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25/02/14

SUBLOCAÇÃO RESIDENCIAL – NÃO INCIDÊNCIA


É muito difícil para imobiliárias e proprietários acompanhar a locação do imóvel residencial averiguando quem se encontra residindo no imóvel e da mesma forma, não pode o locador em contrato impor o número de pessoas que poderá residir (salvo locação por temporada) e quem poderá residir no imóvel. Sendo o imóvel para uso do locatário e sua família não pode o locador determinar quem é a família do locatário.  Assim, o locador somente fica conhecendo todos os residentes quando ocorre uma situação inusitada como uma infração no condomínio. Por isso os contratos determinam que o locatário é responsável pelo bom uso do imóvel por si, seus familiares e pessoas autorizadas.

Há situações em que parece aos olhos do locador que houve sublocação do imóvel, mas na análise se verifica que esta não esta caracterizada. Assim, muitos processos dão entrada na justiça com pedido de despejo por infração contratual sem que o locador ao seu término obtenha sucesso no despejo.

Temos em alguns casos, a sublocação não consentida pelo locador, que será abordado em outra postagem devido a analise da legislação, as penalidades previstas ao locatário e moradores do imóvel. Aqui busco esclarecer as situações concretas em que a sublocação pode não estar caracterizada apesar de para o locador poder parecer que o imóvel esta sublocado.

Quando pode não ocorrer sublocação
Sendo a locação para uso do locatário e seus familiares deve-se ressaltar que o locatário possa formar sua família, já te-la formada ou ver sua família se alterar com a chegada de novo membro ou com a saída de um membro que junto residia. Segundo nossa Constituição a família é formada por todos aqueles que residem juntos solidariamente e com afeto entre si.
É comum o locador locar o imóvel para um casal e depois descobrir que juntos passaram a residir outras pessoas. Sempre que o locatário estiver presente residindo no imóvel não ha caracterização de sublocação, salvo se o locador tiver provas de que este cobra aluguel para residência de terceiros estranhos a sua família.

Em alguns casos a sublocação pode não estar caracterizada, vejamos quais:

1 - O locatário aluga um imóvel para sua moradia e de sua família. Após algum tempo decide casar e morar em outro imóvel deixando no imóvel locado a sua família com o consentimento do locador. Neste caso não se caracteriza sublocação e sim uma cedência da locação para os familiares do locatário onde o locador através de aditivo contratual substitui o locatário por um dos familiares ou apenas consente por escrito que a locação continue e o contrato mantenha-se em nome do locatário que saiu do imóvel. Neste último caso o locatário continua responsável pela locação, mas quem ocupa o imóvel são seus familiares que pagam o aluguel direto ao locador. Os familiares mantém os mesmos direitos e deveres do locatário.

2 - Outra situação que não caracteriza sublocação é a do locatário que deixa o imóvel sem comunicar o locador, mas permanecem no imóvel seus familiares dependentes financeiramente. Um exemplo é o locatário viúvo que mora com os filhos que dependem financeiramente deste pai. O pai contrai novo casamento e muda-se com a nova esposa deixando os filhos no imóvel, porém continua este pai responsável pelo pagamento do aluguel e taxas, mais todas as despesas dos dois filhos. Neste caso não existe sublocação, pois os filhos são 100% dependentes financeiramente do pai. Tendo ou não comunicado o locador de sua saída do imóvel este não foi sublocado, pois os filhos já viviam na dependência do pai e, portanto permanecem no imóvel sob-responsabilidade deste.

3 - A pessoa que loca para outro residir como, por exemplo, o pai que loca em seu nome para o filho que vai fazer vestibular morar por certo tempo. O contrato fará referência a locação para terceiro residir ou não faz referência alguma caracterizando a situação acima descrita no item 2. Nesta situação o locador pode restringir o uso do imóvel apenas aos familiares evitando o uso por colegas de vestibular.

4 – O locatário que reside sozinho e passa a viver em União Estável não caracteriza sublocação e da mesma forma o locatário que vive sozinho e passa a residir com algum parente que venha a morar com este locatário permanentemente no imóvel.

