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20/11/14

LOCATÁRIO PESSOA JURÍDICA COM SÓCIO DE FIADOR


Um locatário Pessoa Jurídica loca imóvel e apresenta como fiador um dos sócios da empresa que esta locando o imóvel. È possível? Sim, é possível. Atentem que no caso não estamos tratando de empresa individual onde o proprietário não pode ser fiador de si mesmo e sim de uma “firma”, empresa constituída com mais de um sócio.

A empresa é a locatária do imóvel residencial ou comercial. Já o sócio que é fiador é pessoa física e pode perfeitamente ser fiador da empresa respondendo com seus bens pessoais. Aqui, em caso de estado civil “casado” o cônjuge deve aparecer no contrato como fiador também. Temos então um casal de fiadores pessoa física que garantem um contrato da locatária pessoa jurídica.

No âmbito da locação para pessoa física com o locatário se apresentando também como pessoa física não seria permitida visto que não se pode garantir a si mesmo. A fiança exige o credor, o devedor e o garantidor do contrato e todos distintos entre si.

A locação residencial para pessoa jurídica objetiva a moradia de seus sócios ou funcionários e a empresa responde por este contrato. Em caso de divida, é comum locadores acionarem a justiça e pedirem a penhora dos bens dos sócios da empresa o que não é possível. A empresa loca, a empresa deve e esta responde com seu capital e bens. Como em qualquer contrato de locação os fiadores serão acionados para pagar a divida esgotado todos os recursos contra a empresa devedora.

Em alguns casos poderá o juiz julgar conforme o que se apresentar. É a situação do artigo 50 do Código Civil Brasileiro.

Art. 50. Em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade, ou pela confusão patrimonial, pode o juiz decidir, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, que os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos bens particulares dos administradores ou sócios da pessoa jurídica.

Sendo assim, a fiança pelo sócio da empresa é legal e este responde como garantidor do contrato ou até mesmo como fiador solidário ao locatário o que permite ao locador cobrar, em caso de divida, diretamente de qualquer das partes, inclusive primeiro do fiador.

Caso o fiador sócio da empresa venha a deixar a sociedade isto não o exclui de ser o fiador. A fiança é um contrato acessório ao de locação, e portanto se o sócio fiador deixa a sociedade segue sendo responsável pela fiança até o final do contrato salvo se fez constar em contrato de locação seu direito de se exonerar da fiança em caso de saída da sociedade. Ao sair da sociedade a exoneração escrita faz-se obrigatória se o contrato assim permitir.

ATUALIZADO EM 2016




39 comentários:

  1. Estou com um caso assim, porém a Pessoa Física que vai ser fiadora da empresa não tem nenhum imóvel no nome para oferecer como garantia. Seria melhor fazer ao contrário fazer o contrato em nome de Pessoa Física com o fiador sendo a Pessoa Jurídica, ouvi dizer que nesse caso a PJ garantia a Fiança através do seu faturamento. O Sr. Pode me orientar melhor? Obrigado

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    1. Olá Renato Negrão

      Se o imóvel esta sendo locado para uso da empresa o locatário tem que ser a empresa. somente se coloca a pessoa física do sócio enquanto a empresa não esta constituída, após a constituição a clausula do locatário tem que ser substituída trocando a PF pela PJ.

      Se o sócio não tem bens a penhorar e quando falamos de sócio fiador estamos falando de seu cônjuge também para que a fiança seja válida, a solução é a carta fiança bancária que a empresa solicita ao seu banco.

      abraços

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  2. Doutora obrigado pela orientacao, Nesse caso è Uma Locação Residêncial para um dos sócios morar no apartamento, foi proposto o contrato em nome da Pessoa Juridical e o sócio Pessoa fisica Entrar como fiador, porem Ele è divorciado e nao tem imovel proprio no nome. O que pode ser feito?

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    1. Oi Renato.Sem doutora por favor.

