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25/02/14

SUBLOCAÇÃO RESIDENCIAL – CONCEITOS E TIPOS


Conceito
É a transferência pelo locatário do imóvel locado em seu nome, para uma terceira pessoa que não faz parte deste contrato de locação que assume o uso do imóvel responsabilizando-se perante este locatário pelo pagamento das despesas de aluguel como se o locatário fosse.
Também pode ser a locação de um ou mais quartos dentro do imóvel locado. Nesta situação o locatário usa o imóvel locado em seu nome e subloca quartos a terceiros.

Resumindo: é a locação do imóvel já locado em todo ou em parte onde o locatário figura como locador sendo chamado no contrato de sublocador.

Legislação - Lei 8.245/91, artigo 13, 14, 15 e 16 – Lei do Inquilinato.
      Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
        § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
        § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Fica claro no artigo 13 que o locatário tem que notificar o locador por escrito para desta forma estar garantido quanto à legalidade da sublocação. O locador terá 30 dias para por escrito, manifestar-se contra a sublocação e o locatário deverá aguardar este prazo. Passados 30 dias, se o locador não se manifestar entende o legislador que este concorda com a sublocação. Portanto a notificação escrita se faz necessária.
Uma vez que o locador não responda a comunicação do locatário, não poderá depois alegar desconhecer que o imóvel foi sublocado.
Algumas correntes do direito entendem que o consentimento verbal com emissão do recibo em nome do sublocatário é válido. O judiciário a meu ver não tem validado esta situação.

Tipos de sublocação residencial
Total do imóvel: o imóvel é sublocado em sua totalidade com a saída do locatário do mesmo.
Parcial: o imóvel é locado em partes permanecendo o locatário no imóvel.
Multifamiliar: o locatário loca o imóvel para moradia de famílias. É o caso de prédios alugados para uma pessoa que alugará quartos para famílias residirem. Também chamados de “cortiço” ou “pensão”.

Aluguel da sublocação
Alguns locatários abusam na locação de quartos cobrando aluguel acima do permitido. A legislação é clara quanto ao limite de cobrança. O aluguel da sublocação nunca poderá ser superior ao da locação.
No caso de sublocação multifamiliar o total de todos os aluguéis cobrados dos sublocatários não poderá exceder o dobro do aluguel da locação do prédio.

Exemplos de sublocação autorizada pelo locador

1)  André loca um apartamento para moradia e precisando residir por 06  meses no exterior solicita consentimento do locador para alugar o imóvel para Felipe por 6 meses que vem fazer um curso por este período.  Ao retornar, André encerra-se a sublocação. Nesta situação Felipe assume todas as despesas de André isto é, aluguel mais as taxas, não podendo André cobrar nada a mais. Felipe estará sujeito aos mesmos deveres e direitos que André em relação ao contrato de locação.

2) André loca um imóvel de 3 dormitórios para sua residência e de sua família.  A família retorna para o interior e André solicita ao locador autorização para locar 02 quartos. A locação de cada quarto não pode ser superior ao valor do aluguel. Se o aluguel da locação for R$ 500,00, cada sublocação será de valor no máximo de R$ 250,00. Nota-se que a sublocação residencial não visa lucro do sublocador ou do locador do imóvel evitando assim a exploração comercial do imóvel.

3) André aluga um imóvel com 20 quartos pelo valor de R$ 4.000,00. Cada quarto comporta uma família de 03 pessoas, cozinha e banheiro são coletivos e um por andar. André poderá cobrar de cada família R$ 400,00 de aluguel totalizando R$ 8.000,00. Portanto não excedendo o dobro do valor da locação.


Término do contrato de sublocação
Uma vez que o contrato de locação termine também estará encerrado o da sublocação. O sublocador deve ter o cuidado de não fazer contratos superiores ao da locação e deixar claro os termos da lei.

            Art.14.   Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.
        Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
        Art. 16.  O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Não deixa dúvidas a legislação quando fundamenta a sublocação, no entanto na prática, sabemos que ocorre diferente. Em geral a maioria dos contratos proíbe a sublocação, cedência ou empréstimo do imóvel residencial locado, mas é comum que o locador com o tempo descubra que no imóvel não reside mais o locatário e sim outras pessoas ligadas a este e não participantes do contrato ou outra pessoa estranha a quem o contrato foi transferido sem consentimento do locador. Há situações em que a sublocação não consentida esta clara e em outras parece ser sublocação, mas não é.  Para não deixar a postagem muito extensa dividi o assunto em mais de uma postagem todos arquivados na aba da “sublocação residencial”.


Leia também


Fonte: Locação e Despejo – Comentários a Lei 8.245/91 – 5ª edição - Autor: Gildo dos Santos – ed. Revista
          

2 comentários:

  1. Querida Maria Angela,

    Tenho uma dúvida um pouco complexa (para mim) e não estou conseguindo esclarecer com base na legislação disponível.

    Se me pudesse ajudar ficar-lhe-ia bastante grata.

    Passa-se o seguinte, junto com duas conhecidas, alugamos um apartamento, em que um dos quartos era o dobro dos demais e a menina que achou o apartamento (utilizando-se dessa vantagem) rápidamente se apoderou do quarto se justificando com "eu vou assinar o contrato, eu vou ter as responsabilidades, é justo". Muito bem, sem grande margem a negociação e estavamos as três prestes a ficar sem teto, tivemos de ceder sem comentar. O contrato está em nome dela contendo uma clausula que diz "O imóvel destina-se à utilização de X e das amigas" não referenciando os nossos nomes. Eu assinei como testemunha, a minha outra amiga nem isso.

    Acontece que aproximando-se da Copa do Mundo, ela esta-nos a por numa posição de fragilidade já nos tendo praticamente convidado a sair (que seria a maior vantagem para ela lucrar dada a época do ano em questão). Esta dando a casa como só e apenas dela, esquecendo que todo o conteudo é das três, a negociação fui eu que fiz, assim como o contrato e tudo o mais.

    A minha pergunta é, que direitos tenho eu e a minha colega?
    É considerado contrato verbal, a não existencia de referencias nossas no contrato à exceção do "as amigas" ?
    Devo exigir um contrato de sublocação ?
    Devo exigir um aditamento ao contrato para me precaver ?

    Ou estou mais protegida detendo um "contrato verbal" em que ela não me pode por para fora de casa assim, sem mais nem senão ?

    Se me puder ajudar agradeço muito! Muito obrigado!

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  2. Olá. É uma questão mais para um advogado te responder e recomendo caso complique, que procure um e não desocupe o imóvel porque se ela entrar com ação judicial contra vocês duas dificilmente terá sucesso.
    A responsabilidade da locação é dela que assinou o contrato porém este mesmo contrato deixa claro que mais pessoas residem com ela com o consentimento do locador visto que o contrato diz que é para a moradia dela e das amigas. Sendo assim existe uma relação entre as três pois todas arcam com os custos do imóvel dividindo as despesas e desta forma ela não pode simplesmente alegando ser a responsável pelo contrato, despejar vocês.
    Pelo que informas ela deseja locar para terceiros por conta da Copa do mundo e isso precisa obrigatoriamente de autorização do proprietário do imóvel por escrito, do contrario é infração legal e contratual.
    O contrato diz que vocês residem junto e assim se a locação continua e vocês são as ocupantes, devem permanecer onde estão. Não ha o que fazer a não ser não desocupar. vocês não são sublocatárias pois estão autorizadas em contrato a residir com ela. Se ela insistir procurem um advogado para responsabiliza-la pelos prejuizos que causar a você duas. é o máximo que consigo te dizer a respeito do assunto. abraços

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