5 - Locatário que vem a contrair matrimônio ou união estável e futuramente vem a falecer deixando o cônjuge no imóvel ou então ocorre separação de fato. Neste caso a locação continua automaticamente com o cônjuge sobrevivente conforme o artigo 11 e 12 da lei do inquilinato 8.245/91 ou seus herdeiros em caso de falecimento. Na prática até mesmo por desconhecimento da lei não é costume a comunicação ao locador que vem a descobrir a ausência do locatário bem depois. Mesmo sem a notificação não existe características de sublocação.

             Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:
        I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
        Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
        § 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

6 - Locação para uso de terceiros com autorização do locador por escrito no contrato. Sabemos da dificuldade de pessoas locarem um imóvel com imobiliárias devido às exigências para segurança do contrato. A principal, é que o locatário tenha no mínimo 03 vezes o valor da locação mensal (aluguel + taxas) como renda bruta. No uso de seguro fiança como garantia de contrato é comum que se exija bem mais. No país de hoje quem ganha 03 vezes o valor de uma locação!!!!! Nesta situação o locatário usa o nome de terceiros para locar o imóvel, que tenha a renda comprovada exigida e com o consentimento do locador que no futuro não poderá alegar sublocação.

7 - Participação no contrato de locação de todos os moradores maiores de 18 anos como locatários. O de maior renda como locatário principal e os de menor renda ou sem renda como locatários solidários. Muito utilizado hoje em dia nos contratos locatícios para evitar justamente a discussão sobre sublocação quando falece ou deixa o imóvel o locador principal. Recomenda-se que todos que vão residir constem no contrato. Quando um deixa o imóvel a locação continua com os que ficam no imóvel e já fazem parte do contrato.
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

8 – parentes ou amigos que vão residir temporariamente com o locatário como seu convidado para tratamento de saúde, estudo ou outro motivo qualquer desde que o locatário esteja residindo no imóvel. Não há porque falar em sublocação quando o locatário reside no imóvel e recebe uma pessoa de suas relações de forma provisória.

9 – relações homoafetivas entendem-se como união estável não se caracterizando como sublocação.

Não são comuns as ações judiciais de sublocação em contratos residenciais. Em geral ocorrem em contratos não residenciais e mistos onde se verifica maior incidência de transferência de contratos sem o consentimento do locador.
Na locação residencial o que pode acontecer é o locador saber tudo que acontece em seu imóvel e deixar desta forma enquanto lhe for conveniente buscando a justiça somente quando suas exigências não são cumpridas por quem ocupa o imóvel. Um exemplo é quando falece o locatário e permanece a locação com seus familiares e tendo o locador ciência do falecimento nenhuma atitude toma, buscando a justiça para ação de despejo por infração alegando sublocação somente quando ao exigir algo dos inquilinos, como por exemplo, um valor de aluguel acima do permitido em lei, estes não concordam em pagar.
Cada situação deve ser analisa separadamente, mas onde não estiver claro e comprovado que houve sublocação a ação judicial acaba sendo perda de tempo e dinheiro. Na maioria das situações a desocupação pode ser acordada amigavelmente, mas da mesma forma que há locatários que usam de todos os meios para demorar em desocupar o imóvel, há locadores que ao vislumbrarem possibilidade de lucro também complicam a negociação.  O profissional de direito sempre saberá analisar melhor que o leigo, cada situação apresentada.

  • Um exemplo que caracteriza sublocação: o locatário desocupa o imóvel com o filho e deixa a ex nora residindo no imóvel sem comunicar o locador.
  • Um exemplo que não caracteriza sublocação: o locatário reside com filho e nora, deixa o imóvel para casar e permanece o filho e a nora residindo no imóvel. Nesta situação a família residia e permaneceu residindo.

