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14/05/14

BENFEITORIAS NO IMÓVEL LOCADO

ATUALIZADO EM JULHO/2016


Conceito
Benfeitorias no imóvel locado são melhorias que a pessoa pode fazer para que melhore a sua utilização ou agregue valor ao bem. Na locação existem regras previstas em lei para que o locatário possa utiliza-las

Quando residimos em um imóvel que não nos pertence é nossa obrigação manter o imóvel em perfeitas condições da mesma forma que foi recebido e assim, é obrigação do locatário a manutenção do imóvel locado durante o contrato de locação residencial ou não residencial. Manutenção e benfeitoria no imóvel locado são coisas diferentes. Arrumar a torneira estragada é manutenção, instalar uma grade de proteção é benfeitoria.

Legislação
A legislação determina às obrigações do locador e do locatário nos artigos 22 e 23 da lei 8.245/91 sendo do locador a obrigação de manter o imóvel em condições de ser utilizado para os fins contratados e sendo obrigação do locatário mante-lo, consertando tudo que por este for danificado, repondo-o ao estado em que se encontrava quando do inicio do contrato.
Há casos em que o imóvel durante o contrato sofre avarias e começa uma interminável discussão entre as partes sobre de quem é a responsabilidade. Discussão esta, sem fundamento porque se a lei determina que o locador deve manter o imóvel em condições de perfeito uso pelo locatário parece obvio que se cair uma janela o locador deverá colocar uma nova, salvo se o locatário a tiver danificado. Da mesma forma tudo que o locatário estragar deverá ser sua responsabilidade consertar ou trocar.

Benfeitorias
São as reforma ou consertos providenciadas em um imóvel que visam conservar este imóvel, melhora-lo ou apenas embeleza-lo deixando-o do jeito que o locatário gosta ou valorizando-o se feito pelo locador, o que pode vir a aumentar seu preço.

Tipos de benfeitorias
Temos 03 situações nas locações que devem ser analisadas. 

Lei do inquilinato 8.245/91 art.35 e 36.
        Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
        Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Os contratos de locação residencial costumam conter cláusula que proíbe o locatário de mexer no imóvel, impondo a ele a penalização de que se o fizer arcará com todos os custos que não serão indenizados pelo lcoador. O artigo 35 determina que o locador pode impor esta proibição no contrato escrito. No contrato verbal não existe esta imposição. Sendo assim qualquer problema no imóvel deverá ser imediatamente comunicado ao locador e o locatário aguardar a solução.

Temos, portanto as benfeitorias que podem ser:

Necessárias
É toda a benfeitoria imprescindível para que o imóvel possa ser utilizado pelo locatário e é dever do locador arcar com seus custos.

Exemplo: um vendaval arranca a porta da frente do imóvel. O locatário deverá imediatamente comunicar o locador para que urgente reponha uma nova porta sendo que sem porta o inquilino fica impedido de exercer o direito adquirido em contrato. Se a porta apenas tivesse sofrido uma avaria na pintura ou na fechadura não seria uma benfeitoria necessária por não impedir o uso do imóvel e o locador estaria desobrigado. Outras situações são o destelhamento da casa, vazamento na rede de esgoto e água encanada interna, destruição do gradil por acidente, queda de reboco, infiltrações. São todas benfeitorias necessárias para que o locatário continue residindo no imóvel locado.
A situação que o artigo 35 determina, de o locatário poder repor o imóvel em condições e cobrar do locador retendo o imóvel e deixando de pagar os alugueis até ser indenizado, somente se aplica se no contrato não houver condição de proibição deste direito pelo locador. Nas locações não residências em geral esta proibição não consta no contrato e depois as discussões são intermináveis acabando na justiça. Convém sempre contatar o locador o mais rápido possível. Se este se omitir e não solucionar o problema cabe ao locatário buscar a solução e judicialmente responsabilizar o locador.

Uteis
È toda a benfeitoria que o locatário faz no imóvel locado que aumenta este imóvel em sua área construída ou ajuda a melhorar sua utilização.

Exemplo: o cercamento com gradil de uma casa , portas e janelas aumenta a segurança do imóvel sendo uma benfeitoria útil por não ser obrigação do locador entregar o imóvel gradeado. A construção de uma garagem se o imóvel não possui, a construção de uma lavanderia em anexo ou a reforma do lavabo com piso antigo trocando por um piso novo.
Estas benfeitorias também podem ou não ser indenizáveis. Obriga que o locador concorde e não sendo comunicado pode este não ressarcir o locatário. Cada caso é um caso analisado em separado e de difícil solução por ser tratar de uma benfeitoria que não precisava ser feita pelo locatário

Voluptuárias
É toda a benfeitoria desnecessária, realizada pelo locatário para tornar o imóvel mais agradável para seu uso.
Exemplo: a pintura de uma só parede de cor diferente das demais, a construção de um brinquedo infantil no pátio do imóvel, a colocação de vasos no jardim, a instalação de uma lareira ou churrasqueira.
Este tipo de benfeitoria não é indenizável podendo o locador exigir que ao final do contrato o locatário as retire e insistindo este para que fiquem, concordando o locador, não haverá indenização. O locatário neste caso tem o direito de retira-las se assim desejar desde que reponha o imóvel nas condições em que recebeu. Não pode o locatário instalar um brinquedo no jardim gramado e depois retira-lo deixando um buraco no local onde foi instalado. A grama deverá ser recolocada.

Compensação de aluguéis devidos e benfeitorias
Nas situações em que há inadimplência nos alugueis por parte do locatário tem entendido nosso judiciário que não poderá o mesmo pleitear a desocupação do imóvel trocando os alugueis não pagos por benfeitorias realizadas no imóvel. Se no contrato existe a clara informação da proibição de benfeitorias no imóvel e de que as mesmas não serão indenizadas pelo locador, não há o que se falar em compensação ou troca da divida pela benfeitoria.
È muito comum este tema. O locatário residente no imóvel locado a muitos anos e acostumado a fazer pequenas reformas. Um cano novo externo colocado na pia da cozinha, torneiras de inox substituindo as antigas de plástico, hidras e registros modernos, uma vaso sanitário antigo trocado por um novo, uma porta de ferro instalada na porta de entrada e assim o locatário vai deixando o imóvel a seu jeito. Quando se vê em dificuldades financeiras sendo judicialmente acionado com despejo por falta de pagamento, todos lembram das benfeitorias e buscam perante o juiz uma compensação. Na grande maioria dois casos o locatário não tem ganho de causa.

Renúncia ao direito de retenção do imóvel locado
Perfeitamente válida quando constar no contrato escrito. Antigamente era questionada esta renuncia por força do Código do consumidor. A posterior, o judiciário teve que se manifestar visto a grande quantidade de processo sobre o assunto. Determinado que a locação de imóveis não é regida pelo Código do Consumidor por ter legislação especial, restou ao judiciário editar a Súmula 335 do TRJ validando o direito a renúncia de indenização das benfeitorias realizadas pelo locatário sem o consentimento do locador.


Obs: a locação imobiliária não é uma relação de consumo e sim de prestação e contraprestação sendo regida por lei especial e toda a legislação especial esta acima da legislação geral. Sendo o código do consumidor uma lei geral não se aplica a locação residencial e não residencial de imóveis. quando a locação estiver sendo intermediada pro uma imobiliária existe a relação entre locatário e imobiliária é regida pelo código do consumidor pois existe relação de consumo.

Imóveis não residenciais
As benfeitorias nesta situação são diferenciadas. A prática determina que toda e qualquer benfeitoria conste minuciosamente no contrato de locação.
Em geral imóveis antigos quando locados para fins de comércio e em péssimo estado de conservação exigem do locatário que benfeitorias sejam realizadas. Vale o livre acordo com o locador que devera em contrato consenti-las e minuciosamente as partes informar como serão feitas, quais serão indenizáveis e quais não, de que forma será feita a indenização, quanto e o que fica e o que será retirado no final do contrato. É comum a isenção do aluguel por alguns meses visando beneficiar o locatário que se propõe a reforma.

IR
Atente para que toda a reforma seja documentada com recibos, notas fiscais e autorizações municipais. Ao término do contrato se permanecerem no imóvel e o locatário tiver guardados todos os recibos poderá ser declarada no imposto de renda pelo locador aumentando o valor de aquisição do imóvel, diminuindo o lucro imobiliário na venda. Para isso o locador deve ter indenizado o locatário

Conclusão
Sendo assim, toda a atenção ao contrato no ato de sua assinatura. Nas locações residenciais é costume do locador impor a renuncia á indenização e não há acordo contrario possível, Nas locações não residenciais as regras são mais flexíveis permitindo livre negociação mas sempre para sua validade que tudo seja escrito e assinado.


162 comentários:

  1. Bom dia, Angela.

    Peço a sua orientação quanto à seguinte dúvida: inquilino acaba de entrar em um imóvel para ser locado. E a caixa de esgoto está precisando ser higienizada. Essa obrigação de limpar a caixa é do inquilino ou do proprietário?
    Fico grata desde já pela atenção.
    Aprendo muito com você por aqui.
    Obrigada.
    Verônica

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  2. Oi Verônica. Como o inquilino esta entrando no imóvel é obrigação do proprietário/locador entregar o imóvel em perfeitas condições e assim deve providenciar o desentupimento e limpeza da caixa de esgoto. durante o contrato o inquilino deverá mante-la desta forma e no final do contrato entregar como recebeu.abraços

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    1. Bom dia Maria Angela gostaria de saber o seguinte, aluguei uma casa e no contrato ficou especificado ao locador que o aluguel seria revestido em beneficios para residencia, ou seja ao inves dele me pagar ele faria beneficios a casa so que ele me enviou um recibo no valor de mil reais ao qual relata que se trata de sua despesa como pedreiro que ele mesmo fez entao so queria saber se esta correto isso ou nao. obrigado (silvajun@hotmail.com) meu imail

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  3. loquei uma casa ha um ano, desde entao tenho tido problemas com agua, pois a casa e sustentado por poco que precisa de bomba eletrica, a bomba vive queimando e quando entro em contato com o dono ele demora a providenciar o conserto, desta ultima vez fiquei 7 dias sem agua, nao bastando isso estou com o telhado quebrado ha seis meses , ele nao conserta e nao autoriza eu fazer pra descontar no aluguel, ha iluminacao , ja cai nas escadas tomando 06 pontos no rosto por falta de iluminacao na casa, pois mnoramos em local rural, ele ate colocou um rabicho pra luz, porem i fio e 220V e esta desencapado , correndo risco de choque, tambem esta entrando na casa e retirando as cercas de arame que dao seguranca no local e levando pra casa dele, pergunto , meu contrato e de 30 meses , moro ha um ano completo na casa , falei com ele de me mudar ele quer cobrar a multa , ja perdi minha tv inclusive porque o telhado aumentou o vazamento quando eu nao estava em casa, nesse caso posso sair da casa sem pagar a multa ou tenho de pagar , como proceder nesse caso.

