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07/05/14

O INCC E OS IMÓVEIS ADQUIRIDOS NA PLANTA



CONCEITO
Índice nacional de custos da construção civil divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) que informa a evolução dos custos dos materiais de construção civil e mão de obra assalariada.

UTILIZAÇÃO
É utilizado na correção dos valores negociados nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta ou em construção financiado direto com o construtor, até o momento em que o imóvel recebe o habite-se municipal quando não pode mais ser utilizado passando o contrato a ser corrigido por outro índice ( IGPM ou INPC).

Também é utilizado nos contratos de compra e venda de imóvel na planta ou em construção pelo sistema de crédito associativo da CEF (Caixa Econômica Federal). Nesse sistema o INCC é a correção mensal dos valores que a CEF libera para o construtor dar andamento á obra.

REAJUSTES
O INCC é a forma de reajuste de todos os valores que serão pagos pelo comprador. Assim, é aplicado mensalmente sobre a parcela a ser paga, sobre o saldo devedor do contrato, sobre qualquer pagamento anual como parcelas intermediarias, balões, chaves e qualquer outro pagamento acordado com o construtor.
É um incide que costuma subir consideravelmente, principalmente no mês em que ocorre o reajuste de salários da mão de obra da construção civil. Vale lembrar que neste tipo de financiamento a aplicação do índice não é linear (simples), ocorrendo a aplicação da mesma forma que os juros composto. Significa que o INCC somado ao valor da primeira parcela paga vai formar o valor da nova  parcela a pagar no mês seguinte quando incidirá o novo INCC sobre esta parcela formada com o índice anterior.

CONTRATO
O contrato de promessa de compra é venda é a forma oficial de aquisição de imóveis na planta ou em construção com pagamento direto ao construtor até a entrega das chaves. È nesse documento que consta a forma de reajuste, o INCC como índice de reajuste e todos os pagamentos que serão reajustados. 
Apesar de o código do consumidor determinar letra tamanho 12 nos contratos, ainda temos a política de descumprir a Lei, então prestar atenção as informações com letra pequena é uma dica para não deixar passar despercebida uma informação importante como é a do reajuste dos valores a serem pagos.

FORMA DE REAJUSTE DAS PARCELAS E SALDO DEVEDOR

Reajuste mensal das parcelas e saldo devedor
Utilizada em contratos com parcelas de 36 meses ou mais
.
Nesta forma de reajuste o INCC incide mensalmente sobre a parcela e o saldo devedor total. O saldo devedor total é o preço do imóvel em sua totalidade e não o valor que foi financiado com o construtor.
Como temos o mesmo sistema dos juros compostos o índice se incorpora a parcela. Desta forma a parcela sofre reajuste mensalmente.

Exemplo: 
Um financiamento feito em janeiro de 2013 de um imóvel de 300 mil reais onde 100mil será financiado direto com o construtor em 40 parcelas de R$ 2.500,00 reajustadas MENSALMENTE pelo INCC com a primeira parcela paga em 30 dias.

Temos que: a primeira parcela a ser paga é de R$ 2.550,00 em fevereiro de 2013
Fev 2013 – 1ª parcela R$ 2.500,00 + 0,60% (INCC de fev 2013) = R$ 2.512,00
Mar 2013 - 2ª parcela R$ 2.512,00 + 0,50% (INCC de março) = R$ 2.524,56
Abr 2013  – 3ª parcela R$  2.524,56 + 0,74 % (INCC de abril) = R$ 2.543,24

Deu para perceber que o índice de reajuste se incorpora ao valor da parcela ou seja ela não é formada pelo saldo devedor dividido pelo número de meses que falta para o financiamento acabar.

O saldo devedor do contrato também é reajustado mensalmente e assim o INCC mensal é lançado sobre o saldo devedor e depois se diminui do resultado o valor da parcela paga no mês para termos o valor do novo saldo devedor.

ATENÇÃO: na atualização do saldo é utilizado o índice de dois meses anteriores e não o do mês de atualização.

Exemplo: no mesmo financiamento de um imóvel de 300 mil adquirido em janeiro de 2013 onde 100 mil será financiado direto ao construtor com reajuste mensal das parcelas e saldo devedor. O saldo devedor é 300 mil reais.

Janeiro de 2013 : Saldo devedor de  R$ 300.000,00
Fevereiro de 2013: saldo devedor de R$ 300.000,00 + 0,16% (INCC dez 2012) = R$ 300.480,00 saldo devedor.
Do novo saldo devedor diminui-se a parcela paga em fevereiro e assim: 
300.480,00 – 2.512,00 = R$ 297.968,00 é o saldo devedor em fevereiro de 2013

Obs: quanto maior o valor da parcela que você paga mensalmente mais o saldo devedor vai diminui. Quanto menor a parcela paga mensalmente maior será teu saldo devedor e vai chegar ao final do contrato com resíduo.

RESÍDUO
Saldo existente ao final do pagamento do valor financiado com o construtor proveniente do reajuste pelo INCC e devido ao pagamento de parcelas de baixo valor. Quanto menor a parcela menor a amortização do saldo devedor. Também conhecido como 37ª parcela nos contratos de 36 meses.

Exemplo: você compra um imóvel na planta por 300 mil financia 100 mil com o construtor e 200 mil que quitará com financiamento bancário ao término da obra.
Ao terminar de pagar os 100 mil, teoricamente restaria um saldo devedor de 200 mil a quitar, porém quando se tem prestações muito baixas a variação do INCC faz com que os saldo devedor sofra reajuste que vão ultrapassar os 200 mil e assim o comprador terá que pagar este “resíduo’ direto ao comprador em geral á vista. Veja a importância de acompanhar a evolução do teu saldo exigindo teus extratos mensais.

