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10/06/14

DESPEJO JUDICIAL E TUTELA ANTECIPADA


Conceito
De forma simples e objetiva, nas ações judiciais de despejo é a solicitação do locador através de seu representante legal (advogado) ao juiz responsável pelo processo de despejo para que autorize o despejo do locatário antes da sentença final do processo. É solicitada no pedido inicial do processo ou durante o mesmo pelo advogado do autor (locador) nos caos do artigo 273 do código de Processo Civil (CPC).

Característica
A principal característica da tutela antecipada é o caráter interlocutório isto é, uma decisão tomada pelo juiz antes da sentença judicial final. Pode parecer desta forma que autorizada a tutela o inquilino será despejado em 15 dias mas não é assim que funciona. A tutela pode ser alterada ou revogada pelo mesmo juiz que a concedeu se o representante do locatário entrar com recurso que traga novos fatos ou comprove que os fatos apresentados pelo locador que deram origem a tutela não são como foram apresentados. Portanto a tutela pode ser revogada ou modificada.

Despejo por tutela
Nas ações de despejo é muito difícil o locador conseguir esta tutela antecipada. Alguns pensam que por qualquer motivo ou tempo se pode aplica-la, mas na prática ocorre diferente. Somente em casos especiais em que fique provado e a prova é fundamental, o juiz a concede. Apenas suposições não vão ensejar sucesso no pedido.
A tutela tem sido concedida nos casos em que é visível que o locatário tenta de todas as formas fazer com que a ação judicial dure o máximo de tempo possível, nos casos em que o locador tem eminente risco de prejuízo por danos ao seu imóvel locado ou por tempo considerável sem receber os alugueis devidos pelo locatário. Cada caso é um caso e não há como dizer antecipadamente o que o juiz irá decidir.
Fato é que 03 meses de atraso no pagamento do aluguel não vai ser motivo suficiente para que a tutela seja concedida ou uma simples discussão ou infração do locatário perante o locador.

Das provas
È preciso no fundamento do pedido de tutela provar de forma inequívoca isto é, que não deixe dúvidas, o visível prejuízo do locador na demora em desocupar o imóvel locado. É preciso convencer o juiz da existência do risco, do perigo ou do grave dano.

Validade
Muito contestada sobre sua validade quando solicitada nas ações de despejo de imóvel locado, hoje já temos decisões dos tribunais sobre o assunto onde o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) foi pioneiro seguido do Tribunal de São Paulo (TJSP) abrindo as portas para que outros tribunais seguisse sua decisão. Manifestação favorável também do Supremo Tribunal Federal  que aprova a jurisprudência sobre o assunto onde a tutela pode ser solicitada não somente nos casos em que o artigo 59 da lei 8.245/91 autoriza, mas também nos casos em que o artigo 273 do Código de Processo civil determina.

Conclusão
Na prática é difícil conseguir a tutela antecipada quando o motivo não esta descrito no artigo 59 da lei 8.245/91. Situações diversas do artigo são as que mais implicam na solicitação da tutela e na maioria dos casos são negadas pelos tribunais. Já ocorreram avanços mas ainda não temos em nossos tribunais decisões rápidas que permitam em menor tempo possível, o locador reaver seu imóvel de quem não cumpre o contrato.
 A lei do inquilinato continua sendo uma lei de proteção ao inquilino e em alguns casos muito prejudicial ao locador.


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2 comentários:

  1. Bom dia, Angela.

    Uma dúvida: se o locatário deseja rescindir o contrato antes do término do prazo determinado do contrato, qual a documentação deverá ser redigida? Termo de rescisão de contrato? Eu gostaria de um modelo de termo de rescisão esclarecendo que é o inquilino quem está rescindido o contrato, para que, assim, o locador, posso cobrar multa por rescisão do contrato. Vc pode me orientar? Desde já agradeço a sua atenção.
    Verônica

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  2. Meu problema é diferente. Moro num terreno grande com 4 casas. Uma pertence a um senhor, que é dono da propriedade. A nora dele separou de seu filho, que posteriormente veio a falecer. A casa que o filho dele morava, ele cedeu pra nora alugar. O contrato foi feito com ela. Moro na parte baixa de um pequeno aclive na casa que nora dele morou. faz 6 meses o esgoto das casa de cima tá passando no quintal, na minha parte. Não posso usar 40% do quintal a que tenho direito. Solicitei várias vezes que consertasse, sem êxito. Entrei em contato com ex-sogro dela, pedindo que fizesse o reparo tb sem sucesso. Agora por eu ficar insistindo ela falou que eu desocupe a casa em 30 dias. Sempre paguei adiantado ou no dia, mas uns meses pra cá atrasei acho que umas 4 vezes. O maior período foi de 10 dias. Trabalho em casa e não tenho como receber clientes e nem familiares com o esgoto no caminho, tomando o quintal. Minha mãe quase caiu uma vez. Não vou sair como um cachorro, porque estou exigindo apenas o reparo do esgoto, nem questionei o aumento do aluguel, mas só vou pagar quando a casa estiver 100%. sem contar uma porta da sala que ela falou que arrumaria desde que aluguei o imóvel. Já tem mais de um ano e nada. Como posso proceder?

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