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DOAÇÃO MODAL EM DINHEIRO PARA COMPRA DE IMÓVEL E O IMPOSTO


Nas negociações com imóveis temos sempre um imposto a recolher. Na compra e venda o imposto municipal de transmissão do imóvel do vendedor para o comprador, chamado de ITBI ou ITVI. Quando temos lucro com a venda do imóvel o vendedor recolhe para a Receita Federal 15% sobre o lucro imobiliário, portanto um imposto federal. Em relação ao imposto estadual temos o ITDCM que incide sobre doações de imóveis, inventários e divórcios e também sobre bens móveis como doação de dinheiro.

O estado tem legislação obrigando que toda a doação em dinheiro recolha também imposto para o estado. Desta forma o doador de qualquer quantia deve procurar a secretaria da fazenda estadual informando estar doando um valor xx e solicitando a guia de pagamento. O estado não tem acesso a contas bancárias, imposto de renda, informações no banco central e qualquer dado que esteja sob sigilo e sendo assim porque alguém iria procurar a secretaria e fazer a informação recolhendo imposto se o estado não tem como saber!!!!! Na maioria dos casos a doação em dinheiro é informada apenas para a Receita Federal.
Pois bem amigos, a maioria dos estados já possui um convênio com a Receita Federal que disponibiliza a consulta de doações em dinheiro pelo CPF do contribuinte. Desta forma muitos vem notificando os chamados sonegadores para quitar seus débitos com multa e juros. Um aviso para aqueles que emprestam conta bancária e poupança para parentes, estejam bem documentados.

Em uma situação especial temos uma pessoa doando à outra um valor em dinheiro para que a pessoa possa usa-lo na compra de um imóvel. Trata-se assim de uma doação vinculada a uma obrigação. O doador doa o dinheiro ao donatário que o utiliza na compra de um imóvel. È o caso, por exemplo, do pai que deseja dar ao filho condições de comprar um imóvel fornecendo o valor para que este procure o imóvel que deseja e o adquira. O filho compra o imóvel sem que o pai doador apareça no contrato e depois no imposto de renda ambos declaram a doação do valor para a compra do imóvel e desta forma deixando legalizadas as informações perante a receita, de onde veio os recursos para a compra. O pai declara que doou o valor ao filho, o filho declara que recebeu o valor do pai e depois declara a compra do imóvel e o uso do valor. Esta doação do dinheiro implica em recolhimento do imposto estadual ITDCM.
Temos acima uma doação de bem móvel simples. Pai doa dinheiro ao filho que compra um imóvel em seu nome, muito comum e ocorre a toda hora.

Mas o que é então DOAÇÃO MODAL!
É a doação com um encargo e de certo modo. É aquela que impõe uma restrição. Existe uma condição para a doação.
Exemplo: o pai, interveniente doador, autoriza o filho a procurar um imóvel para comprar e lhe doa o dinheiro para a compra sob a condição de constar na escritura pública de compra e venda como doador do valor ou então apenas impõe a obrigação de usar o valor na compra do imóvel determinando um prazo para que o valor seja utilizado. Também pode ser a doação do dinheiro para a compra de um imóvel para uma entidade assistencial.

Qual a diferença então entre as duas compras com o dinheiro recebido em doação!!!
Na primeira compra o doador optou por não recolher o imposto estadual sobre doação de bens móveis e nem aparecer na escritura pública. O filho recebeu o valor, comprou o imóvel e levou a escritura a registro no cartório transferindo o bem para o nome dele sem problema. O cartório também não teve conhecimento da doação. Ela aparecerá na declaração de renda de ambos.

Na segunda compra o imóvel foi escolhido pelo filho e fechado a compra, mas o pai fez questão de que a doação do dinheiro constasse na escritura pública.  A diferença para a primeira doação esta no registro imobiliário da escritura. Se constar a doação na mesma, o cartório de registro de imóveis somente pode efetivar o registro mediante o recolhimento do imposto estadual sobre o valor doado. Sem o recolhimento, a transferência do imóvel para o comprador não será realizada pelo cartório. A outra diferença esta na “condição” isto é, o pai doou o valor sob a condição de que esta doação constaria na escritura e o imóvel fosse adquirido em determinado prazo. Temos nesta situação uma DOAÇÃO MODAL.
Note que esta situação incide dois impostos o ITDCM estadual sobre o valor doado e o ITBI da compra e venda.