Concluindo: nada de pressa ao comprar um imóvel na planta. Estude, calcule, analise, solicite minuta do contrato e se alguém te pressionar a fechar negócio rapidamente, desista da compra.


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91 comentários:

  1. Como se comporta o INCC em credito associativo, que o financiamento com o banco é feito 3 meses depois da compra?

    O INCC ocorre também pelo valor financiado, ou apenas nos valores que pago a construtora?

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    1. No crédito associativo o INCC continua a ser cobrado e repassado ao construtor pelo banco até a conclusão da obra incidindo sobre todos os valores que são cobrados pois você passa a pagar tudo para o banco e estes valores ficam na tua conta e vão sendo liberado aos poucos conforme o cronograma da obra. O INCC vai remunerar o construtor mantendo o custo da obra atualizado.

      abraços

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  2. Excelente postagem!

    Eu também estou com a mesma dúvida do André Freitas.
    Fiz a assinatura com o banco em pouco mais de 2 meses após ter assinado o contrato de compra e venda. Até cheguei a pagar uma diferença que deu devido ao INCC que já havia atualizado o valor do imóvel.

    Necessito de saber se o saldo devedor que financiei com o banco o qual pagará à construtora será reajustado pelo INCC.

    Obrigado!

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    1. Te respondi via email, se for crédito associativo sim, do contrario não. abraços

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    2. Maria Angela poderia me auxiliar tambem, estou com a mesma duvida, compramos um ap e na compra foi informado que nao teria nenhum valor a mas, somente o valor da evolução de obra, mas depois de 3 meses descobrimos que vai ser cobrado o incc sobre o financiamento, os vendedores agiram de ma fé, pq temos umas 20 unidades com o mesmo problema, porem esta no contrato, mesmo eles falando que o contrato era padrao.erramos

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  3. Comprei um apartamento em novembro de 2011 pelo programa minha casa minha vida no valor de 116 mil, na ocasião o vendedor disse que o diferencial do empreendimento era que INCC era ficado em 2.500 reais na entrega das chaves, na ocasião o mesmo fez rascunhos, logo depois me enviou emails com a proposta do INCC a 2.500. Assinei o contrato da compra do apartamento e quando estava perto da entrega das chaves em novembro 2014, a construtora me chamou e disse que existia uma divida de 16,900 referente ao INCC da obra, questionei e disse que na hora da compra haviam me vendido com valor fixo. A construtora assumiu que houve um erro, que na hora da venda a incorporadora do empreendimento "ludibriou" os compradores, porem no contrato que assinamos constava que os valores eram reajustáveis de acordo com o índices do Sindicato da construção civil. O que eu faço agora, pois não tenho esse dinheiro que estão me cobrando, e também não acho justo pagar este valor, pois tenho e-mails e comprovantes enviados pelas construtora e pela incorporadora que o INCC seria de 2.500 na entrega da chave.

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    1. Oi Joyce Ungaro. Procure um advogado e entre com ação judicial contra a construtora. Se eles tinham ciência de que o Incorporador ludibriou os clientes tinham que ter chamado todos para explicar a situação e colocar em contrato. Isso não foi feito e portanto se há provas tens que judicialmente contestar. Podes procurar o Procon de sua cidade levando o teu contrato para analisarem a viabilidade de via Procon entrarem em acordo. abraços

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  4. Olá Maria Angela, Eu adquiri um imóvel na planta e a empresa vendedora está capitalizando juros de forma indevida. Só que não sei exatamente de que forma, pois não entendo esses cálculos. Vc. faz cálculos dessa natureza ou conhece alguém que eu possa contratar para fazer? Se vc. fizer, tem idéia de custo? Dei um sinal, ficou estiipulada 18 parcelas mensais com valor determinado e sem juros, depois 3 semestrais com valor determinado e sem juros e 36 mensais com valor determinado e juros de 1% pela tabela price e 6 semestrais c valor determinado e juros de 1$ pela tab. price. Diz o contrato que todas as parcelas no período da obra serão corrigidas mensalmente pelo INCC. Diz tb. o contrato que o comprador pode quitar a qualquer tempo o saldo devedor, pagando o valor da diferença do valor já pago e do restante devido, onde vai cessar a correção e o valor será trazido ao valor presente, os cessa os juros. Enfim, precisava de um cálculo que analise se o que já paguei e o que ainda devo está correto e se tudo que está sendo cobrado está de acordo com a legislação, bem como se eu quiser quitar, qual seria o meu real saldo devedor. No que vc. pode me ajudar?
    Obrigada e um abraço.
    Sandra

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  5. Só complementando meu email anterior, o imóvel estava com entrega prevista para março de 2014 e com os 180 daria outubro/14, salvo engano, mas até hj. não foi entregue. A nova entrega está prevista para julho/15 e vou acionar a empresa e cobrar lucros cessantes e quero tb. questionar essas cobranças indevidas. Sandra

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    1. Oi Sandra, não faço esses calculos revisionais mas posso te orientar .
      Me envie um email para mcamini150@gmail.com que é o email do meu blog
      Amanhã pela manhã te dou retorno.

      abraços

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    2. Olá Maria Angela, acho que eu precisaria te enviar o contrato e as parcelas que já paguei para vc. poder ver... o que vc. acha?

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    3. Olá Maria Angela, acho que eu precisaria te enviar o contrato e as parcelas que já paguei para vc. poder ver... o que vc. acha?

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  6. Oi Sandra. Se puderes e quiseres enviar em anexo ao email, não tem problema, fica mais fácil de te orientar.

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  7. Beleza, farei isso então. Obrigada! Abraços.