      É a mesma coisa loca por um contrato não residencial para moradia do sócio da empresa e a empresa é a locatária e apresenta uma carta fiança ou então ele pode locar e a empresa ser a fiadora mas nesse caso tem que ser solidária e principal pagadora no contrato. o maior problema é que se a empresa quebra você é o ultimo a receber se sobrar dinheiro.

      abraços

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  3. Ola boa noite sou cassia de belo horizonte tenho um imovel para alugar c ponto otimo para antena.preciso alugar c urgencia.pois estou de mudanca aceito propostas.031 7331 38 48 wazp

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    1. Oi Cassia, não conseguiras este tipo de locação com urgência. Se tens que viajar deixe o imóvel em uma imobiliária para que esta negocie a locação juntos a empresas que constroem torres. Uma empresa para locar teu imóvel tem que fazer a analise do terreno, da área, da legislação do estudo de viabilidade etc,etc. Em geral parte disso as empresas já tem mas o processo de locação é mais demorado.
      abraços

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  4. Olá. Por gentileza uma empresa (EIRELI), onde só tem um sócio, pode ser a locatária, e esse mesmo sócio o fiador? E ainda colocar o próprio imóvel da empresa?
    Mto obrigada

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    1. Olá, não pode ser fiador e locatário ao mesmo tempo. Ele pode dar em caução imobiliária o imóvel mas para garantir tem que ser por escritura publica de alienação fiduciária. abraços

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  5. Olá. Preciso de uma orientação. Fiz um contrato de locação comercial em nome da empresa e os dois únicos sócios da empresa foram os fiadores. A empresa faliu e a locadora entrou com cobrança dos aluguéis contra a empresa e os dois sócios fiadores. Neste caso os dois são fiadores deles mesmos pois não existem mais sócios. Meu medo é que um dos sócios só tem a casa que ele mora de bem. E a locadora tá ameaçando tirar dele. As propostas de pagamento não estão sendo aceitas.
    obrigada

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  6. Responde pela fiança o sócio que não assina pela empresa e responde como pesdoa fisica. Ou eles pagam ou ela entra na justiça penhorando o imóvel de um deles. Abraços

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  7. Boa noite.

    A empresa fara a locação do imóvel, tendo dois sócios, e um pretende ser o fiador, porém eles são casados sob o regime parcial de bens.

    Ou seja o nome da companheira consta na matricula do imóvel que darão como garantia.

    Como devemos proceder mediante essa situação?

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    1. Oi Cleber. O casal tem que ser os fiadores ou a fiança é nula porém esposa não pode ser a outra sócia.
      Abraços

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  8. Olá, uma pessoa física quer alugar meu imóvel, mas ela quer que o fiador seja a empresa (pessoa jurídica), isso pode?

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    1. Pode sim porém convém analisar.a pessoa trabalha na empresa? Se sim, pode ser fiadora.
      Abraços

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    2. Sim, ele é funcionário e está vindo trabalhar na região que possui filial da empresa, porém, a empresa quer q ele faça a locação em nome dele (pessoa física) e a empresa (pessoa jurídica) seja fiadora. Porém, meu receio é de que haja alguma restrição para que isso ocorra, ou de repente em contrato social, ou então, até mesmo em caso de precisar entrar com ação, como seria feito? No caso, todos os sócios teriam q assinar o contrato de locação e qqr coisa eles que respondem como pessoa física?

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    3. Não há impedimento algum em fazer isso desde que o sócio que responde pela empresa esteja autorizado no contrato social ou por procuração a afiançar empregados. o mais importante é que você coloque no contrato na clausula da fiança que locatário e fiadores são solidários entre si e a empresa fiadora é a principal pagadora. Isso garante que você possa cobrar direto da empresa em caso de inadimplência.
      abraços

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  9. Fiz a locação de um imóvel para pessoa jurídica com dois sócios. A fiadora do contrato é casada com um dos sócios. Nesse caso precisa da anuência do marido na fiança? Uma vez que ele faz parte do contrato como sócio locador. Ou o fato dele ter assinado o contrato como locador dá anuência na fiança da esposa?