Finalizando. Não se pode confundir sublocação e despejo. O despejo pode ser aceito pelo juiz independente de haver ou não uma sublocação do imóvel. Quando o locador pede judicialmente o despejo por infração, alegando sublocação, o juiz pode entender que a sublocação não existiu, mas autorizar o despejo por outra situação que caracterizou infração contratual ou legal. É o caso da falta de comunicação ao locador de que o cônjuge do falecido ficou residindo no imóvel que pode levar a despejo judicial mesmo não caracterizando sublocação.
Assim vamos sempre procurar um advogado de confiança para mediante documentos e fatos verificar a real necessidade da ação. No direito um simples fato é capaz de alterar toda um situação.


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32 comentários:

  1. Prezada Maria Angela, saudações. Mais uma vez, parabéns pela dedicação em doar parte do seu precioso tempo para elucidar certas questões. A minha dúvida é a seguinte: O LOCADOR ameaçou me acionar na justiça por descumprimento de cláusula contratual que estabelecia um número limite de moradores no imóvel. O imóvel foi locado para alojamento, prazo de três anos e, apesar de estabelecer o limite de 10 pessoas, era ocupado por 15 pessoas. Observei o seu comentário no post: "não pode o locador em contrato impor o número de pessoas que poderá residir, salvo locação por temporada". É possível que eu seja condenado por descumprimento do contrato ou a cláusula é considerada nula?
    Obrigado mais uma vez pelas esclarecedoras informações. Parabéns pelo seu trabalho!

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  2. Oi Remosextante. Teu caso não se aplica a postagem. Não se trata de aluguel residencial para a familia do locatário residir(intuito familiare) e sim de contrato de locação de imóvel para alojamento e neste caso o locador pode sim impor o número de pessoas que vão residir ou dormir por dia no imóvel pois não são teus familiares e se aplica a situação da temporada.Infelizmente ele pode pedir infração contratual por ter descumprido a regra. Melhor negociar e evitar a justiça e honorários e custas de advogado.

    abraços

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  3. Boa tarde, Maria Ângela. Gostei muito da sua postagem. Parabéns.
    Gostaria de saber, no caso do locatário locar um imóvel, mas nunca residir nele, deixando seu irmão e a família do irmão residir nele. Sendo o irmão Locatário solidário. Isso configura alguma infração? Lembrando que no contrato deixa claro que não é permitido sublocação, nem cessão ou empréstimo total u parcial. Obrigada.

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  4. Olá. Respondi via email. Se teu irmão consta como locatário solidário não caracteriza sublocação. abraços

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  5. boa tarde, precisava de ajuda, meu marido consta como locatário de um imóvel no qual reside seu pai, sua irmã e o marido desta, nunca residimos com eles. Já conversamos e ele quer sair do contrato de locação, porém, os parentes se recusam a sair do apto. Nesse caso pode ser caracterizado sublocação? Quero me livrar deste contrato porque o pai e a irmã não pagam nada e vai acabar sobrando pra mim e pro meu marido.
    Achei seu blog por acaso e adorei.
    e-mail: gomes_rosana@hotmail.com

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    1. Olá, se teu esposo locou em nome dele com o consentimento do locador não tem problema porém se teu esposo locou sem comunicar o locador de que não residiria no imóvel é sim caracterizado sublocação e o locador pode inclusive judicialmente pedir indenização.

      A sublocação não é dos inquilinos com teu esposo e sim do teu esposo com o loador. Se ele deseja encerrar o contrato deve comunicar por escrito os inquilinos com uma notificação extrajudicial de despejo para que desocupem o imóvel em 30 dias informando que irá entrega-lo ao locador e que o descumprimento do prazo implicará em ação judicial. Como eles não fazem parte do contrato de locação vocês é que devem tira-los do imóvel espontaneamente porque se o locador não foi comunicado e descobrir vai complicar.

      sugiro que procurem um advogado.

      abraços

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  6. Bom dia Maria Angela!

