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IR 2017 – EMPRÉSTIMO PARTICULAR PARA COMPRA DE IMÓVEIS

IR 2017 – EMPRÉSTIMO PARTICULAR PARA COMPRA DE IMÓVEIS

Muito comum é o empréstimo entre pessoas físicas sejam elas parentes ou amigos e muitas vezes a pessoa recebe ajuda financeira de um pai ou irmão para comprar seu imóvel com a obrigação  de devolver a quantia.

A Receita Federal não é adivinha e toda a operação que envolva dinheiro se não for explicada na declaração anual levará o contribuinte a cair na malha fina. Não se pode declarar uma poupança de 50 mil reais e a compra de um imóvel a vista por 100 mil. De onde saiu os outros 50 mil, quem emprestou, quando e de que forma. Todos tem que se manifestar no momento da declaração.

Um exemplo prático

André deseja comprar um imóvel de 300 mil reais e fechará negocio em 20/12/2021.
Possui 100 mil na poupança, 50 mil de saldo no FGTS e um crédito de financiamento aprovado no valor de 100 mil. Faltam 50 mil para dar completar o sinal de 150 mil reais que pagará ao vendedor do imóvel e 10 mil para as custas. Assim faltam 60 mil reais para que André feche negócio.

Antonio, pai de André, possui poupança em valor suficiente para ajudar o filho e resolve então emprestar 50 mil para devolução em 10 x 5 mil, sem juros e doar os 10 mil para as custas. 
Nesta opção não temos imposto a recolher apenas informar na declaração.

Outra opção seria doar os 60 mil reais ao filho. Nesta opção teríamos a incidência de imposto estadual (ITDCM) sobre a doação do dinheiro a André. Lembrando que as Fazendas Estaduais estão interligadas a Receita para consulta.

Temos então
Como declarar o empréstimo de dinheiro pessoa física.

1) Antônio Pai:
Na aba “Bens e Direitos” selecionar o código 51 – crédito decorrente de empréstimo.
Em “Discriminação” informar todos os dados do empréstimo com nome e CPF de quem recebeu o dinheiro.
Situação em 2021 e 2020 deixar em branco pois não houve pagamento de parcelas no período.

                                                                          Modelo

Na Aba “Doações Efetuadas” selecionar “código 80” e declarar os 10 mil doados ao filho por ser movimentação financeira acima de 5 mil reais que exige a declaração.

Concluída as informações de Antônio, lembrando que a legislação estadual deve ser consultada sobre o limite para isenção de doações em dinheiro para fins de imposto a recolher


2) André – filho
Na aba “Dividas e Ônus Reais”, selecionar o “código 14 – pessoa física”.
Em “Discriminação” informar os dados do empréstimo recebido e para que foi utilizado o dinheiro.
“Situação em 2020” deixar em branco e “situação em 2021” informar os 50 mil recebidos.
Está informado o empréstimo recebido


Na Aba “Rendimentos isentos e não tributados” selecione o quadro amarelo do item 10 – Transferências patrimoniais –doações e heranças. No quadro amarelo selecione “Novo” – “Titular” que é o André que recebe a doação e após insira o nome e CPF do doador Antônio e o valor de 10 mil.
Está informado o recebimento do dinheiro doado

Faça o mesmo com a linha 3 para informar o uso do FGTS



 Na Aba “Bens e Direitos” informar a conta poupança onde estão depositados os 100 mil pagos ao vendedor em 2021 e da mesma forma na Aba Rendimentos Isentos e Não Tributados informar o rendimentos  obtidos nesta poupança. Utilizar em ambos, o informe de rendimentos enviado pelo banco.

Na Aba “Bens e Direitos”, “Novo” será informada a compra do imóvel apartamento residencial com contrato assinado em 20/12/2021.
Seleciona “Código 11” e em “Discriminação será informado todos os dados do negócio incluindo os valores recibos de empréstimo, FGTS e financiamento bancário bem como o que tinha de recursos próprios na poupança.
“Situação em 2020” em branco e “em 2021” incluir o valor total pago efetivamente ao vendedor, isto é, todos os valores que você pagou efetivamente que foram os 50 mil do empréstimo, os 100 mil da poupança e os 50 mil do FGTS. O valor do financiamento não é inserido neste campo. Será somando anualmente as parcelas pagas ao banco com o total deste campo que saiu dos teus recursos próprios ou seja 200 mil Reais + as parcelas pagas por ano.