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    1. Olá. O locatário é a empresa não o sócio da mesma, este apenas responde pela empresa. Se a esposa do sócio que responde pela empresa é a fiadora do contrato esta fiança é nula, não tem valor porque é obrigatório que o cônjuge seja fiador também assinando o contrato a não ser que o regime de bens do casal seja de separação de bens, aí é válido.

      O sócio que assina pela empresa na locação não pode ser ao mesmo tempo o fiador.Como que ele vai afiançar seu próprio negócio!!!!!

      abraços

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  10. Olá tenho um terreno de 100M2 e tenho interesse em alugar para a colocação de uma antena fica próximo a arena Corinthians e gostaria de saber como faço para que alguma empresa se interesse pelo terreno e onde procurar interessados

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    1. Oi Thiago, não trabalho com locação de terrenos para antenas. Talvez no site da American Tower Brasil tenhas mais informações. abraços

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  11. Prezada, bom dia! estou com uma duvida, um funcionario da gerdau ira alugar meu apt, porem a fiadora é a gerdau e quem vai assinar como procuração pela gerdau é de outra cidade. corro algum risco desta forma? pois ate onde sei, o fiador precisa ter um imovel na mesma cidade de onde esta se alugando.

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    1. Oi Ronaldo. O fiador pode ser de outra cidade e estado e ter outro imóvel em outro local porém não recomendo aceitar porque os custos de penhorar um imóvel de fiador de outra localidade é muito alto em caso de despejo até as notificações são bem mais caras e você paga estes custos iniciais.

      Veja bem, no teu caso a Gerdau é a fiadora ou seja a empresa, apenas o procurador que assina pela mesma é de outra cidade. Se precisar acionar alguém será a empresa não o procurador. Recomendo cautela quando o fiador é pessoa jurídica porque em problemas financeiros você judicialmente é o ultimo que recebe. Tens que saber quem responde pela empresa nesse caso pois deve estar no contrato.
      abraços

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  12. Prezada,
    Estou com um problema um pouco diferente.. Estamos fazendo um contrato residencial onde o locatario é uma PJ representada por uma pessoa, e o fiador tambem é uma PJ representada pela mesma pessoa. É possível que a mesma pessoa assine tanto pelo fiador quanto pelo locatário??

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    1. Oi Luiz, não pode. A pessoa que responde pela pessoa jurídica é a mesma, como em um processo de cobrança ele vai assinar respondendo e defendendo em ambos com isenção? Não tem como. A fiança seria facilmente anulada.
      Fiador pessoa jurídica é risco, em caso de dividas o locador judicialmente é o último a receber.
      Abraços

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  13. Olá Maria Angela, tenho uma dúvida referente a um processo. Os fiadores eram os sócios da empresa em um contrato de locação. O locatário está cobrando aluguéis e multas e entrou contra a empresa e os dois fiadores. Ocorre que eles juntaram contrato de que a empresa foi vendida. A compradora abriu empresa com novo cnpj e não foi feita a citação dela ainda. Os dois cnpjs estão ativos. Como deve proceder? É possível desistir da ação contra a empresa e continuar apenas contra os fiadores, os quais já estão no processo? Fico confusa em relação a essa troca de cnpjs. Obrigada

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    1. Olá. Desculpe mas nessa situação não tenho conhecimento prático suficiente para te ajudar, Vais precisar de advogado. O que posso te dizer é que o sócio que assina pela empresa não pode ser fiador da empresa locatária e que o lcoatário responde pelos alugueis devidos se não comunicou ao locador a venda da empresa e troca dos inquilinos no contrato.
      abraços

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  14. Maria, boa tarde. Tenho que fazer um contrato cujo socios sao casados em comunhao parcial de bens. A empresa e uma LTDA EPP . Uma duvida: Ele como socio pode ser o fiador da empresa? O imovel objeto da garantia w um apto de sua propriedade. Sou estudante de direito, no meu entendimento poderia, como a empresa LTDA tem persolidade juridica e ele seria o fiador como pessoa fisica. Porem me disseram que nao pode. Que dilema!!. Voce sabe me responder? Desculpe escrever sem acentuaçao, meu teclado esta desconfigurado.