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  8. Olá Maria Angela, enviei o email ontem com os docs.. Se por um acaso vc. não recebeu, me avisa, por gentileza, que daí reenvio. Obrigada! Sandra

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    1. Oi Sandra, não chegou teu email. Envie novamente parar mcamini150@gmail.com
      aguardo

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  9. Tenho uma duvida. Comprei um imovel na planta pelo credito associativo e vao convocar os proprietarios do imovel daqui 6 meses para assinar o contrato com a cef, o valor a ser financiado pela cef tem correção via incc ou só da construtora. Se não como que é feito o valor da correção do valor pela cef no periodo antes de começar a pagar o valor bancario

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    1. Oi Andrea Saraiva. O contrato tem correção via INCC para as parcelas pagas direto ao construtor. Ao assinar com a CEF todos os valores passam a ser pagos diretamente para a CEF e pode ou não haver correção do saldo devedor na assinatura para ser pago ao construtor para a CEF não. É preciso ler o que diz o contrato assinado com o construtor.
      O INCC continuará a ser pago ao construtor após assinarem com a CEF. É preciso analisar o contrato para saber o que ele informa.

      abraços

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  10. Bruno Lima22/06/15 09:29

    Oi Maria Angela!
    Parabéns por esse post, ele é muito esclarecedor, me ajudou de mais!
    Deus lhe abençoe.

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    1. Olá Bruno. Obrigado e disponha do blog e do email sempre que precisar e estiver ao meu alcance auxiliar. abraços

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  11. Oi Maria. Realizei a compra de um apto na planta ha 8 meses, onde paguei os valores da construtora, agora terei que assinar contrato com a CEF, porém fui informado que terei que pagar o INCC durante a obra e juros da caixa ate conclusão de obra, mas esse INCC não foi me informado e não cabe no orçamento, e correto?
    Para não ter problemas de atraso posso desistir e cancelar contrato, consigo meus valores pagos ate agora?
    Obrigado

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    1. Oi Maxju.
      Teu contrato é de financiamento pelo c´redito associativo e nesse caso a informação esta correta. A amortização somente começa após o término da obra, até lá pagas os juros do financiamento para a CEF e a atualização do preço pelo INCC para o construtor. Ao desfazer o negócio o construtor tem que te devolver até 80% dos valores pagos. qualquer duvida leve teu contrato ao Procon.
      abraços

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  12. Oi Maria!

    Primeiramente parabéns pelo blog, excelente!

    Tenho uma duvida.

    Meu credito é associativo, meu contrato já está assinado com a CEF.
    A construtora me informou que irá cobrar a correção do INCC em cima do valor que financiei com a CEF, está correto? Entendo que o INCC nesse caso só poderá ser aplicado as parcelas que estou pagando diretamente a construtora, e não sobre o saldo que eu financiei com a CEF.

    Por favor me ajude a entender se meu entendimento está correto.

    Muito obrigado!

    Abraços

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    1. Oi Fábio Duart.
      a cobrança é essa mesma.
      No imóvel na planta a remuneração do construtor é o INCC cobrado também sobre o saldo devedor se constar em contrato esta cobrança. Leve teu contrato ao Procon para darem uma olhada e ver se esta legalmente previsto.
      abraços

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  13. Oi meu nome é Bruno,estou querendo comprar um apartamento na planta,e a corretora disse que,como a obra é feita com recursos da CAIXA ECONOMICA o INCC não se aplicaria no saldo devedor,só nos 4 mil que parcelei em 24 vezes durante a obra e nos 5 mil que é o valor quando eu pegar as chaves,a pergunta é: nesse caso o INCC se aplica ao saldo devedor?

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    1. Oi Bruno. Tem os dois sistemas. No crédito associativo você assina o contrato com a CEF antes do imóvel ficar pronto e existe a cobrança do INCC no saldo devedor financiado. Na compra na planta sem o credito associativo temos ambos então se a corretora te disse que não tem INCC no saldo devedor ela deve te mostrar ou anúncios do imóvel onde consta esta informação ou um documento que conste esta informação. somente te disser isso não comprova a informação que ela te deu e depois não terás como provar. abraços

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    2. Obrigado pela dica,você me ajudou muito.

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  14. Oi Maria Angela, poderia tirar uma duvida? Fiz um contrato de aquisicao de imovel na planta, em apenas 17 meses, nesse caso nao seria illegal a cobranca de INCC? e se sim, aonde encontro essa lei?
    obrigada

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    1. Oi Simone. Te respondi via email, é ilegal.

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  15. Olá, poderia tirar uma dúvida, estou para dar inicio de compra em um imóvel na planta na modalidade de credito associativo.
    Porém tenho algumas duvidas.
    No contrato eles colocaram uma clausula de confissão de divida por mim em favor da vendedora e que teria que demonstrar duas pessoal qque tenha pratrimonio e com renda de no minimo 4x ao valor da presta.
    Duvida: Neste caso podemos chamar de FIador? qual é o motivo de incluir um Fiador?

    O imovel tem lançamento agora em 22/08, me disseram q o financiamento com a caixa deve ser pelo mês de novembro, minha dúvida é a CEF financiando o imóvel, o INCC será corrigido pelo saldo devedor do mês até a entrega da obra? Incluindo na parcela devida a construtura (PARCELA + INCC)?
    Outra duvida terá este INCC incidira também sobre o valor do Financiamento da CEF. EX:contrato de financiamento já assinado com a CEF, este valor será congelado ou também haverá incc? Caso sim esse ressiduo, deverá ser incluso no saldo devedor do financiamento já assinado, incluso nas parcelas do Finan...? ou terei que dar esse valor de ressiduo, a vista?


