tens que intensificar a pesquisa. abraços

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  5. Boa tarde, estou vendendo meu imóvel onde moro para em seguida comprar outro imóvel para morar, qual a melhor maneira de fazer um contrato para que o comprador não desista do negocio?
    Qual prazo máximo posso pedir para entregar as chaves, pois terei que comprar outro imóvel e esperar o RGI sair, para então poder mudar para o novo imóvel.

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  6. Oi Ronaldinho
    é um contrato de risco onde não se deve determinar prazos fixos.
    O ideal é que as partes acordem aguardar o tempo necessário para a conclusão.
    Nenhum contrato garante 100% que a outra parte não venha a desistir.

    Em geral se pede um sinal na venda para dar de entrada na compra e todos acordam aguardar os trâmites legais e fazerem a escritura juntos, aí não da problema.

    abraços

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  7. Boa Tarde Maria Angela
    Meu nome é Luis Cesar sou correspondente imobiliário da Caixa Economica Federal em Sorocaba, minha empresa LSA Assessoria Imobiliaria Ltda, parabéns pelo seu trabalho de grande ajuda e orientação para as pessoas ligadas ao Setor Imobilirio.
    Abraço

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    1. Olá Luis Cesar, é justamente o que o meu Blog deseja, informar. Se desejar podes disponibilizar teu link de contato por aqui.

      Abraços e bons negócios.

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  8. Bom dia! Estou com um problema sério, em 2008 comprei alguns lotes de uma pessoa e em 2011 foi feita uma procuração em cartório, me dando plenos poderes nos determinados lotes inclusive para doar, prometer, vender etc. Eu vendi os lotes por instrumento particular com firma reconhecida e para minha surpresa ao tentar transferir os lotes para os atuais proprietários, fui surpreendida com a informação de que o antigo proprietário assinou as escrituras em cartório ( mesmo cartório em que fiz a procuração ) em Janeiro e Fevereiro deste ano, vendendo para outra pessoa ( na verdade duas pessoas com 50% em cada terreno ). Foram 3 terrenos. Alguns terrenos já foram transferidos para os atuais proprietários, sem problemas. Estou pensando em ir à delegacia dar queixa de estelionato já que não consigo contato com o antigo proprietário, que inclusive informou um endereço no ato da lavratura que não procede com o verdadeiro. Me oriente por favor, por onde devo começar. Desde já muito obrigada.

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    1. Oi Fabiane.

      Procure um um advogado urgente.
      O contrato comprova o negocio porém infelizmente estes lotes que foi feito escritura você já perdeu e não terá como reaver porque só é dono quem registra e portanto se quem recebeu a escritura dele providenciou o registro na matricula ele tem legalmente a propriedade destes lotes e a você infelizmente restará entrar com processo contra o vendedor para reaver o que pagou de volta mais indenização.

      Por isso um advogado se faz necessário urgente pois é estelionato e o fatod e haver endereço na escritura não significa que ele já não tenha desaparecido.

      Tinhas a procuração e não fizeste a transferência e ele sabendo que isso não ocorreu vendeu para um terceiro de boa fé que comprou e agora é o dono. Não cosnegus anular esta escritura se já foi registrada.

      abraços

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  9. Luiz Alberto23/12/15 20:07

    Boa noite, Maria Angela ! É possível, por vontade mútua das partes, cancelar uma escritura pública de compra e venda de imóvel que ainda não foi levada a registro ? No caso concreto, a escritura foi lavrada hoje, dia 23/12. Caso possível, o Ofício de Notas devolveria os emolumentos pagos ? Muitíssimo obrigado !

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    1. Oi Luiz Alberto.
      O cancelamento da mesma pode ser feito se ainda não foi registrada mas os emolumentos não são devolvidos pois o trabalho do cartório foi efetivado e ainda haverá a cobrança dos valores mínimos para realizar o cancelamento. O ITBI pago pelo comprador será devolvido mediante a solicitação deste.

      abraços

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  10. gostaria de saber se a avó do meu esposo vender para ele uma casa que tem no quintal dela como compra e venda em cartório pode ser anulada?

