SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL E DIREITO DE PREFERÊNCIA


A legislação do inquilinato prevê que aplicam-se as sublocações as mesmas regras das locações.
Em relação ao direito de preferência na compra do imóvel locado determina a lei que o locatário terá o direito de preferência na aquisição do imóvel devendo o locador oferecer-lhe em primeira mão, na forma prescrita na lei que é a forma escrita. Sendo assim se a legislação diz que aplicam-se ao sublocatário as mesmas regras do locatário como fica a questão se temos duas figuras distintas com o mesmo direito!
Nos casos em que o imóvel é sublocado com o consentimento do locador temos a figura do “sublocatário” pessoa legalmente habilitada pelo locatário a utilizar o imóvel locado parcialmente ou em seu todo. Assim a preferência vai depender da forma como foi instituída a sublocação.

Locação residencial
Em geral a sublocação de imóvel residencial não é permitida por locadores e quando ocorre costuma ser feita ilegalmente pelo locatário sem o consentimento do locador. Nos casos em que houve infração legal com a sublocação não consentida ninguém terá a preferência, pois o sublocatário é pessoa estranha ao contrato e o locatário não reside mais no imóvel tendo cometido uma infração legal ao subloca-lo.
Nos casos de sublocação consentida será do sublocatário o direito a aquisição mesmo que o contrato permaneça em nome do locatário que sublocou o imóvel. O locador foi consultado, concordou com a sublocação, as partes se acertaram de boca ou por escrito e quem ocupa o imóvel no todo terá a preferência.

Locação não residencial
Este tipo de locação é diferenciada. A sublocação é comum principalmente quando se passa um comércio adiante com a venda do ponto.

Temos duas situações.
1) Se o locatário sublocar o imóvel como um todo, será do sublocatário o direito de preferência. Não demonstrando interesse na aquisição o locatário poderá exercer este direito.
Exemplo: “A” loca o imóvel de “B” para fins de comércio. “B” autoriza em contrato a sublocação. “A” após alguns anos vende o ponto e passa o comercio para “C” que subloca o imóvel com o contrato em nome de “A”. “C” (sublocatário) paga aluguel para  “A”(locatário)  que paga aluguel para “B” (locador).

2) Se o locatário subloca parte do imóvel o sublocatário não terá direito a preferência ficando o locatário com este direito.
Exemplo: “A” (locatário) loca uma casa para fins de prestação de serviços de pintura e reforma de imóveis do locador “B”. “A” subloca duas salas para “C” que tem uma empresa individual de consertos de janelas. “A” subloca apenas parte do imóvel permanecendo com o direito de preferência garantido. “C” somente terá a preferência se “A” não tiver interesse na aquisição do imóvel locado.

Mais de um sublocatário
Nos casos em que o imóvel tiver mais de um sublocatário, todos tem o mesmo direito de preferência e se todos desejarem exercer este direito ao sublocatário mais antigo exercerá o direito. Se todos tiverem a mesma data  de contrato neste caso a preferência será do locatário mais idoso (lei 8.245/91 art.30).

Não incidência da preferência
Da mesma forma que o locatário o sublocatário não terá a preferência na aquisição quando se tratar de venda entre cônjuges na separação, venda entre condôminos, perda da propriedade por desapropriação, perda da propriedade por  venda judicial(pode o sublocatário concorrer no leilão em igualdade com todos),permuta, doação, adiantamento da legitima(herança).


Fonte: lei 8.245/91 artigos 27 a 34.



Comentários