    Abçs

    wesley.cassigoli@gmail.com

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    1. Oi Weslley Estevão. É a primeira vez que vejo pedir fiador nesse tipo de contrato, nunca tinha ouvido falar e já fico desconfiada. Você vai pagar parcelas direto ao construtor até assinar com a CEF. Ao assinar com a CEF haverá INCC cobrado sobre o saldo devedor financiado a ser pago ao construtor, em geral a vista. Depois de assinado com a CEF todos os valores serão pagos para a CEF que repassa para o construtor. continuará pagando INCC sobre cada parcela liberada ao construtor e também uma taxa para a CEF, perfeitamente legal. A amortização do financiamento somente começa depois que a obra for entregue então até lá pagaste apenas juros a ambos. Recomendo que você não assine nada sem consultar um advogado porque o c´redito associativo pode setotrnar com o tempo muito caro face a inflação que vivemos no país. abraços

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  16. Bom dia Maria Angela! Meu nome é Luiz e comprei um apartamento na planta. Quando assinei o contrato a imobiliária me informou que a CEF financiaria 90% do imóvel, e os 10% restantes eu pagaria diretamente à construtora, e que o saldo devedor seria pago na entrega das chaves. No entanto, o corretor entrou em contato comigo, após 9 meses da assinatura do contrato, informando que tendo em vista que meu modo de financiamento seria pelo SBPE, a CEF, nos dias de hoje financiaria 80% do apartamento, e que eu deveria, pagar os 20% restantes com recursos próprios e, ainda incorporar o saldo devedor atual nas parcelas pagas ao construtor. O que devo fazer? llaia@ig.com.br

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    1. Olá Luiz.
      Vale o que esta no contrato, o que não esta no contrato não és obrigado a pagar.
      ao assinar o contrato tinhas que ter verificado e o que te foi passado estava constando no mesmo. Se não tens condições de cumprir o contrato se estão te pedindo o que esta neste contrato, podes desistir pedindo a devolução de 90% do que foi pago por você até agora já que te disseram uma coisa e agora estão pedindo outra. abraços

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  17. Maria, assinei o contrato mês passado junto à construtora,e agora nesse mês de setembro a construtora veio me informar que como ainda não foi assinado o contrato junto ao banco teve uma atualização no valor do imóvel eu teria que pagar essa diferença de imediato, para poder ir ao banco assinar o financiamento.... Como devo proceder.

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    1. Oi Renato Keivison
      O contrato assinado deve ser cumprido.
      Se no contrato informa que até a assinatura do financiamento haverá atualização do preço do imóvel e a diferença deve ser paga então você deve cumprir o contrato.
      Se não consta no contrato esta obrigação não deves pagar. verifique o teu contrato e qualquer pressão leve-o até o Procon e peça orientação.
      Nenhuma cobrança impede que assines o financiamento
      abraços

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  18. Comprei um imóvel na planta onde parcelei 10 mil e financiei 100 mil, com entrega para o dia 20/12/2014 com o atraso nao recebi o imovel ainda , onde depois depois de ter pagos os 10 mil sem reajuste nenhum, estou sendo cobrada um valor de 6 mil de reajuste, tenho que pagar esse valor mesmo com a quebra do contrato no atraso da entrega da chave ?
    Obs: Eles tao segurando a documentação para nao registrar em cartorio, esperando minha proposta de como vou pagar o reajuste!

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    1. Oi Layse Neri

      Se este pagamento esta previsto no contrato assinado a cobrança é legal e deve ser paga. Em geral os contrato contém clausula de que o INCC será cobrado no saldo devedor ao assinar o financiamento. verifique o que diz teu contrato. Na dúvida procure o Procon.

      Quanto ao atraso a recomendação é que acionem a justiça com pedido de indenização.

      abraços

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  19. Óla, gostaria de saber como funciona e se é correto cobrarem o INCC quando existe uma demora na assinatura do banco, referente a demora da análise de crédito, pois não fui informada desse valor a ser cobrado, e em 3 meses desde a 1° parcela de pagamento para a construtora já estão me cobrando mais de 4.000,00.

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    1. Olá. O INCC é devido até o financiamento ser assinado e a demora na analise de crédito pelo banco não é responsabilidade do vendedor. Perfeitamente legal e deve constar esta informação em teu contrato. abraços

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  20. Olá, eu comprei um lote e o mesmo ainda está sendo preparado o arruamento( que acredito eu, que será a única obra a qual será levantada). Já que o lote não é uma construção, é um pedaço de terra. Eu gostaria de saber se a cobrança que estou recebendo de INCC é devida? E lembrando que o lote está sendo pago em promissórias(não foi financiamento por banco).

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    1. Oi Joe Oliveira.

      O INCC é utilizado como reajuste em imóveis na planta ou em construção. Na compra de lotes deve ser utilizado IGPM + 1% de juros ao mês, é o usual. Se mão haverá construção no lote pelo loteador não pode ser utilizado o INCC. abraços

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    2. Obrigado! Mas como eu não ainda não consegui entender esses cálculos... A taxa do INCC seria maior que a do IGPM?

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    3. A questão não se a taxa é maior ou não e sim que a lei proíbe o uso do INCC a não ser que se trate de uma incorporação imobiliária onde você compra o lote juntamente com o projeto construtivo da casa. No caso é só lote e o INCC não pode ser usado porque é um índice que mede a inflação dos materiais de construção e mão de obra.
      O IGPM acumulado do ano esta mais alto que o INCC.
      abraços

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  21. Olá Maria Ângela!

    Preciso de sua ajuda... em dezembro de 2012 assinei um contrato de compra do meu apartamento (apenas junto à construtora) e dei um pequeno sinal em dinheiro. Em outubro de 2014 assinei o contrato de financiamento junto à CEF e paguei a entrada em uma parcela única, sem atualização de valor (em nenhum momento a construtora me cobrou o INCC, sempre disse que seria no máximo R$ 10 mil, na entrega das chaves).
    Mês passado a construtora me contatou, perguntando se eu queria fazer um acerto de pagamento do INCC, pois o mesmo já está mais de R$ 23 mil e a entrega das chaves está prevista somente para abril/2016. Porém, no arquivo que enviaram, vi que o cálculo está sob o valor total do imóvel e não sobre o saldo devedor. Além disso, como paguei a entrada em uma parcela única, não tenho mais dívidas com a construtora e a mesma continua cobrando o INCC.
    Isso está correto?