A Receita permite que imóvel financiado seja atualizado anualmente então na compra não se informa em "situação em 2021" o valor que foi financiado somente a soma dos outros valores pagos e anualmente soma-se as parcelas pagas de financiamento mantendo o valor atualizado do imóvel.


Esta informada a compra do imóvel lembrando que para a Receita a data da compra é a data em que foi assinado o contrato e pago o sinal ao vendedor.



3) Vendedor do imóvel
Na aba "Bens e direitos" vai informar a venda do imóvel para André, o valor negociado, o valor efetivamente recebido os valores em aberto e deixar em branco a situação em 2021 retirando o imóvel da sua lista de bens.



Tudo declarado, a Receita cruza os dados, bate as informações e estará tudo OK.


Atenção: postagem publicada no ano de 2014 em vigor em 2022

Comentários

  1. Creio que na Declaração de Andre - FILHO faltou incluir o FGTS. De modo que a "SITUAÇÃO EM 2014" deverá ser R$ 200.000,00

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    1. Olá, em parte sim, faltou o FGTS mas a soma em situação em 2-14 esta correta. Quando se compra imóvel financiado, em "situação em 2014" soma-se tudo que foi pago ao vendedor menos o valor financiado, este será acrescido a cada ano somando todas as parcelas pagas ao banco. Assim temos 200 mil pagos ao vendedor como situação em 2014 que corresponde aos 50 mil do FGTS do comprador, 50 do empréstimo pessoa física e mais 100 mil de recursos próprios do comprador. Se por exemplo o financiamento foi em junho de 2014 e a primeira parcela de 2 mil paga em julho temos 6 parcelas de financiamento pagas em 2014 de julho a dezembro e portanto somaria-se a esta valor de 200 mil + 12 mil de parcelas pagas e assim se faz até a quitação. quando quitado o financiamento o valor declarado do imóvel será o da soma total no ano da quitação.
      obrigada pela ajuda.

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  2. A explicação está mais do que perfeita, mas todos sabem que muitas vezes a pessoa coloca "empréstimo" para fugir do absurdo imposto cobrado pelos municípios, mesmo sendo entre mãe e filhas, como é o caso de uma grande amiga minha, que têm uma mãe de 75 anos e muitos problemas de saúde. Em 2015 a senhora recebeu uma quantia (55 mil) oriunda de um espólio de uma tia e logo em seguida passou para a filha, mas não para minha amiga comprar imóvel, e sim para poder gerenciar melhor os gastos desse dinheiro. Nesse caso, pode-se omitir a compra do imóvel, lançando apenas a forma de pagamento do empréstimo?

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    1. Desculpe mas não entendi tua questão.
      Se a mãe deu o dinheiro para filha comprar um imóvel em nome da mãe temos que a filha é a procuradora da mãe e a mãe informa isso no imposto de renda que a filha como sua procuradora recebeu em conta corrente 55 mil para aquisição de imóvel. O imóvel deve ser declarado.

      Qualquer outra situação temos doação do dinheiro que incide imposto estadual. Se colocar como empréstimo anualmente tem que declarar o valor devolvido. Se a mãe perdoar a divida quitando o empréstimo o imposto de doação deverá ser recolhido.
      abraços

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  3. Muito boa tarde! Agradeceria muito poder entender como declarar a compra (2007) e venda (2014) de imóvel financiado em nome do pai e do irmão, devido à restrição do cpf.

