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05/07/14

MANUTENÇÃO EM IMÓVEIS LOCADOS – PARTE 01


Inicio do contrato e vistoria
Uma das principais discussões entre locador e locatário e que sempre acaba na justiça e buscando reparação, é a entrega do imóvel ao locador, no final do contrato, no mesmo estado em que foi recebido pelo locatário, salvo deteriorações provenientes do desgaste pelo uso.
A discussão normalmente ocorre porque o locatário alega que determinado problema já existia mas não constava na vistoria inicial e o locador por sua vez  alega que  se não constava na vistoria o problema foi causado pelo locatário. Nota-se a real importância da vistoria inicial e contra vistoria feita pelo locatário ao receber as chaves.
Muitos locatários recebem as chaves e não fazem a contestação da vistoria que recebeu do locador e esta contestação é muito importante porque vai informar o que consta e o que não foi verificado no imóvel e possíveis defeitos que o locador “esqueceu” de fazer constar e que o inquilino deve corrigir informando.
Na prática, o locador recebe a contestação de vistoria e retorna para verificar o problema, mas quando temos a locação através da imobiliária é muito raro que a mesma envie novamente o vistoriador para confirmar as informações e correções do locatário. Nesta situação o locatário cumpriu com sua obrigação e no final do contrato nada poderá lhe ser exigido se foi informado “por escrito”.
Sendo assim não deixe para depois o que deve ser feito imediatamente, recebeu as chaves, antes mesmo da mudança faça a vistoria e após ligada a luz e estar residindo no imóvel qualquer problema com elétrica e hidráulica comunique por escrito imediatamente pois trata-se de problema oculto que somente com o uso se manifesta. Esperar 3 a 4 meses para relatar um problema vai causar um problema maior.

O imóvel locado e sua existência
Quanto mais antigo o imóvel maior o cuidado com a sua manutenção e a Lei do inquilinato em seu artigo 23 determina ser obrigação do locatário a manutenção do imóvel locado.
Temos dois tipos de imóvel locado, os antigos e os novos. Quanto mais novo o imóvel menor sua manutenção, porém maior cuidado o locatário deve ter com o mesmo. Imóveis novos em geral são de padrão mais alto, locados a uma classe de maior poder aquisitivo que quando encerra o contrato indeniza o locador sem maiores problemas e durante a locação mantém o mesmo em perfeitas condições.
Imóveis antigos e bem conservados em geral são locados por uma classe que gasta boa parte de seus rendimentos com os encargos da locação não sobrando muito para a manutenção. Esses locatários optam por deixar para resolver tudo quando o contrato terminar e são as maiores vitimas da vistoria final que tornará a reforma de entrega bem acima dos gastos previstos. São bons locatários que somente discutem a reforma de entrega devido aos custos. Em geral costumam cuidar do imóvel, mas não com o mesmo zelo como se fosse seu.
Temos também imóveis muito antigos e nada conservados que são locados rapidamente por terem o seu aluguel muito abaixo do preço de mercado. No geral, são cheio de problemas, trazem dor de cabeça para o locatário, seu locador não dispõe de recursos para mantê-lo em perfeita ordem e acaba sempre em muita briga e discussão. O locatário costuma ser pessoa de poucos recursos, loca direto com o proprietário que na pratica ignora a existência da lei, infringindo-a constantemente. O locador não aceita que o seu imóvel esteja caindo aos pedaços e o inquilino por conta do baixo valor e precisar ter onde morar faz de conta que não vê. Na hora da devolução do imóvel todos querem seus direitos. Fuja deste tipo de imóvel.

