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26/03/14

NOTIFICAÇÃO DE DESPEJO - SUBLOCATÁRIO


  • sublocação consentida
Nas sublocações consentidas pelo locador o locatário é o sublocador do imóvel do imóvel locado.
Desta forma deve o locatário ter a consciência de que o contrato escrito ou verbal de sublocação do imóvel ou parte dele tem que ter o mesmo prazo e critérios que o contrato de locação principal.
Uma vez resolvido o encerramento do contrato principal resolve-se também o encerramento do contrato de sublocação. Assim não há porque termos um contrato de locação de 12 meses e um de sublocação de 30 meses. O prazo da sublocação sempre deverá ser igual ou menor que o do contrato entre locador e locatário.

Uma vez que o locador resolva encerrar o contrato deverá notificar o locatário com quem assinou o contrato que irá providenciar o despejo do sublocatário e a desocupação do imóvel locado para entregar as chaves ao locador. Fica evidente que o vinculo do locador é somente com o locatário. Já, este vincula-se ao locador e ao seu locatário.

Portanto o locador deverá notificar o locatário que irá notificar o sublocatário quanto ao encerramento e prazo de desocupação. Esgotado o prazo de desocupação e não desocupado o imóvel, o locador deverá entrar com despejo judicial contra o "locatário" e não contra o sublocatário que não consta no contrato. Nas ações judiciais o sublocatário não é parte da ação.
  • sublocação não consentida
Nas sublocações em que o locador não tinha conhecimento de que o locatário sublocou o imóvel temos uma situação em que quem ocupa o imóvel é uma pessoa estranha e não autorizada no contrato de locação. Não sendo pessoa da família do locatário que vive no imóvel sob sua responsabilidade temos uma situação considerada como uso indevido por sublocação ilegal. O morador é considerado um invasor e o locatário responde por qualquer dano que causar ao locador.

Nesta situação de sublocação ilegal o despejo judicial pode ser direto contra o sublocatário como pessoa não autorizada residindo no imóvel e contra o locatário multa por infração legal e contratual e mais perdas e danos se houver.

  • embargos de terceiros na ação judicial
O embargos de terceiros nada mais é do que a intervenção do sublocatário na ação judicial movida contra o locatário. É a ação movida por quem não faz parte do processo. 

Na sublocação não consentida ocorrem os casos em que o sublocatário tenta manter a posse do imóvel. Ocorre que quase 100% dos contratos de locação contém cláusula que impede a sublocação do imóvel e desta forma o sublocatário mantém a posse ilegitima o que o impede de ser parte legitima do processo.

Na sublocação consentida pela locador movia a ação contra o locatário o sublocatário poderá entrar na ação sendo válida a sua participação.
  • prática no judiciário
Algumas correntes do direito acreditam que se a ação é movida contra quem ocupa o imóvel e  este não esta autorizado ao uso do mesmo esta ação judicial deveria ser de retomada de posse ilegal no entanto entende outra corrente que o  despejo seja o caminho por se tratar de sublocação mesmo que não consentida´o judiciário em ações julgadas tem aceito a prática do despejo movido contra o locatário quando em lugar certo e contra o sublocatário quando o locatário esta em lugar incerto.


  • sublocação tácita
Há casos em que o imóvel é sublocado sem o consentimento escrito do locador ou sua oposição ao fato quando notificado pelo locatário e mesmo assim o locador toma ciência de que o imóvel esta sublocado a outra pessoa, recebe aluguéis pagos pelo sublocatário e emite notificações e acordos com este. Entende-se como sublocação tácita em que o locador tomou conhecimento e deixou seguir a sublocação tratando direito com o sublocatário como se locatário fosse. Ocorre que enquanto lhe é conveniente o locador, deixa seguir mas quando algum problema surge entra judicialmente com despejo por sublocação ilegal. Nestes casos o nosso judiciário tem entendido que a locação foi consentida mesmo que tacitamente principalmente quando fica claro que o locador somente buscou a justiça quando lhe foi conveniente. 

Fica aqui o alerta a locatários para que não subloquem os imóveis sem o consentimento escrito ou oposição escrita do locador e também aos locadores para que não façam de conta que não sabem da sublocação. Nos dias atuais o judiciário tem conseguido distinguir aqueles que só se utilizam dos meios legais quando lhe convém. Aforma escrita ainda é a prova de todos os atos praticados em um contrato, seja qual for.

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