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  4. Oi Renato B. Villas Boas.
    Situação complicada porque você reside a 12 meses no imóvel nesta situação. De qualquer forma o imóvel apresenta situação precária e risco para quem reside nele. Para desocupar sem pagar a multa você precisa de acordo com o proprietário, sem acordo para desocupar e não pagar a multa você precisa entrar na justiça.
    Recomendo que procure um advogado que fará as devidas notificações escritas ao proprietário para que se faça provas do estado do imóvel. Depois você vai entrar com ação judicial por infração legal artigo 22 da lei 8.245/91 e assim fazer acordo de desocupação amigável ou então pedir indenização.abraços

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  5. Bom dia Maria Angela,

    Primeiramente gostaria de lhe dar os parabéns pelo seu blog.

    Possuo imóvel locado através de imobiliária. Quando do repasse do aluguel, a imobiliária apresentou notas fiscais (box de banheiro e rede de proteção) instaladas pelo inquilino e descontou esses valores do aluguel. A imobiliária pode autorizar a instalação de benfeitoria sem comunicar o proprietário? No próprio contrato de locação há uma cláusula de renuncia.

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  6. Oi Alex, qualquer benfeitoria tem que ter tua autorização salvo se no contrato que você assinou com a imobiliária você autorizou que a imobiliária fizesse todos os reparos e consertos sem que precisasse você entrar em contato.

    Sinceramente, rede de proteção não é item obrigatório no imóvel, quem arca com este custo é o inquilino que quando desocupar o imóvel retira a rede e leva junto se quiser. Já o box do banheiro também não é obrigatório mas diminui o valor do aluguel se não tiver box.

    Converse com a imobiliária para saber porque ela autorizou estas benfeitorias.

    Quanto a renuncia não entendi o que você quis dizer.

    abraços

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  7. Olá, boa noite.
    Tenho muitas dúvidas em relação as taxas que são cobradas de inquilino e proprietário.
    Meu boleto apresentou cobranças sendo: Ligação do esgoto, reforma da calçada e troca de interfones.
    Isso quem paga é o inquilino ou o proprietário????

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    1. Oi Cleide Schmidt.
      Quem paga estas despesas é o proprietário.
      tudo que for instalação só pode ser cobrado do proprietário e tudo que for conserto pode ser cobrado do inquilino.
      Alei do inquilinato 8.245/91 em seu artigo 22 informa as obrigações do locador e não permite que seja repassado para o inquilino.

      Sendo assim.
      1) troca do interfone por um novo quem paga é o locador porque foi feita chamada extra.
      2) ligação do esgoto também é pago pelo locador por ser chamada extra
      3) Reforma da calçada se houve troca de todo o piso é pago pelo locador pois valoriza o imóvel. se foi apenas conserto com troca apenas das lages quebradas é pago por você.

      O condomínio pode fazer chamada extra para pagar despesas ordinárias como por exemplo instituir uma chamada extra mensal permanente para no final do ano pagar férias décimo terceiro dos funcionários. Isso é despesa do inquilino.

      No caso que você cita deve ser retirado dos eu doc ou devolvido se já foi pago pois é despesa do lcoador

      Lei 8.245/91

      Art. 22. O locador é obrigado a

      IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
      X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
      Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que NÃO SE REFIRAM A GASTOS ROTINEIROS(grifo meu) de manutenção do edifício, especialmente:
      a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
      b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
      c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
      d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
      e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
      f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
      g) constituição de fundo de reserva.

      abraços

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    2. Olá, Maria Angela.

      Muito obrigada.... E parabéns pelo Blog

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    3. Disponha Cleide, te retornei o Email. qualquer outra duvida é só perguntar.
      abraços

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  8. Soraia Martinez22/07/15 12:48

    Olá, bom dia!
    Tenho um imóvel locado e a vizinha está reclamando que o esgoto está vazando da minha casa que está locada para a casa dela. Já entrei em contato com a imobiliária pedindo autorização para entrar no imóvel e realizar a manutenção mas o inquilino não retorna dando a autorização. Outro vizinho também começou a reclamar desse vazamento. O que devo fazer?

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    1. Oi Soraia.
      A imobiliária tem que pressionar o inquilino pois este tipo de situação exige resposta imediata em no máximo 24 horas, nãos e pode esperar. a imobiliária tem que notifica-lo por escrito do problema solicitando que ele abra o imóvel para permitir que o locador avalie o problema com seus profissional e providencie os consertos lembrando o locatário que dificultar ou impedir a entrada no imóvel aumenta o problema e gera responsabilidade dele em te indenizar. Pressione a imobiliária para que resolva imediatamente a entrada no imóvel ou busque judicialmente uma liminar para entrar. abraços

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  9. Oi Maria,
    Boa noite!

    Uma inquilina pretende fazer obras num imóvel alugado (Já combinado com o dono).
    Ela pediu para fazer um recibo pelas serviços prestados pelo pedreiro.

    Você teria o modelo de um recibo desse tipo?

    Pode envia para meu e-mail: nem5000@outlook.com

    Desde já, obrigado!

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    1. Oi Nem Moura
      o locador deve por escrito autorizar a obra descrevendo minuciosamente o que será feito e se haverá desconto do aluguel, indenização para a inquilina quanto terminar o contrato ou se fica incorporado ao imóvel. a inquilina deve entregar para você todas as notas fiscais dos materiais comprados e recibos dos profissionais e se vai haver desconto nos alugueis deve ser em teu nome pois trata-se de benfeitoria que declarada no IR acresce ao valor de aquisição do imóvel. via email envio o modelo. abraços

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  10. Boa tarde!

    Sei que a publicação é antiga, mas foi a melhor que achei no Google a respeito dessas benfeitorias.
    Peguei as chaves de um imóvel onte, e fui fazer a vistoria hj, na presença do pedreiro indicado pela imobiliária.
    Tem muita coisa a ser feita, e separei nas que acredito serem necessárias e úteis. Gostaria de confirmar se estão classificadas corretamente, para saber quais eu tenho pleno direito de realizar, e quais podem ser que eu tenha que arcar sozinha.
    Outra coisa: Não tenho dinheiro para pagar pelas necessárias e abater no aluguel. Nesse caso o proprietário deve arcar, certo?

    Necessárias
    Reparo parte elétrica com troca das tomadas quebradas e interruptores
    Troca das torneiras enferrujadas
    Troca dos registros de água que estão quebrados
    Conserto ou troca das janelas quebradas (emprerradas, não abrem nem fecham)
    Reparo nas infiltrações, mofo e ferrugem dentro dos vãos onde ficarão os armários
    Reparo no interfone quebrado
    Instalação do aquecedor de ar
    Troca do chuveiro que é elétrico mas não funciona
    Instalação do box
    Troca da descarga que está enferrujada e desregulada
    Troca da ducha higiênica que está apodrecida
    Troca do armário do banheiro com madeira apodrecida
    Troca da pia que está trincada e com o ralo enferrujado
    Troca do tanque que está bambo e muito antigo
    Reparo na persiana que encontra-se emprerrada
    Pintura das paredes e teto, todos manchados
    Conserto dos rodapés que encontram-se com a madeira apodrecida, manchados e descascando

    Úteis
    Instalação de ar condicionado de janela e split
    Instalação de armário embutido
    Instalação do preparo da máquina de lavar
    Instalação do vidro do box
    intalação de ventilador de teto.

    Muito obrigada!!!!

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    1. Oi Marina.
      Se o locador, POR ESCRITO, autorizou reformas descontando do aluguel podes fazer depois que POR ESCRITO a imobiliária autorizar.
      As úteis que você listou é você quem tem que mandar fazer e pois não são obrigatórias no imóvel, é para seu bem estar.

      Das necessárias que citaste não são obrigatorias instalação do aquecedor de ar, troca do chuveiro, troca da ducha higiênica.

      Tudo vai depender de acordo escrito entre vocês pois o imóvel é muito antigo, cuidado com esta locação.

      A postagem é antiga mas esta em vigor, quando desatualiza eu atualizo e coloco mensagem. abraços

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    2. Oi Maria Angela, obrigada pela resposta.
      Mas gostaria de saber o que é obrigação legal do proprietário arcar.
      Pois já entendi que ele só vai pagar o que é estritamente obrigado pela lei...

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    3. Oi Marina. É obrigação do proprietário pagar tudo que for instalação e sua tudo que for manutenção ou estragado por você. ele arca com reformas que sejam necessárias para que você possa usar o imóvel como por exemplo encanamento e elétrica, telhado, janelas e portas que se possa abrir e fechar, fechaduras funcionando, torneiras funcionando, registro de água funcionando. O que ele não tem obrigação é de reformar o imóvel te entregando tudo novo. Piso velho não te impede de usar o imóvel e assim ele não tem obrigação de trocar até porque se o piso é velho o aluguel é mais barato. encanamento antigo funcionando não te permite exigir troca a mesma coisa para a elétrica. Vocês tem que fazer uma reunião sentar e conversar colocando tudo no papel.
      abraços

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  11. Moro em um residencial onde as despesas do condomínio são rateadas entre os três inquilinos. Todavia temos grandes problemas com a quebra constante da bomba d'água (o que causa a falta de agua) e problemas com o interfone dos três apartamentos, ou seja, a central está com problemas. Várias vezes a Bianca já foi concertada e rateada por nós, mas acreditamos que só a troca seria capaz de solucionar o problema e o locador não se atenta para esta troca. Poderíamos trocar e descontar no aluguel? Pode-se dizer que é uma benfeitoria necessária?
    No caso do interfone também já quebrou outras vezes e o locador concertou, mas agora impôs que as despesas de concerto do interfone são arcadas por nós, se tivermos interesse em concertar. E é lógico que temos esse interesse, mas isso não seria uma benfeitoria necessária de obrigação do locador reparar? Qual a fundamentação legal que posso utilizar pra assegurar os Meus direitos? Obrigada!

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    1. Oi Sara.
      quando o prédio pertence a um unico proprietário não temos um condomínio formado e sendo assim a lei permite que toda e qualquer obra no prédio seja de benfeitoria necessária ou útil seja igualmente paga por todos locatário e locador(proprietário).
      Se temos um proprietário e 3 inquilinos então a despesa é dividida por 4.

      Por experiência própria te digo que quando a bomba e o interfone começam a dar problema vão gastar mais com conserto do que colocar novos então recomendo que façam orçamentos e coloquem novos dividindo a despesa.

      abraços

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  12. Perdão! O corretor automático substituiu a palavra bomba por Bianca logo no início do texto. Obrigada!

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  13. Olá, começei a alugar um apartamento há 1 mes, tive problemas com duas infiltrações já existentes anteriormente a minha locação, uma referente ao condomínio e outro referente a um apartamento 5 andares a cima.
    Foi realizado o reparo, e obtive isenção no aluguel dos 10 dias em que foi feito a obra, mas o proprietário não gostou da qualidade do reparo e quer que o pedreiro refaça, porém sem me dar o desconto pelos outros dias de obras que virão.
    Eu posso me recusar a receber esse pedreiro? Uma vez que minha casa ja foi toda limpa e não queria passar por esse transtorno outra vez sem ter isenção do valor diário do aluguel.

    Obrigado,
    Pedro.

