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LOCATÁRIOS E FIADORES COMO PROCURADORES ENTRE SI



foto imagem de um folha de contrato sobre uma mesa e uma mão segurando uma caneta assinando .

LOCATÁRIOS E FIADORES COMO PROCURADORES ENTRE SI 

Cláusula essencial nos contratos de locação de imóveis quando temos mais de um locatário e garantia por fiança pessoa física. Vejamos.

Mandato no contrato de locação

Em qualquer contrato, uma parte pode ser representada por outra pessoa que detenha os poderes de representação, através de um documento chamado Procuração.
Esta procuração deve ser pública (feita e registrada em Tabelionato de Notas), determinar os poderes do procurador e ter ou não prazo de validade, mas também pode ser particular ou estar inserida em cláusula de um contrato.
As regras desta procuração deve ser acordada entre as partes, com a realização de um contrato de mandato. Lembrando que, quem recebe o dever de representar age em nome de quem esta passando esta representação, então o contrato é necessário para definir até onde o procurador pode agir em nome do mandatário.

Locação de imóveis e as partes procuradoras entre si

Na locação de imóveis de qualquer tipo, o procurador é figura constante em determinados contratos com representação individual ou solidária. O contrato trará o nome e dados do locador, sem endereço e o nome e dados com endereço do procurador. Vejamos:

1) Na locação em que o locatário ou locador não pode estar presente a assinatura:
Aqui temos que o procurador assinará o contrato de locação no lugar do locatário. A procuração deve ser apresentada original e copia autenticada, que ficará anexa ao contrato contendo os poderes para assinar, dar e receber, pagar, receber chaves e representar o locatário em todos os atos da efetivação do contrato locatício.

2) Na assinatura e andamento do contrato
O procurador irá representar o locatário ou locador em todos os atos do contrato, da assinatura ao encerramento. Muito utilizado quando pessoas de certa idade ou com problemas de saúde, não têm condições de administrar seus bens e delegam poderes a um procurador, ou o locatário está em outra localidade. A procuração deve conter todos os poderes, dar, receber, administrar, resolver, decidir, etc.

3) Imobiliária como procurador
Quando a imobiliária assina o contrato de locação, ela recebeu do locador os poderes para tanto e toda a relação locatícia, até o limite que a procuração determina. Os poderes são descritos no contrato e não é preciso que ela mostre a procuração ou contrato com o locador, visto que sendo profissional qualificado para tanto dispensa apresentação.

4) Quando o fiador não pode estar presente
Aqui é mais incomum, lembrando que na fiança o casal tem que aparecer no contrato como fiadores, fiador fulano de tal, fiadora fulano de tal que, juntos constituem a fiança locatícia. Caso um dos fiadores seja casado e não apareça no contrato como fiador o seu cônjuge, a fiança é nula, sem efeito. 

É incomum que o fiador constitua procurador mas não impossível e assim ele pode ser representado junto com seu cônjuge no contrato locatício com poderes descritos para apenas assinar, apresentar documentos, concordar e discordar com o contrato ou então poderes mais amplos de receber citações, notificações, dar e receber, quitar, negociar até o final do contrato.
Aqui temos que qualquer pessoa maior de 18 anos e capaz pode ser procurador incluindo o locatário.

5) locatário como procurador dos fiadores
Imaginamos uma situação em que o casal de fiadores seja de outro estado, tornando mais cara a comunicação, citação e notificações. Nada impede que sejam representados pelo locatário para receber estas citações, e notificações, perfeitamente legal.
No próprio contrato os fiadores autorizam o locatário e agir em nome dos fiadores e deve ficar claro até onde vão os poderes do procurador.
Em geral não se usa esta situação. Entende-se que sendo os fiadores garantidores do contrato ocorra a perfeita comunicação entre todos e assim sendo o locatário procurador dos fiadores, agirá em seu favorecimento. Os contratos com imobiliárias em sua maioria trazem esta cláusula.

6) fiadores como procuradores do locatário
Imaginamos um locatário que precisa de domicilio fixom mas viaja o tempo todo tornando difícil a comunicação. Neste caso os fiadores são constituídos seus procuradores, dentro do contrato locatício, facilitando a comunicação devido a ausência constante do locatário.

