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30/09/2015

CANCELAMENTO DA ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL



CANCELAMENTO DA ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL 



É incomum, na compra e venda, que as partes queiram desfazer o negócio solicitando o cancelamento da escritura pública de imóveis mas não é impossível que aconteça.

O proposta e o contrato particular
A proposta de compra e venda bem como o contrato particular são documentos que formalizam a negociação. A proposta como documento inicial entre as partes onde os valores são propostos e aceitos e o contrato particular que finaliza a negociação podendo ser alterado até ser assinado, determinando prazos, forma de pagamento, modificando valores dando início aos procedimento de finalizar a compra venda.
Até a assinatura do contrato particular as partes podem desistir. Após a assinatura, o cancelamento do contrato pode ser proposto arcando a parte que desistir com a multa acordada por escrito ou de mutuo acordo sem ônus através do distrato.

A mesma situação vale para contratos de promessa de compra e venda registrado na matricula imobiliária do imóvel (art. 250, II, LRP). Mas o mesmo não ocorre quando já temos a escritura pública registrada.


A Escritura Pública
Com a assinatura do contrato particular encerra-se a fase de negociação e inicia-se a fase de conclusão. A escritura pública é o documento oficial da negociação que quando registrada transfere a propriedade ao comprador. Uma vez que tenha sido levada a registro na matricula imobiliária do imóvel o cancelamento da escritura pública não será possível exceto pela via judicial.


Cancelamento da escritura pública

Pela via judicial: proposta quando existe algo ilegal ou uma situação jurídica que permita que a mesma seja cancelada (art. 250, I, LRP). Um exemplo é quando quem vende não é o proprietário e fraudou documentos ou a venda somente com a assinatura de um cônjuge quando o regime de bens exige que ambos assinem.
Para que ocorra o cancelamento da escritura pública é obrigatório que tenha ocorrido um ato ilegal.

Pela via extrajudicial: não é possível o cancelamento da escritura pública extrajudicialmente com uma averbação(anotação) na matricula pelas partes desistindo do negócio ou por nova escritura pública que cancela a anterior. Com o registro da escritura o negócio concretizou-se em nome do comprador. O contrato particular se extingue porque a escritura pública efetivou o negócio transferindo o domínio (propriedade e posse) ao comprador.

Sendo assim, conclui-se que não é possível cancelar  quando as partes de livre acordo desejam desfazer o negócio após ter sido este concluído com o registro da escritura pública (ou particular no caso de compra financiada).


Desfazendo o negócio
A única forma aceita para que a compra e venda concluída seja desfeita sendo que não seja possível o cancelamento da escritura pública, é através de novo negócio de compra e venda em que as partes envolvidas se invertem. O comprador passa a ser o vendedor e o vendedor passa a ser o comprador. Desta forma se desfaz o negócio.
Logicamente que sendo um novo negócio implica em todos os custos novamente incluindo o imposto de transmissão e as partes chegarão a um acordo em relação a divisão dos custos.
Desta forma o imóvel retorna ao proprietário anterior e tudo se resolve.


Imposto de Renda
Ao desfazer o negócio sob nova compra e venda as partes devem ter o cuidado de manter o mesmo valor negociado anteriormente sob pena de obter a parte que esta devolvendo o imóvel  e recebendo eu dinheiro de volta, ganho de capital sujeito a recolhimento de 15% de imposto.


Não custa nada lembrar que antes de se assinar um contrato envolvendo bens de alto valor se deve esgotar todas as dúvidas e incertezas evitando assim aborrecimentos e despesas futuras.



25/09/2015

IR SOBRE GANHO DE CAPITAL EM 2016/2017 – IMÓVEIS

IR SOBRE GANHO DE CAPITAL EM 2016 – IMÓVEIS




Neste mês de setembro de 2015 o governo federal resolveu anunciar o escalonamento do IR sobre ganho de capital na venda de imóveis até então com alíquota única de 15% sobre os ganhos obtidos pelo contribuinte vendedor.