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    1. Oi Pedro F.
      Não, você não pode se recusar e desta forma informe o locador que irá depositar o próximo aluguel em juízo com o devido desconto que tens direito e questionar quem tem razão visto que você não pode ser prejudicado por um problema surgido porque durante o conserto o locador não a companhou o trabalho do pedreiro contratado.
      abraços

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  14. Boa tarde, moro em uma residencia há 12 anos e agora a proprietaria quer simplesmente trocar todo o piso externo tanto da frente quanto do quintal, trocar calhas, pintura externa a meu ver no momento sem necessidade, quer fazer isso enquanto moto na residência e ainda terei um problema onde colocar meus cachorros e deixar a casa disponivel para os responsaveis pela obra, quem paga essa conta? ele pode fazer isso? sempre paguei meu aluguel em dia e nunca tive problemas , só porque a pintura externa está ruim não significa que tem que reformar casa toda, agradeço se me responder

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    1. Oi Ivone Bueno.
      é direito da locadora reformar a casa toda e para isso ela pode propor continuar a locação mas nesse caso você tem que concordar ou então ela tem que encerrar teu contrato..
      Se você concordar a locação continua se não concordar ela vai te pedir a desocupação do imóvel, você decide. uma reforma implica que ela vai aumentar o teu aluguel quando terminar de reformar.
      abraços

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  15. Oi tenho um imóvel alugado e a inquilina quer instalar Tela de proteção. Eu sou obrigada a dar desconto no aluguel?
    Outra dúvida, apareceu cupim no quarto principal e danificou parte do guarda-roupa, quem é responsável por esta situação?
    Obrigada e parabéns pelo blog.

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    1. Oi Thalita, bom dia

      Esta benfeitoria não é obrigatória e portanto se a inquilina desejar colocar o custo é 100% dela podendo ao final do contrato retirar as telas repondo o imóvel nas condições que recebeu. Estas telas não são como grades de ferro, elas tem prazo de validade,a pós 2 anos começam a gastar e precisam ser substituídas para garantir a segurança. O locatários e desejar arca com os custos. abraços

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    2. Maria Angela, obrigada pela rapidez e agilidade na resposta!!
      A outra dúvida, apareceu cupim no quarto principal e danificou parte do guarda-roupa, quem é responsável por esta situação?

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  16. Maria, bom dia!

    Houve uma infiltração no banheiro do meu imóvel locado, o locador consertou e trocou os pisos, o que esteticamente piorou a qualidade do imóvel, não concordei com a troca, o que posso fazer? Posso pedir para ele trocar por um piso semelhante ao antigo? Posso pedir para ele baixar o valor do aluguel? Ou se eu quero que o piso seja melhor, eu mesmo devo comprar?

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    1. Oi Alexandre Ferreira

      A respostas a todas as tuas perguntas é não para todas.
      Questão de estética não interfere na locação e não podes exigir outro piso do locador e nem podes trocar o piso por um que você goste.

      Podias ter negociado com o locador antes e propor colocar um piso de qualidade dividindo a despesa.

      O que podes fazer é entrar em contato dizer que não gostou e pedir autorização para colocar um piso melhor. Se arcares com todas as despesas ele pode até aceitar mas não vai te indenizar na saída do imóvel.
      abraços

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    2. Prezados Srs.
      Tenho um galpão alugado há nove anos e agora no dia 30 de setembro meu inquilino decidiu por entrega-lo. durante o período de locação uma mesmo fez benfeitorias, entre elas a construção de um pequeno banheiro feminino, embora já existisse um banheiro no galpão, sem me comunicar. Agora na saída como moeda de troca, pois existem diferenças no valor do aluguel a serem quitadas por este resolveu ofertar as benfeitorias efetuadas em troca de pagar estas diferenças, e a pintura do imóvel. Isto é permitido por lei? Tenho que indenizá-los pela obra do banheiro?
      Aguardo retorno.
      Sandra

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    3. Meu e.mail é aguamarinha.org@gmail.com
      Sandra

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    4. Oi arqueiros. O acordo é permitido e por escrito podes acordar com ele uma troca entre benfeitorias que valorizem teu imóvel e as que não valorizam.
      As benfeitorias não necessárias que não tenham tua aprovação pro escrito não és obrigada a indenizar. Negociem. abraços

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  17. Aluguei um ap e quero colocar portao de segurança,quem deve colocar ,eu ou proprietario?obs.O mesmo proprietario tem outro imovel no condominio e este se encontr c portao de segurança.

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    1. Olá, você deve conversar com o proprietário, se ele não concordar pode fazer acordo com você de você colocar e ser descontado nos aluguéis ou no final do contrato ser descontado dos valores finais. Se ele não concordar você pode colocar e no final da locação retirar o portão.
      Não é obrigação do locador a segurança do imóvel locado.

      abraços

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  18. Oi bom dia.. eu alugo alguns apartamentos, e como alguns inquilinos estão completando 12 meses de aluguel, quiz beneficiar os apartamentos com pia de inox , ventilador de teto, arcondicionado split, eu posso , devido a essas benfeitorias, aumentar o aluguel acima da inflação.8,35%... meu gasto todo deu 2.000,00 por apartamentotodos com nota fiscal.

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    1. Bom dia. somente se teus inquilinos concordarem com o novo valor por escrito você pode aumentar acima do indice escolhido no contrato. Se os inquilinos não concordarem não pode ser aumentado. Cahme cada um para negociar. abraços

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  19. Boa noite, gostaria que me esclarecesse uma dúvida, aluguel um imóvel para fins residênciais faz 2 meses, notei que a casa se encontra com problemas sérios de infiltração, chegando a pingar água no soquete da lâmpada, o banheiro vaza muita água para a residência de baixo e o telhado foi arrancado por uma forte chuva. Informei a imobiliária, porém eles se recusam a arrumar, me disseram que meu prazo para reclamar de alguma coisa era de 15 dias, que foram os primeiros dias assim que assinei contrato, e já foi excedido, agora qualquer reparo é por minha conta e não do proprietário, acontece que ainda não mudei para residência, e comecei a reparar esses defeitos agora, sei que por lei posso recorrer, mas preciso de provas que comprovem que estou alertando a imobiliária e ela nada faz, como posso proceder e conseguir recorrer a isso?

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    1. Olá Ana

      Isso se chama vicio oculto ou seja problemas que só ocorrem com o uso do imóvel e é do locador a responsabilidade. Faça uma notificação de sinistro em duas vias entregue na imobiliária e a segunda fica com você assinada e datada e com o carimbo da imobiliária. Se não resolverem procure um advogado imediatamente. A notificação escrita é a tua prova.

      abraços

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  20. Olá
    Aluguei um imovel e montei meu salão.
    Coloquei uma porta de vidro para minha segurança, e vou instalar um ar condicionado.
    Isso caracteriza benfeitorias no imovel e quando eu sair vou ter que deixar?
    E tambem terei q instalar uma caixa dágua q a dona so vai ressarcir a metade do valor. Isso é legal?

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    1. Oi kelly

      No imóvel comercial valem os acordos entre as partes.
      Quanto a porta de vidro e o ar, você pode retirar quando o contrato terminar ou negociar com a locadora de deixar no imóvel mediante uma cordo de desconto nos valores finais. Se a locadora não tiver interesse você retira.
      Ar a porta de vidro não é benfeitoria é necessidade do locatário.

      Quanto a caixa d'agua é despesa do locador mas se vem água direto da rua ela não é obrigado a coloca-la então, há acordo com você que dividam os custos. No fim do contrato não ha ressarcimento pois você utilizou do beneficio.

      abraços

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  22. Bom Dia. Meu nome é Warley e moro em uma casa à um ano e seis meses, e recentemente houve um curto circuito na rede eletríca que nos deixou sem luz por algumas horas. A companhia elétrica promoveu o conserto, mas alertou verbalmente que há a necessidade de troca dos padrões de entrada para posterior troca dos fios de energia. O proprietário se nega a consertar, alegando que "se está funcionando está bom". Como devo proceder???

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    1. Bom dia Warley Santos.
      Se o curto foi na residência vai ocorrer novamente mas se foi na rua não obrigatoriamente implica em ter que trocar tudo imediatamente já que o funcionário disse ser "necessário" não obrigatório. Obrigatório seria se você não pudesse utilizar o imóvel.

      Se o problema foi somente com teu imóvel então o locador tem que tomar providências ou se responsabilizar por qualquer prejuizo que venhas a ter.

      Se a notificação foi verbal, aconselho que a faça por escrito e envie via cartório de titulos e documentos ao proprietário e junto com ela um laudo de um profissional que ateste que é fundamental que seja feita a modificação e os riscos de não faze-la e a responsabilidade do locador perante qualquer prejuizo que o locatário venha a ter.
      Desta forma, por escrito fazendo com que ele tome ciência não haverá como ele se negar a pelo menos levar um profissional até sua casa para ter certeza de que a obra tem que ser feita ou não há riscos.
      abraços

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  23. Bom dia!

    Tenho uma dúvida.

    Quando o inquilino troca o piso do imóvel, que antes era de carpete, pode ele entrar com ação para ser ressarcido do valor?

    Ainda, informo que o locatário já saiu do imóvel, assim, o valor não teria como ser compensado com os alugueres.

    Atenciosamente,

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    1. Bom dia. Se ele pediu autorização escrita do locador e este concordou com o ressarcimento e não foi cumprido a resposta é sim. se ele fez a benfeitoria sem o consentimento do locador, não não pode ser ressarcido. Se o locador tinha conhecimento e autorizou sem o ressarcimento também não terá como pedir indenização. Na prática nãos e faz benfeitoria em imóvel locado sem consentimento escrito do locador salvo necessidade urgente o que não é o caso.
      abraços

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  24. Boa tarde Maria Ângela!
    Por favor preciso d ajuda. Moro em uma casa a mais de 7 anos apenas com contrato verbal com o dono. Agora ele está colocando uma imobiliária para tomar conta. Quando fui assinar o ccontrato da imobiliária não concordei com muitas coisas incluindo uma cláusula q diz q eles podem me pedir reembolso d impostos isso é permitido pela lei? A outra é sobre conservação do imóvel , o imóvel não tem boas condições desde moro neleé reboco caindo , vidro sem rejunte q caiu caixa d água sem tampa e rachada entre outrãs coisas... e Qnd fui morar no imóvel era td aberto tinha só um cercado na frente q estava caindo então meu marido fez uma cerca com um material q não custa barato fora o trabalho q ele teve , td isso porque o dono se recusou a fazer um muro. Como eu não quis assinar o contrato a imobiliária se recusou a receber o aluguel e depois d três meses me mandaram uma notificação de despejo . Conversei com a imobiliária e deixaram eu continuar se eu assinar o contrato e disseram q vão arrumar oque precisar depois q eu assinar. Conversei com eles sobre o cercado q fizemós q era td abertoerto e se poderiam descotar uma parte do aluguel para pagar o cercado q fizemos mas eles não aceitaram. Não pretendo continuar muito tempo na casa então Qnd sair vamos tirar o cercado q fizemos mas a casa vai ficar aberta porque já era aBerto Qnd mudamos pra lá. Mas estou com medo da imobiliária vimagina questionar isso depois falando q eu danifiquei o imóvel. Ainda não assinei o contrato e estou muito insegura com ele mas não posso sair do imóvel agora porque não tenho condições d pagar mais caro d aluguel pois nesse imóvel estou pagando apenas 300reais. Por favor me diga como devo proceder e se eles vão poder me prejudicar se eu tirar o cercado q vão tinha. Desde já agrade a atenção

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    1. Olá. qualquer acordo feito com a imobiliária que não estiver assinado por todos e com o carimbo da imobiliária não terá valor legal e aí vão te cobrar tudo. Tens que ter as notas fiscais e recibos que comprovam que fizeram este muro e quando sairem podem retira-lo.
      Você pode assinar o contrato porém tem que exigir que seja feita uma vistoria no imóvel onde vai constar o estado do mesmo e que assim deve ser devolvido ao locaador no final do cotnrato ou então constar no contrato que no fim do prazo vocês devolvem a casa no estado em que estiver e podendo retira ro muro que construíram,. Se isso não estiver no contrato vais ter incomodação. A imobiliária não pdoe se negar a receber o aluguel, tinhas que ter procurador o banco publico e ter pago em consignação para não ficar inadimplente.

      quanto ao IPTU o contrato escrito autoriza o locador a transferir para você o imposto legalmente permitido que você passe a paga-lo. a exigência é o contrato escrito. enquanto for verbal não pode ser cobrado.