7) Locatário e fiadores como procuradores solidários

O mais utilizado em contrato de locação e o ideal. Recomendo que conste em todos os contratos de locação que tenha fiadores. Aqui, temos a situação de reciprocidade onde o locador responde pelo locatário e vice versa. 
Em cláusula especifica, determina-se que as partes são solidárias entre si e se constituem como procuradores um do outro para receber notificações, citações, intimações, negociar, acordar, dar e receber e assinar entre outros tantos poderes.

Por solidários entre si, entende-se que ambos respondem por todo o contrato e qualquer uma das partes pode ser cobrada. Um exemplo é quando usamos seguro fiança locatícia, em que a seguradora exige que todos que residem no imóvel sejam locatários e solidários entre si, isto é,  a seguradora em caso de cobrança pode escolher quem cobrar, em geral o de maior renda.

Por procuradores, significa que qualquer um pode receber citações, intimações, comunicações, acordar, negociar, quitar, dar e receber, etc etc, com poderes especiais definidos na cláusula, porque constituem reciprocamente a procuração, isto é, um é procurador do outro. Assim, em caso de divida por exemplo o locador pode notificar diretamente o fiador e este ficará encarregado de entregar a citação ao locatário.

Concluindo: Apesar de parecer simples, um contrato de locação bem feito diminui em muito a possibilidade de prejuízo das partes envolvidas. Não invente, consulte a legislação. Amarre o contrato de forma a não deixar margem para discussões desnecessárias. Se as partes são de difícil contato, a solidariedade garante a perfeita comunicação e todos os envolvidos terão que cumprir o determinado. Se todos são solidários qualquer um pode e deve responder pelo contrato. O assunto nãos e esgota por aqui.


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Comentários

  1. Boa Tarde , uma dúvida, e se o imóvel dado como fiança for vendido posteriormente , que garantia eu tenho

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    1. Oi Josias Bento Coutinho
      Se o imóvel for vendido o locatário tem 30 dias para apresentar a você nova garantia sob pena de você poder encerrar o contrato. Isso no caso de a garantia ser caução em imóveis, se for a pessoa do fiador o imóvel não garante o contrato apenas comprova que ele tem bens a penhorar.abraços

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  2. e se o bem financiado for vendido posteriormente , que garantia eu tenho

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    1. A garantia de poder despejar o inquilino se ele não apresentar nova fiança em 30 dias.

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  3. Este comentário foi removido por um administrador do blog.

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  4. Bom dia,uma dúvida,tenho um imóvel comercial,estou alugando para um casal que vai tocar o negócio juntos. O Contrato sera feito em nome da esposa(eles vivem juntos não sendo casados oficialmente). Qual instrumento posso usar para que o marido na ausencia dela seja responsavel pelo contrato. Obrigado!!!!!!

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    1. Oi William Cesar Alves

      O contrato não deve ser em nome de pessoa física e sim pessoa jurídica pois não é residencial. Se a empresa ainda não esta constituida coloque clausula com prazo de 60 dias para as partes aditarem o contrato substituindo o locatário pessoa física pelo pessoa jurídica sob pena de multa de 3 aluguéis por infração contratual.

      não recomendo locar apenas em nome da esposa, o marido tem que ser locatario também ou não estará responsável pelo contrato.

      abraços

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    2. muito obrigado maria angela!!!!!!

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  5. Boa noite Maria Angela,

    Tenho uma dúvida, como no caso 4, quando o fiador não pode estar presente. No caso meus pais serão meus fiadores para a locação de um imóvel, porém o imóvel é em São Paulo, onde eu também estou, e eles vivem no Rio de Janeiro. Então para agilizar o processo e evitar o vai e vem de documentos pelo correio, pensei na possibilidade de ser procurador deles para um caso onde eu sou o próprio locatário. Como deve ser tal procuração? Consigo um modelo no próprio cartório? Para fazer a procuração meus pais devem estar ambos presentes no cartório?