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    1. Oi Alessandro Fernandez, depende do tipo de restrição, preciso mais informações pois nem toda a situação tenho conhecimento. Me envie um email para mcamini150@gmail.com

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  4. Existe limite para essa operação de emprestimo entre pai e filho no caso da Receita Federal? Pergunto em razão de ter lido em algum lugar que o limite de isenção do do Imposto Estadual - ITDCM em São Paulo é de 2.500 Ufesp's. rsussumo@gmail.com

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    1. Oi Roberto Sussumo Takahashi.

      ITDCM é imposto estadual sobre doações e heranças não sobre empréstimo.
      empréstimo pode ser feito em qualquer valor desde que devolvido. se quem emprestou futuramente optar por não receber de volta aí sim incide o ITD sobre o valor não devolvido como se fosse doação.

      Se tratar-se de doação em dinheiro o limite em SP para isenção é de 2.500 Udesps como comentou que esta em 2016 em R$ 23,55. Lembrnado que o valor é anual e não mensal.
      abraços

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  5. E se no caso o pai empresta dinheiro ao filho e o pai morre antes do filho pagar...como isso será resolvido nas questões de imposto de renda/espolio, etc?

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    1. Oi Vanessa Thiesen

      O empréstimo é zerado e o valor entra como herança na declaração de renda recolhendo ITDC estadual sobre o saldo. Abraços

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    2. Muito obrigada pela resposta... Vou aproveitar e fazer outr: e no caso de empréstimo no qual um não é herdeiro do outro, por exemplo de tio para sobrinho?

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    3. A dúvida acima também seria em relação a falecimento de uma das partes. obrigada, mais uma vez.

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  6. Não. Nesse caso se o tio empresta para o sobrinho e vem a falecer o sobrinho recolhe imposto sobre doação do saldo devedor, acima do limite de isenção logicamente. digamos que ele empreste 100 mil, seja pago 70 mil e o saldo seja 30 mil e a isneção para doação em dinheoiro seja 50 mil. Abraços

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  7. Amigo me tire uma duvida, meu caso é semelhante ao exemplo, porem comprei um terreno no valor de 55mil no ano de 2013 meu pai pagou 43.800 e eu 11.200 no caso ele tem este dinheiro a anos e não é obrigado a declarar imposto de renda e no meu caso tambem nao declarava pelo mesmo fato.
    agora estou obrigado a fazer IR como faria para declarar estes valores?!

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    1. Oi Bruno Mota

      Declara a gora por estar isento, o problema é que tens que informar que este valor veio de teu pai e é bem provável que o estado queira que ele pague imposto sobre doação atrasado. se ele te emprestou e estas devolvendo declare como emprestimoe anualmente vai informando o quanto pagou. abraços
      Email: mcamini150@gmail.com

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  8. Tenho uma filha que vendeu um apartamento e fez empréstimo para mim (pai), sei que ambos devem declarar esta operação. Existe algum pagamento para o IMPOSTO DE RENDA?

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    1. Não, a não ser que não devolvas o empréstimo fato que incidirá imposto estadual de doação do saldo devedor não devolvido. Te respondi via email que me enviaste.
      Abraços

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  9. Parabéns pelo blog, Em caso de empréstimo de pai a filhos para aquisição de imóvel, deve ser feito um contrato de empréstimo entre eles? o empréstimo é sem juros. Se afirmativo tem algum modelo de contrato que recomenta. E qual o valor isento para IR no caso de doação para o mesmo fim? Grato.

    Tyrone

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    1. Olá Tyrone
      Respondi via email
      Abraços

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    2. Parabéns pelo blog. Poderia me enviar também o modelo de contrato que recomenda?

      Adriane

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    3. Oi Adriane, boa tarde. Não disponho deste tipo de modelo pronto. É uma situação particular e são elaborados conforme cada situação. Desculpe não poder ajudar. Abraços

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  10. Minha mãe vendeu o imóvel dela e quer me dar o dinheiro da venda para eu comprar o meu imóvel. O valor que ela vai me dar é o sinal e o restante eu irei financiar junto ao banco. Como obteve lucro na venda do imóvel dela, já foi pago os 15% de ganho de capital.

    Qual seria a melhor alternativa para ela pagar a entrada desse imóvel para mim, pagando o mínimo possível de tributos?