      Se assinar com novo prazo e sair antes vão te cobrar multa.

      abraços

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    2. A responsável da imobiliária falou para eu escrever uma carta relatando os problemas do imóvel mas não sei se ela vai aceitar q eu coloque na carta sobre o muro. Sinceramente estou muito insegura e não sei oque fazer. Muito obrigada sua resposta foi d grande importância para mim. Que Deus t abençoe. Me chamo Jaqueline.
      Abraços

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  25. Este comentário foi removido pelo autor.

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  26. Boa tarde,

    Sou locador de um imóvel que tem sido utilizado para fins comerciais.

    Para a realização de atividade, foi instalado um gerador que, de acordo com o locatário, seria uma benfeitoria necessária, tendo em vista a destinação do imóvel (comercial) e a necessidade do gerador para a realização regular da sua atividade.

    Dessa forma, gostaria de saber como se dá a classificação prática entre benfeitoria necessária e útil, e em qual das duas o meu caso se encaixaria.

    Obrigada!

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    1. Olá, bom dia. "Necessária" é aquela benfeitoria que é indispensável para que a empresa instalada no local funcione, isto é, sem o gerador o locatário não poderia utilizar o imóvel e não haveria a continuidade da locação. Não será indenizada por você se o contrato conste clausulas que determine que não haverá indenização. Se você locou o imóvel para o fim a que o locatário te informou e precisava gerador é questionável judicialmente a indenização.

      "util" é a benfeitoria que aumenta ou facilita o uso do imóvel mas que poderia ser dispensada ou seja a empresa funcionaria perfeitamente sem ela e esta não é indenizável.

      abraços

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  27. Boa tarde. Tenho um prédio comercial, e toda vez que cai uma chove mais forte, os interfones param de funcionar. Essa manutenção é minha (proprietária), ou dos inquilinos?

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    1. Olá Mvietes

      A manutenção é do condomínio não importando se somente sua unidade é afetada ou não. O interfone para de funcionar por conta da umidade do ar, se ao passar a chuva ele não retorna a funcionar o sindico deve ser comunicado. Se não há condomínio, informe o proprietário. abraços

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  28. Boa tarde. Ao encerrar o contrato de locação de um imóvel residencial, realizamos pinturas e reparo no mesmo. Obras que custaram em torno de mil reais.
    Ao entregar as chaves, a imobiliária efetuou uma série de novas exigências, que a pintura fosse refeita e etc.
    Me recusei a realiza-las e hoje o fiador recebeu uma carta de cobrança das mesmas.
    Como proceder? que ação judicial devo entrar contra esses abusos?

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    1. Vais ter que procurar um advogado e se antecipar pois terás que entrar contra o locador do imóvel, não a imobiliária pois esta é apenas representante do locador. O fato de não concordar não significa que estejas com a razão porém a imobiliária somente pode mandar refazer a pintura se houver na mesma manchas e se as reformas não estão de acordo com o termo de vistoria.
      a ação contra o locador deve se de contestação de laudo de vistoria.

      abraços

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  29. Olá! Parabéns pelo blog!

    Aluguéis uma casa que tem um barracão no fundo que está sem condições de uso, mas irá morar familiar meu lá. Conversei na imobiliária e elea disseram que alugaram o imóvel como está e não arcarão com a reforma...mas ele faz parte da casa e do aluguel! E não tem condições de uso e oferece risco a quem morar for...quem tem razão neste caso?

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  30. Maria Angela, parabéns pelo blog! Tenho procurado lugares para tirar dúvidas e o teu blog foi o que me ajudou mais.

    No entanto, eu estou com um problema que não encontro solução e gostaria de saber se pode me ajudar: sou locatária de um imóvel há alguns meses. O contrato foi feito por intermédio de imobiliária, e nele consta que qualquer alteração deve ser solicitada à imobiliária. Quero instalar um ar-condicionado split e solicitei autorização por e-mail (para manter registro escrito). Ocorre que já enviei vários e-mails e a imobiliária não retorna. Quando ligo, me enrolam.

    Gostaria de saber se há algum prazo decadencial para que a imobiliária conceda ou não a autorização, de modo que, diante do silêncio dela, seja possível inferir que ela concorda com a autorização. Ou até mesmo se, no caso de um ar-condicinado split essa autorização é necessária, visto que pretendo retirá-lo e proceder aos reparos na parede quando da saída do imóvel.

    Obrigada desde já!

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    1. Oi Caroline Boff

      Infelizmente tens que obter a autorização escrita do locador porque o split tem uma instalação que precisa comunicar o condominio por conta da parte externa, saber as regras e também a obra intrrna se o cano for longo. Sem a autorização do dono podes depois ter problemas. Ameace com a justiça que eles vão solucionar. Abraços

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  31. Bom dia!
    Alugo a cerca de um ano e meio um apartamento e todas as janelas são muito frágeis e antigas. Ao tentar fechar uma janela de correr a noite, a folha se soltou do trilho e caiu da altura de 4 andares, podendo ter acontecido um acidente grave. Eu moro só e apenas eu utilizo o apartamento, e as janelas raramente são abertas, então não foi mal uso. Quem deve arcar com os custos da troca ou manutenção da janela?
    Muito obrigada!!

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    1. Oi Fernanda

      Comunique o locador por escrito para fazer provas de que ele foi comunicado e não ser responsável por qualquer problema. Esse tipo de problema não é amu uso e portanto o locador deve colocar uma janela nova e inclusive verificar as outras garantindo a segurança.

      Manutenção é despesa sua como por exemplo consertar uma janela que emperrou mas nesse caso existe com certeza vida útil vencida e o locador é o responsável.

      Se ele se negar chame um profissional e peça por escrito uma laudo do problema que te isenta com orçamento e procure um advogado para acionar o locador judicialmente e você passará a depositar em juízo os aluguéis para ficar em dia mas resolver a questão.

      abraços

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  32. Boa noite.
    Aluguei um imóvel faz duas semanas fui ver a casa e as janelas percebi que não tem grade e segurança alguma,lá tem forro de pvc e parece que nos cantos dele quando chove vaza tudo para dentro da casa,já assinei o contrato na imobiliária tenho direito de exigir do locador ?

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    1. Olá. quanto a segurança não há o que fazer, o proprietário não é obrigado a colocar grades no imóvel, isso você é quem providencia se desejar. quanto a infiltrações deves por escrito fazer uma vistoria minuciosa no imóvel e solicitar os reparos ao lcoador como limpeza do telhado, troca de telhas enfim, tudo que resolva o problema.

      Se romper o contrato vão te cobrar multa porque por enquanto aprece que tem problema mas ainda não ficou visível a você a infiltração. Se acha que não há condições de habitação nãos e mude e tente romper o contrato. casa antiga tem aluguel barato e o locador não quer consertar nada por que o aluguel baixo compensa a tua despesa, é problema na certa.
      abraços

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  33. Sou locatária de um imóvel, há 5 meses, que vem apresentando uma série de problemas - vícios (janelas de madeira muito antigas que estão se deteriorando, com perigo iminente de cair; má vedação na janela de alumínio, fazendo com que entre água toda vez que chove; e má instalação da lareira, uma vez que também entra água pela parte externa da chaminé toda vez que chove - independentemente de chuvas fortes ou fracas). Desde de que observei os problemas (três dias após a mudança), notifiquei a Imobiliária dos acontecidos. Notifiquei, no total, quatro vezes, uma delas por escrito com fotos e vídeos que comprovam os vícios do imóvel. A imobiliária alega que não consegue entrar em contato com o proprietário e, por último, disse que o proprietário não irá fazer os reparos, visto que os orçamentos foram muito altos. Minha dúvida é a seguinte: o locador não tem deveres, assim como o locatário, de acordo com a Lei do Inquilinato? O locador deve responder pelos vícios do imóvel - vícios estes anteriores à locação? Que medidas devo tomar? Minha intenção não é a de desocupar o imóvel, visto que envolve muitas outras questões. Gostaria de saber como devo proceder para que o locador cumpra seus deveres - é necessário entrar com causa judicial? Enfim, não sei qual medida tomar.

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    1. Ola, o locador responde sim. Art 22 da lei 8.245/91. Procure um advogado para acionar judicialmente o locador por infração legal, não deixe de pagar o aluguel.
      Podes tentar um acordo de consertar e ser descontado do aluguel, tudo por escrito.
      Abraços

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  34. O imóvel que resido há um mês possui janelas basculantes na lavanderia. Sempre deixo elas abertas para secar roupas, enquanto saio para trabalhar. Sábado passado deixei abertas normalmente e sai de casa, porém deu uma ventania que arrancou 1 janela e a outra ficou pendurada, retorcendo todo o braço de alumínio. Nesse caso quem deve pagar pela janela o proprietário do imóvel ou o inquilino? Moro no 19º andar e a tem muito vento.

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    1. Oi Mari Ela
      do jeito que você relata mesmo que tivesse fechada ia cair.É responsabilidade do locador, comunique-o por escrito do sinistro no imóvel para que ele providencie o conserto. Se esta janela tivesse caído em cima de alguém seria uma indenização bem alta.
      abraços

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  35. Bom dia , vi seu blog e gostaria de uma informação, tenho um imovel locado pela imobiliaria , e chega final de ano ela desconta do valor do aluguel decimo terceiro salario no na porcentagem de 15% isso é correto?

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    1. Oi Maria Izabel.