    Obrigada desde já.

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    1. Oi Aline FV

      Veja o que diz teu contrato INCC sobre o saldo devedor ou sobre o valor do imóvel atualizado. Vale o que esta no contrato assinado. Quando assinaste o contrato tínhamos uma inflação sob controle hoje esta acima do esperado e o INCC esta se tornando muito alto por isso estão te chamando. Se tiver duvidas sob o que diz teu contrato procure o Procon para eles fazerem uma analise porque vale o que esta escrito.

      abraços

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    2. OK, vou verificar. Mas é correto continuar cobrando, mesmo eu tendo pago a entrada à vista na assinatura do contrato? Não seria certo eu pagar apenas o resíduo na entrega das chaves?

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    3. Maria Ângela,

      Verifiquei o contrato da construtora e não está mencionado se seria sobre o valor total ou saldo devedor. Diz apenas que o valor deverá ser pago na entrega das chaves ou incorporado ao financiamento bancário.
      Saberia dizer se é possível acrescentar esse saldo ao financiamento, caso ocorra de não ter o valor total em mãos na entrega das chaves? É um financiamento por crédito associativo com a CEF.

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    4. Oi Aline

      Crédito associativo o INCC incide sobre o saldo devedor ATUALIZADO no momento em que assinares com a CEF. Saldo devedor atualizado é aquele em que o saldo a financiar com o banco incide sobre o valor de mercado do imóvel no momento de fazer o financiamento e não o valor que fechaste negocio.

      Não vai entrar este saldo no valor financiado com a CEF você terá que financiar direto com o construtor em parcelas mensais corrigidas por índice de inflação o que pode onerar e muito teu contrato.

      A cobrança é legal, é os juros do construtor.

      abraços

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  22. Oi Maria Angela!

    Busquei em vários lugares uma reposta e não consegui.
    Após assinado contrato de financiamento associativo com a CEF existe a possibilidade de rescisão do mesmo?

    Obrigada!

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  23. Bom dia,

    Se no meu contrato não consta nada de reajuste por nenhum tipo de índice eu tenho que pagar mesmo assim o valor reajustado pelo INCC?

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    1. Oi Rejane Ribicki

      Não, não és obrigado e portanto não pode ser cobrado.
      abraços

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    2. Nã Rejane, tem que estar no contrato. Abraços

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  24. BOM DIA!

    Estou prestes a fechar a compra de um imóvel na planta mas como gato tem medo de agua fria a gente tem que se informar:

    estou com uma proposta de
    1x 990,90
    36x 461,39
    total de 17.600,04
    a pergunta é como calcular o reajuste pelo incc dessa divida é pelo valor montante ou somente pelo total das 36 parcelas?

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    Respostas
    1. Olá. O INCC é um índice que mede a inflação da construção civil ou seja do custos dos materiais e mão de obra. Sendo assim não há como você ter uma planilha porque ele é divulgado mensalmente. O índice nos últimos 12 meses ficou em torno de quase 8%.

      Mensalmente tua parcela vai sofrer o reajuste pelo índice divulgado dois meses antes, perfeitamente legal. Como é um índice inflacionário se comporta conforme nossa economia.

      Como você fez em 36 vezes é sobre a parcela mas nada impede de haver INCC sobre o saldo devedor quando fores fazer o financiamento imobiliário. Verifique teu contrato. Tudo que te form prometido deve estar nele ou não terá validade.

      abraços

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  25. Prezada Maria Angela,

    Estou avaliando a possibilidade de comprar um terreno em um condominio de casas que será entregue em Maio 2017. O corretor da imobiliaria me informou que o pagamento será em parcelas fixas a começar da primeira parcela mas que o saldo devido na última parcela será acrescido por INCC. O INCC se aplica também a terrenos comprados em condominio de casas? Não será possível tomar posse do terreno antes de Maio 2017 e também não terá construção antes desta data, a não ser, provavelmente, a área comum. Acredito ser injusto tentar cobrar o INCC sobre um terreno, já que o custo gerado para a imobiliaria não é comparável com o custo de construção. Também, pagando todas as parcelas antes da data da entrega do terreno em Maio 2017, porque deveria pagar INCC em cima da última parcela?

    Agradeço pela sua ajuda.

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    Respostas
    1. Olá. Quando você compra terreno em loteamento o índice usado é o IGPM + 1% ao mês quando compra desta forma que você descreveu trata-se de uma Incorporação e neste caso é usado o INCC, perfeitamente legal.

      Não ha como tomares posse antes de estar concluído o parcelamento do solo.
      O INCC é os juros pelo parcelamento da tua compra.
      Não vais pagar INCC em cada parcela porque tuas parcelas devem ser menores que 36 vezes e assim eles cobram ou anual ou todo o INCC acumulado do período no final sobre o saldo devedor ou valor do imóvel atualizado.Abraços

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  26. Olá comprei um apartamento em 2012 na planta. Formato da compra foi via credito associativo. O banco do financiamento foi a CEF, assinamos com o banco em Janeiro de 2015. Tivemos o financiamento aprovado e passamos a pagar as parcelas de evolução de obra, segundo o banco não tínhamos mais dividas com a construtora e agora devíamos apenas ao banco. Agora recebi um boleto da construtora com o valor de 6 mil referente ao INCC. Esta cobrança e devida? Uma vez que agora nossa divida se encontra com o banco.