Os cartórios são regidos por lei e fiscalizados pelo judiciário e não podem ignorar a legislação. Não tem o poder de fiscalizar e, portanto não podem exigir saber a proveniência dos valores usados na compra pelo adquirente, porém não podem ignorar informação constante na escritura pública que ao fazer referência à doação do dinheiro exige o recolhimento do imposto estadual, pois este tem que constar na escritura da mesma forma que o valor recolhido do imposto municipal.  

Legislação: artigo 553 do Código Civil - O donatário é obrigado a cumprir os encargos da doação, caso forem a benefício do doador, de terceiro, ou do interesse geral.
Parágrafo único. Se desta última espécie for o encargo, o Ministério Público poderá exigir sua execução, depois da morte do doador, se este não tiver feito.


Cláusulas de restrição: doutrinadores consideram que na doação modal não pode haver clausulas que gravem o imóvel como usufruto, e as cláusulas especiais como inalienabilidade que impede e a venda (exceto no caso de doação de dinheiro para compra e venda em nome de menor impúbere), incomunicabilidade que não se comunica com o casamento e impenhorabilidade. Consideram estas cláusulas como especificas da doação de imóveis não podendo constar neste tipo de negócio. Há corrente em contrario.


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Comentários

  1. Olá, muito bom seu blog.

    Estou com a seguinte sitação: meu contrato é de 12 meses, está vencendo este mês, agora o proprietário está exigindo que para eu continuar no imóvel eu pague metade do IPTU. O contrato inicial está escrito que o IPTU é por conta do locador.

    Ele pode fazer esta exigência?

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  2. Olá, não não pode exigir. ele pode te propor que passe a pagar o IPTU mas é um direito se recusar e se recusar ele terá que aceitar pois o contrato te isenta de pagar o imposto e só pode ser modificado por escrito e assinado pelas partes e fiador, se houver.

    Quanto a ele te ameaçar com despejo, ele não pode te despejar se você desejar continuar a locação, nem pode aumentar o aluguel pelo preço que quiser, somente o reajuste que consta no contrato inicial.

    Explico:

    a locação de imóvel residencial é regida pela lei especial 8.245/91 e o artigo 47 determina que você tem direito de renovação automática do contrato por prazo indeterminado e assim o locador somente pode desocupar o imóvel nos casos em que o artigo 47 autoriza ou após 5 anos de locação ininterrupta contada do inicio do contrato.

    Portanto diga a ele que não concorda em pagar o IPTU e que vais fazer uso do teu direito de renovação automática do contrato conforme o art. 47 da lei do inquilinato.

    se ele te ameaçar com justiça diga que é um direito dele e não se preocupe que não vai dar em nada, ele não pode encerrar o contrato sem que você concorde em sair.

    Se el quiser complicar se recusando a receber o aluguel para vc ficar inadimplente, procure um advogado e pague o aluguel consignado para que não fiques inadimplente e ele nada possa fazer.

    Se acha que é um locador que pode te incomodar muito avalie se não vale a pena desocupar.

    abraços

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  3. Maria Angela,

    O meu filho possui os recursos para a aquisição de um imóvel, todavia eles estão indisponíveis até o vencimento, nos próximos 5 meses. A oportunidade se apresenta e, eu como Pai, quero adiantar os recurso para ele adquirir o referido imóvel. Quando da disponibilidade dos recursos dele ( 5 meses ) ele me devolve. Como podemos instrumentalizar esta transação sem que se caracterize elegibilidade para o pagamento de imposto IR ou outro qualquer ?
    Agradeço antecipadamente a ajuda.
    Nilton

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    1. Oi Nilton.
      Trata-se de empréstimo para compra de imóvel sem juros.
      Na declaração de 2016 você vai informar que emprestou a quantia xx para fulano de tal CPF tal na data de xxxxx para aquisição de imóvel com forma de pagamento prevista para a data xxx no valor integral emprestado sem juros e correção.

