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04/02/14

DOAÇÃO MODAL EM DINHEIRO PARA COMPRA DE IMÓVEL E O IMPOSTO


Nas negociações com imóveis temos sempre um imposto a recolher. Na compra e venda o imposto municipal de transmissão do imóvel do vendedor para o comprador, chamado de ITBI ou ITVI. Quando temos lucro com a venda do imóvel o vendedor recolhe para a Receita Federal 15% sobre o lucro imobiliário, portanto um imposto federal. Em relação ao imposto estadual temos o ITDCM que incide sobre doações de imóveis, inventários e divórcios e também sobre bens móveis como doação de dinheiro.

O estado tem legislação obrigando que toda a doação em dinheiro recolha também imposto para o estado. Desta forma o doador de qualquer quantia deve procurar a secretaria da fazenda estadual informando estar doando um valor xx e solicitando a guia de pagamento. O estado não tem acesso a contas bancárias, imposto de renda, informações no banco central e qualquer dado que esteja sob sigilo e sendo assim porque alguém iria procurar a secretaria e fazer a informação recolhendo imposto se o estado não tem como saber!!!!! Na maioria dos casos a doação em dinheiro é informada apenas para a Receita Federal.
Pois bem amigos, a maioria dos estados já possui um convênio com a Receita Federal que disponibiliza a consulta de doações em dinheiro pelo CPF do contribuinte. Desta forma muitos vem notificando os chamados sonegadores para quitar seus débitos com multa e juros. Um aviso para aqueles que emprestam conta bancária e poupança para parentes, estejam bem documentados.

Em uma situação especial temos uma pessoa doando à outra um valor em dinheiro para que a pessoa possa usa-lo na compra de um imóvel. Trata-se assim de uma doação vinculada a uma obrigação. O doador doa o dinheiro ao donatário que o utiliza na compra de um imóvel. È o caso, por exemplo, do pai que deseja dar ao filho condições de comprar um imóvel fornecendo o valor para que este procure o imóvel que deseja e o adquira. O filho compra o imóvel sem que o pai doador apareça no contrato e depois no imposto de renda ambos declaram a doação do valor para a compra do imóvel e desta forma deixando legalizadas as informações perante a receita, de onde veio os recursos para a compra. O pai declara que doou o valor ao filho, o filho declara que recebeu o valor do pai e depois declara a compra do imóvel e o uso do valor. Esta doação do dinheiro implica em recolhimento do imposto estadual ITDCM.
Temos acima uma doação de bem móvel simples. Pai doa dinheiro ao filho que compra um imóvel em seu nome, muito comum e ocorre a toda hora.

Mas o que é então DOAÇÃO MODAL!
É a doação com um encargo e de certo modo. É aquela que impõe uma restrição. Existe uma condição para a doação.
Exemplo: o pai, interveniente doador, autoriza o filho a procurar um imóvel para comprar e lhe doa o dinheiro para a compra sob a condição de constar na escritura pública de compra e venda como doador do valor ou então apenas impõe a obrigação de usar o valor na compra do imóvel determinando um prazo para que o valor seja utilizado. Também pode ser a doação do dinheiro para a compra de um imóvel para uma entidade assistencial.

Qual a diferença então entre as duas compras com o dinheiro recebido em doação!!!
Na primeira compra o doador optou por não recolher o imposto estadual sobre doação de bens móveis e nem aparecer na escritura pública. O filho recebeu o valor, comprou o imóvel e levou a escritura a registro no cartório transferindo o bem para o nome dele sem problema. O cartório também não teve conhecimento da doação. Ela aparecerá na declaração de renda de ambos.

Na segunda compra o imóvel foi escolhido pelo filho e fechado a compra, mas o pai fez questão de que a doação do dinheiro constasse na escritura pública.  A diferença para a primeira doação esta no registro imobiliário da escritura. Se constar a doação na mesma, o cartório de registro de imóveis somente pode efetivar o registro mediante o recolhimento do imposto estadual sobre o valor doado. Sem o recolhimento, a transferência do imóvel para o comprador não será realizada pelo cartório. A outra diferença esta na “condição” isto é, o pai doou o valor sob a condição de que esta doação constaria na escritura e o imóvel fosse adquirido em determinado prazo. Temos nesta situação uma DOAÇÃO MODAL.
Note que esta situação incide dois impostos o ITDCM estadual sobre o valor doado e o ITBI da compra e venda.