Incidência do ganho de capital
Continua a incidir sobre o lucro obtido com a venda do imóvel seja ele qual for em que o vendedor dentro dos critérios estabelecidos na legislação esta obrigado a recolher o imposto. Nada muda na base de cálculo que continua a ser a diferença entre o preço de compra(aquisição) e o de venda após aplicado os descontos previstos em lei.  


Novas alíquotas
O IR sobre ganho de capital passa a ter a forma progressiva conforme abaixo.

  • ganho de capital até 01 milhão de reais                        = alíquota de 15%
  • ganho de capital acima de 01 milhão até 05 milhões    = alíquota de 20%
  • ganho de capital acima de 05 milhões até 20 milhões  = alíquota de 25%
  • ganho de capital acima de 10 milhões                           = alíquota de 30%


Vigência do imposto
A partir de 1º de janeiro de 2017 entra em vigor as alíquotas diferenciadas.
Até 31 de dezembro de 2015 continua em vigor a alíquota única de 15%


Venda parcial de imóveis
O IR sobre ganho de capital na venda de percentual de imóvel também terá modificações.
A partir da segunda venda o ganho de capital desta venda se soma ao ganho de capital da(s) venda(s) do(s) percentual(ais) anterior(es) do imóvel podendo o vendedor deduzir(diminuir) o imposto recolhido no ganho de capital anterior.
Proprietários que vendem frações ideais de terrenos devem ficar atento a nova situação a partir de 2017.


Legislação
Medida provisória nº 692 publicada no Diário Oficial da União em 22 de setembro de 2015 deveria entrar em vigor em 2016 mas ficou para 2017. Já está valendo.


Conclusão
Há substancial aumento de imposto com esta medida provisória, visando aumento na arrecadação, prejudicando uma parcela que teve seu imóvel valorizado com o boom imobiliário. Em outros segmentos, aplica alíquotas com até 100% de aumento para os mais ricos.



VOTAÇÃO DESSA MEDIDA PROVISÓRIA

Aprovada e transformada em Lei em 03 fevereiro de 2016 com modificação das alíquotas acima informadas. Seguiu para o Senado também aprovada e entrou em vigor em 1º de janeiro de 2017. Já está valendo.


ATUALIZADO EM 2017



21/09/2015

CEF AUMENTA TAXA DE JUROS – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO





CEF AUMENTA TAXA DE JUROS – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO



A CEF decidiu aumentar a taxa de juros do financiamento imobiliário novamente, por conta do aumento da taxa básica de juros, Selic. Segundo o banco, o aumento foi necessário por causa da retirada(fuga) de recursos principalmente da poupança. Os programas habitacionais do governo não foram afetados com o aumento pela CEF da taxa de juros.


Financiamento atingidos pela nova taxa de juros
Imóveis financiados RESIDÊNCIAIS pelo SFH – sistema financeiro habitacional - SBPE e pelo SFI – sistema financeiro imobiliário.


Financiamentos não atingidos
Imóveis financiados pelo Minha Casa Minha Vida – MCMV-  e utilizando recursos do FGTS.


Alíquotas
No mínimo 0,30 ponto percentual e máximo de 0,50 ponto percentual de aumento.

Imóveis financiados pelo SFH – SBPE – com valores entre 650 mil e 750 mil os juros passam de 9,45% para 8,85% ao ano.

Para imóveis financiados pelo SFI com valores acima de 750 mil, os juros passam de 10% para 9,50% ao ano.


Vigência
Para contratos que derem início a partir de 1º de outubro de 2015


Imóveis comerciais ou mistos
Os juros sobem de 12% para 14% ao ano para quem não é cliente.
Os juros sobem de 11,50% para 13,50% para quem é cliente CEF.
Para quem é correntista e recebe salário pela CEF sobe de 11% para 13%


Financiamento para quem já tem um contrato em andamento
Lembrando que desde agosto quem já tem financiamento imobiliário em andamento pelo SFH -SBPE não pode solicitar noivo financiamento a não ser que quite o já existente. O banco limitou a 01 contrato por cliente. Válido para imóveis novos e usados.



Conclusão
Quem quer financiar imóveis corra porque até o dia 30 de setembro de 2015 os juros ainda são os praticados atualmente.