Manutenção e conserto – equipamentos e infiltrações
Manter o imóvel é obrigação do locatário e assim tudo que for estragado por ele deve por ele ser consertado e não havendo conserto deve ser substituído por outro igual ou semelhante, de valor aproximado ao que estragou. Assim, se você tem um ventilador de teto Martau e queima este ventilador não vai querer comprar um de marca inferior. Também não vai exigir o locador, que seja um ventilador novo. O locatário deverá buscar um usado em bom estado de conservação de mesma marca e/ou mesmo padrão.
Quando o aparelho não tem conserto por ter sua vida útil esgotada o locador não pode exigir a substituição visto que se encontrava no imóvel um objeto que já não deveria mais estar em uso.
Ao locador cabe todo o conserto que implicar em instalação que valorize seu imóvel ou implique em alto custo. Nesta situação todo o problema deve ser resolvido pelo locador e seu custo pago somente por este não sendo aceito que se divida com o locatário a despesa, salvo acordo em contrario por escrito. Um exemplo é vazamento proveniente de cano dentro da parede. O conserto é do locador que deve abrir a parede e trocar o encanamento. Alguns acreditam que podem cobrar a parte externa do locatário, isso é, o locador faz a parte interna e quer que o locatário pague o registro novo e a cerâmica bem como a pintura. Não pode. Todo o conserto é do locador. Se o imóvel foi locado com fogão e este vier a não mais funcionar, o locador deverá substituí-lo por outro de mesmo tipo e valor afinal, o locatário locou o imóvel porque não tinha fogão e o valor do aluguel inclui a facilidade e benfeitoria.
Não esquecendo de dizer que o locatário tem por obrigação comunicar ao locador qualquer problema no imóvel por escrito ,imediatamente, sob pena de arcar com os custos e prejuízos que a falta da comunicação causar.
Uma questão muito comum: o apartamento do andar superior tem vazamento no banheiro provocando infiltração no teto do banheiro do imóvel locado. O locatário deve comunicar o locador imediatamente e o síndico do condomínio pois implica em gastos a mais com água.
Comunicado o locador, este resolverá o problema junto ao proprietário do imóvel que deverá providenciar o conserto no imóvel dele e também repor as condições do teto e pintura do imóvel locado que sofreu a avaria.
Quando o locatário não comunica o locador, arca com os custos que por ventura o proprietário do imóvel que causou o dano não quiser pagar e com ele terá que se entender porque há casos em que o proprietário somente descobre que seu imóvel tem vazamento quando o vizinho percebe a infiltração.
Quando o dano existe e não foi tomado providências pelo locador o locatário esta isento de qualquer responsabilidade e se esta deixando o imóvel e tem que entregar pintado arca apenas com a pintura(se recebeu com pintura nova) não com reboco e qualquer outro dano que o vazamento causou.

Manutenção – cupim e piso
Imóveis antigos tem este tipo de problema com cupim e de difícil solução. Em geral o locatário também tem móveis com cupim e vai fazendo a manutenção. Quando o problema atinge proporções maiores o locador deve ser comunicado para que depois o inquilino não seja responsabilizado por não ter cuidado do imóvel.
Quanto ao piso, taco solto deve ser colado, pés de móveis devem ter feltro para não riscar o chão e chão não é lugar de colocar copo. Uma mancha de copo é visível e não há uma desculpa a dar ao locador, descuido total e sujeito a indenização.

Manutenção geral
Anualmente faça a sua vistoria no imóvel e verifique o que tem que ser refeito. O azulejo que caiu e deve ser colocado outro, um vidro que trincou e tem que ser trocado, maçanetas que estragaram, janela que emperrou, fita da veneziana que desfiou e precisa ser trocada, torneira pingando que deve ser substituída, mancha de ferrugem na cerâmica. Enfim! Use o inicio de cada ano para dar uma geral no imóvel e não deixar que tudo se acumule e na entrega do mesmo o que era 100 vire 1000.


Na hora da entrega do imóvel o locatário esta envolvido com o novo imóvel e o locador quer o seu imóvel liberado rapidamente. Quanto menor for o problema mais fácil será a solução e menor o custo para a entrega. Locatário descuidado acaba pagando em dobro. 


Continua link abaixo - parte 2


9 comentários:

  1. Parabens pelo assunto.

    Equipe Imobicar Portal de imóveis

    www.imobicar.com.br

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  2. Maria Angela, bom dia.

    Se o inquilino, quando do encerramento do contrato de locação, quitar os alugueis, energia elétrica, impostos, etc, porém, deixar de efetuar a pintura do imóvel. Como isso poderá ser cobrado? O contrato de locação poderá ser executado?
    Já vivenciei um caso concreto assim: inquilino saiu, aparentemente tudo em ordem com o imóvel. O novo inquilino informa que a caixa de gordura do imóvel está cheia e suja. Poderia acionar o inquilino antigo com os gastos que o proprietário teve para limpar a caixa de gordura, mesmo depois de rescindido contrato, e dado quitação no contrato?

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  3. Olá.Após a entrega das chaves as partes devem fazer a vistoria final. A vistoria vai dizer se o inquilino entregou o imóvel conforme o recebeu. Se o locador entregou a caixa de gordura limpa o inquilino deve devolve-la da mesma forma e o locador tem que exigir isso e fazer constar por escrito.
    Feita a vistoria e se tudo estiver ok entre as partes o locador concede o termo de quitação onde consta que o inquilino nada mais deve e nada mais poderá lhe ser cobrado. Se você não entregou a caixa limpa não pode exigir o mesmo do inquilino.

    Respondendo tua duvida, no momento em que você deu a quitação integral do contrato não pode mais cobra-lo,aceitou o imóvel como ele se encontrava. Sendo assim vais arcar com os custos da limpeza da caixa de gordura.