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    1. Oi Cristiane Stuani

      Não pode. O sócio que assina pela empresa não pode ser o fiador pessoa física pois ele não tem como defender a sí mesmo e a empresa que ele responde e no caso em questão temos o agravante de ser ambos casados e a fiança obriga o casal como fiadores então digamos que a esposa responde pela empresa e ele será o fiador como PF. Ocorre que a esposa tem que ser fiadora também e não pode responder e afiançar o locatário PJ. A fiança seria considerada nula.

      eles pdoem ambos serem caucionantes isto é imóvel quitado livre de ônus dado em garantia locat´ticia como caução em imóveis. ambos serão caucionantes e não fiadores e o cotnrato será levado para averbar na matricula do imóvel dado em garantia.
      abraços

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  15. Ola, Maria Angela,
    tenho um caminhão no meu nome (pessoa física), e sou unica sócia de uma empresa... quero fazer um contrato de locação do caminhão para a empresa, mas tenho duvidas se é possivel, pois ambos são de minha titularidade.
    Se for possível, qual modelo de contrato devo seguir?

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    1. Olá, no caso será caução em bens móveis, é possivel se o locador aceitar. Abs

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  16. Ola tenho um sitio em parelheiros e gostaria de dipor parte do mesmo para uma torre telefonica.

    Contatos: work.design@yahoo.com.br
    Cel :94733_3223

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  17. Boa tarde doutora. Meu pai fez um contrato de aluguel de um apto através de uma imobiliária. O locatário consta como pessoa jurídica e existem mais dois fiadores, sendo uma fiadora e um fiador. Só que a fiadora parece que é irmã e sócia na sociedade. Isso é correto? Ele entregou as chaves do apto e saiu devendo condomínios, IPTU, luz, multa rescisória e ainda danificou o apto. A ação deverá ser proposta contra a pessoa jurídica e os dois fiadores né? Mas, o próprio locatário (pessoa física) não consta no contrato de locação. Porém, ele assinou um termo de confissão de dívida (ele mesmo - pessoa física) e não a pessoa jurídica. Como fica esta situação? Outra dúvida: pelo novo cpc de 2015 não é obrigatório requerer a citação dos réus. Mas, pode-se colocar o pedido de citação deles na inicial? Como será feita esta citação? É o autor que tem que mandar citar os réus em 10 dias? se sim, como esta citação é feita? obrigada Conceição

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    1. Oi Conceição, sem o "doutora' por favor, não sou advogada.

      Quanto a fiança, sim o sócio pode ser fiador desde que não seja o sócio que assina pela empresa, sem problemas ser parente do responsável pela empresa.

      A locação é para pessoa jurídica ou seja o locatário é a empresa e quem assina é sócio responsável pela empresa no contrato social. Locou-se um imóvel residencial para funcionário(sócio ou outro) desta empresa, então quem responde é a empresa não quem residiu no imóvel.

      Entendi pela tua explicação que o sócio residiu no imóvel e portanto se ele assinou a confissão de divida é valida pois assinou representando a empresa locatária, está correto. Se não foi ele a confissão não vale mas não impede a cobrança judicial.

      Quanto ao código civil é obrigatório sim citar os réus, não confunda citação com intimação. Ainda não tive tempo de buscar este assunto quanto as locações no NCPC mas a citação continua a ocorrer. O processo é contra o locatário PJ mas se o contrato coloca os fiadores como solidários e principais pagadores aciona-se direto os fiadores.
      apenas contrate o advogado e ele providenciará todo o procedimento.
      cite os fiadores extrajudicialmente de que existe débito não quitado dando-lhes o direito de pagar o devido e evitar ação judicial, isto é que não é obrigatório mas deve ser feito evitando protelações dentro do processo de cobrança.
      abraços

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  18. Fernando Ramirez03/10/16 12:29

    Olá, Maria.

