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14/01/15

LOCATÁRIOS E FIADORES – PROCURADORES ENTRE SÍ



Mandato
Em qualquer contrato uma parte pode ser representada por outra pessoa que detenha os poderes de representação através de um documento chamado Procuração.
Esta procuração deve ser pública (feita e registrada em Tabelionato de Notas), determinar os poderes do procurador e ter ou não prazo de extinção determinado mas também pode ser particular ou estar dentro de um contrato.
As regras desta procuração devem ser acordadas entre as partes com a realização de um contrato de mandato. Lembrando que quem recebe o dever de representar age em nome de quem esta passando esta representação então o contrato é necessário para definir até onde o procurador pode agir em nome do mandatário.

Locação de imóveis
Na locação de imóveis de qualquer tipo não é diferente e o procurador é figura constante em determinados contratos com representação individual ou solidária.
O contrato trará o nome e dados do locador sem endereço e o nome e dados com endereço do procurador. Vejamos:

1) Na locação em que o locatário ou locador não pode estar presente a assinatura:
Aqui temos que o procurador assinará o contrato de locação no lugar do locatário. A procuração deve ser apresentada original e copia autenticada que ficará anexa ao contrato contendo os poderes para assinar, dar e receber, pagar, receber chaves e representar o locatário em todos os atos da efetivação do contrato locatício.

2) Na assinatura e andamento do contrato
Aqui o procurador irá representar o locatário ou locador em todos os atos do contrato, da assinatura ao encerramento. Muito utilizado quando pessoas de certa idade ou com problemas de saúde não têm mais condições de administrar seus bens e delegam poderes a um procurador ou o locatário esta em outra localidade. A procuração deve conter todos os poderes, dar, receber, administrara, resolver, decidir, etc.

3) Imobiliária como procurador
Quando a imobiliária assina o contrato de locação, ela recebeu do locador os poderes para tanto e toda a relação locatícia até o limite que a procuração informa é resolvida com a imobiliária. Os poderes são descritos no contrato de locação e não é preciso que ela mostre a procuração ou contrato com o locador visto que sendo profissional qualificado para tanto dispensa apresentação.

4) Quando o fiador não pode estar presente
Aqui é mais incomum, lembrando que na fiança o casal tem que aparecer no contrato como fiadores, fiador fulano de tal, fiadora fulano de tal que juntos constituem a fiança locatícia. Caso um dos fiadores seja casado e não apareça no contrato como fiador o seu cônjuge, a fiança é nula, sem efeito. 

Voltando ao assunto.
É incomum que o fiador constitua procurador mas não impossível e assim ele pode ser representado junto com seu cônjuge no contrato locatício com poderes descritos para apenas assinar, apresentar documentos, concordar e discordar com o contrato ou então poderes mais amplos de receber citações, notificações, dar e receber, quitar, negociar até o final do contrato.
Aqui temos que qualquer pessoa maior de 18 anos e capaz pode ser procurador incluindo o locatário.

5) locatário como procurador dos fiadores
Incomum de ocorrer, mas não ilegal. Imaginamos uma situação em que o casal de fiadores sejam de outro estado tornando mais cara a comunicação, citação e notificações. Nada impede que sejam representados pelo locatário para receber estas citações, e notificações, perfeitamente legal.
No próprio contrato os fiadores autorizam o locatário e agir em nome dos fiadores e deve ficar claro até onde vão os poderes do procurador.
Em geral não se usa esta situação. Entende-se que sendo os fiadores garantidores do contrato ocorra a perfeita comunicação entre todos e assim sendo o locatário procurador dos fiadores, agirá em seu favorecimento.

6) fiadores como procuradores do locatário
Imaginamos um locatário que precisa de domicilio fixo mas viaja o tempo todo tornando difícil a comunicação. Neste caso os fiadores são constituídos seus procuradores dentro do contrato locatício, facilitando a comunicação devido a ausência constante do locatário.

7) Locatário e fiadores como procuradores solidários
O mais utilizado em contrato de locação e o ideal. Recomendo que conste em todos os contratos de locação que tenha fiadores. Aqui temos a situação de reciprocidade onde o locador responde pelo locatário e vice versa. 
Em cláusula especifica determina-se que as partes são solidárias entre si e se constituem como procuradores um do outro para receber notificações, citações, intimações, negociar, acordar, dar e receber e assinar entre outros tantos poderes.