    Quanto a quitação do contrato, pode ser total quando nada mais tem a se discutir e tudo foi pago e ambos concordaram ou então parcial. Na quitação parcial o locador informa no recibo que todos os débitos referente ao aluguel e taxas da locação foram quitados não ficando nenhum valor em aberto porém concede a quitação parcial porque na reforma de entrega do imóvel a pintura não foi realizada pelo inquilino, ficando estes valores em aberto por não ter havido acordo de indenização ao locador. desta forma você pode cobrar o inquilino pela via judicial e como não existe despejo o juizado especial pode ser utilizado. Portanto o recibo é de quitação parcial do contrato e deve constar detalhadamente o que ficou em aberto. atente para que não se cobre na reforma de entrega o que não consta na vistoria inicial.

    abraços

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  4. GOSTARIA DE AJUDA ,FEZ 07 ANOS QUE FIZEMOS UM CADASTRO NA SECRETARIA MUNICIPAL DE ASSISTÊNCIA SOCIAL DA MINHA CIDADE DEPOIS POR OUTROS MOTIVOS DESISTIMOS DA CASA PEDIMOS PARA A SECRETÁRIA DA ÉPOCA DAR BAIXA MAS NÃO FIZERAM OS PROCEDIMENTOS CORRETOS E O NOME DE MEU ESPOSO FICOU CADMULTADO ,NUNCA RECEBEMOS CASA DO GONVERNO FEDERAL E AGORA ESTAMOS QUERENDO FAZER OUTRO CADATRO E NÃO PODEMOS ,O QUE FAZER NESSE CASO ,A QUEM DEVEMOS PROCURAR

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  5. Respondi via email. Procure a prefeitura para solicitar documento que comprove que não receberam o imóvel e depois em uma agencia CEF solicite a inativação do nome de vocês.

    abraços

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  6. Entrei num imóvel negociando abono dos primeiros 3 meses de aluguel para manutençao do piso da sala que estava comprometido. Conforme combinado no final do período enviei por e-mail um relatório com fotos e descrição detalhada do que foi feito, o relatório continha também fotos e descrição de outras manutenções realizas além do acordado (como pintura e manutenção de portas, fechaduras e rejunte de azulejos).
    Há 4 meses pioraram alguns problemas no imóvel ( ja existia antes de alugarmos) como uma infiltração no telhado que compromete o teto e uma parede, a cuba da pia da cozinha que caiu, o teto de uma edícula que sustenta a caixa dágua que parece estar comprometida, além de um emaranhado de fios elétricos atuais e desativados que correm por volta da casa ao intempérie ao lado de dutos vazios instalados ha pouco tempo para, justamente, conduzi-los.
    Neste e-mail, solicitei que eles enviassem uma pessoa para ver pessoalmente o que estava no relatório, também para tomarem atitude antes que a infiltração, por exemplo, estrague ainda mais o imóvel.
    A resposta foi nula. A confirmação de recebimento se deu porque este mês solicitei o código de barras do aluguel a partir do e-mail relatório e, para isso, a resposta foi instantânea.
    Enfim…6 meses depois a infiltração aumentou no quarto devido as chuivas fortes que ocorreram no imóvel e esta mofando a parede e agora quando chove escorre agua dentro do quarto.
    Pedimos inúmeras vezes um retorno e o pessoal da imobiliaria nunca responde, embora eles tenham recebido pois é sempre o mesmo email que enviamos qdo precisamos pedir o boleto.

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    1. Oi Le.
      não te dão retorno do Email porque email pode ser recebido por qualquer funcionário o que dificulta a você provar que foi recebido. Sugiro que notifique por escrito em duas via pessoalmente inclusive anexando os email enviados e do código de barras reclamando que não obteve retorno e entregue pessoalmente na imobiliária. Não havendo rápida resposta acione o locador na justiça depositando em juízo os alugueis.

      abraços

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    2. Quer dizes que se eles nao fizerem nada sobre o vazamento do telhado, a pia e os demais reparos, devo fazer o pagamento do aluguel em juizo?
      E posso reclamar isso no pequenas causas? Toda vez que chove vira uma cachoira, molha o piso e esta mofando o que prejudica a saude!

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    3. Oi Lê. Não podes usar pequenas causas e para pagamento em juízo precisas de advogado pois terá que acionar o locador com obrigação de fazer e passar a depositar os alugueis. Outra opção é você fazer a obra e reter o aluguel. Nesse caso, você notifica o locador de que o comunicou do problema e não obteve resposta e que fará o serviço e irá reter o valor do aluguel. Recomendo que consultes um advogado antes de tomar qualquer decisão.

      abraços

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