    Ela pagar diretamente para o proprietário do novo imóvel?
    uma doação?
    um empréstimo?

    Obrigado!

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    1. Oi Leonardo Ferraz

      Se for empréstimo tens que devolver e toda a operação informada ao imposto de renda de ambos com o valor emprestado, foma de devolução, numero de parcelas e valor de cada uma, juros, correção etc. anualmente vai informando o total devolvido e somando com o ano anterior até a quitação. se houver juros e correção sobre estes incide imposto dependendo do valor.
      Se for doação haverá o ITD estadual que até um valor x é isento e depois a alíquota varia em 4% do valor emprestado, depende.
      Não adianta ela pagar diretamente ao proprietário, você tem que justificar de onde sai teu dinheiro para a aquisição.
      Abraços

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  11. Parabéns Maria Angela! Excelente blog, ajuda bastante! Tenho uma dúvida, posso efetuar uma doação em dinheiro (até o valor de isenção do ITCMD) e ao mesmo tempo fazer um empréstimo a pessoa a qual fiz a doação? Se sim, neste empréstimo posso estipula no Contrato de Mutuo uma carência de 6 meses para inicio dos pagamentos?

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    1. Olá Robson, pode sim porém este empréstimo tem que ser informado no imposto de renda de ambos e as devoluções também pois se acordarem não devolver uma parte sobre os valores não devolvidos incidirá imposto de doação. anualmente as partes declaram o que foi devolvido e recebido. sobe juros e correção incide Ir sobre ganho de capital. Podes dar carência de 6 meses para iniciar os pagamentos da devolução.
      Abraços

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  12. Ótima explicação! Mas gostaria de colocar minha situação. Quero comprar um imóvel e minha mãe resolveu me emprestar 250.000 reais para tanto. Ela não quer me cobrar juros, de forma que acordamos que eu pagaria o empréstimo para ela com valores mensais de 1250 reais (o que equivaleria mais ou menos aos juros da poupança). Minha questão é a seguinte: é necessário pagar algum imposto nesta operação? Ficamos em dúvida se o fisco poderia encarar isto como uma forma de burlar o sistema para não pagar o imposto de transmissão de herança. Muito obrigado.

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    1. Olá Ramiro Bicca.

      Sua mãe está emprestando o dinheiro para você e esse empréstimo será informado no imposto de renda de ambos. Isso descaracteriza qualquer doação de bem móvel porque anualmente vocês irão informar o o total devolvido e recebido. Guarde todos os depósitos que fizeres da devolução.
      Tua mãe no caso irá te cobrar juros sim e eles são o rendimento em cima de cada parcela paga, portanto esse rendimento que você irá pagar a ela pelo empréstimo é informado no imposto de renda que somado a renda mensal dela pode ter imposto a pagar ou não, depende dos rendimentos tributados que ela possui. Veja bem. O índice escolhido para remunerar o empréstimo é o mesmo que se ela tivesse deixado o dinheiro na poupança dela mas para fins de imposto de renda você está remunerando o empréstimo.
      Abraços

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    2. Entendi. Muito obrigado e parabéns pelo ótimo blog :)

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    3. Disponha quando precisar.
      Abraços

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  13. Boa tarde!

    Comprei um imóvel em conjunto com minha noiva, onde eu dei uma parte ela deu outra e recebemos uma ajuda financeira de sua irmã para fecharmos o negócio. Esse financiamento familiar está sendo pago por mim em parcelas mensais sem juros, porem o dinheiro do empréstimo no ato da compra não foi para minha conta e sim para a conta da minha noiva que por fim transferiu tudo para a conta do vendedor. A minha duvida é, eu posso declarar como no exemplo acima? declaro detalhadamente como foi a compra em ''bens e direito'' e depois declaro dividas e ônus o valor do financiamento e pagamento mensais?

    Obrigado!