10/09/2015

TROCA DO ESTADO CIVIL DO COMPRADOR DURANTE O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO


Troca-do-estado-civil-do-comprador
Tem sido frequente os problemas envolvendo a troca do estado civil do comprador durante o financiamento imobiliário. Com os benefícios do governo para a habitação muitos querem financiar sozinhos para que a renda fique dentro dos critérios de descontos e assim, escondem seu verdadeiro estado civil, deixam os companheiros de fora da analise ou antes de assinar a compra financiada trocam seu estado civil sem informar o banco financiador.


O processo de financiamento
Desde o início até o final do processo de financiamento toda a documentação das partes envolvidas terá que ser atualizada se ocorrerem mudanças. È comum um financiamento demorar mais de 30 dias e a documentação ter que ser atualizada retirando todas as certidões novamente. Mais comum, é a troca de estado civil do comprador durante o financiamento imobiliário e a não comunicação ao banco.


Estado civil do comprador
Sempre que entre o início do processo de financiamento e o fim deste processo com a assinatura da escritura particular houver a troca do estado civil do comprador, este deverá comunicar o banco para que providencie a inclusão do cônjuge na solicitação e refaça os cálculos de valores e taxas de juros. É obrigatório e constitui crime não fazer esta comunicação. 


Troca do estado civil do comprador

Em União Estável com ou sem escritura pública deve ser informado ao banco pois o estado civil continua como solteiro(a) porém a declaração de que vive ou não em União Estável é preenchida e neste caso o companheiro terá que participar do contrato com sua renda. O mesmo vale para quem já é casado onde o cônjuge participa obrigatoriamente do contrato.

Na separação de corpos ou durante processo de divórcio o banco tem que ser informado porque se o financiamento seguir e o divórcio não estiver concluído até a assinatura, o cônjuge terá que fazer parte do contrato e em uma futura venda vir a dar problema e ter que retificar a escritura. Assinar compra financiada com divórcio em andamento vai exigir no futuro a assinatura do cônjuge na venda.

Na troca de estado civil de solteiro para casado antes de assinar o financiamento, o banco tem que ser informado, a documentação atualizada e o calculo do financiamento refeito.


Fraude ao sistema imobiliário
È considerado fraude quando se inicia a negociação com o banco e antes de assinar a escritura de imóvel financiado ocorre a troca do estado civil do comprador e este não comunica. 
O comprador inicia a compra financiada como solteiro e quando chega a hora de assinar a escritura já está vivendo em união estável ou casou-se e não faz a comunicação porque implica em incluir a renda do cônjuge e aumentar a taxa de juros cobrada. Em outros casos o comprador não quer perder os benefícios dos programas de governo que com a inclusão da renda do cônjuge ficariam de fora dos critérios. Escondem informações importantes e no futuro as consequências são sérias e preocupantes. A "teoria" do "eu não sabia" não irá resolver os problemas que virão.

Consequências de mentir no processo de financiamento
Em geral os problemas de esconder o estado civil só aparecem quando se pretende vender o imóvel pois quando o comprador tentar efetuar o registro do imóvel em seu nome o cartório de imóveis irá negar o registro exigindo a atualização do estado civil dos vendedores na escritura. Isso ocorre porque o cartório vai detectar erro de datas onde o financiamento foi assinado na data x e o casamento anterior a esta data x e sendo assim quem esta vendendo não podia ter assinado como solteiro(a). Exigirá para o registro a retificação da escritura junto ao banco. Não há como ser diferente pois a LEI não permite registros que deixem dúvidas ou contenham erros.

Retificação da escritura
Retificar a escritura significa dizer ao banco que você trocou seu estado civil antes de assinar. O banco irá retificar a escritura de financiamento incluindo o cônjuge e sua renda e recalculando todas as parcelas já pagas incluindo multa e juros. Imaginem uma dívida deste tamanho tendo que ser saldada e ainda os possíveis problemas com o comprador que quer o registro e terá que esperar a solução do problema que muitas vezes leva anos para se resolver. Há risco de perder o imóvel, sim, é só não pagar o que deve e perde o imóvel e ainda sofre processo judicial com investigação pela Polícia Federal (fraude ao sistema financeiro habitacional) além da indenização ao comprador.