      Eu considero clausula abusiva porém a justiça tem decisões para os dois lados visto que a imobiliária é remunerada por comissões e tem funcionários contratados pela CLT o que justificaria a cobrança do 13º. Porém há juristas que alegam ser abusiva. Na prática se esta not eu contrato pode ser cobrado, se não esta não pode. Ocorre que na tabela de honorários do conselho não consta que em dezembro a comissão possa ser cobrada em dobro, então acaba cada casos endo discutido judicialmente. Se não consta no teu contrato não pague. vou fazer uma pesquisa sobre o assunto e criar uma postagem.
      abraços

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  36. Bom dia gostaria que me ajudasse se pudesse, Alugamos uma casa em nossa vila A inquilina quer instalar Ar condicionado, não havia buraco, então Fizemos o buraco, pois no início eu havia informado que eu faria o buraco.
    Ela instalou um Chuveiro Super potente e queimou a resistência e ela alega que a casa tem problemas eletricos que é velha e que vai pegar fogo..

    Fiquei preocupada e Chamei um eletricista com certificação para analisar tudo e ele informou que ela colocou um chuveiro muito potente num fio muito fino.. Informei a ela que vamos trocar os fios por mais fortes.

    Ela que instalar Ar Cond., meu eleticista solicitou os fios para ela comprar e já vai deixar a ligação aérea toda pronta até a casa já com furo para o eletricista dela fazer a ligação lá dentro e colocar o ar.. Eu pagarei a mão de obra desse serviço...

    Só que ela NÃO quer comprar os fios e QUER que paguemos a instalação...
    Isso é CERTO? sou obrigada a pagar os fios??
    já que estou pagando toda a instalação vinda do relógio ate a casa dela???
    O que devo pagar?? Agradeço desde Já

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  37. Meu nome é Luiza
    Estou com um serio problema para devolução de um imóvel comercial locado em 2002, em que tive que fazer obra de adequação para locar o imóvel,obras estas que trouxeram melhorias ao patrimonio.
    Como o espaço ficou pequeno para minha operação adquiri um novo imovel e quando fui comunicar ao proprietário este me disse que quer o imóvel nas condições anteriores, porém os custos de obra para retornar o imóvel ao estado original será absurdo e não tenho recurso. O que fazer neste caso. No contrato tem cláusula de benfeitoria e de devolução no estado original.

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    1. Oi Luiza.

      Não há o que fazer. Benfeitorias que modifiquem o imóvel exigem autorização escrita do locador e acordo escrito sobre o assunto. Terás que devolver na situação em que se encontra e depositando as chaves em juízo e comprovando que para a locação era obrigatória as reformas e que estas valorizaram o imóvel.
      O juiz decidirá sobre o assunto. abraços

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  38. Este comentário foi removido pelo autor.

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  39. Olá,
    Meu nome é Roberta.
    Alugamos um apartamento com ar condicionados. Acontece que o locatário reclama que, em um dos cômodos, o ar faz muito barulho, atrapalhando seu sono e solicita troca por outro aparelho.
    Somos obrigados a trocar o aparelho devido a barulho?
    Desde já agradeço.
    Abraços

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    1. Oi Roberta,não és obrigada a substituir se o locatario sabia se tratar de aparelho antigo. Por outro lado deves averiguar de tem como diminuir o ruido.
      Abraços

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  40. Queria perguntar também se consertos, de uma forma geral, referentes a aparelhos de ar condicionado são obrigações do locador realiza-los.
    Desde já agradeço.

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    1. Quem conseta é o locatario, wuem substitui por outro é o locador. Manutenção é sempre do locatario. Abraços

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  41. Olá, primeiro gostaria de parabenizá-la pelo blog. Ele é bastante informativo.

    Sou inquilino e gostaria de instalar um split, mas o apartamento só tem o buraco para ar condicionado de janela. A pergunta é: eu que devo arcar com todos os custos da obra para a instalação do split, ou esse custo é do dono do imóvel, ou ainda, devemos dividir os custos?

    Desde já agradeço a atenção.

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    1. Oi Helvio.
      você deve entrar em contato com o locador solicitando autorização deste para que faça a instalação do split e também verificar com o zelador se existem normas a serem cumpridas para esta instalação já que se usa a parte externa do imóvel. quem arca com todos estes custos é você e portanto deves por escrito obter a autorização do locador e nesta autorização constar se no final do contrato você deverá desfaze-la e devolver o imóvel como recebeu ou deixará a instalação pronta para novo inquilino. Como a instalação atualmente valoriza a locação podem combinar de dividirem os custos de instalação e no final do contrato ficara para o imóvel. abraços

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  42. Olá,
    Eu aluguei um imóvel e após 1 ano o proprietário pediu o mesmo de volta pois vai voltar a morar nele.
    Após 6 meses de aluguel o apto começou a apresentar infiltrações que inundavam a cozinha,eu comuniquei a imobiliária mas eles não resolveram e nos 6 meses seguintes convivi com este problema.
    Gostaria de saber se posso pedir ressarcimento de algum valor,eu vi na lei do inquilinato que tenho direito a um desconto no aluguel se o valor ultrapassar 10 dias.
    No meu caso o reparo não ocorreu e sempre paguei o aluguel em dia.
    Se tenho direito a algum ressarcimento,qual seria o percentual de desconto referente ao aluguel?

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  43. Ícaro Nogueira03/02/16 22:38

    Olá, Maria Angela. Antes de tudo, gostaria de lhe cumprimentar pela dedicação e boa vontade em prestar informações para as pessoas necessitadas. Vejo que respondes desde de 2014. Muito Obrigado!
    Também ressalto que, tenho conhecimento da lei atualizada dos direitos e deveres do locador e locatário de imóveis; todavia tenho uma dúvida.
    A dúvida que eu tenho é sobre problemas com a fiação do ap: (inúmeras tomadas queimadas); e problemas com as janelas:(todas as janelas do ap, estão com as persianas emperradas). A manutenção desses itens citados, é de responsabilidade de quem? Fiquei em dúvida, pois não sei se trata de um problema estrutural do imóvel, o que seria responsabilidade do locador, acredito eu. Desde já, mais uma vez, muito agradecido, Maria Angela.

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  44. Olá Maria Angela, tudo bem?

    Seu blog foi muito esclarecedor. A parte dos comentários é ainda mais interessante por exemplificar as situações.

    Gostaria de colocar minha dúvida também. Estou a pouco num imóvel onde existe um ventilador de teto antigo que não está funcionando. Fiz a proposta para a proprietária de retirá-lo e colocar uma luminária no lugar. Ela retornou dizendo que posso retirá-lo desde que na entrega do imóvel eu o recoloque. Haja vista o não funcionamento do mesmo, é possível ela fazer essa exigência?

    Um abraço,

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    1. Oi Maira, sim ela pode pedir queo recoloque. Lembro que se esta estragado informe por escrito que não funciona se não consta na vistoria.
      Abraçod

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    2. Muito obrigada pelo seu esclarecimento!

      Um agrande abraço.

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  45. Gostaria de tirar uma dúvida... sou locatário de ponto comercial por mais de 20 anos e devido esta crise estou atrasado há 4 meses a locação, e assinei hoje uma carta extrajudicial para eu pagar em 48h se não eles vão acionar por meio judicial a cobrança, eu fiz toda a estrutura de 6 salas com cozinha banheiro em alvenaria e divisorias, com aquiescencia do proprietário...
    Perguntei se tinham interesse de abater o que eu devo na benfeitoria que foi feita no imovel, mas eles não querem muito menos tambem me inzenizar... há essa possibilidade de acordo? Eles podem não me indenizar pela estrutura de alvenaria que fiz?

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  46. Olá, a benfeitoria é indenizada quando autorizada pelo proprietario. Se fizeste tem 6 anos e usufruiu o dono pode exigir que retire tudo e devolva como recebeu. Vais precisar que um advogado analise a situação. Abraços

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  47. Bom dia, gostaria de sua ajuda, estou pegando um "ponto", comercial porem o proprietario reformou por conta propria ficando assim fechado por 1 semana, esta semana deve ser descontada no Aluguel e ou jogada a data de vencimento para frente? pois solicitei este para o proprietario que informou que nao, que realizou bem feitorias (trocou o reboco que estava podre, e impermeabilizou a parede p acabar com o mofo.)

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  48. O aluguel é devido desde o momento em que recebeste as chaves salvo acordo em contrario. se pediste ao locador para fazer a benfeitoria então é devido desde a data do acordo.
    abraços

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  49. Boa noite! Aluguei um imovel comercial em junho do ano passado. Desde dezembro solicitei conserto do telhado do imovel. se passaram 3 meses e nada. Devido ao fato de minha atividade poder ser comprometida pela chuva pois cai agua ate pela lampada resolvi sair... Mesmo assim eles estão me pedindo documentação de imposto de renda pessoal sendo que o boleto de cobraça vem no nome da empresa. como devo proceder? eu troquei a parte eletrica toda do salao e cozinha, coloquei duas caixas dagua , rebaixamento de teto, piso em porcelanato fora banheiro e afins. fiz as reformas para ficar 5 anos mas nao fiquei nem um ano. tenho como abater essas melhorias na multa por rescisão de contrato?

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    1. Olá, não devias ter saido, devias ter acionado a justiça. Se saiu, agora deve a multa. As benfeitorias depende de acordo. Te sugiro que procures um advogado para acionar o locador se não houver acordo.
      Abraços

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  50. Parabéns pelo blog, mas sobretudo por seu conhecimento jurídico e quando não, a vontade e disposição para ajudar o próximo, que por si só é mais!
    Gostaria de te colocar a seguinte questão: Aluguei um apartamento há 5 anos. Na "ficha de vistoria do apartamento" feita pela imobiliária e assinada por mim ao entrar no imóvel consta um aparelho de ar condicionado 7.500 BTU's "sem revisão". Depois deste tempo todo o aparelho quebrou e, em janeiro de 2016 decidi fazer a manutenção do referido aparelho por minha conta, uma vez que estava doente e, devido ao forte calor, revolvi não comunicar ou pedir autorização ao locador/imobiliária pois iria demorar, e procedi com a manutenção ao custo de R$460,00. (eu mesmo desencaixei o aparelho, que é antigo, da parede e levei até a única loja que ainda conserta/revisa este tipo de aparelho). Estou tentando negociar com o locador um reembolso mas ele se mostra irredutível e nega dizendo que não é estrutural e por isso devo arcar com a manutenção. Não pelo valor, que não é pouco, mas gostaria de discutir o assunto na justiça, uma vez que sou advogado e também já fui conciliador de justiça no JEC e entendo bem a dinâmica da coisa. Você teria alguma observação/sugestão a fazer? Como chamaria esta ação Obrigação de fazer? (o reembolso). Meu direito é bom? quais argumentos vc acha que deveria usar? É boa estratégia alegar bem-feitoria necessária? Agradeço antecipadamente pela sua ajuda.
    att,
    Julio

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  51. Oi Julio. Não sou advogada mas acompanho as ações judiciais sobre o assunto. Na locação tudo que for conserto/manutenção é despesa do locatário e tudo que for instalação e troca, do locador. Quando o aparelho tem sua vida util esgotada ou ele não consta na vistoria ou consta e informa que é antigo. Isso evita problemas futuros e dispensa o inquilino do conserto em caso de queima. No teu caso estava em teu uso e acredito que não tenhas sucesso na ação. A lei é espevial. Leo 8.245/91.
    Abraços

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  52. Olá Maria Angela. Tudo bem?!

