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30/05/15

NOVO VALOR DO ALUGUEL E PRAZOS DO REAJUSTE


Na locação de imóveis temos três tipos de aumentos no valor do aluguel.

- reajuste anual pelo índice que constar no contrato escrito e reajustado a cada 12 meses de contrato mesmo quando este se renove ao seu término por prazo indeterminado ou novo prazo. Em geral o índice escolhido é o IGPM e segue o reajuste até que o contrato seja encerrado.

- ação judicial renovatória utilizada em casos de locação de longo prazo onde as partes não entram em acordo sobre novo valor de aluguel quando este se encontra defasado e o locador recorre a justiça após 03 anos de contrato para receber um valor justo.

- atualização do valor do aluguel ao preço de mercado por acordo entre as partes nos contratos menores que 30 meses ou solicitado pelo locador após o fim do prazo de contratos residenciais de 30 meses ou mais ou a qualquer tempo, por acordo entre as partes.

A explicativa acima se justifica para ajudar a diferenciar o reajuste normal da proposta de novo aluguel ou da imposição de novo aluguel


Novo valor e reajuste anual
Nos casos em que o locador propõe novo valor para o aluguel do imóvel e o locatário (inquilino) concorda, é comum o locador manter o prazo de reajuste anual no mesmo mês em que sempre ocorreu. Não é assim que funciona.
Se o locador mantém apenas os reajustes a cada 12 meses de contrato assim seguirá até que novo valor seja definido ou o contrato seja encerrado. A partir do momento em que novo valor de aluguel for acordado e passar a vigorar, o prazo do reajuste começa a contar a partir da data do novo valor ajustado entre as partes.

Exemplo:
1) contrato de 36 meses iniciado em março de 2010 com reajuste pelo IGPM. Em março de 2013 o contrato completa 36 meses. As partes não se manifestam e o contrato se renova automaticamente. Ocorre o reajuste anual pelo IGPM. O contrato segue por prazo indeterminado e todo o mês de março do ano seguinte o IGPM é aplicado.

Digamos que em junho de 2017 o locador chame o locatário para propor um novo valor de aluguel e o locatário concorde. A partir de junho de 2017 com o novo valor vigente começa a contar o prazo para reajuste anual a cada 12 meses não podendo o locatário reajustar pelo IGPM em março de 2018, somente em junho de 2018 quando o novo valor completa 12 meses. 

Com a determinação de novo valor de aluguel na data X o prazo de reajuste zera e passa a ser contados os 12 meses a partir desta nova data.

Se no exemplo acima junto com o novo valor do aluguel, as partes acordarem novo prazo para o contrato, o locatário estará garantido de não ser surpreendido durante este prazo com um aumento maior que o previsto. Se não ajustarem novo prazo este continuará sendo indeterminado o que permite ao locador, a qualquer momento, propor um novo, aumento situação que coloca o locatário em “um beco sem saída”, quer dizer, ou aceita ou o locador pode encerrar o contrato. Para novo prazo  as partes tem que estar de acordo e para o locador o melhor é o prazo indeterminado.

Fique atento, é seu direito ajustar o preço, é seu direito ajustar o prazo, o acordo é bom para todos. Ao locador, um bom inquilino deve ser mantido, ao locatário um bom locador merece respeito. Se ambos cederem o acordo é possível. O preço de aluguéis segue a oferta e procura e se um locador pede acima do que pratica o mercado ele ficará com o imóvel fechado. Quanto ao inquilino avalie se vale a pena pagar o proposto ou onerar-se com desocupação, novo contrato e nova mudança, mas mantenha o aluguel dentro da margem de segurança que seu orçamento possa pagar.

18 comentários:

  1. Boa noite Maria Angela!
    Parabéns, seu blog é bastante esclarecedor e desde já agradeço.
    Tenho uma dúvida quanto a prazo de aluguel. Sou proprietário locador e fiz um contrato recente, com vigência de 36 meses, 07/07/2015 a 07/07/2018, sem garantia, porém com pagamento adiantado. Registrei o contrato em cartório no dia 24 de junho, mas desde o dia 23, o imóvel estava a disposição dos futuros locatários, sendo assim eu cobrei 08 dias de pró-rata e consignei está situação no contrato. O locatário irá pagar tudo agora em julho, aluguel do mês de julho e o pró-rata referente aos oito dias de junho. O prazo deveria ser de 23/06/2015 a 07/07/2018, ou fiz certo, 07/07/2015 a 07/07/2018.

    Att,
    Nonato.