    Muito obrigado

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    1. Oi Luiz, não pode, eles tem que reconhecer firma lá no RJ. toda a documentação primeiro é enviada a eles que assinam reconhecendo firma de tudo e depois enviam por SEDEX e você assina.
      abraços

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    2. Tudo bem então. Muito obrigado pela resposta! Boa noite

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  6. Olá boa tarde.. tenho uma dúvida, eu vou alugar um imóvel onde meu sogro será o locatário, o meu avô tem escritura de um imóvel com o N° de registro, sendo assim queria que ele fosse meu fiador , porém ele trabalha na Suíça, e aqui no Brasil a minha tia que o representa, ela possui uma procuração, ela poderia assinar por ele ?

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    1. Oi Lucas, se a procuração for publica e tiver poderes para fiança e o locador ou imobiliária aceitar, sim porém já aviso que na prática só aceitam se contiver poderes específicos para dar fiança.
      abraços

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  7. Bom dia. Preciso alugar um apartamento na cidade em que atualmente moro, e terei meus pais como fiadores. Para eles, é difícil se deslocar para essa cidade, e minha dúvida é: posso ter uma procuração, assinada por eles, dando-me plenos poderes para assinar o contrato e serem meus fiadores? Desde já agradeço o retorno, tenho dúvidas e meu prazo junto à imobiliária está se extinguindo!

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    1. Olá, vai depender do locador aceitar ou não. A prática é enviar todas as vias do contrato e vistoria via SEDEX para teus pais assinarem e eles retornam também por SEDEX para você assinar e devolver ao locador que por ultimo assina e entrega as chaves. Abraços

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    2. Maria Ângela meu caso é o mesmo q o dele ,No caso eles terão somente q assinar, ou preparar documentos lá pra mandar tbm?

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    3. Olá, tem que enviar toda a documentação dos fiadores e dos imóveis que possuem e eles tem que assinar reconhecendo firma. além disso o locador tem que aceitar fiador de outra cidade por conta da dificuldade de notificar.
      Pode ser enviado tudo via email, os fiadores imprimem, assinam em cartório e devolvem via sedex.
      Abraços

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  8. Boa tarde !!
    Tem um caso onde o fiador está interditado pela justiça devido a problemas de saúde , ele também não consegue fazer uma procuração , porque não tem mais os movimentos das mãos . A filha que o interditou pode assinar o contrato por ele ? e como devo redigir o contrato nesta situação ??

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    1. Oi J Eduardo. você deve pedir ao inquilino que apresente em no máximo 30 dias nova fiança locatícia pois este fiador não pode mais afiançar o contrato por ser interditado e a filha também não pode assinar por ele. Abraços

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  9. OLÁ
    Gostaria de saber se tem como fazer transferencia de titularidade de contrato. Exemplo o inquilino não tem mais interesse em ficar no imóvel e tem outra pessoa já interessada com o cadastro bom. Pode eles fazer uma transferencia de titularidade e manter mesmo contrato com novos inquilinos?
    Obrigada!




    interassada

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    1. Olá, pode sim, só que a pessoa que assumir vai responder por todo o contrato desde o inicio inclusive danos causados a pintura nova ou outro. o melhor seria fazer um novo contrato.
      Abraços

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  10. Oi Marina, se todas as partes estão de acordo, pode ser feito um aditivo mudando o locatário e mantendo as demais clausulas. O maior problema será a vistoria pois o locatário que entra deve assumir devolver no mesmo estado em que você recebeu ou então você terá que pagar a pintura para o locador aceitar fazer esta modificação.
    Abraços

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  11. Bom Dia, gostaria de saber se, assinando como procurador do fiador, e o fiador vim a falecer, o procurador tem alguma responsabilidade no caso de estar na justica por falta de pagamento.

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    1. Olá. Se o fiador vem a falecer a procuração perde efeito e o procurador deixa de responder pelo outorgante da procuração. Os herdeiros passam a responder na ação judicial. O procurador representa quem outorgou a procuração. se este vem a falecer a figura do procurador deixa de existir. Você não é o devedor solidário no contrato.
      Abraços

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  12. Super me ajudou! Obrigado

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