      Teu filho vai informar em dividas e ônus reais da declaração dele de 2016 o valor que recebeu de você emprestado e em Bens e direitos a compra do imóvel informando vendedor, forma de pagamento e valores negociados e pagos.

      Como teu filho só vai te devolver em 2016, ele vai informar em 2017 o pagamento do empréstimo e você o recebimento do valor. A Receita bate os dados informados desde 2006 com os dados do cartório de imóveis e a movimentação financeira enviada pelo banco central e fica tudo ok.

      Se por uma caso você colocar juros e correção nesse empréstimo terá que declara em separado e pode haver imposto a pagar. se não vai cobrar juros e correção é só declarar conforme acima. Não é preciso constar nada na escritura ou em contrato, basta as informações na declaração.

      Qualquer dúvida tem meu email no topo da página á esquerda ou no final desta.

      abraços

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  4. Olá Maria Angela.

    Me ajude com uma dúvida, por favor.
    Meu pai meu doou um imóvel o qual não foi transferido para o meu nome, então legalmente ele não me doou nada. Neste momento o imóvel esta sendo vendido e a minha dúvida é a seguinte:
    Qual a melhor condição? O meu pai vender o imóvel pagando todas os tributos sobre a venda e depois legalizar a doação do dinheiro para eu, ou ele transferir o imóvel para minha pessoa como doação e depois eu vende-lo?

    Muito obrigado.

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    1. Oi Shelly Hisley

      Não existe doação oficial e portanto teu pai é o dono, vai vender e doar o dinheiro da venda para você recolhendo imposto estadual sobre a doação. Os custos da venda quem paga é o comprador teu pai só paga as certidões negativas dele. abraços

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    2. Maria Angela.

      Primeiramente obrigada pelo pronto atendimento.
      Na venda do imóvel quem paga o ITBI será o comprador, certo? O meu pai ira pagar apenas os 15% sobre o lucro e depois irá pagar outro imposto quando for me doar o dinheiro? Qual seria a melhor opção neste caso para que eu pague menos impostos, mas dentro da lei? Obrigada

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  5. Oi Shelly
    Ok, o comprador paga ITBI, escritura pública e registro desta.
    teu pai pagará imposto sobre ganho de capital na venda se houver e depois o estadual de doação em espécie. No ganho de capital teu pai terá alguns descontos que vai reduzir o imposto. ele preenche a GCAP 2015 quando efetivar a venda.

    Na doação do dinheiro a você não há como obter desconto.
    abraços

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  6. Prezada Maria Angela,

    Boa noite,

    Antes de mais nada, o parabenizo pelo site saber imobiliário e, posteriormente, venho a descrever a minha dúvida e buscar uma solução para tal:

    A minha tia me emprestou, em 2015, um valor para a comprar de um determinado imóvel, quantia a qual será devolvida a mesma de forma parcelada em 30 anos. Na escritura nao consta o valor como doação, apenas consta que o valor saiu da conta dela através de cheque administrativo. Já realizei o registro do bem em meu nome (Rodrigo) sem nenhum problema. ITBI foi pago normalmente. Gostaria de saber como faço para declarar IR desse empréstimo (que foi pago diretamente ao vendedor) atrelado ao bem imóvel, sem o pagamento de algum imposto que por ventura possa surgir? E, como a minha tia fará para declarar nessa situação?

    Agradeço antecipadamente a ajuda. 

    Att,

    Rodrigo Marins Tervas

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    1. Oi Rodrigo. Recebi teu email. Te retorno pela manhã com as informações. Abraços

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  7. Olá, boa noite. Me ajude por favor rs, minha mãe vendeu um casa e ela quer me doar esse dinheiro para eu comprar um terreno. Neste caso ela me fazendo essa doação ela pagará o IR sobre o lucro imobiliário dela? E eu, como estou com o valor tenho que pagar só a escritura ou tenho que declarar no meu IR esse doação? Tudo se paga? Me ajude por favor rs!!!

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    1. Oi Carol

      Na venda da casa se for venda acima de 440 mil e não era o único imóvel dela existe imposto sobre lucro imobiliário a ser recolhido para a Receita Federal. além desse imposto se ela te doar todo o dinheiro haverá imposto sobre doação em espécie, estadual(ITDC) a ser recolhido dependendo do valor.