    Aluguei minha casa para um amigo que mora sozinho a alguns anos. Por necessidade de urgência, ele me pediu que o deixasse entrar no imóvel de imediato. Confiando em sua pessoa, deixei para fazer o contrato na semana seguinte, o que acabou passando para mais de um mês e não aconteceu, porque esse mesmo senhor adoeceu e teve que ser internado para cirurgia emergencial. A ex mulher dele, que tem dois filhos já adultos com ele, ambos com suas vidas independentes, tomou conta do imóvel com o pretexto de cuidar dele. Até aí tudo bem, entendo que haja a necessidade de alguém para acompanhá-lo em sua recuperação. Mas o caso é que quando ele saiu do hospital, ela o levou para casa dela, passando o imóvel para o filho morar com a segunda mulher, sem minha permissão. Fiquei sabendo da intenção dela de fazer isso através de conhecidos, nos quais ela em bate papo acabou revelando seus planos. Agora neste exato momento, estão morando na casa o filho dela a esposa e duas crianças, muito barulhentas por sinal, o que me incomoda muito, pois moro na casa de baixo. Aí eu pergunto: esse caso está ou não caracterizado uma sublocação? O que devo fazer para reaver meu imóvel de volta?

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    1. Oi José Gonçalves.
      Primeiro de tudo para saberes, não havendo contrato escrito vale o que determina a lei do inquilinato que é o contrato verbal(artigo 47 da lei 8.245/91).
      Sim esta caracterizado sublocação porque o locatário não reside mais no imóvel e permitido que pessoas que não dependem financeiramente dele ocupassem o imóvel e mesmo que pagando o aluguel em dia seria obrigatório a tua autorização.

      Você pode optar por notificar oficialmente o locatário informando que pessoas não autorizadas por você estão ocupando o imóvel locado por ele caracterizando infração legal por sublocação não consentida do imóvel que caracteriza despejo judicial com indenização por infração legal. Solicitando que o imóvel seja desocupado em 30 dias a contar do recebeimento da notificação sob pena de ação judicial de despejo e a devida responsabilidade do locatário.

      Outra opção é procurar advogado para entrar direto com despejo judicial por sublocação do imóvel o que recomendo que seja feito.

      abraços

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  7. Boa noite, tenho uma vizinha que faz a casa de pensão. O imóvel dela é alugado e ela aparece só de vez em quando. Os "pensionistas" dela fazem muito barulho, já reclamei com ela e nada. Ela realmente possui um hotel e em uma dessas vezes que reclamei ela mesma me disse que quando o hotel está cheio aluga quartos da casa. Posso reclamar na imobiliária e denunciar a sublocaçao? Ela se configura? Obrigada

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    1. Oi Dani.
      Pensão só existe se tiver alvará de funcionamento se não tiver trata-se de sublocação de imóvel. A sublocação somente existe se o proprietário no contrato de locação não autorizou a locadora a sublocar o imóvel, se houve a autorização ela esta legalmente autorizada a alugar os quartos. Sendo assim notifique por escrito o proprietário via imobiliária sobre a locação de quartos efetuada pela locatária sem qualquer intenção de denuncia apenas para explicar que existe excesso de barulho e solicitar que seja resolvido. Se não der resultado terá que buscar a justiça. abraços

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  8. Boa noite, tenho uma vizinha que faz a casa de pensão. O imóvel dela é alugado e ela aparece só de vez em quando. Os "pensionistas" dela fazem muito barulho, já reclamei com ela e nada. Ela realmente possui um hotel e em uma dessas vezes que reclamei ela mesma me disse que quando o hotel está cheio aluga quartos da casa. Posso reclamar na imobiliária e denunciar a sublocaçao? Ela se configura? Obrigada

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  9. Boa tarde gostaria de uma informação minha sogra alugou uma casa onde mora o filho a nora e dois neto e mais a minha sogra ela mora na casa mais ela.viaja bastante por.conta do.trabalho isso é considerado. Subloção??

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    1. Olá. Não, não é sublocação. a locação residencial tem caráter familiar isto é, não é para locação de uma única pessoa e sim o locatário e sua família não importando se a mesma viaja ou não, ela precisa ter um endereço fixo de moradia e é este imóvel. não há caráter de sublocação na tua informação. Seria se sua sogra estivesse residindo em outro imóvel locado.