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    1. Oi Nonato.
      Vais ter que fazer um aditivo ao contrato corrigindo a data de inicio.
      Não podes colocar no contrato inicio em 07/07/15 e te-lo registrado em mês anterior.
      Se as chaves foram entregues aos locatários em 23/06/15 esta é a data do inicio da locação.

      Corrigindo a data para o dia 23/06/15 então temos o mês de junho como o 1º mês de contrato.
      Como não tem nenhuma fiança vais cobrar do dia 23 até 30 - 08 dias + um aluguel inteiro pelo mês de julho antecipado por não ter fiança. A cobrança deve ocorrer na data do vencimento que constar no contrato. Tem que haver uma data fixa. em geral s escolhe a data do vencimento do aluguel entre o dia 1º e o dia 10. Se colocaste dia 7 fica esta data se não colocaste data nenhuma terás que incluir esta alteração no aditivo.
      Se já assinaram com reconhecimento de firma no cartório o contrato principal o aditivo não precisa reconhecer firma, apenas duas testemunhas assinam também.


      abraços

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  2. Maria Angela, obrigado!
    A data de vencimento do aluguel ficou no contrato até o 6º dia útil do mês vincendo, ou seja, em uso.
    Ainda tenho dúvida quanto a este termo de aditivo, você teria, por gentileza, um modelo?
    Então o prazo de vigência deverá ficar desta forma!?: 23/06/2015 a 23/06/2018.
    Posso considerar o RECIBO de julho como sendo o 01 de 36, incluindo o valor pro-rata juntamento com o aluguel?

    E quanto a esta cláusula tenho que citá-la, certo!?
    Do Prazo e Prorrogação do Contrato
    CLÁUSULA TERCEIRA- O prazo do presente contrato é de 36 (trinta e seis) meses, com início em 07/07/2015 e término em 07/07/2018, data em que os Locatários devolverão o imóvel ao Locador ou ao seu representante legal, independente de notificação judicial ou extrajudicial, na forma e nas condições especificadas neste instrumento e no Termo de Recebimento e Vistoria do Imóvel que é parte integrante e inseparável deste contrato, sob pena de incorrer na multa prevista na Cláusula Décima Sexta e ainda a reforma do imóvel se for o caso.

    Parágrafo Primeiro- Caso os Locatários permaneçam no imóvel por 12 (doze) meses, 01 (um) ano, desocupando-o exatamente no dia 07/07/2016, estará isento da multa contratual, prevista na Cláusula Décima Sexta ou permanecendo por mais 12(doze) meses, 01(um) ano desocupando-o exatamente no dia 07/07/2017, também estará isento da multa referida, se este avisar por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias da data mencionada, caso contrário será cobrado a multa de 3 vezes o valor do aluguel, de acordo com a Cláusula Décima Sexta.

    Parágrafo Segundo- Do pagamento PRÓ-RATA. Será efetivado o pagamento referente aos (oito) dias de antecedência à vigência deste contrato, ou seja, do dia 23 a 30 de junho de 2015. Desta forma, os LOCATÁRIOS deverão pagar a referida proporção, ou seja, PRÓ-RATA de R$ 320,00 (trezentos e vinte reais). Também será cobrado quando da desocupação do imóvel locado, caso fique ocupado por dias além do término deste contrato.

    E quanto ao reajuste, a data base será junho?

    E caso o locatário fique até o final do contrato, o dia 23 de maio de 2018 será o último dia, desta forma tenho que cobrar pro-rata?

    Att,
    Nonato



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  3. Oi Nonato. Me envie um Email para: mcamini150@gmail.com porque vai ficar difícil te explicar por aqui. No email é mais fácil.
    Nor ecibo vai constar;

    Aluguel mês referência junho/15 = R$ xxx.xx - 08 dias de uso
    Aluguel mês referência julho/15 = R$ xxxx.xx - contrato sem fiança locatícia
    IPTU parcela 01/10 - junho/15 = R$ xx.xx - 08 dias de uso - pró rata
    IPTU parcela 02/10 - julho/15 = R$ xx.xx - integral
    e assim por diante cada despesa separada e no final a soma total a pagar

    coloque a observação que este recibo não quita débitos anteriores em todos os recibos que deres.

    abraços

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    1. Ok Maria Angela, enviei para o seu email.
      Grato!
      Nonato.

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  4. Olá Maria Angela,
    envio um email a você a fim de poder receber esclarecimento sobre um caso específico de locação de imóvel residencial.

    Desde já agradeço sua atenção e a parabenizo pela ideia do blog e pelo desenvolvimento do mesmo.