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    1. Oi Soraia, a principio sim.o principal foi pago mas os juros do construtor continuam ou mensal, ou anual ou sobre o saldo financiado. Veja o que diz teu contrato.
      Abraços

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  27. Olá Maria Angela,

    comprei um apartamento, o qual está em fase de construção. Assinei com a CEF há um bom tempo, e ainda devo uma entrada para a construtora de aproximadamente 20 mil, a qual está sendo parcelada. O INCC incide somente sobre os 20 mil ou também a parte que está financiada com a caixa?

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  28. Oi Felipe. Teu contrato com a CEF deve ser credito associativo. O Incc incide sobre tudo wue for pago ao construtor menos sobre a taxa da obra que é os juros do teu financiamento pago para a CEF até a conclusão da obra. Abraços

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    1. Então no caso, o reajuste seria sobre o valor financiado e o valor de entrada, menos o subsidio? A cobrança de taxa de obra é legal? Visto que na teoria ela é uma taxa cobrada sobre a construtora para as obras sejam aceleradas?

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    2. Taxa de obras é os juros do financiamento com o banco que você paga durante a obra. Terminada a obra começa a amortização do financiamento. é diferente. você remunera o construtor e o banco que te financiou o saldo devedor. Tudo depende do que diz o contrato.
      abraços

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  29. Bom dia!

    Compramos um apartamento em fevereiro de 2015, foi um repasse, o Habite-se ainda não tinha saído, veio sair em junho/15, só que em fevereiro/15 fizemos um contrato, que informava que quando saísse o financiamento o saldo devedor seria corrigido pelo acúmulo do INCC desde a data do contrato fev/15.

    Para melhor entendimento da nossa negociação:

    Valor do Apt. = R$ 325.0000,00

    Entrada = R$ 114.418,29

    Combinamos parcelas mensais até a liberação do crédito pelo banco de R$ 2.500,00/mês = Hoje totalizam R$ 25.0000,00

    Saldo devedor = R$ 185.581,71

    Portanto como ficaria esse saldo devedor com a correção do acúmulo do INCC, à partir da data do contrato em 03/02/15?

    Gostaria de saber se é correto essa forma de negociação após sair o financiamento pelo Banco o saldo devedor ser corrigido pelo acúmulo do INCC?

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    1. Oi Nivea

      esta correto este acordo o INCC pode incidir sobre a parcela mensal ou anual ou sobre o saldo devedor porém este saldo é atualizado.
      quando você for fazer o financiamento bancário o saldo devedor do valor negociado com o construtora será outro pois o banco faz a avaliação do imóvel para decidir quanto te financia pelo valor de mercado do imóvel não pelo valor negociado entre as partes. sobre este saldo atualizado é que incidira o INCC acumulado do período que hoje esta em torno de 7%.

      abraços

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  30. Olá Maria Angela,

    recentemente te fiz algumas perguntas, mas ainda tenho algumas dúvidas e espero que você possa me esclarecer por favor.

    Em abril de 2015 comprei um apartamento na planta, através de crédito associativo com a CEF.

    O valor do imóvel era de 150 mil, em junho de 2015 (2 meses após a compra) assinei com a CEF, onde (se não me engano) foi financiado o valor de 100 mil e obtive um subsidio de aproximadamente 20 mil. Restaram 30 mil para entrada, paguei uma parte dela a vista, outra parte dividi em 24 x 569,70 e ficou 10 mil para serem pagos na entrega das chaves. O apartamento está previsto para ser entregue em janeiro de 2017. Segue minhas dúvidas:

    - Essas 24 parcelas, mais os 10 mil das chaves serão reajustados pelo INCC, correto? Caso eu quite esta divida o INCC ainda será cobrado?

    - Eu quitando essa entrada, o saldo devedor será reajustado pelo INCC e ao pegar as chaves terei que pagar mais esse valor?

    - No momento em que eu receber as chaves e começar a pagar de fato o financiamento, o valor será reajustado, ou será mantido o mesmo valor que foi assinado com a caixa? Ouvi dizer que após a entrega das chaves, as parcelas são reajustadas pelo IGPM, essas parcelas seriam esta entrada que pago parcelada, ou o financiamento?

    - O valor de subsídio entra no reajuste de INCC?

    - As minhas parcelas de entrada (direto com a construtora) são fixas, pretendo fazer um empréstimo para quita-las ou então, pedir para a construtora me enviar o reajuste mensalmente, pra que assim eu já possa ir pagando o valor do INCC, seria uma boa ideia?

    Estou desesperado para resolver essas questões, espero que você possa me ajudar. Desde já agradeço sua atenção.

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    1. Este comentário foi removido pelo autor.

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    2. Não sei se ficou muito clara a ultima pergunta, minha ideia seria pagar as parcelas reajustadas pelo INCC, para que ao final o montante não esteja tão alto

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  31. Oi Filipe, recebi teu Email, te respondo logo mais.
    abraços

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  32. A construtora pode corrigir o incc do valor total da dívida antes do banco aprovar o financiamento. Att:Ane Layne

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    1. Oi Ane Layne

      Sim, ele incide sobre o saldo devedor atualizado. O INCC incide sobre tudo que pagares ao construtor, parcela, intermediárias, balão, chaves e saldo devedor.
      abraços

