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14/01/15

PERDA DE IMÓVEL E ANULAÇÃO DE REGISTRO NA MATRICULA



Chegou a hora de comprar seu imóvel, você procura em anúncios de sites e classificados de compra e venda e acha o imóvel dos seu sonhos. Negocia com o vendedor proprietário do imóvel ou imobiliária, fecha negocio, recebe as certidões negativas do vendedor e do imóvel estando tudo OK e efetiva a transação com o registro da escritura pública na matricula do imóvel. Pronto, negocio concluído e o imóvel é seu.
Já residindo no imóvel, algum tempo depois você toma ciência de que uma ação judicial solicita a retomada do imóvel para a propriedade do seu antigo dono, que uma determinação judicial cancelou teu registro de propriedade do imóvel e que a tua compra esta sendo contestada na justiça como se você fizesse parte de uma tentativa de fraude. O antigo dono no caso pode ou não ser a pessoa que lhe vendeu o imóvel.

O que ocorre nesta situação? Como se precaver de que isso ocorra com você?
A situação acima tem duas denominações. No exemplo citado chamamos de “Fraude a execução” e em outra situação em que ainda não se esta cobrando em juízo chamamos de “fraude ao credor”. Em ambas, a intenção do proprietário é se desfazer de qualquer bem que possua para alegar não ter como pagar dividas cobradas e assim caracteriza-se uma fraude contra a pessoa a quem o devedor não pagou e alega não ter como pagar (neste país ninguém é preso por dividas).

Como então, judicialmente, o registro de quem comprou de boa fé é anulado e o imóvel retorna a propriedade quem vendeu?

Na fraude a execução: aqui temos contra o proprietário do imóvel uma ação judicial cobrando dividas que podem ser trabalhistas, dividas com o INSS ou com a Receita Federal. Como na venda do imóvel as certidões do proprietário vão constar como positivas a venda não será efetivada pois nenhum comprador correria o risco de ter o imóvel retomado pela justiça. È nesta situação que o vendedor usa de má fé.

Como o imóvel ainda não foi penhorado e o processo de execução de divida esta em andamento, o proprietário doa gratuitamente (não oneroso) ou vende a um parente ou terceiro conhecido que pode ser filho, nora, neto, irmão, etc, o imóvel em questão, evitando assim que o mesmo seja penhorado. Perante a justiça no andamento do processo alega não ter bens a oferecer em garantia.

A pessoa que recebeu do devedor o imóvel em doação ou o comprou, coloca este a venda logo em seguida ou até 12 meses depois pois bem orientado procura se desfazer do imóvel.

O comprador ao analisar as certidões do vendedor que a esta altura é o donatário ou comprador, não encontra qualquer problema, porém não atenta, por falta de conhecimento de que a data da doação ou compra e venda é de prazo em geral menor que 12 meses, ou seja, a doação ou compra é recente. Fecha negocio achando que esta garantido e mais adiante vem a surpresa de ter o registro anulado e uma enorme dor de cabeça.

O vendedor devedor doou a um parente para retirar de sua propriedade o bem e assim não te-lo confiscado e autoriza este parente a vende-lo logo em seguida achando que desta forma nenhum imóvel será localizado em seu nome e de quem o recebeu em doação. Um engano pois, há formas de se localizar o que você comprou e vendeu ou doou  em seu nome e de terceiros.

O comprador dificilmente perde o imóvel se comprou de “Boa Fé”. Comprova perante o juiz que pediu todas as certidões do proprietário atual e que não havia como ter conhecimento dos problemas do proprietário anterior que doou o imóvel. Geralmente depois de alguns anos de ação judicial consegue provar sua inocência e ter o problema resolvido e até que resolva vamos deixar bem claro que permanece com a posse do imóvel sem que ninguém possa exigir sua saída do mesmo.

Sem duvida alguma que é um problema que preocupa qualquer comprador e por isso mesmo todo profissional de vendas de imóveis deve estar atento ao que informar a matricula imobiliária atualizada do imóvel. Na possibilidade de o mesmo ter sido transferido dentro de um prazo mínimo de 12 meses ou um pouco mais o ideal é que seja retirada para verificação todas as certidões negativas do proprietário anterior ao atual verificando assim se o mesmo tinha algum problema de dividas com Receita Federal, INSS e dividas trabalhistas. Nestas situações sempre haverá a possibilidade de Fraude a execução e muita dor de cabeça e risco para o comprador.

Quando compramos um imóvel utilizando financiamento bancário e o vendedor tem a propriedade recente é de praxe o banco solicitar as certidões negativas do proprietário anterior ao que esta vendendo, uma forma segura de não haver o que o direito chama de “retomada por evicção”.

Esta é apenas uma forma de tentativa de fraudar a justiça livrando-se dos bens que possui. Há caso em que o vendedor tem um processo e o comprador adquire o imóvel sem pedir as certidões. Nesse caso corre risco de perder o imóvel por não ter agido com a devida diligência que o protegesse. Em outros casos o vendedor pode sofrer ação em outro estado e não há como o comprador tomar conhecimento.

Sendo assim a melhor forma de se prevenir é saber com antecedência porque alguém que a pouco tempo comprou o recebeu em doação um imóvel, esta vendendo-o e neste caso pedir as certidões negativas do vendedor anterior ao atual e seus cônjuges.
quanto a ação judicial o comprador de boa fé constitui advogado,s e defende e consegue a retomada do registro anulado visto que para perder o imóvel é obrigatório que se prove a má fé do comprador


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2 comentários:

  1. Olá,
    Estou com um problema quanto ao registro do meu imóvel. A prefeitura alega que a área é pública e não tenho documento registrado. Tenho contrato de compra e venda de gaveta (datado de 1979). A prefeitura registrou a área em nome dela em 2001, uma vez que a área não tinha registro. Pesquisando em cartório encontrei o histórico da área, sendo que o lançamento mais antigo é de 1942 dando conta que o Estado de Minas Gerais doou a área para um município, que doou para outro, que doou para outro até chegar no município atual, que fez o loteamento e registrou justamente minha área em seu nome. Não encontro qualquer documento sobre a área anterior a 1942 para questionar a origem da área e propor uma possível ação de anulação de registro. Como descubro a origem da área, quem foi o dono original, etc? O cartório de imóveis me deu uma certidão informando que não possui qualquer informação anterior a 1942. Assim, não se pode saber se a área foi uma fazenda, se pertencia mesmo ao Estado de Minas Gerais, se pertencia a particular, etc. Obrigado pela ajuda.

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    1. Oi Anderson. Tudo isso vai implicar em uma longa procura em documento muito antigos em diversas prefeituras, cartórios, etc. Terias que contratar um profissional especializado em documentação imobiliária para este fim o que já te digo que custa muito caro. A origem das terras pode estar inclusive sem documentação e não conseguires exito. Existem advogados que fazem este tipo de serviço, não sei te dar indicação e será um deles que irá te ajudar.

      Antes da lei de registros públicos haviam apenas documentos de transcrições e estes eram com informações incompletas. com a expansão urbana cidades forma tendo seus limites aumentados e diminuídos e terras trocando de cartório, passando para outra cidade e assim por diante. É muito difícil e demorado juntar tudo isso

      abraços

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