    A esposa de um empresário vai alugar um imóvel residencial e ele quer colocar uma empresa dele como locatária e outra empresa dele como fiadora da locação. Tenho 2 questões:

    1. A esposa não tem vínculo com a empresa locatária (não é empregada nem sócia). Isso tem algum problema?

    2. A empresa fiadora tem como sócios duas empresas offshores, e o marido é o procurador dessa empresa. Vê alguma dificuldade extra caso o fiador tenha que ser acionado juridicamente?

    Obrigado.

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    1. Olá Fernando Ramirez.

      1) a empresa somente pode ser locatária se esta empresa for pagar o aluguel do sócio que irá junto com a esposa residir no imóvel, do contrario o locatário deverá ser pessoa física. Se a empresa irá pagar o aluguel do sócio então ela é a locatária pessoa jurídica para que o sócio e sua família venha a residir no imóvel. O recibo de aluguel sairá em nome da empresa locatária.

      2) A pessoa que responde como procurador não pode ao mesmo tempo ser o locatário ou o responsável pela empresa fiadora. Não poce a figura de quem responde pela empresa fiadora ser ao mesmo tempo a figura que loca o imóvel ou responde pela empresa locatária, devem ser pessoas
      distintas.

      Fiadora pessoa jurídica é alto risco, em caso de falência ou concordata o locador é o último a receber se receber.

      Locatário pessoa jurídica se pede fiança bancária.

      abraços

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  19. Olá Maria bom dia!
    Estou com uma dúvida, favor me esclarecer. A empresa (locatária) foi vendida na constância do prazo determinado do contrato de locação e postulam como fiadores na qualidade pessoas físicas os sócios e outros fiadores. Ocorre que a empresa locatária foi adquirida por uma pessoa jurídica em meados de fevereiro de 2016 e o contrato de locação termina em agosto de 2018. A empresa que comprou a empresa locatária não está honrando com o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação. Assim, o locador está cobrando dos fiadores tais verbas. Até o momento não foi dado formalmente ciência ao locador da venda da empresa e nem comunicado o não interesse dos fiadores na exoneração da fiança. Pergunto: 1- Pode os fiadores se exonerar da fiança, tendo em vista que o contrato ainda encontra-se vigente (com prazo final em agosto de 2018)? 2- Poderá os fiadores notificar extrajudicialmente a nova empresa locatária e informar a não intenção de continuar como fiadores? 3- Cabe notificação dos fiadores para locador para informar que a não intenção de continuar com a fiança? 4- Qual a melhor solução para resguardar os fiadores de pagamento do débito existente e de tentativa de sair do contrato? Obrigada e aguardo retorno, Érica

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    1. Oi Erica Campolina Tartaglia

      A situação é complicada. houve alteração societária e a fiança é um instituto de garantia pessoal. entende-se que havendo troca societária a fiança deixa de existir pois os fiadores afiançaram a empresa com um quadro societário e agora existe outro. até aqui os fiadores não seriam responsáveis.

      o que ocorre é que o locador não foi chamado no negocio para ser dado ciência da venda da empresa, dos novos sócios, do aditivo contratual transferindo os sócios e fiadores e muito menos os fiadores atuais se exoneraram da fiança. desta forma para o locador tudo continua igual e ele comunicou quem continua no contrato como fiadores. nessa situação não sei te dizer judicialmente o que seria decidido mas acredito que pela falta da notificação de venda e exoneração da fiança os fiadores continuem como responsáveis e terá que em juízo resolver. Procurem um advogado.

      abraços

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  20. Boa tarde. Você poderia tirar uma dúvida? Uma pessoa quer alugar meu imóvel, mas no caso a locatária seria a sua própria empresa. Ele está alegando que nesse caso, não precisa de fiador, pois a empresa seria o fiador. Isso procede? Ou devo exigir um fiador?

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    1. Oi Isabela, não procede, a empresa é locataria e não pode ser ao mesmo tempo fiador. Peça fiança bancaria ou um dos sócios e seu cônjuge como pessoa fisica.
      Abs

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