Os cartórios são regidos por lei e fiscalizados pelo judiciário e não podem ignorar a legislação. Não tem o poder de fiscalizar e, portanto não podem exigir saber a proveniência dos valores usados na compra pelo adquirente, porém não podem ignorar informação constante na escritura pública que ao fazer referência à doação do dinheiro exige o recolhimento do imposto estadual, pois este tem que constar na escritura da mesma forma que o valor recolhido do imposto municipal.  

Legislação: artigo 553 do Código Civil - O donatário é obrigado a cumprir os encargos da doação, caso forem a benefício do doador, de terceiro, ou do interesse geral.
Parágrafo único. Se desta última espécie for o encargo, o Ministério Público poderá exigir sua execução, depois da morte do doador, se este não tiver feito.


Cláusulas de restrição: doutrinadores consideram que na doação modal não pode haver clausulas que gravem o imóvel como usufruto, e as cláusulas especiais como inalienabilidade que impede e a venda (exceto no caso de doação de dinheiro para compra e venda em nome de menor impúbere), incomunicabilidade que não se comunica com o casamento e impenhorabilidade. Consideram estas cláusulas como especificas da doação de imóveis não podendo constar neste tipo de negócio. Há corrente em contrario.


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13 comentários:

  1. Olá, muito bom seu blog.

    Estou com a seguinte sitação: meu contrato é de 12 meses, está vencendo este mês, agora o proprietário está exigindo que para eu continuar no imóvel eu pague metade do IPTU. O contrato inicial está escrito que o IPTU é por conta do locador.

    Ele pode fazer esta exigência?

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  2. Olá, não não pode exigir. ele pode te propor que passe a pagar o IPTU mas é um direito se recusar e se recusar ele terá que aceitar pois o contrato te isenta de pagar o imposto e só pode ser modificado por escrito e assinado pelas partes e fiador, se houver.

    Quanto a ele te ameaçar com despejo, ele não pode te despejar se você desejar continuar a locação, nem pode aumentar o aluguel pelo preço que quiser, somente o reajuste que consta no contrato inicial.

    Explico:

    a locação de imóvel residencial é regida pela lei especial 8.245/91 e o artigo 47 determina que você tem direito de renovação automática do contrato por prazo indeterminado e assim o locador somente pode desocupar o imóvel nos casos em que o artigo 47 autoriza ou após 5 anos de locação ininterrupta contada do inicio do contrato.

    Portanto diga a ele que não concorda em pagar o IPTU e que vais fazer uso do teu direito de renovação automática do contrato conforme o art. 47 da lei do inquilinato.

    se ele te ameaçar com justiça diga que é um direito dele e não se preocupe que não vai dar em nada, ele não pode encerrar o contrato sem que você concorde em sair.

    Se el quiser complicar se recusando a receber o aluguel para vc ficar inadimplente, procure um advogado e pague o aluguel consignado para que não fiques inadimplente e ele nada possa fazer.

    Se acha que é um locador que pode te incomodar muito avalie se não vale a pena desocupar.

    abraços

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  3. Maria Angela,

    O meu filho possui os recursos para a aquisição de um imóvel, todavia eles estão indisponíveis até o vencimento, nos próximos 5 meses. A oportunidade se apresenta e, eu como Pai, quero adiantar os recurso para ele adquirir o referido imóvel. Quando da disponibilidade dos recursos dele ( 5 meses ) ele me devolve. Como podemos instrumentalizar esta transação sem que se caracterize elegibilidade para o pagamento de imposto IR ou outro qualquer ?
    Agradeço antecipadamente a ajuda.
    Nilton

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    1. Oi Nilton.
      Trata-se de empréstimo para compra de imóvel sem juros.
      Na declaração de 2016 você vai informar que emprestou a quantia xx para fulano de tal CPF tal na data de xxxxx para aquisição de imóvel com forma de pagamento prevista para a data xxx no valor integral emprestado sem juros e correção.