    Acabamos de locar nosso apartamento e a inquilina quer trocar o box (já existe um e em boas condições)e colocar vidros de proteção na sacada, já que ela tem criança. Nós temos que abater essas alterações? Elas são consideradas benfeitorias, já que são só para atender uma necessidade e preferência dela?
    Dede já obrigada.
    Nathalia

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  53. Oi Nstalia, se fizerem as reformas e pagarem é benfeitoria e guardando notas e recibos podem somar o total gasto ao preço de aquisição do imóvel no IR. Se cobrarem do inquilino não é benfeitoria acrescida ao preço pois o inquilino pagou. Não são obrigados a fazer. Abraços

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  54. Boa noite Angela,

    Aluguei um galpão comercial em out/2014. O contrato especifica que o imóvel tem finalidade comercial, porém, por existir no imóvel um pequeno apartamento, ficou ajustado e acordado no contrato que o locador autorizava o uso desse espaço para a finalidade RESIDENCIAL.
    Infelizmente meu negócio, com toda esta crise, não anda bem, e não tenho conseguido saldar o compromisso com o aluguel. Houve meses que deixei de pagar, e outros que fiz o pagamento parcial do valor.

    Hoje recebi uma notificação extrajudicial requerendo o pagamentos de todos os débitos em 48 horas, e se não pagar nesse prazo, exigindo a entrega do imóvel em 30 dias improrrogáveis. Perguntas:

    1. A notificação Extrajudicial significa que já foi instaurado um processo, ou é apenas um procedimento obrigatório antes da instauração e posterior execução?
    2. Não tenho como quitar todo o débito em 48h, mas talvez consiga quitar dentro dos 30 dias através de um empréstimo ... o locador pode se recusar a receber o valor e exigir a entrega mesmo que eu quite a dívida antes do final do mês?
    3. Fiz algumas melhorias uteis no imóvel, e o contrato rege que as melhorias executadas não serão indenizáveis e serão incorporadas ao mesmo, porém também diz o contrato que minha obrigação e devolver o imóvel como foi locado. A pergunta é: posso retirar as benfeitorias feitas restituindo-o aos estado original para a entrega?
    4. Tenho direito a um prazo maior para desocupação, uma vez que também é minha casa?

    Sem mais agradeço toda a ajuda e orientação.

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    1. Oi Rui.

      O contrato principal é comercial, não tens prazo maior.

      A notificação extrajudicial é um aviso para quitares o devido. Se não quitar aí sim haverá ação judicial de despejo e cobrança.

      Prazo maior para pagar só se o locador concordar, converse com ele.

      As benfeitorias podes retirar, a clausula serve para casos que o inquilino desocupa, faz benfeitoria e deixa lá e depois quer cobrar. Devolvacomo está na vistoria inicial.

      Abraços

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  55. Este comentário foi removido pelo autor.

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  56. Olá!

    Recebi a visita de fiscais da prefeitura e fui notificado que a tela anti-mosquito deve ser instalada na caixa d'água como forma de combate à dengue. Para fazê-lo, telhas deverão ser retiradas e recolocadas.

    Minha dúvida é: quem deve arcar com esse custo, o proprietário ou o inquilino?

    Muito Obrigado,
    Edgar

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    1. Olá, instalação é despesa do proprietario, notifique-o por escrito. Abraços

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  57. Olá Maria, vou alugar um apartamento sem móveis planejados e o inquilino gostaria de colocar os móveis . Concordei em descontar no aluguel caso fique depois da saída dele, porém, não quero descontar 100% do valor já que ele irá usufruir e os móveis não estarão novos após 30 meses.
    Posso propor descontar apenas 50% do valor dos móveis e mesmo assim quando ele sair deixar os móveis no apartamento ?

    Posso pedir os recibos para aumentar o valor do meu imóvel no final do contrato?

    Obrigada

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    1. Oi Cata, sim podes propor qualquer acordo mas não esqueça de fazer o acordo por escrito com assinatura de duas testemunhas e exigir as notas fiscais e recibos pois móveis planejados são benfeitorias no imóvel que declarados aos imposto de renda aumentam o valor de aquisição diminuindo lucro imobiliário e imposto em venda futura. se descontar todo o valor gasto terás mais beneficio, da forma que deseja somente poderá declarar 505 e tens que guardar todas as notas e recibos.

      no acordo faça constar que o locatário tem que te entregar noas e recibos originais por força do imposto de renda podendo ficar com cópias autenticadas. também que ele enquanto no uso do imóvel é responsável pela manutenção dos móveis, consertos e entrega no fim do contrato em perfeitas condições. que em caso de desocupação do imóvel locado antes do término do contrato não haverá indenização pelos valores gastos.

      abraços

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  58. Este comentário foi removido pelo autor.

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  59. Boa tarde, Maria Angela, gostaria de saber se no caso de instalação de concertina no prédio o responsável pelo pagamento é do locador ou do inquilino? O prédio não tem síndico e nem taxa de condomínio e a instalação foi realizada após acontecer um furto dentro de um dos apartamentos. Obrigada.

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    1. Oi Natália Lopes
      Se todo o prédio pertence a um só proprietário a despesa é dividida entre todos e todos pagam, se tem mais de um proprietário quem paga é o locador pois trata-se de instalação.

      abraços

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  60. Boa tarde Maria Angela,
    Aluguei um apartamento agora dia 05/05/16, eles nem mudaram ainda, mas a imobiliária me informou que estão com interesse de colocar móveis planejados no meu apartamento. Sei que é uma benfeitoria, mas móveis planejados são bem caros e eu preciso do dinheiro do aluguel, não posso abrir mão agora. Foi o que eu disse na imobiliária. Se eles colocarem, eu terei de descontar do aluguel?

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  61. Boa tarde...
    Sou locatário de um sobrado que apresenta rachaduras devido a ação do tempo, apresentou vários problemas de infiltração no decorrer da locação que não estavam descritas na vistoria... Entre as infiltraçoes há algumas no piso do banheiro (suspenso), formando-se estalactites de material que desconheço, devido a altura do imóvel são impossíveis de reparar acredito serem da própria construção... sempre procuro a imobiliária sequer respondem meus emails...da única vez que me responderam e tomaram providencias foi por causa de uma outra situação de infiltração,no teto da casa, que encheu a casa de água suja ocasionando inclusive em doença (peguei toxoplasmose) Meu contrato encerrou o ano passado e por motivo da doença pedi prorrogacão, que foi aceita.A imobiliária pode me cobrar por tais reparos que evidentemente, são estruturais ?

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    1. Olá, problemas de estrutura são de ordem do proprietário e não podem ser cobrados de você mas recomendo que sempre se comunique com a imobiliária por escrito pois aquilo que não tens como provar te prejudica. Abraços

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  62. Bom dia, Maria Angela!
    Primeiramente, parabéns pelo blog!
    Meu contrato de aluguel acabou em Abril e eu me mudei do apto. Tenho duas dúvidas: O dono do imóvel pediu para eu colocar tela de proteção. E agora que me mudei ele quer que eu concerte os furos da tela. Se foi ele quem pediu a instalação, eu que devo arcar com o concerto?
    A outra dúvida é em relação ao cheque caução. Ele me pediu uns dias para me devolver o dinheiro. Passado 3 semanas q me mudei, entrei em contato com ele para perguntar se ele tinha conseguido o dinheiro pois precisava entregar as chaves, pegar o caução e averiguarmos se existe concertos a fazer no imóvel. Ele agiu de má fé e me respondeu que independente do prazo q ele pediu p me entregar o caução, como eu não devolvi as chaves, ele vai cobrar mais 1 mês de aluguel. Eu só não entreguei as chaves no fds da mudança pq ele pediu um prazo pra isso. Eu tenho que pagar este 1 mes a mais de aluguel?
    OBS: contrato feito direto com propietário. sem laudo de vistoria e nem firma reconhecida.
    Desde já, obrigada!

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    1. Oi Polly, quanto a tela se você a retirou tem que tapar os furos se a deixou ele não pode pedir para tapara nada. quanto as chaves não devia ter aceito sem isenção por escrito do aluguel, como vais provar a má fé dele???? Sugiro que informe a ele que irá depositar em juízo e aciona-lo para discutirem quem tem razão. Talvez isso o assuste.
      abraços

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  63. Olá pode me tirar uma dúvida? Assinamos um contrato de 36 meses de locação não residencial para instalar nossa empresa, dos quais cumprimos 24 meses.
    Queremos sair do imóvel faltando 12 meses a serem cumpridos, e por isso o proprietário nos estipulou a multa de 3 aluguéis + IPTU.
    Porém, houveram benfeitorias no prédio e, como o valor veio embutido no condomínio, pagávamos por ela e o locador nos devolvia depois.

    Pergunta: Já faz 3 meses que o locador não nos devolve essa quantia referente à benfeitoria no prédio. Podemos acioná-lo por quebra de contrato? Tais condições não estão discriminadas no contrato, porém temos como comprovar as benfeitorias e as devoluções que vinham acontecendo.

    Por favor, vai me ajudar muito se responder! Obrigada.

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  64. Olá veio na conta de água uma taxa de 66 reais da rede de esgoto,o imóvel é alugado apartamento.Quem deve pagar essa taxa de esgoto???
    Obrigada

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    1. Oi Gesianne Rafaella. Essa taxa bem como a taxa de lixo faz parte das taxas do imóvel e quem paga é você.
      abraços

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  65. Boa Noite! Me chamo Bianca.
    Estou alugando minha casa onde dentro da mesma tive que retirar o banheiro, só existe um na área externa. Apareceu um locatário onde disse que faria o banheiro, mais que eu precisaria descontar do aluguel. Como faço pra que esse banheiro que ele pretende fazer fique bom e a questão do desconto como funcionaria?

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  66. Sou o locatário de um imóvel, apartamento. O apartamento deve ter cerca de uns 25 anos ou mais. Estou nele há 3 anos. Aqui no meu condomínio sempre tem vistorias para verificar se há vazamentos em torneiras e vasos sanitários e em três torneiras (cozinha, WC social e WC de serviço) haviam pequenos vazamentos. Para evitar advertência do condomínio, liguei na imobiliária comunicando-os sobre os vazamentos e se eles poderiam fazer os reparos. A imobiliária se negou, disse que já havia passado o prazo da reivindicação da vistoria, que eram os 5 dias após a entrada no apartamento. Então, mesmo assim, resolvi fazer os reparos, para que não causasse infiltrações e mais danos ao apartamento e também, para evitar o desperdício de água. Os materiais que estavam antes, torneiras e mangueira flexível de engate, eram bem velhos e gastos, segundo o próprio encanador. Gostaria de saber se a imobiliária está correta em negar esse atendimento. Se realmente esses materiais pertencentes ao apartamento é de minha responsabilidade a manutenção. Caso a imobiliária esteja equivocada que argumentos eu poderia dar para tentar cobrir as despesas que eu tive com os reparos.

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    1. Oi Rodrigo dos Reis Santos, desculpa, não chegou a notificação de tua mensagem no meu Email, as vezes o Blogger falha na comunicação e só fico sabendo quando uma outra pessoa comenta na mesma postagem e chega a notificação corretamente. Se ainda for útil....