      Ela declara a venda do imóvel e a doação feita a você e você declara a doação recebida.

      abraços

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  8. olá, meu pai quer que eu compre um imóvel em meu nome com o dinheiro dele. como devo proceder?

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    1. Olá. Compra em teu nome informando doação do dinheiro por teu pai ou então apenas informas no imposto de renda. Teu pai informa doação do dinheiro para você e você informa ter recebido a doação em dinheiro e depois informas a compra do imóvel com este dinheiro.
      abraços

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    2. Nesse caso depois que o pai dela falecer ela pode vender? E o dinheiro é dela ou ela tem que dividir com os irmãos?

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  9. Boa tarde.Meu pai me ajudou a comprar minha casa, dando 70% do valor é eu entrei com o restante.Na escritura ele consta como interveniente pagador.Gostaria de saber se corro o risco de ter minha casa como parte de bens do meu pai e ela entre na partilha, caso meu pai venha a falecer.Obrigada!

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    1. Olá, não entra em inventario,a compradora é você, ele só ajudou a pagar.
      quanto a herdeiros podem contestar que ele te deu este dinheiro, futuramente. Foi recolhido imposto de doação desse dinheiro a você?
      Abraços

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  10. Boa Noite.
    agradeceria esclarecer a seguinte duvida:
    sou separada desde de 1987 e somente agora dei entrada no pedido de divórcio e ainda não foi homologado. Tenho um único filho com 34 anos de idade e recebi uma indenização de trabalho. Desejo comprar um imóvel e não quero esperar a homologação do divórcio , então, gostaria de saber se posso adquirir o imóvel em nome do meu filho e gravá-lo com clausula de usufruto, impenhorabilidade , incomunicabilidade e na hipótese de sua falta, o retorno do bem para mim. fico no aguardo. grata

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  11. Boa tarde, eu gostaria de emprestar dinheiro para minha namorada quitar o financiamento de um apê. Ela ou eu teremos que pagar imposto sobre essa transação bancária? E como declarar isso no IR?

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    1. Olá, não há impostos sobre empréstimo entre pessoas físicas a não ser que não seja devolvido ao credor. apenas deve ser lançado no imposto de renda de ambos anualmente para informar a Receita a origem do crédito e valor pago de parte do imóvel. Se precisar serviço de orientação em como fazer meu Email é mcamini150@gmail.com
      Abraços

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  12. Olá. Gostaria de saber como uma doação em dinheiro para a compra de um imóvel entra na colação de um inventário. Se um pai compra um imóvel para um dos filhos, como fica quando o pai falecer, anos depois? O valor na colação é o valor do imóvel na data do falecimento do pai ou e o valor doado anos antes corrigido apenas pelo IPCA? Lailabmendes@gmail.com

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  13. Oi Laila, entra pelo valor doado por teu pai.
    Abraços

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  14. boa tarde, o pai esta doando o valor para compra de um imovel para uma menor. foi pago o itiv e estou levando para pagar itd. ja tendo sido pago o itiv, a aliquota do itd nesse caso de compra e venda com doacao modal n seria menor? 1%?

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    1. Oi Pedro, em geral é de 3%a4% depende da legislação estadual. Se é no RS dependendo do valor doado a alíquota é diferente.
      Abraços

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  15. Olá Maria, boa noite. Vendi uma casa por R$400 mil. Dei R$110 mil para minha única filha comprar um apartamento. Esses R$110 mil entram na regra de usar parcialmente o dinheiro para comprar outro imóvel em até 180 dias na GCAP? Ou pelo fato de não ser em meu nome não poderei utilizar? Obrigada

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    1. Oi Greciana

      Não entra na regra, o imóvel tem que ser em teu nome. Deves recolher o impostos.
      Abraços

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  16. Boa tarde Maria!