Conclusão
Mantenha sempre seus dados pessoais atualizados e sempre que houver alguma modificação deve ser imediatamente comunicado ao banco se esta em processo de financiamento e levado a averbação no registro de imóveis se, depois de assinado o financiamento. Nunca ache alguma coisa, tenha a certeza pois o prejuízo é grande. Na dúvida não deixe para depois pergunte, informe, você será o único prejudicado e é de seu bolso que vai sair toda esta grana para regularizar a situação.




03/09/2015

DESPESAS DE ITBI E TAXAS FINANCIADAS PELO BANCO

DESPESAS DE ITBI E TAXAS FINANCIADAS PELO BANCO



Uma das maiores dificuldades do comprador em utilizar do financiamento imobiliário para a compra de um imóvel é dispor de recursos para as despesas.

Recursos do comprador.
Na compra imobiliária o vendedor solicita o pagamento de um sinal aceitando o financiamento pelo comprador. O sinal é pago como garantia do negócio e espera pelo procedimento bancário que pode chegar a 90 dias ou mais se houver problemas a serem solucionados relativos a documentação das partes e do imóvel etc.

Sinal na compra e despesas de ITBI e taxas
Imóveis acima de 100 mil reais não são 100% financiados obrigando o comprador a dispor de recursos para pagar o sinal ao vendedor. Além deste sinal, o comprador tem que dispor a vista dos valores para pagamento das despesas de ITBI e taxas de cartório e banco que giram em torno de 6% do valor de avaliação. Também tem que dispor do valor da primeira parcela do seguro obrigatório paga na assinatura da escritura particular com o banco.

Financiamento das despesas
Visando facilitar (ou seria iludir) a vida de quem não tem estes recursos, a maioria dos bancos passou a permitir o financiamento destas despesas de ITBI e taxas diluindo-as no financiamento imobiliário aprovado. Mas como sempre as informações não foram tão claras quando deveriam ser e o comprador acaba sendo pego de surpresa.

O limite de valores para estas taxas serem financiadas é de 4% a 5% do valor financiado aprovado pelo banco e não do valor total negociado entre as partes. O pagamento da primeira parcela do seguro obrigatório não esta incluída. Bancos particulares tem valores diferenciados, então procure saber antecipadamente.
Exemplo:
Em uma compra de imóvel no valor de 400 mil reais onde o banco vai financiar 300 mil reais, as despesas a serem financiadas e devolvidas ao comprador vão ficar me torno de 12 mil reais se for de 4% sobre o valor financiado. Deve-se ter o cuidado de verificar que a base de cálculo do imposto ITBI é sobre o valor fiscal cadastrado na prefeitura e não o valor negociado ou financiado. Desta forma a despesa pode ser superiores ao que o banco vai financiar. Significa dizer que os valores variam conforme o contrato. Convém então  buscar saber antecipadamente quais são estes valores.

Financiamento das despesas ou reembolso das despesas???
Quando bancos e profissionais que atendem o comprador informam que as despesas de ITBI e taxas podem ser diluídas no financiamento devem ter o cuidado de informar ao comprador que o banco não irá pagar estas despesas e taxas. O que na maioria dos casos não é explicado, é que o comprador deverá ter os valores para efetuar os pagamentos destas despesas e depois ser reembolsado pelo banco quando o financiamento for concluído. Temos então o financiamento ao comprador das despesas junto com o valor financiado e a devolução dos valores que ele pagou.
Na prática, ajuda quem tem parentes ou amigos que possam lhe emprestar os recursos com a certeza de que lhe serão devolvidos em breve.

Devolução dos valores pagos
O comprador consegue recursos junto a terceiros, efetua o pagamento das despesas e taxas e quando a compra financiada estiver concluída recebe de volta os valores que gastou com ITBI, taxas bancárias que incluem avaliação do imóvel, avaliação jurídica e outras taxas e os gastos com a penúltima etapa do processo de financiamento que é o registro imobiliário.