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    1. Oi Gabrielly

      Se for vendida por escritura pública e preço justo dificilmente será contestada futuramente mas o ideal é que os herdeiros de tua avó assinem a venda concordando para que não ocorra discussão judicial.
      abraços

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  11. Olá

    Gostaria de saber se é possível o vendedor (sozinho, sem o comprador) pedir para cancelar uma escritura, que já foi entregue no registro de imóveis, mais ainda não foi registrada ??

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    1. Olá. Infelizmente não, você precisa da outra parte para solicitar que a mesma seja desfeita se possível for.
      abraços

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  12. Boa tarde, uma pessoa que agiu de má fé contra seu ex marido que não sabe ler, o fez assinar um documento que vendia o único imóvel dos dois, no caso é possível pedir anulação do registro? Obrigada!!

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    1. Olá. Depende. Se tudo foi feito via cartório de notas o proprietário que não sabe ler teve do tabelião a leitura de todo o processo de venda antes de assinar concordando ou da assinatura a rogo além das testemunhas do contrato que tudo acompanham. Nesse caso teria que ser provado que houve uma fraude. O cartório existe justamente para dar segurança nestas situações. Uma vez que a pessoa não saiba ler todos os atos praticados será descrito pelo oficial do cartório.
      abraços

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    2. Entendi, muito obrigada!!! Parabéns pelo trabalho!!

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  13. olá, preciso muito de sua ajuda, tenho um imóvel/lote porém um estranho vendeu sem meu conhecimento usando um alvará judicial de suprimento de assinatura (indevido), porém realizaram a Escritura de compra e venda em cidade diferente da localização do imóvel e de seu registro.
    Por estranheza e sorte, no cartório da cidade do imóvel não há nada q informe essa venda, o imóvel continua em meu nome. Essa "venda" foi feita há 10 anos e o lote está vazio.

    Preciso anular essa escritura de compra e venda realizada em outra cidade para tomar posso do meu lote OU posso tomar posse imediata dele já q está no meu nome e se encontra vazio?

    estou pensando em tomar posse dele, afinal, está em meu nome e não fui eu quem vendi.

    Por favor me de sua opinião

    Maria

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    1. Oi Maria. Existe um alvará judicial suprimindo tua assinatura e esse é documento é legal e somente será considera inválido quando perante a justiça comprovares que não estavas em lugar incerto e ignoradoou se ele for um documento falso. Outro detalhe é que se foi vendido com este alvará existe uma conta judicial em teu nome onde a tua parte no imóvel está depositada e bloqueada esperando que você saque. O estranho é não ter sido leva a registro na matricula. Se foi um alvará falso o imóvel é seu e podes tomar posse dele até porque juízes não concedem alvará judicial de venda para estranhos, um pouco estranha estas tuas informações. sugiro que primeiro procures um advogado.
      abraços

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  14. Boa tarde gostaria de tirar uma dúvida. Meu pai fez uma escritura definitiva de compra e venda para meu esposo, pois os meus irmãos não concordavam em assinar uma escritura de doação, o contrato foi assinado pelas partes, eu também assinei, e o mesmo encontra-se em fase de registro no cartório. Mas há pouco tempo tive uma desavença com o meu pai e o mesmo disse que iria entrar na justiça para anular o registro, ele iria alegar em vendeu bem abaixo do preço, ou seja, iria me acusar de estar agindo de má fé, sabendo que o imóvel vale mais do que foi vendido na escritura. Existe a possibilidade do registro ser anulado por esse motivo? Obrigada!

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    1. Olá. Todos os teus irmãos tinha que ter assinado esta escritura. se judicialmente ficar provado que foi vendido abaixo do preço pode sims er anulada, nãos ei se seu pai pode contestar isso mas teus irmãos depois que ele falecer sim.