    Tenho um caso em que a filha em agosto 2018 a pedido do pai, que estava doente, registrou em seu nome a propriedade de um imóvel, sendo que o imóvel pertencia ao pai por força do contrato de compra e venda. Ocorre que em maio 2019 o pai faleceu e foi descoberto que o pai havia declarado ao IRPF a existência deste imóvel. Agora para fazer a última declaração do pai preciso declarar o destino deste imóvel; se colocar doação, não fora recolhido ITCMD. Devo recolher agora ? Qual a melhor alternativa para regularizar está situação!?

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    1. Olá. Esse imóvel tem que entrar em inventario e partilha por estar declarado no IR do falecido. Conversem com o advogado porque se consta também no IR da filha uma das declarações deverá ser retificada. Abraços

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  17. Olá. Tenho uma dúvida. Dei o dinheiro para minha filha comprar um imóvele ela já o fez e estamos querendo saber como proceder com a questão do itcd. Faço uma declaração de doação do dinheiro para ela? Nesse caso o imposto érecolhido em cima do valor doado ou valor venal do imóvel?
    Obs. O dinheiro saiu da minha conta diretamente para a imobiliária.

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    1. Olá. O ITD incide sobre o valor efetivamente doado para tua filha, exatamente o que saiu da tua conta. Solicite o cálculo na Fazenda estadual tendo como data da doação a data da transferência.
      Abraços

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  18. Boa tarde.
    Estou em divórcio litigioso, compramos uma casa juntos e meu marido está pegando testemunhas para dizer que foi a mãe dele que deu o dinheiro. A escritura está o nome dele. Tenho o recibo do cartório do pagamento da escritura em meu nome. Meu marido está me ameaçando caso eu não deixar a casa para ele.

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    1. Olá, ameaça é crime procure um advogado urgente para garantir teus direitos. Se a mãe dele deu o dinheiro ela deveria ter feito constar na escritura que a doação do mesmo para compra em nome de terceiros que gera imposto estadual de doação de bens móveis. Significa dizer que ela sonegou imposto e deverá recolher com correção se for denunciada a Fazenda Estadual por você. Testemunhas não resolvem nada o que vale é a escritura e registro e você pode ter direito a 50% do bem. Depende de o advogado analisar os documentos e como tudo foi feito.
      Abraços

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  19. Querida Maria Angela.

    Vou comprar um imóvel de 130 mil com minha mae arcando com 95 mil. Ela é q vai usufruir dele e só quer agilizar questoes de herança ja deixando no meu nome. Ela quer q a doacao conste no cartorio. Temos q pagar a guia de 4% sobre os 95 mil ou sobre o total do valor? E onde e como podemos fazer a pagar a guia?

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    1. Oi Edu, comunique ao cartório que será instituído usufruto de 100% do imóvel em favor dela. Será pago ITBI por você que será o nu-proprietário, ITD estadual sobre a doação dos 95 mil e sobre o usufruto vitalício em favor da tua mãe. O ITD você solicita a guia na Fazenda Estadual. Os Tabelionatos que fazem a escritura pública costumam prestar este serviço emitindo as guias de pagamento pela internet. Informe toda a operação e verifique se eles providenciam tudo. A guia é paga na rede bancária antes da escritura.
      Abraços

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  20. Bom dia!

    Minha filha é casada e querem comprar um imóvel. Vou doar 80% do valor do imóvel para minha filha e o casal vai pagar os 20% restantes. Como faço a Escritura Publica de forma a garantir que num eventual divórcio na Partilha ela fique com os 80% da minha doação

    Muito Obrigado, Abraço

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    1. Olá. Deve constar na escritura pública que os 80% do valor do imóvel onde você é interveniente quitante são doados por você somente a sua filha, da parte disponível da herança, excluindo o cônjuge. Isso basta. Em caso de divorcio, ela fica com 80% e partilha com o cônjuge 20% pagos por ambos igualmente, salvo se ele usar algum valor guardado anterior ao casamento que deverá constar.
      Abraços

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  21. Olá, boa tarde. Preciso da sua ajuda.
    Minha sogra esta vendendo um imóvel que foi de herança, no imposto de renda ela declara o mesmo valor que constava quando o pai comprou. 90 mil. Só que a venda foi no valor de 390 mil. Com esse valor ela vai nos ajudar a comprar um imóvel no valor também de 390 mil porém precisaremos de um financiamento porque parte desse dinheiro será pra melhorias da casa. Como fica a questão de imposto em relação a essa venda? Conseguimos obter alguma isenção? Desde já, agradeço imensamente.