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    Respostas
    1. Olá, sim declare exatamente como foi feito e elas também, assim não haverá problemas com o cruzamento de dados da Receita Federal.
      Abraços

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  14. Se um pai possui aplicações em instituições financeiras e retira um valor de R$ 300.000,00 para ajudar um dos filhos a comprar um imóvel e este imóvel é comprado no nome deste filho (porque ele complementou o valor de compra do imóvel com seu FGTS), como deverá ser lançada esta operação na declaração de imposto de renda do filho e na declaração do pai que deu os R$ 300.000,00?

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    1. Olá, na declaração do pai constará como doação de bens móveis ao filho no valor de 300 mil em "doações efetuadas" código 80 e na do filho constará como doação recebida em rendimentos isentos e não tributados item 14 e depois em Bens e direitos quando lançar a compra do imóvel informar que a doação recebida foi usada como parte do pagamento.
      O pai doador recolhe ITDCM estadual sobre os 300 mil doados. Esse valor de 300 mil deve ser informado como doação de parte disponível da herança ou antecipação da legitima isto é do que o filho teria direito de receber por herança em igualdade com os outros herdeiros. seria de bom tom fazer um contrato de doação em espécie da parte disponível da herança com os irmãos assinando que concordam. Consultem um advogado.
      Abraços

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  15. Meu pai vai me emprestar 100 mil para eu complementar com outro valor e comprar um apartamento a vista. Irei restituir os 100 mil ao longo de 3 anos em depósito bancário simples. Estamos fazendo um contrato de mútuo, porém não será cobrado juros ou atualização monetária (com o tempo sabemos que ele perde o valor pela desvalorização da moeda). Nesse caso, só precisaremos declara no IR ao longo dos 3 anos. Certo? Sabe também me informar, por gentileza, se no RJ, há incidência de algum tributo sobre essa transação? Muito obrigada. Abraços cordiais.

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    1. Olá. Empréstimo entre pai e filho sem correção e juros, ok. apenas será lançado anualmente no imposto de renda de ambos na aba "Dividas e Ônus", você o total pago no ano e teu pai o total recebido de volta. Se teu pai vier a dar quitação sem receber integralmente o valor será considerado doação de bens móveis com incidência de ITDC estadual. Se ele vier a falecer o valor entra em inventario. que eu saiba no RJ só haverá incidência de imposto estadual se teu pai vier a abrir mão de receber este dinheiro de volta quando será considerado doação em espécie.
      Abraços

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  16. Olá Maria tudo bem? Irei comprar um imóvel de R$190.000 sendo R$152.000 financiado e R$38.000 minha mãe irá me emprestar. Ela não declara imposto de renda mas eu declaro todos os anos. Neste caso eu vou devolver o dinheiro para ela quando vender meu imóvel atual. Neste caso posso declarar no meu imposto de renda que o empréstimo que ela me fez vai ser quitado quando eu vender meu imóvel atual?
    Você possui algum modelo de contrato particular de empréstimo para me enviar?
    Email samuelmanske@gmail.com

    Desde já lhe agradeço

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    1. Oi Samuel, apenas informe e "dividas e ônus reais" o CPF da tua mãe Eno valor emprestado no ano 2020. Deixará em branco os quadros dosyotal devolvido em 2020 e somente quando ela te devolver vais zerar. Abraços

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  17. Tenho um apartamento de 700 mil que esta a venda. Vou comprar outro de 800 mil com empréstimo de 600 mil do meu pai sem juros que vou pagar imediatamente quando vender meu apartamento e completar o valor com meu dinheiro. Neste caso já vi nas suas respostas que não tem incidência de imposto sobre o empréstimo. A duvida é: Consigo não pagar ganho de capital sobre a venda do meu apartamento já que vou usar o valor para quitar o empréstimo que tenho com meu pai que foi para a compra de outro de maior valor?

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    1. Oi LX, infelizmente vais recolher ganho de capital porque está adquirindo o imóvel ante de vender o outro. A legislação do imposto sobre ganho de capital determina que a aquisição e quitação do preço deve ser feita em até 180 dias após vender seu imóvel residencial. Portanto você nãos e enquadra.
      Abraços

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