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  33. Oi Maria Angela, muito bom seu site!!
    Estou passando por uma situação e gostaria de saber se a construtora está certa ou não.
    Em maio de 2013 celebrei promessa de compra e venda de um apartamento, na promessa o valor era de R$315.120,00 (paguei sinal de R$30.000; na assinatura do contrato paguei uma parcela de R$12.500 em 02/06/2013 e outra de R$12.500 em 02/07/13. Paguei 04 parcelas de intercalas, cada uma no valor de R$2387,00 (vencimentos em 02/11/13, 02/05/2014, 02/11/14 e 02/05/15. Paguei 30 parcelas mensais e sucessivas no valor de R$2.050,00, estas sempre atualizadas mensalmente pelo INCC, sendo a primeira em 02/06/13. No contrato diz que pagarei uma parcela única no valor de R$189.072,00 nas chaves em financiamento bancário.
    A previsão de entrega no contrato era em 30/09/2015, podendo se prorrogado em até 6 meses.
    O habite-se saiu em 25/08/2015, mas em 25/11/15 o imóvel ainda não tinha sido entregue.
    Em meados de novembro, esse apartamento foi avaliado em R$355.000. Em 23/12/15 assinei contrato com a caixa, onde se diz que o valor do negócio com a caixa é de R$366.911.17, o que paguei nesses anos com recursos próprios foi de R$209.124,32, e o financiamento na caixa foi de R$157.786,85. Em 25/01/2016 paguei a primeira parcela do financiamento. O imóvel já está registrado e todo escriturado, tudo pago. Em fevereiro ainda não recebi o apartamento, e em 12/12/16, quando fu pegar as chaves, a construtora me disse q para entregar tenho que pagar um saldo de R$5.848,65, referente a uma atualização do índice. Não sei do que se trata, e estou bastante confusa. Eles me entregaram uma planilha que informa que o documento foi feito no sistema em 28/12/15, com data de atualização em 10/01/16, pelo INCC. E de acordo com essa planilha, a caixa deveria ter repassado o valor de R$163.635,50, que seria o total, e não o valor financiado de R$157.786,85. Ou seja, eu ainda deveria a eles R$5.848.65. De onde vem isso? Isso está correto? O que faço? Desde já, obrigada. Georgia.

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    1. Oi Georgia, bom dia

      Este valor que esta sendo cobrado de você é o INCC sobre o valor atualizado do valor do imóvel que atualiza também o saldo devedor.
      quando você financia o saldo devedor o banco não inclui no financiamento valores contratados direito com a construtor que correspondam a índices que atualizam parcelas e saldo devedor. Na compra com o construtor o INCC é aplicado sobre tudo que você pagar, parcelas, intermediarias, chaves, balcões e o saldo devedor atualizado pois quando o imóvel fica pronto vale mais do que quando você o comprou. Deve estar no teu contrato que o índice incide sobre o saldo atualizado devedor ou o valor atualizado do imóvel na entrega das chaves. abraços
      abraços

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  34. Outra coisa, a origem dos recursos no contrato com a caixa foi SBPE, e eu não tenho FGTS.

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  35. Olá Maria Ângela! Excelente seu site, bastante esclarecedor.Parabens! E você é bem solicita com as pessoas.
    Se puder, gostaria que me ajudasse a esclarecer tal situação descrita abaixo:
    Financiamos um apt na modalidade crédito associativo em 2014.
    Desde então nunca foi cobrado o INCC.Não recebemos boleto de cobrança, email, ligações...Nenhum meio que nos informasse que o pagamento era para ser realizado com o valor devido.NADa.
    Isso aconteceu com outras pessoas também.
    Agora a construtora ligou informando que tinhamos um débito de 10 mil reais referente ao INCSS, e era para pagar o montante total.Como assim? Eu não paguei porqur não recebi cobrança e nem sabia qual valor devido por mês. Não temos condições de pagar esse montante total e nem da forma que eles querem , quabdo informamos que não tinhamos condições de pagar o montante, eles quiseram parcelar em 6x o valor.Não temos como assumir essa parcela, porque somando com a outra parcela que já pagamos referente ao financimento torna-se inviável.
    Como devemos proceder? Cabe acionar a justiça?
    Atenciosamente,
    Aline

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    1. Oi Aline.

      o INCC é cobrado de duas formas, mensalmente ou anualmente ou em uma unica parcela. Verifique o que informa no teu contrato. È quase impossivel o construtor vender na planta sem o INCC ainda mais no crédito associativo que ele recebe conforme vai construindo. analise o que diz teu contrato se ainda houver duvidas me envie um email com o contrato em anexo.Se nada diz de INCC não pode ser cobrado.
      abraços

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  36. Maria Angela,
    Parabenizo pelas respostas e creio que tenha ajudado a muita gente.
    Gostaria de tirar uma dúvida, no entanto para meu caso.
    No meu caso fiz uma compra de um imóvel em construção em ABR/2015, já estando em andamento a construção.
    O imóvel tinha previsão de entrega para Junho de 2016, porém ainda está em construção.
    A condição foi a seguinte: 17% de entrada
    e 20 parcelas direto com a construtora (mesmo restando, para o prazo sem atrasos, na epoca da construção apenas 14meses para entrega e aí acho que ele considerou o possivel atraso de 180dias em contrato).
    Essas parcelas vem sendo ajustadas pelo INCC e também todo saldo devedor.
    Como eu fiz em no máximo 20 parcelas, estaria fora da lei de contratos que rege prazo superior a 36 meses?
    É 36 meses do início da obra? ou 36 meses do momento que você compra?
    Isso não está claro.

    Muito Obrigado.

    Azevedo.

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    1. Olá Azevedo, bom dia

      É 36 meses do inicio do contrato assinado se já começou pagando antes de iniciar a obra. De qualquer forma mesmo no atraso pagas o INCC até o habite-se emitido. Terás que judicialmente buscar clausulas abusiva.
      Abraços

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  37. Ola, Estou com uma grande duvida, comprei um apartamento em Novembo de 2013 por 420,000 sendo que dei 100,000 de entrada e tenho pago 2.000 por mês com o indidice do incc todo mês, as chaves sai em novembro e meu e meu valor total agora esta em 460,000(valorização) e eu ainda devo 305,000 deste valor total, a impressão q da é q não paguei quase nada, vc acha q posso estar sendo enganada por ter assinado um novo contrato na troca da unidade, mesmo eles dizendo q continuaria o mesmo valor, obrigada

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    1. Oi Eliete.