      A vistoria inicial sempre deve ser feita dentro do prazo passando um pente fino no imóvel. vistoriadores de imobiliárias dificilmente mexem na parte hidráulica quando fazem a vistoria justamente para evitar que em caso de problema ocorra um vazamento com o imóvel vazio.

      como se passou 3 meses a mnutenção passa a ser sua e em imóvel antigo o aluguel é mais barato mas a manutenção do inquilino é mais constante.

      Se não teve que quebrar paredes para troca de canos é despesa sua e a imobiliária está correta. Troca de torneiras, hidra, reparo de registro, cano externo, fechaduras de portas, vidros, recolocação de azulejos que estufam e caem é tudo manutenção sua. Consertos dentro da parede ou que valorizem o imóvel como encanamento e fiação é do proprietário e por escrito, sempre, comunique imediatamente a imobiliária e nunca use Email, vá pessoalmente entregar a notificação, em duas vias.

      abraços

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  67. Bom dia.
    Otimo site.
    Tenho um imovel -uma casa de 1921 em otimas condicoes em BH e que seria alugada a partir de 15 de julho de 2016.
    Bem, o meu representante juridico-a imobiliaria autorizou que o novo inquilino quebrasse duas paredes de meu imovel-e estas foram destruidas-sem o meu consentimento escrito e explicito.O que fazer?!! tenho direito a aögum ressarcimento?!! Obrigado-Joaquim Dos Santos -

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  68. Ola, estou alugando um imóvel e já tem rede de proteção nele, porém percebi um certo desgaste e estou querendo trocar, caso o faça, estou preocupado de não poder levar depois, como posso me resguardar disso? Já que existe uma, posso cobrar que seja trocada pela proprietária?

    Att

    Diego1983@yahoo.com.br

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    1. Ola, rede de proteção é para sua segurança e opção e despesa sua. Se ela consta na vistoria tens que informar por escrito a proprietária de que a mesma tem desgaste colocando em risco a proteção. Esse tipo de rede tem metragem especifica para cada janela nãos e leva junto quando se desfaz a locação até porque em geral ela já está desgastada. Se a proprietária não quiser trocar então combine de você pagar a troca e depois no fim do contrato retirar. Abraços

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  69. Boa tarde, aluguei meu ap, a locatária queria que instalassem box no banheiro,ducha,moveis para o banheiro,espelho, o prédio é novo, recebi e aluguei,ela queria descontar nos alugueis, qual é a autorização q eu posso fazer p ela instalar, tenho que pagar só pelos objetos ou tenho que incluir mão de obra tbm, ou pago só uma parte, devido ela ir utilizar esses objetos.

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    1. Olá, faça acordo por escrito de quem paga o que ou depois ela vai te cobrar tudo. Abç

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  70. Bom dia,
    tenho um apartamento alugado e quando foi entregue ao inquilino, não tinha ar condicionado, ele fez a instalação do ar, e agora o suporte do ar condicionado estava caindo, pois era de grade nas laterais e de telhas em cima, ele quer trocar por um suporte protetor no valor de R$ 100,00 e o profissional que vai fazer o serviço deu o preço de R$ 150,00, minha dúvida é que na imobiliária ele pediu para fazer essa troca e ser descontado do aluguel, mas o apartamento não tinha ar antes, então pode ser descontado assim ou ele é que deveria arcar com as despesas? Sendo que não fui consultada se poderia instalar um ar. Att,
    Daniela Lo Sardo

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    1. Oi Daniela, a despesa é toda dele pois foi feita sem tua autorização. Abraços

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  71. Boa noite! Moro em uma casa alugada, e logo que viemos para cá o locador autorizou que fosse feita uma garagem, porém agora que estou saindo ele não concorda em pagar. Posso descontar esse valor no aluguel?

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    1. Oi Wil Routh

      não, tens que na justiça comprovar que ele autorizou a construção mediante ressarcimento pois benfeitorias tem que ter autorização escrita do locador informando se será indenizada ou não. Por outro lado podes retirar a garagem se for possivel e entregar como recebeu já que a mesma não consta na vistoria inicial.
      Abraços

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  72. Olá, aluguei um apartamento, novo, nunca morou ninguém, quando eu o recebi não veio nada, tipo acessórios de banheiro, box, e algumas coisas básicas. Eu disse p inquilina que instalassem e que guardassem os comprovantes, p ir descontando no aluguel, eu quero saber se a mão de obra, tbm é por minha conta ou por conta dela, e se eu posso descontar a metade dos acessórios.

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    1. Oi Hugo Vasconcelos.

      O imóvel tem que ser alugado em condições de servir ao uso que se destina, no caso moradia da locatária e portanto toda esta despesa é sua desde que comprovada com notas fiscais e recibos dos prestadores de serviço, que após o reembolso devem ser entregues a você. O total gasto vais informar no teu imposto de renda do ano que vem como benfeitorias e acrescer ao preço de aquisição do imóvel por isso as NF devem ser guardadas para comprovação.

      abraços

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  73. Boa tarde, gostaria de saber se instalação de câmeras de segurança é considerado benfeitoria e se a mesma não pode ser cobrada do inquilino(locatário). Obrigada.

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  74. BOM DIA,ALUGUEI UMA LOJA,CUJO O LOCATÁRIO,PERGUNTOU SE PODIA FAZER UMAS OBRAS,ELE TROCOU AS TELHAS E LEVANTOU,POIS ESTAVA MUITO BAIXAS E FAZIA CALOR.PEDIU SE PODIA QUEBRAR UMA PAREDE E AUMENTAR O TAMANHO DELA,POIS EU TINHA UM ESPAÇO ELE ALARGOU MAIS,MUDOU A PORTA DA LOJA,PEDIU PARA POR UMA JANELA COM GRADES,PARA DENTRO DA MINHA GARAGEM,NO ALTO,DEIXEI,MUDOU A INSTALAÇÃO,PÔS OUTRO PISO,ENFIM REFORMOU TUDO DO JEITO QUE ELE QUIS,FEZ UMA LOJA DE CREPE,FICOU BONITA,MELHOROU BASTANTE A LOJA.SÓ QUE EU DISSE QUE NÃO PODIA DESCONTAR DO ALUGUEL POIS SOBREVIVO DO ALUGUEL,NÃO SOU APOSENTADA AINDA,O ALUGUEL ERA MIL REAIS,BAIXEI POR UM ANO,PARA 900,00 REAIS,PARA AJUDAR ELE,POIS ME PEDIU PARA BAIXAR DURANTE 3 MESES.SÓ QUE FAZ UM ANO ESSE MÊS,QUE VAI AUMENTAR OS 100 REAIS NO MÊS QUE VEM.FALEI COM ELE HOJE,ELE DISSE QUE TENHO QUE ASSINAR UNS PAPÉIS,DA BENFEITORIA QUE FEZ NA LOJA,QUE TEM AS NOTAS FISCAIS E TAL.SÓ QUE NÃO MANDEI ELE FAZER NADA,ALUGUEI DO JEITO QUE ESTAVA,ELE QUE PERGUNTOU SE PODIA FAZER EU DISSE QUE SIM,NÃO ASSINEI NADA,SOU OBRIGADA ASSINAR ALGUMA COISA.E QUANDO ELE VEIO PRA MINHA LOJA,O CARA QUE ESTAVA ALUGADA,PASSOU A LOJA PRA ELE.EU NÃO GANHEI NADA COM ISSO,SÓ FIZ UM CONTRATO DE ALUGUEL,PRA ELE.SÓ GANHEI PORQUE ELE REFORMOU A LOJA DO JEITO QUE ELE QUIS,VALORIZOU BASTANTE.EU DISSE QUE NÃO VOU ASSINAR NADA,QUE QUANDO ELE QUISER SAIR É SÓ ELE PASSAR PARA OUTRO A LOJA,AI TIRA O QUE GASTOU,QUE NÃO ME IMPORTO,QUE EU FAÇO NESSE ASSUNTO ASSINO,ELE PODE FAZER ALGUMA COISA CONTRA MIM,SENÃO ASSINAR,PORQUE ELE DISSE QUE TEM AS NOTAS FISCAIS E QUE ELE TEM AS PROVAS DOS VIZINHOS QUE VIRAM QUE FOI ELE QUE FEZ,PORQUE TODOS SABEM QUE NÃO TENHO CONDIÇÕES.ELE FEZ PORQUE QUIS,SÓ ME PERGUNTOU SE PODIA,NÃO ASSINEI NADA,A LOJA NÃO É LANÇADA NA PREFEITURA,É TIPO UMA BARRACA,POIS É DE TELHA DE ALUMINIO,SÓ O PONTO,A LOCALIZAÇÃO QUE É MUITO BOA,PARA LOJA DE LANCHES.DESDE JÁ ,AGRADEÇO PELA ATENÇÃO.

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  75. Oi Sonia Motieur

    Benfeitorias uteis devem ser autorizadas por escrito. Se fossem necessárias você seria obrigado a indeniza-lo e ele ainda poderia reter os aluguéis mas não é o caso. Trata-se de benfeitorias que seriam benéficas ao serviço dele. Nada foi colocado por escrito e testemunho de vizinhos não cumpre o que determina a lei do inquilinato que diz que você tem que por escrito autorizar. Logicamente que estas benfeitorias quando ele sair vão ficar para seu imóvel e portanto não aprece justo que ele tenha feito toda esta reforma e você seja beneficiada em futura locação. Perante a justiça pode haver problemas para você. Devias ter feito tudo por escrito deixando claro que ele não seria indenizado nas reformas feitas. Não assine nada mas na minha opinião não devias subir o aluguel deixando como está em contrapartida as reformas feitas.
    abraços

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    1. EU DISSE A ELE QUE,PODE PASSAR O PONTO E TIRAR O QUE GASTOU,MAIS ME FALARAM QUE ELE NÃO PODE PASSAR O PONTO SÓ SE EU PERMITIR,EU JA DISSE A ELE QUE PODE PASSAR,SEM PROBLEMAS PRA TIRAR O QUE GASTOU,ABRAÇOS E OBRIGADA PELA ATENÇÃO.

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  76. POR LEI ELES PODEM PASSAR O PONTO SEM MEU CONSENTIMENTO,OU TENHO QUE AUTORIZAR,DE BOCA OU POR ESCRITO.

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    1. Oi Sonia, passar o ponto significa que quem compra vai fazer um contrato de locação com você então sem tua autorização é um risco alguém comprar o ponto pagar e depois chega na hora do contrato de locação você impõe mil situações. Autorize ele por escrito a passar o ponto e você abre mão de qualquer valor e se compromete a fazer novo contrato com o comprador por um valor de aluguel inicial de xx.
      abraços

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  77. OBRIGADA PELA ATENÇÃO,VOCÊ É NOTA MIL.

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  78. neuza bergstein29/09/16 21:36

    Boa noite! Tenho uma sala comercial, ao ser alugada o inquilino fez divisórias criando uma cozinha, um escritório,no contrato existe uma clausula que diz que deveria de pedir autorização para fazer e que não poderá ser retirada, porém estou vendendo a sala e o inquilino me disse que quando ele sair vai retirar as divisórias, ele tem esse direito?