Quando é devolvida as despesas de ITBI e taxas
Os valores são devolvidos após concluída a última etapa do financiamento que é a devolução da escritura registrada ao banco para análise.
Após levar a escritura particular de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária fornecida pelo banco e assinada pelas partes envolvidas, para registro no cartório de registro de imóveis, solicitando a transferência do imóvel para o nome do comprador e a averbação da garantia de pagamento do financiamento, o comprador deverá devolve-la registrada ao banco.
O banco leva em torno de 08 a 10 dias uteis para analisar se todos os dados registrados estão corretos e estando, libera o financiamento na conta do vendedor e reembolsa ao comprador as despesas que teve.

Custos do financiamento das despesas
Na pratica e podendo não vale a pena financiar sendo que este valores se somam ao do financiamento do imóvel impactando no valor total do saldo devedor e das parcelas. Como o financiamento é de longo prazo, imaginem em despesas de 5 mil reais diluídas no financiamento de 30 anos quanto você terá pago no final do contrato. Mas sendo a única alternativa, analise bem todos os procedimento antes de seguir adiante e concluir o negócio.


01/09/2015

MODELO DE SUBSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA POR PESSOA JURÍDICA

MODELO DE SUBSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA POR PESSOA JURÍDICA




Na locação não residencial em que a empresa ainda não existe, o imóvel pode ser alugado em nome de pessoa física, um dos sócios da empresa, para que assim passe a ter um endereço obrigatório no contrato social da empresa a ser constituída.

Após constituída em todas as esferas é necessário que as partes do contrato de locação promovam a substituição do locatário pessoa física por pessoa jurídica apresentando o sócio que responde pela mesma e a cópia de toda a documentação necessária.  Assim, se faz necessário um aditivo contratual que altere o locatário conforme modelo abaixo que deve ser adaptado a cada  situação.

Modelo


ADITIVO CONTRATUAL DE SUBSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA PARA PESSOA JURÍDICA


LOCADOR: FULANO DE TAL , CPF
LOCATÁRIO PF : FULANO DE TAL, CPF
LOCATÁRIO PJ:   NOME DA EMPRESA
FIADORES: NOME E CPF/CNPJ
OBJETO: ENDEREÇO DO IMÓVEL


As partes acima descritas, conforme obrigação assegurada na CLAUSULA XX – ASSECURATÓRIA, do contrato de locação não residencial iniciado na data de xx/xx/xxxx com prazo de xx meses e término previsto para xx/xx/xxxx decidem por alterar o LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA PELO LOCATÁRIO PESSOA JURÍDICA uma vez que já se encontra constituída a empresa responsável pela locação do imóvel objeto deste aditivo. Na melhor forma de direito alteram o que segue.

Substituem no contrato de locação não residencial o LOCATÁRIO PF atual que retira-se do contrato como locatário principal passando a responder pelo contrato de locação desde o seu início o LOCATÁRIO PESSOA JURÍDICA abaixo identificado com a seguinte redação.

LOCATÁRIO: MORA E MORE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CNPJ XXX.XXX.XXX.XXX/XX, Inscrição Estadual xxxxxxxxxx, com sede no imóvel objeto deste contrato e como sócios Fulano de tal, RG e CPF e sicrano de tal, RG e CPF, na proporção de xx% para o primeiro e xx% para o segundo, respondendo pela empresa o sócio FULANO DE TAL.

Conforme acordado o sócio responsável pela empresa entrega ao locador cópia da documentação de constituição a empresa locatária e de autorização para responder pelo contrato.

E por estarem justos e contratados assina o presente em xx vias de igual teor.

Data completa


_______________________
LOCADOR


_______________________
 LOCATÁRIO PF


_______________________
 LOCATÁRIO PJ


_______________________
FIADOR




Assinatura e CPF testemunha 1 _______________________

Assinatura e CPF testemunha 2 _______________________




Reconhecer firma de todos, menos testemunhas
todos rubricam as páginas que se for mais de uma devem ser numeradas