Por solidários entre si entende-se que ambos respondem por todo o contrato e qualquer uma das partes pode ser cobrada. Um exemplo é quando usamos seguro fiança locatícia em que a seguradora exige que todos que residem no imóvel sejam locatários e solidários entre si isto é,  a seguradora em caso de acionar a justiça pode escolher se aciona todos ou um dos locatários em geral o de maior renda.

Por procuradores, significa que qualquer um pode receber citações, intimações, comunicações, acordar, negociar, quitar, dar e receber, etc etc, com poderes especiais definidos na clausula porque constituem reciprocamente a procuração, isto é, um é procurador do outro. Assim em caso de divida por exemplo o locador pode notificar diretamente o fiador e este ficará encarregado de entregar a citação ao locatário.

Concluindo: Apesar de parecer simples um contrato de locação bem feito diminui em muito a possibilidade de prejuízo das partes envolvidas. Não invente, consulte a legislação. Amarre o contrato de forma a não deixar margem para discussões desnecessárias. Se as partes são de difícil acesso a solidariedade garante a perfeita comunicação e todos os envolvidos terão que cumprir o determinado. Se todos são solidários qualquer um pode e deve responder pelo contrato.


Leituras recomendadas:




14 comentários:

  1. Boa Tarde , uma dúvida, e se o imóvel dado como fiança for vendido posteriormente , que garantia eu tenho

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    1. Oi Josias Bento Coutinho
      Se o imóvel for vendido o locatário tem 30 dias para apresentar a você nova garantia sob pena de você poder encerrar o contrato. Isso no caso de a garantia ser caução em imóveis, se for a pessoa do fiador o imóvel não garante o contrato apenas comprova que ele tem bens a penhorar.abraços

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  2. e se o bem financiado for vendido posteriormente , que garantia eu tenho

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    1. A garantia de poder despejar o inquilino se ele não apresentar nova fiança em 30 dias.

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  4. Bom dia,uma dúvida,tenho um imóvel comercial,estou alugando para um casal que vai tocar o negócio juntos. O Contrato sera feito em nome da esposa(eles vivem juntos não sendo casados oficialmente). Qual instrumento posso usar para que o marido na ausencia dela seja responsavel pelo contrato. Obrigado!!!!!!

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    1. Oi William Cesar Alves

      O contrato não deve ser em nome de pessoa física e sim pessoa jurídica pois não é residencial. Se a empresa ainda não esta constituida coloque clausula com prazo de 60 dias para as partes aditarem o contrato substituindo o locatário pessoa física pelo pessoa jurídica sob pena de multa de 3 aluguéis por infração contratual.

      não recomendo locar apenas em nome da esposa, o marido tem que ser locatario também ou não estará responsável pelo contrato.

      abraços

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    2. muito obrigado maria angela!!!!!!

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  5. Boa noite Maria Angela,

    Tenho uma dúvida, como no caso 4, quando o fiador não pode estar presente. No caso meus pais serão meus fiadores para a locação de um imóvel, porém o imóvel é em São Paulo, onde eu também estou, e eles vivem no Rio de Janeiro. Então para agilizar o processo e evitar o vai e vem de documentos pelo correio, pensei na possibilidade de ser procurador deles para um caso onde eu sou o próprio locatário. Como deve ser tal procuração? Consigo um modelo no próprio cartório? Para fazer a procuração meus pais devem estar ambos presentes no cartório?

    Muito obrigado

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    1. Oi Luiz, não pode, eles tem que reconhecer firma lá no RJ. toda a documentação primeiro é enviada a eles que assinam reconhecendo firma de tudo e depois enviam por SEDEX e você assina.
      abraços

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    2. Tudo bem então. Muito obrigado pela resposta! Boa noite

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  6. Olá boa tarde.. tenho uma dúvida, eu vou alugar um imóvel onde meu sogro será o locatário, o meu avô tem escritura de um imóvel com o N° de registro, sendo assim queria que ele fosse meu fiador , porém ele trabalha na Suíça, e aqui no Brasil a minha tia que o representa, ela possui uma procuração, ela poderia assinar por ele ?

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    1. Oi Lucas, se a procuração for publica e tiver poderes para fiança e o locador ou imobiliária aceitar, sim porém já aviso que na prática só aceitam se contiver poderes específicos para dar fiança.
      abraços

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