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    1. Oi Neuza Bergstein, ainda bem que fizeste outro comentário hoje 30/09 porque este que estou respondendo não chegou o aviso no meu Email, acontece as vezes de o blogger não avisar que tem comentário e o pessoal fica pensando que não quis responder.

      para que as divisórias ficassem no imóvel seria preciso haver autorização de benfeitorias sem indenização, como não houve autorização o inquilino tem que cumprir o contrato devolvendo o imóvel como o recebeu ou seja, sem as divisórias. Ele pode sim retira-las ao desocupar o imóvel e você deve vende-lo informando no contrato com o comprador que foi feita benfeitorias que serão retiradas pelo locatário pois não serão indenizadas por você.

      Abraços

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  79. neuza bergstein30/09/16 10:21

    Olá! esqueci de dizer que ele não pediu permissão por escrito, para fazer as divisórias! obrigada pela atenção.

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    1. Se ele tivesse pedido permissão por escrito aí sim constaria se ao desocupar as mesmas ficariam com ou sem indenização ou deveriam ser retiradas. como nada fi autorizado e acordado ele devolve como recebeu, sem as divisórias que são benfeitorias removíveis ou seja nãos e incorporam ao imóvel. Benfeitoria não autorizada não existe e portanto não pode ficar no imóvel, salvo acordo escrito em contrario. Se você acha que valoriza a venda do teu imóvel então tens que acordar com o inquilino para que fiquem e ele seja indenizado por você no que ele gastou.
      Abraços

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  80. Ola boa tarde estou com uma duvida. meu nome e alvaro amaro e estou numa casa alugada. a minha dúvida e a seguinte. a antiga inquilina pediu-me dinheiro pelos moveis de cozinha que estao colados a parede. os moveis fazem parte da casa sera que devo pagar por uma coisa que nao poderei levar quando sair.

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    1. Olá Confucio(Alvaro Amaro)

      É no mínimo estranho esse pedido. se os móveis já estavam na casa ela não pode cobrar por algo que não é dela e terá que ficar no imóvel. Talvez ela tenha colocado e pago por estes móveis e combinado com o locador de receber de volta em forma de desconto no aluguel e os mesmos na saída do imóvel ficarem neste visto que são móveis sob medida e nãos e leva para qualquer lugar.

      Se ela colocou sem indenização talvez queira que você a indenize mas não és obrigado a pagar um acordo entre ela e o locador. Tens que saber exatamente qual a situação destes móveis e do cotnrato.

      Ela é inquilina e para te passar a locação deste imóvel tem que te apresentar a autorização do locador permitindo que ela te passe a locação do contrario temos uma sublocação que permite ao locador te despejar e aí terás pago por algo que não era legal.

      Exija autorização do locador para ela te locar o imóvel, por escrito e depois tente saber o motivo da venda dos móveis. se ela colocou porque quis não tens que pagar.

      abraços

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  81. Bom dia,

    Moro em um apartamento alugado, há quase 6 anos. Final do ano passado renovamos o contrato por mais 30 meses. Temos tido muito cuidado com o imóvel, inclusive trocamos portas que estavam com cupim, colocamos armários na pia do banheiro social, armários nos quartos, pois os que tinham, também estavam com cupim, ou seja tratamos como se fosse nosso. Há um mês o contrapiso levantou e comunicamos a administradora, que prontamente enviou um pessoa para vistoriar e começaram a obra. Foram 15 dias infernais, vivemos na poeira, sem poder cozinhar, e trancados em um quarto.
    Avisamos a administradora, que o piso veio em tons diferentes, até apelidamos de 50 tons de cinza, fora que a equipe de pedreiros não entende de piso, e estamos com o piso todo ondulado, com várias alturas.
    realmente está horrível. fotografei, e levei para eles, que mandaram uma vistoria que fez o mesmo, fotografou, e até riu do trabalho, nada encaixa. Disse minha insatisfação com o apartamento, e com a falta de cuidado do proprietário, e queremos sair, mas agora querem ainda nos cobrar multa contratual. Realmente pelo contrato estão com razão, mas o apartamento ficou desconfigurado do que eu morava. Não era nossa intenção mudar, visto que renovamos o contrato. Como podemos solucionar?

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    1. Oi Maria Amelia Mestieri.

      Para não pagar a multa terão que acionar a justiça obrigando o proprietário a providenciar os reparos do piso com problemas, qualquer outra situação vai implicar em pagar multa. vocês tem direito a 5 dias de desconto no aluguel pois a obra ultrapassou 10 dias e portanto tem desconto proporcional. foi utilizado piso de 3ª linha, o mais barato onde o pedreiro tem que escolher os mais parecidos para não chamar atenção o que é quase impossível, rsrsrsr.
      Abraços

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  82. Boa tarde, agora o proprietário quer trocar todo piso, uma obra que deve demorar em torno de 20 dia, se eu ficar no imóvel. A imobiliária nos aconselhou a sair do imóvel por 15 dias, por conta poeira, mas irei continuar a pagar aluguel e condomínio. Não acho justo esta situação, já passei 15 dias com obra, comendo fora, por não poder nem utilizar a cozinha, e agora mais 20 dias, e pagando aluguel. Como faço para sair deste imóvel? mesmo assim tenho que pagar multa? Não é justo.

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    1. Oi Maria obra que dura mais de 30 dias a lei te permite encerrar o contrato por isso primeiro ele consertou e agora resolveu trocar. Procure um advogado e acione o locador.
      Abraços

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  83. Boa tarde Maria Angela! Minha mãe tem uma casa alugada sem intermédio de imobiliária, mas com contrato assinado e reconhecido em cartório, dias atrás o inquilino pediu troca do gabinete e pia da cozinha, pois este reclamou que estava muito velho e quebrado, não sei qual era o estado em que se encontrava a pia pois moro longe e quando vou ao local não encontro ninguém, já faz 3 anos que moram lá e pediram para que fosse trocado por um novo ou eles comprariam um e descontariam do aluguel, quero saber se pode ser feito dessa forma (descontar do aluguel)?

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    1. Oi Celia Ogawa

      Pode ser feito desta forma porém muito cuidado pois este tipo de acordo é um dos motivos de discussão quando o contrato encerrar. Deve ser autorizado por escrito mediante determinada condição.

      No caso em questão o inquilino vai comprar e mandar instalar. É obrigatório que ele apresente a nota fiscal de compra e o recibo de quem instalou(se precisar ser instalado) com nome e CPF/CNPJ. Se ele mesmo instalar nada pode ser cobrado somente o valor da compra. Deve ser informado como será pago, desconto em única vez no próximo aluguel, em duas vezes etc. constar a informação de que o móvel comprado pelo inquilino ficará no imóvel locado ao final do contrato pois foi indenizado pelo locador incorporando-se ao imóvel e que o mesmo responde pelos danos e de preferência determinar uma valor máximo a ser gasto. Como valoriza o imóvel recomendo que seja de cor neutra que combine com a cozinha e de boa qualidade devido ao fato de ficar na cozinha sob ação de água e umidade.

      abraços

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  84. Sou locatária de um imóvel comercial. Por determinação do Ministério Público tive que adequar o estacionamento às normas de acessibilidade. Tive gastos com Materiais e Mão de obra para a reforma. Estou em dúvida se esta é uma benfeitoria útil ou necessária, pois devido a urgência no cumprimento da obrigação, esqueci de pedir autorização ao locador. O que poderia fazer nesta situação. Desde já, Grata.

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  85. Boa tarde!
    Sou locatário de um imóvel comercial em que ficou fixado um desconto no aluguel devido a manutenções no imóvel, referente a adaptação dele ao comércio, já que é uma casa antiga. Contudo, devido a inúmeras infiltrações, foi descontado no aluguel o conserto. Agora a locadora ameaça rescindir o contrato com multa se não pagar o valor.
    Nesse caso, poderia ser benfeitoria necessária, me eximindo do pagamento?
    Obrigado

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    1. Olá. estando ou não noa cordo, é benfeitoria necessária e de responsabilidade da locadora e portanto podendo ser descontado por você porém tinhas que ter avisado a ela dando-lhe o direito de fazer os reparos que eram da obrigação dela. Agora tens que depositar o valor em juizo e discutir quem tem razão.
      abraços

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    2. Muito obrigado pela atenção e resposta. Esclareceu minha dúvida claramente.

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  86. Oii estou em um apartamento alugado há 5 meses, viajei neste fds e quando retornei encontrei um janelao de vidro estourado. De quem será a obrigação de pagar? Essa parte da janela da para a área de inverno que é comum do meu apartamento (primeiro andar) e terrio (uma loja que tbm é do msm proprietário e está alugada).

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    1. Olá, você está na posse do imóvel e deve arcar com o conserto e também contatar o síndico porque se fica em área condominial tem que verificar o que houve e se é possivel localizar quem fez isso.
      abraços

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  87. Olá. Fiz a locação de um imóvel do qual em contrato constam 3 vagas na garagem. Porém quando peguei as chaves do imóvel e tentei entrar com o carro, constatei que a calçada é muito íngreme e que o carro começa a raspar embaixo, impossibilitando a utilização das vagas de garagem, pois isso acarretaria em estragar o carro. Posso desistir do contrato ou posso exigir que o proprietário arque com as despesas para arrumar a calçada já que me foi prometido três vagas na garagem e estou atualmente sem condições de utilizá-las?

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    1. Oi Elisangela.

      solicite que seja arrumada a calçada para oc arro passar sem problemas pois foi locado com garagem para 3 carros e o imóvel deve ser entregue em condições de cumprir o contrato.
      abraços

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  88. Sou locatária de um imóvel comercial. Por determinação do Ministério Público tive que adequar o estacionamento às normas de acessibilidade. Tive gastos com Materiais e Mão de obra para a reforma. Estou em dúvida se esta é uma benfeitoria útil ou necessária, pois devido a urgência no cumprimento da obrigação, esqueci de pedir autorização ao locador. O que poderia fazer nesta situação. Desde já, Grata.

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    1. Oi Tatiane, a despesa para adequar o imóvel a teu negócio é de seu interesse não sendo despesa do locador salvo disposição acordada em contrato. comunique e comprove ao locador a necessidade da reforma.

      abraços

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  89. Minha sogra é inquilina de um imóvel a 7 anos porem a um ano atras mudou de proprietário e novo contrato acordado no início do ano minha esposa ficou gestante e tivemos que morar junto com a minha sogra chegando no imóvel observamos que as paredes do quarto estavao rachadas e com muito mofos , minha filha estava quase nascendo entao comprei os materiais para solucionar tais problemas para que em um futuro proximo minha filha nao tivesse, portanto, alguma doença ou alergia respiratória. me preocupando com a integridade da minha filha busquei essa benfeitoria o contrato esta vencendo e nao prentendemos mais continuar no imóvel, sendo assim é passivo o reembolso ?? Tenho as notas fisais dos materias

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    1. Oi Rafael R Souza.

      Não, não é passível o reembolso sendo que se trata de manutenção e não benfeitoria em relação ao mofo salvo se este fosse proveniente de infiltração. quanto as rachaduras o locador devia ter sido comunicado por escrito para resolver o problema.

      Abraços

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