      A família do locatário não é necessariamente esposo, filhos e netos e sim aqueles que vivem com o mesmo sob o mesmo teto e ou sua dependência. abraços

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  10. Boa noite!!!
    Por gentileza me tire uma dúvida.
    Uma tia minha alugou um imóvel no nome dela, onde reside eu, minhas filhas e meus pais. Ela residiu alguns dias e por alguns problemas pessoais teve que se ausentar do imóvel e viajou para outra cidade afim de resolver tais problemas.
    Recebemos uma notificação extrajudicial da imobiliaria solicitando que minha tia tome posse do imovel em 3 dias caso contrário haveria uma quebra de contrato e a adm. do imovel entraria com medidas judicias para ordem de despejo. Essa tia já estar fora há alguns meses ( aproximadamente 4 meses), mas irá retornar. Acredito que a propriétaria do imovel ficou sabendo que ela estava ausente pq eu mesmo quem tive que tratar uma infiltração que estava ocorrendo no imovel junto a imobiliaria. Eu possuo uma procuração onde a minha tia que é inquilina me autoriza a tratar qualquer eventualidade referente ao imóvel em sua ausência.
    Essa situação caracteriza sublocação ou (ceder) o imóvel como fomos notificados?
    Esse prazo de 3 dias para tomar posse do imóvel é correto?
    A minha procuração é válida a afim de comprovar a Não sublocação?

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    1. Olá. Situação bem complicada de resolver.
      Tens que entrar em contato com a imobiliária entregando por escrito uma notificação acompanhada de copia da procuração em duas vias onde comunicas que tua tia tomou posse reside no imóvel locado junto com seus familiares desde a data da entrega das chaves estando ausente temporariamente por problemas particulares e tendo deixado procurador para solucionar qualquer tipo de problema referente a locação e que em nenhum momento o imóvel foi cedido ou sublocado incorrendo o locador em falsa acusação.

      Vale lembrar que sua tia tem que realmente morar no imóvel ou então será considerado sim sublocação s ela locou em nome dela para vocês residirem,.

      abraços

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  11. oi bom dia. eu aluguei minha casa para uma mulher e seu filho menor ,mas colocou uma terceira pessoa sem me informar para dividir a casa e o aluguel isso é sublocação e a terceira pessoa tem um outro carro e usa a garagem também.

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  12. oi bom dia. eu aluguei minha casa para uma mulher e seu filho menor ,mas colocou uma terceira pessoa sem me informar para dividir a casa e o aluguel isso é sublocação e a terceira pessoa tem um outro carro e usa a garagem também.

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    1. Oi Vivam, se for pessoa da familia não é sublocação. Se for pessoa estranha alugando quarto, nessa caso é sublocação. Quanto ao carro, não pode acessar a garagem se somente uma vaga foi concedida pelo locador. Notifique por escrito o inquilino.
      Abraços

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  13. ola boa tarde um conhecido do meu marido alugou um galpao e montou uma oficina como nao deu certo para nao ter q pagar a recisao de contrato passou o imovel para o meu marido agora uma vizinha ameaçou denunciar para a locadora ..isso pode ser considerado uma sublocação pode dar algum problema para o meu marido!!! meu e-mail é:marietrad@hotmail.com

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  14. Olá. Avenda ou cessão do ponto obriga a comunicação ao locador e o ato é considerado sublocação. Melhor contatar o locador para adequar o contrato antes de a fofoqueira denuncie. Abraços

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  15. Olá, preciso ajudar um amigo com moradia pois ele viveu em uma casa de contrato verbal e não possui recibos de comprovação e está sendo despejado, mas no meu contrato está estipulado um limite de 3 pessoas na casa, e já moramos eu minha esposa e minha filha,...
    Meu amigo tem direitos?
    Eu posso recebe-lo em minha casa, e por fim, meus locadores podem estipular um limite de moradores?