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    1. Oi Milla, ela vendeu o imóvel por 390 mil. Se era o único imóvel dela e não vendeu outro nos últimos 5 anos usando a isenção, está isenta do ganho de capital. Se ela tem mais imóveis deve recolher o imposto nesta venda usando a GCAP para o cálculo.

      Em relação a dar a vocês o dinheiro para ajudar na compra ela deverá recolher imposto estadual de doação de bens móveis(ITD) sobre o dinheiro doado para a aquisição do imóvel e entra no contrato como interveniente quitante pois ela paga parte do valor da aquisição por vocês. Sem isenção.
      Abraços

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  22. O financiamento de 290 mil será feito por mim e meu marido. No caso ela pagaria 110 mil de entrada e teríamos 280 mil pra obra e pagar os gastos com documentação.

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  23. Bom dia, Maria Ângela!

    Qual seria a alternativa menos onerosa, pensando nas taxas e impostos: o pai doar o dinheiro para que o filho compre um imóvel em seu nome, ou o pai comprar o imóvel que quer doar e posteriormente passar para o nome do filho?
    No segundo caso o ITCMD seria cobrado pelo valor venal, sendo assim mais vantajoso, ou no fim, os custos acabam sendo equivalentes?
    Desde já agradeço!

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    1. Olá. Doar o dinheiro é mais em conta. Você pagará o ITD estadual sobre o valor doado a teu filho, o ITBI na compra, escritura e registro da compra e venda. É muito mais em conta. Se comprar no teu nome e depois doar terá duas escrituras públicas, dois registros, dois impostos e um custo maior. Opte pela compra direto no nome do filho com você quitando a compra.
      Abraços

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  24. Olá, tenho uma casa e minha mãe um apto onde moramos. Queremos vender os dois e comprar uma casa maior no meu nome. Tenho um irmão que concorda que minha mãe me doe o valor do apto para a compra da casa. Qual a melhor opção nesse caso?

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    1. Olá Kátia. Vendam os dois imóveis e na compra da casa sua mãe irá doar a você o valor que pertence a ela para a compra do imóvel. sobre este valor incide imposto estadual de doação em espécie. Na escritura de compra do imóvel sua mãe aparecerá como quitante de parte do valor e teu irmão será identificado como anuente na doação do dinheiro.
      Abraços

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  25. Minha mãe é herdeira de um montante de bens imóveis que será inventariado extrajudicialmente. Ocorre que a irmã dela quer comprar a parte que lhe cabe para assim, poderbcomprar uma casa pra mim. Sou casada pelo regime de comunhão parcial de bens e querendo que tudo seja feito de modo que não entre na partilha em caso de divórcio e também nos preocupamos com IR e demais impostos. Qual seria a melhor saída?
    Empréstimo da minha tia pra minha mãe (a ser quitado quando finalizar o inventário) e ela me doa e eu compro?

    Uma cessao de direitos hereditarios e com o valor ela me doa e eu compro ou se faz a escritura contando a doação e excluindo meu esposo expressamente,

    Quais impostos a recolher? Pagaremos IR também?

    Estou muito perdida. Ficarei muitíssimo grata com sua resposta, foi o único site que encontrei esse assunto.

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  26. Oi Paula. Sua mãe tem a receber de herança um percentual e sua tia quer comprar toda a parte da herança que sua mãe tem direito é isso? Se for a forma legal de fazer isso é uma "escritura pública de cessão onerosa de direitos hereditários". É realizada em Tabelionato de notas, constará a quitação do preço e sua tia com esta escritura se habilitará a receber a parte de sua mãe no inventário. Resumindo, sua mãe vende os direitos de herança para sua tia, recebe o dinheiro e sua tia passa a ter direito a participar do inventario e cuidará de tudo inclusive impostos etc. Se ambas são herdeiras com esta cessão, sua tia faz o inventario sem precisar de partilha porque sua mãe cedeu os direitos que tinha sobre os bens. Terminado o inventario entra todos diretamente em nome de sua tia. Isso pode ser feito antes de abrir o inventário.