      Acho que teu problema está no INCC, ele incide sobre tudo que você pagar ao construtor, entrada, intermediárias, parcelas, parcela das chaves e saldo devedor e em períodos de inflação alta o INCC sumiu bastante impactando todos os contratos.
      Teu contrato com certeza consta que o INCC incide sobre tudo que for pago.

      Em geral na troca o cosntrutor cobra apenas as tarifas de avaerbação do cotnrato ou comissão do corretor se houver a nãos er que a undiade custe mais caro o que obrigatoriamente consta no teu cotnrato. Só analisando o mesmo para saber mas tenho quase certeza que o teu problema é o INCC. Se pudesse fazer um financiamento bancário e quitar o saldo seria mais vantajoso porque depois da entrega das chaves s reajuste serão IGPM + juros de 1% ao mês pela tabela price o que vai encarecer ainda mais. O IGPM já está em quase 12%.

      Abraços

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    2. Boa tarde Maria Angela.

      Primeiro parabéns pelo site. Por gentileza, assinei um contrato de compra e venda, recheado de cláusulas abusivas, entretanto confiei na boa fé do gerente de vendas. Assinei o contrato no dia 10/08/2016, com a promessa de entrega dia 30/08/2016, fui informado que teria que pagar apenas o sinal para a construtora, parte do saldo devedor seria abatido no FGTS e restante financiado direto com a caixa. Para minha surpresa, quando fui assinar com o correspondente da caixa, me informaram que que teria que pagar o INCC. Estou me sentindo lesado, até o momento não assinei com a caixa, parece-me até que eles não enviaram o contrato para caixa, com intuito de ter que pagar juros. O gerente de vendas me informou que não teria que pagar nada, além do que eu ja havia pago, haja vista, que estava comprando um imóvel pronto e não na planta. Caso, realmente me cobrem o INCC estou pensando entrar na justiça para reaver o que for pago, será que consigo? Parece-me que estão agindo de má fé, só depois que assinei o contrato que fui informado do INCC. Desde já agradeço.

      Att,
      Paulo

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    3. Oi Paulo, boa tarde

      Acabei de te responder no Email que me enviaste. Abraços

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  38. Maria Angela, no credito associativo quando ocorre a assinatura do financiamento com a CEF pagamos dois boletos mensais, um do financiamento ( que sabemos que não amortiza) e outro de taxa de evolução de obra, esta taxa seria o INCC?
    E quando ocorre o financiamento é legal a construtora cobrar o INCC visto que não existe mais saldo devedor para com ela, somente com a CEF.

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    1. Oi Neila Dantas

      Paga somente a taxa de evolução da obra que são os juros do financiamento. A amortização começa mesmo após entregue a obra. O INCC cobrado pela construtora é perfeitamente legal para remunerar os valores que são liberados pelo banco aos poucos e assim não haver perda de receita.
      Abraços

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  39. Ricardo Rocha18/11/16 00:37

    Bom dia Maria Angela,

    Comprei um apto. na planta em 07/2014, dei o sinal e depois fui pagando as mensais até que em 08/2015 finalizei o chamado "período obra", restando então, apenas a única das "chaves".
    Bom, agora em 11/2016 fui chamado para em 12/2016 assinar com a CEF o Crédito Associativo, porém como até agora fui solicitando e acompanhando a planilha da "Minha Posição Atual" junto à construtora, sei que paguei minhas parcelas (sempre reajustadas mensalmente pelo INCC, inclusive as "chaves"), mas ainda assim me surgiram as seguintes dúvidas:

    - Diante disso, teria eu já adquirido alguma dívida (saldo residual) de INCC?

    - Mesmo sendo o Crédito Associativo, ainda terei que dar mais algum valor de "entrada" para a CEF? (Por se tratar de um Financiamento)


    Basicamente é isso Maria Angela. E desde já, agradeço pela sua atenção e esclarecimentos! E meus parabéns pelo Blog, pois é de suma importância para nós "marinheiros de primeira viagem" (Assim como eu, rsrs).

    Abraços

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    1. Oi Ricardo Rocha. Teu financiamento é credito assossiativo? Esse você assina com a CEF antes de construir e vai pagando tudo para a CEF que repassa ao construtor aos poucos. Dexqualquer forma se vai assinar com a CEF agora tem INCC sobre o sadl devedor quexserá financiado e para a CEF as taxas de contrato.
      Abraços

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    2. Ricardo Rocha19/11/16 01:57

      Sim Maria Angela, é associativo...

      Só fiquei na dúvida sobre a "entrada"... Pois no financiamento comum (individual no final da obra), há uma "Entrada" (alta) obrigatória para conseguir o crédito do banco, certo?
      Mas no meu caso, sendo o Crédito Associativo, há também essa exigência de algum valor de "Entrada" para o banco no ato da assinatura? Ou apenas o valor da escritura, e depois as seguintes parcelas do Fluxo de Obra? É isso?

      Mais uma vez, meu muito obrigado!

      Abraços

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    3. Oi Ricardo, no crédito associativo todos os valores que deverias pagar de recursos próprios depositas em uma conta vinculada e o financiamento também e o banco vai liberando. Se tens algum valor que vais usar de recursos próprios vais depositar nessa conta ao assinar com a CEF. Portanto pode haver algum valor a ser entregue depende do contrato.
      abraços

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    4. Ricardo Rocha21/11/16 21:38

      Obrigado!

      Abraços

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