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    1. Olá Iton.
      Se a tua locação fica no mesmo terreno do imóvel do locador é costume limitar o numero de pessoas no imóvel por questões de segurança mas mesmo assim na justiça é questionável porque locação residencial não pode o locador determinar o numero de pessoas que vão morar pois a mesma objetiva o uso pelo locatário e sua família e o locador não pode limitar a quantas pessoas compões a família do locatário.
      Se é um imóvel separado, pode hospeda-lo sem problema pois esta clausula é nula.
      abraços

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  16. Doutor poderia me tirar uma dúvida? Uma imobiliária pode se negar a alugar uma casa no nome do meu pai? Eu e meu esposo trabalhamos por conta própria e não comprovamos renda pq sempre recebemos no final.Meu pai ia alugar uma casa no nome dele pois ele tem uma renda boa pra declarar,a imobiliária simplesmente se negou sem ao menos tentar alguma negociação no contrato em colocar ele como responsável.Apenas disse que só pode alugar um imóvel desde que a pessoa que está assinando more nele.Gostaria de saber se isso procede e se realmente eles podem fazer isso.Obrigado

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    1. Oi Deborah Barros

      È critério da imobiliária, ela pode sim se negar porém não haveria problemas em colocar vocês dois e mais teu pai para compor renda e todos seriam solidariamente responsáveis pelo contrato podendo o locador escolher de quem cobrar em caso de divida e ainda buscando uma garantia de contrato junto. A imobiliária pode decidir os critérios de locação e se assim escolheu não há ilegalidade.

      abraços

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  17. OLÁ,
    Preciso de uma informação:
    meu apartamento foi locado por amigos e desde o começo do contrato a imobiliária sabia que eu seria o morador, pois em 3 anos de moradia todos os tramites foi tratado comigo, desde o início do contrato- desde levar o contrato assinado pelos amigos até recebe-los no apartamento para vistoria. Agora no fim do contrato, nos ameaçam de sublocação. Isso é possível?? Temos inclusive provas trocadas por email e documentos assinados por mim. Nunca nos falaram que deveríamos assinar um documento indicando isso.
    Obrigado.
    André.

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    1. Olá. A imobiliária tem uma pasta do imóvel com toda a documentação da locação e você todos os Email comprovando que sabiam e nesse caso não há como alegar sublocação se a imobiliária tinha conhecimento. Na prática não se faz nenhum documento pois quem responde pelo contrato é sempre quem consta como locatário o problema é que no caso você é amigo não parente do locatário e então deveria constar. O locador proprietário sem saber de nada vai com certeza alegar que foi sublocado.
      abraços

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  18. Eu aluguei um imóvel em meu nome para a minha irmã morar, juntos para dividir o aluguel foram uma amiga e um amigo. o amigo saiu e ficou só a amiga, que não paga a parte dela e não quer sair da casa. O que devo fazer?

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    1. Oi Conceição.

      Você responde pela locação, na justiça deverá ser resolvido quando não há acordo amigável. Procure um advogado.
      Abraços

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  19. Olá Dr. Tira uma dúvida..A locatária sublocou o imóvel para outra pessoa onde está,faz deste imóvel uma casa de massagem, porém a imobiliária ficou ciente da sublocacao e pediu p o locatário desocupar, fato este n ocorreu...minha pergunta é posso fazer o distrato com a locatária e locar direto para o sub locatário? Mais se assim eu fizer, se o sublocatário n comparecer na imobiliária para fazer o contrato o que fazer? Lembrando que ele está já reside no imóvel e foi feito o distrato com o locatário...o que fazer?

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    1. Oi Luciene.

      Sem o dra. por favor, não sou advogada.
      Houve pedido de desocupação não atendido então a imobiliária tem que chamar o atual morador para fazer o contrato em nome dele, se não comparecer entre com despejo judicial e infração com cobrança de multa contra a locatária que sublocou sem autorização.
      abraços

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  20. Sra. Maria Angela, quanto conhecimento no ramo! Parabéns. Uma dúvida, loquei um imóvel a um senhor, capaz, entretanto devido a um acidente ele não pode mexer as mãos, de forma que ele não consegue assinar, então fizemos o contrato em nome da filha do senhor. Há problema ou risco para mim? Todos os valores foram acordados com o senhor e ele tb ficara de fato responsável pelo imóvel.

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    1. Olá. Não haverá riscos desde que tudo seja feito por escrito e ela assine pois consta como a locataria e portanto ela responde pelo contrato. Abs

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