    Com a cessão acima sua mãe vai doar este dinheiro para você comprar o imóvel. Sobre este dinheiro haverá imposto estadual de doação em espécie(ITD) que deve ser recolhido por sua mãe e na fazenda estadual você verificam o valor.
    Na escritura de aquisição deste imóvel você terá obrigatoriamente que fazer cláusula de "incomunicabilidade" para que não se comunique com o casamento e seu esposo não tenha direito a bem. Também constará que sua mãe está comprando o imóvel para você e responsável pela quitação do preço. Será recolhido ITD estadual pela valor e ITBI municipal para transmitir o imóvel para seu nome. Sua mãe pode ainda colocar clausula de usufruto isto é, enquanto ela viver tem os direitos de uso do imóvel podendo decidir quem reside no mesmo. Desta forma, se você vem a falecer antes dela é possível pedir ao seu esposo que desocupe o imóvel. Sem esta clausula se você vier a falecer e este imóvel for a residência onde o casal viveu, ele terá direito de uso até falecer, se mudar ou vier a casar novamente.

    A melhor coisa a fazer é conversar com um advogado. São várias questões a ser analisado. A escritura de cessão de direitos é a forma legal e correta para não ter qualquer problema. Um contrato particular de promessa de compra e venda pode ser feito porém é preciso saber se o falecido tinha dividas porque parte da herança é separada para quitar credores antes da partilha. Nesse caso fazem este contrato, tua tia quita e depois sua mãe passa a escritura para ela quando terminar o inventario. Aqui sua mãe arca com todos os custos do inventario, passa os bens para o nome dela, arca com os impostos e depois transfere a propriedade de todos os bens para sua tia. Acaba saindo mais caro.
    Abraços

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  27. Bom dia!!! Continuo na peleja para que minha mãe possa fazer negócio com meu tio referente a parte que lhe cabe na herança do meu avô. É o seguinte: O inventário será extrajudicial. Apesar dos bens dos valores dos bens do meu avô serem muito altos, o que foi declarado no seu último IR foi bem abaixo e a partilha será feita com base nesse valores, os demais irmãos não pensam em vender nenhum imóvel, só minha mãe. Então, o quinhão para cada herdeiro de acordo com o IR será na média de 200 mil mas o valor de mercado é 900 mil. Minha mãe vai "vender" para meu tio a parte dela e comprar 2 imóveis. Pensamos que a melhor saída seria através de um documento particular (promessa de cessão de direitos hereditários) pois não há divisão ainda e ela não pode vender aquilo que ela ainda não possui. Neste documento ele paga os 900 mil e ela dá quitação. Agora vem a questão do ganho de capital que é onde nos paralisa mas ao mesmo tempo vejo uma saída - Os imóveis que elamira comprar será numa média de 800 mil já com custas cartorária e registro. Neste meu raciocínio poderia fazer jus a isenção do ganho de capital com base no artigo 39, parágrafo terceiro da 11.196/2005 onde diz:

    Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

    § 3º No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

    Como o valor declarado é muito abaixo do valor que será negociado o ganho de capital é imenso e neste caso, comprando esses 2 imóveis neste prazo de 180 dias que vai dar na base desses valores ficaríamos isentas, ou pagaríamos o mínimo no caso de alguma sobra.

    Estou certa neste raciocínio? Vejo muitos artigos falando sobre venda de um imóvel e compra de outro, mas nunca falam no plural mesmo existindo este parágrafo que nos isentar de pagar o ganho de capital.

    Meu tio já está com o valor em cinta para fazer o negócio, minha mãe já viu os 2 imóveis e está na eminência de perder. A advogada está dependendo de uma resposta do contador, este que só poderá atender ano que vem, mas curiosa que sou fui pesquisar sobre o assunto. Poderia me dizer se esse meu raciocínio está correto? Vejo simples essa resolução mas não sei se já estou ficando maluca em tanto pensar... Eles só querem fazer o negócio com transparência a fim de não ter problema com o Leão futuramente. Agradeço antecipadamente.