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    1. Te respondi via email Benedito. abraços

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  5. Oi boa tarde,

    Preciso por gentileza que me esclareça uma dúvida, sou locador, proprietária e em março de 2014 foi entregue ás chaves para o locatário, tudo certinho e agora em Março de 2016 ele completa mais 12 meses de contrato a imobiliaria fica discordando de mim falando que eles enviaram o comunicado ao locatáro somente em Março/16 para em Abril eu receber o aluguel com o reajuste. E eu acho que não é desta forma, e sim, em Fevereiro eles mandam o comunicado para em Março quando completam os mais 12 meses de contrato ele pagar o valor com o reajuste. Certo??

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    1. Olá. Acabei de te responder via Email em detalhes. A imobiliária esta correta se teu contrato tem algum tipo de garantia e errada se é sem garantia.abraços

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  6. Boa noite Maria Angela.

    Tenho uma dúvida sobre reajustes.

    Sou (ex) locatário de um apartamento, com contrato de 30 meses. O contrato venceu no dia 31/12/2015.
    Se não entendi errado, por lei eu tinha mais 30 dias para entregar o apartamento (então até o dia 30/01).
    Dias que de fato usei.

    Se isso for correto, qual é o valor certo do aluguel que pode ser cobrado por esses 30 dias? Pode ter reajuste embora não tenha passado um ano desde o último.

    Agradeço desde já.

    Abraços.

    Giuseppe.

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    1. Oi Giuseppe, pagas o aluguel integral no mesmo valor wue pagaste em dezembro. Abraços

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    2. Oi Maria Angela,
      muito obrigado pela resposta.

      Desculpe por aproveitar novamente da sua gentileza, mas preciso me esclarecer sobre essa situação porque provavelmente terei que entrar na justiça por cobrança indevida (pois já paguei o aluguel em questão).

      Eu também entendo que seja para pagar o mesmo valor pago em dezembro, mas a imobiliária reajustou um 8% a mais.
      Segundo eles, vencido o contrato de 30 meses em 31/12, pela lei vigente teriam direito de reajustar. Mas não me disseram perante qual lei.

      Fui conferir o contrato e lá está escrito que: haverá reajuste a cada 12 meses, ou período. Esse "ou período", me parece ser a única base para o tal reajuste.
      A clausola seria legal no caso? Não iria contra o art. 28 do "plano real" se tornando nula?


      Obrigado desde já,

      Abraços.

      Giuseppe.

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  7. Se a clausula contem erro utiliza-se e cumpre_se a lei. Alei determina a cada 12 meses. Periodo é o tempo transcorrido de 12 meses. Assim, se o contrato completou 12 meses em dez/15 em janeiro aplica-se o indice sobre o aluguel de janeiro que será pago com o novo valor em fevereiro. Abraços

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  8. Olá Maria Ângela,gostaria que vc me tirasse uma dúvida, o laçador reajustou o imóvel onde moro, pago adiantado todo dia 10 , ela me ligou e avisou ( dia primeiro) que dia 10 próximo terei que pagar o valor reajustado.Ela não deveria ter me avisado do reajuste com um mês de antecedência ao invés de 10 dias de antecedência? Quando ocorre reajuste do valor o locatário deve ser informado com quantos dias de antecedência? Se puder responder,agradeço muito! Obrigada! Keila Camargos

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    1. Oi Keila, ela nem precisava te avisar, já foi previamente combinado no contrato de locação o reajuste anual, a única obrigação é enviar o boleto com o novo valor. O locatário não precisa ser informado antes. Abraços

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  9. Maria Angela bom dia !!! Tenho uma dúvida em relação ao reajuste do aluguel do meu inquilino . O contrato fez um ano em 05.11.16 (este mês ) qual será a correcão ??? Grato

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    1. Olá. Se o contrato iniciou em 05/11/15 completando 12 meses em 5/10/16, o aluguel pago em 05/12 deve ter o reajuste de 8,80% se utilizas o IGPM como índice no contrato.
      Abraços

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  10. Oi Maria Angela, tudo bem?
    Poderia por gentileza me tirar uma dúvida? Meu contrato teve início em 13/out/2015. Na ocasião, paguei (em 01/nov/15) um pro-rata pela utilização até o fim do mês de outubro e a partir de 01/dez/15 paguei normalmente o valor mensal.
    A partir de que data tem vigência meu reajuste anual? O aluguel que paguei em 01/nov (referente à utilização do mês de outubro) já é totalmente reajustado ou existe algum tipo de pro-rata também?
    Desde já, agradeço a ajuda!
    Abs
    Cris

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