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  15. ESTOU COMPRANDO UM TERRENO QUE FOI ADQUIRIDO JUDICIALMENTE E O DONO TEM CARTA DE ADIJUDICAÇAO > FUI AO CARTORIO DE REGISTRO E ESTÁ PRONTO PRA REGISTRAR E ESCRITURAR .UMA PESSOA LEIGA COMO EU! ME DISSE QUE MESMO ESCRITURADO POSSO PERDE-LO A ALEGAÇAO DELE É QUE O TERRENO É DE UMA COMARCA DIFERENTE AO DO JUIZ QUE DEU A SENTENÇA . DESCULPE AIGNORANCIA MAS POSSO PERDER O TERRENO MESMO QUE EU ESCRITURE E REGISTRE?

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    1. Oi Esmeraldino.

      Esta carta de adjudicação já deve estar registrada na matricula do terreno e se está registrada significa que a documentação foi apresentada em conformidade com a lei no cartório de imóveis.
      O que poderia dar problema é esta adjudicação está sendo contestada na justiça, quanto a sentença não há problema. Depois de escritura registrada para sair do teu nome somente se o dono tiver alguma ação judicial e esta se livrando do imóvel para não sofrer penhora então peça todas as certidões negativas do atual dono que está te vendendo. Se ele adjudicou por dividas, as cobranças são em outra comarca não a do imóvel, não tem problema quanto a sentença.
      Abraços

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    2. muito obrigado maria Ângela pela explicação!. vou seguir a risca suas dicas, e tentar fechar negócio. muitíssimo obrigado.

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  16. Bom Dia maria angela!
    O meu contrato é de promessa de compra e venda com caráter de escritura pública,
    e estamos realizando um distrato junto a construtora, mas ficou condicionado aos promitentes compradores (eu) arcar com as custas dessa devolução.
    É possivel averbar esse distrato na matricula desse imovel? O cartorio solicitou que eu leve o distrato assinado em 3x, mas lendo seu post entendi que tal possibilidade não existe.

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    1. Oi kock soares.

      Esse caso é diferente. A construtora já informou este contrato na matricula então o distrato tem que ser informado ao cartório também para tornar público que foi desfeito o negócio. siga a determinação do cartório. Abraços

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  17. Bom dia. Comprei um imóvel para-rural (chácara) e o escriturei no cartório de registro civil de minha cidade (ainda não o registrei no CRI). A escritura foi feita normalmente, inclusive com assinatura do cônjuge e de testemunha. Ocorre que este imóvel já estava escriturado em um outro cartório, de uma cidade vizinha, no nome do vendedor. Essa escritura anterior ainda não foi cancelada pelo vendedor. Gostaria de saber se isso pode me trazer algum problema futuro. Grato - Rui Maia

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    1. Oi Rui. No momento que registrates actua escritura estaras 100% garantido e faça isso rapido porque só é dono quem registra.
      A escritura dele perde valor no momento em que registra a tua, até entrares com o registro existe risco de ele vender psra outro e este registrar antes de você. Aí perdes o imóvel. Abs

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  18. Boa Tarde Maria Angela

    Tenho uma escritura publica em nome de todos meus irmãos, porem a mesma ainda não foi registrada em cartório, porque fui no registro de imoveis e tirei uma certidão atualizada com ônus e ainda esta no nome do meu pai e nesta escritura esta o nome da minha irmã que faleceu recentemente e não deixou herdeiros e sua parte volta para meu pai e consta a falecida esposa do meu irmão que tem uma filha do primeiro casamento e me disseram que ela tem a parte que cabe ao meu irmão e sua esposa(falecida). Agora meus irmãos chegaram a um acordo de passar esta casa para nome de dois irmãos todos concordam. Há possibilidade de cancelar esta escritura publica uma vez que ela ainda não foi registrada e nem lavrada, mesmo assim temos que dar a parte da filha da falecida esposa do meu irmão e quem assina no lugar da falecida esposa já que na época ela assinou e já faz um bom tempo foi feita em 2004 ainda pode ser cancelada e feita outra no nome só dos dois irmãos que ficaram com a casa e meu pai pagou ITBI na época o cartório ainda devolve este valor ou pode ser usado como parte de pagamento das custas e impostos que iram ser cobrados . Aguardo sua resposta / Grata - Maura

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    1. Oi Maura Borges, não há possibilidade de cancelar esta escritura, é obrigatório inventario dos falecidos. a lei não permite pular etapas.
      Abraços

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