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    1. Uma observação: Os imóveis que ela vai comprar serão residenciais.

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    2. Onde se lê 800 mil, leia-se 900 mil.

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    3. Penso que minha mãe receberá uma herança que mais se parece um elefante branco. Ela sempre viveu com pouco e agora que poderá nos ajudar a sair do aluguel está difícil conseguir uma saída.

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    4. Oi Paula.
      Para sua mãe usar a isenção na aquisição de uma ou mais imóveis residenciais, a norma da Receita exige que ela não tenha vendido nenhum outro imóvel no últimos 05 anos usando da isenção, os imóveis de herança sejam também residenciais e ela compre e quite integralmente os 02 imóveis dentro dos 180 dias.
      ela está cedendo os direitos dela na herança, se um dos imóveis do seu avô não for residencial ou se tiver bens em joias, dinheiro, carro, ela terá que recolher ganho de capital sobre estes bens e somente ficará isento o percentual dela que for referente aos imóveis residenciais. Repito, todos os bens cedidos da herança devem ser imóveis residenciais. Se for um terreno, uma loja, um pedaço de terra rural ela recolhe imposto da mesma forma. Se for tudo bem imóvel residencial então a operação de isenção se aplica.
      Contador que só atende o ano que vem, troca de profissional. Eu só não te presto este serviço porque não posso prestar acessória sem ter toda a documentação dos bens de herança porque qualquer informação que você esqueça pode mudar tudo e em geral o entendimento do leigo está incompleto.
      Abraços

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    5. Desculpe, acabei de me atentar que o tema aqui é sobre doação modal.

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    6. Não tem problema, a questão é entenderes como funciona o ganho de capital e isenção na cessão de direitos hereditários.

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    7. Este comentário foi removido pelo autor.

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    8. Boa noite. Enviei um email para o endereço que está no site. Obrigada.

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  28. Olá meu pai transferiu pra mim uma quantia como presente, fiz a compra de um imóvel em janeiro de 2021 e fiz a escritura e registro do mesmo, como não sabia do pagamento do imposto ele fez a declaração desse ano constando esse dinheiro como doação pra mim, fui a Sefaz para calcular o imposto e dizeram que era com o cartório pois bem o cartório de notas fez os cálculos do que devo pagar e a multa referente mas alega que depois terei que fazer nova escritura e registro, isso procede tenho lido a respeito e nao vejo esse fundamento como proceder , obrigada

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    1. Olá, teu imóvel já está registrado e a propriedade já é sua. Não tens que fazer nova escritura e registro, somente recolher o imposto sobre doação de bens móveis. O Tabelionato quer que você faça, talvez, a retificação da escritura atual para incluir a doação modal. Se seu pai tivesse pago direto da conta dele, concordaria, pois ele atuaria como interveniente quitante. Se ele doou, entrou na tua conta e posteriormente escolheu e comprou, não acho necessário todo esse procedimento Terá que pedir a legislação que te obriga a fazer nova documentação(retifica ao). Abraços

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  29. Olá, estou em vias de efetuar compra de imóvel com 100% do valor doado pelos meus pais. Sou solteira, mas vivo em união estável (embora não tenha registrado a união em cartório). Se constarmos a doação do valor na escritura, com o consequente recolhimento do imposto, constarei na escritura como única proprietária do imóvel? Quero me resguardar para numa eventual separação garantir que o imóvel não seja objeto de partilha já que será adquirido com 100% do dinheiro de meus pais. Como proceder? Grata

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    1. Olá, é obrigatório fazer constar na escritura pública que você vive em união estável não documentada com fulano de tal. Que o imóvel é adquirido com doação do dinheiro pelos pais e não se comunica com o companheiro, instituir cláusula de incomunicabilidade. A incomunicabilidade impede que na separação, ele tenha direito ao bem, mas se você falecer ele é herdeiro, então para resolver isso, seus pais devem inserir cláusula de reversão. Essa cláusula estabelece que se você falecer antes de seus pais, a doação é cancelada e o imóvel entra na propriedade deles. Recomendo consultar um advogado porque o estado pode ter alguma outra exigência ou impedimento que modifique minha explicação. Abraços

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