      Teu filho vai informar em dividas e ônus reais da declaração dele de 2016 o valor que recebeu de você emprestado e em Bens e direitos a compra do imóvel informando vendedor, forma de pagamento e valores negociados e pagos.

      Como teu filho só vai te devolver em 2016, ele vai informar em 2017 o pagamento do empréstimo e você o recebimento do valor. A Receita bate os dados informados desde 2006 com os dados do cartório de imóveis e a movimentação financeira enviada pelo banco central e fica tudo ok.

      Se por uma caso você colocar juros e correção nesse empréstimo terá que declara em separado e pode haver imposto a pagar. se não vai cobrar juros e correção é só declarar conforme acima. Não é preciso constar nada na escritura ou em contrato, basta as informações na declaração.

      Qualquer dúvida tem meu email no topo da página á esquerda ou no final desta.

      abraços

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  4. Olá Maria Angela.

    Me ajude com uma dúvida, por favor.
    Meu pai meu doou um imóvel o qual não foi transferido para o meu nome, então legalmente ele não me doou nada. Neste momento o imóvel esta sendo vendido e a minha dúvida é a seguinte:
    Qual a melhor condição? O meu pai vender o imóvel pagando todas os tributos sobre a venda e depois legalizar a doação do dinheiro para eu, ou ele transferir o imóvel para minha pessoa como doação e depois eu vende-lo?

    Muito obrigado.

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    1. Oi Shelly Hisley

      Não existe doação oficial e portanto teu pai é o dono, vai vender e doar o dinheiro da venda para você recolhendo imposto estadual sobre a doação. Os custos da venda quem paga é o comprador teu pai só paga as certidões negativas dele. abraços

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    2. Maria Angela.

      Primeiramente obrigada pelo pronto atendimento.
      Na venda do imóvel quem paga o ITBI será o comprador, certo? O meu pai ira pagar apenas os 15% sobre o lucro e depois irá pagar outro imposto quando for me doar o dinheiro? Qual seria a melhor opção neste caso para que eu pague menos impostos, mas dentro da lei? Obrigada

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  5. Oi Shelly
    Ok, o comprador paga ITBI, escritura pública e registro desta.
    teu pai pagará imposto sobre ganho de capital na venda se houver e depois o estadual de doação em espécie. No ganho de capital teu pai terá alguns descontos que vai reduzir o imposto. ele preenche a GCAP 2015 quando efetivar a venda.

    Na doação do dinheiro a você não há como obter desconto.
    abraços

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  6. Prezada Maria Angela,

    Boa noite,

    Antes de mais nada, o parabenizo pelo site saber imobiliário e, posteriormente, venho a descrever a minha dúvida e buscar uma solução para tal:

    A minha tia me emprestou, em 2015, um valor para a comprar de um determinado imóvel, quantia a qual será devolvida a mesma de forma parcelada em 30 anos. Na escritura nao consta o valor como doação, apenas consta que o valor saiu da conta dela através de cheque administrativo. Já realizei o registro do bem em meu nome (Rodrigo) sem nenhum problema. ITBI foi pago normalmente. Gostaria de saber como faço para declarar IR desse empréstimo (que foi pago diretamente ao vendedor) atrelado ao bem imóvel, sem o pagamento de algum imposto que por ventura possa surgir? E, como a minha tia fará para declarar nessa situação?

    Agradeço antecipadamente a ajuda. 

    Att,

    Rodrigo Marins Tervas

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    1. Oi Rodrigo. Recebi teu email. Te retorno pela manhã com as informações. Abraços

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  7. Olá, boa noite. Me ajude por favor rs, minha mãe vendeu um casa e ela quer me doar esse dinheiro para eu comprar um terreno. Neste caso ela me fazendo essa doação ela pagará o IR sobre o lucro imobiliário dela? E eu, como estou com o valor tenho que pagar só a escritura ou tenho que declarar no meu IR esse doação? Tudo se paga? Me ajude por favor rs!!!

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    1. Oi Carol

      Na venda da casa se for venda acima de 440 mil e não era o único imóvel dela existe imposto sobre lucro imobiliário a ser recolhido para a Receita Federal. além desse imposto se ela te doar todo o dinheiro haverá imposto sobre doação em espécie, estadual(ITDC) a ser recolhido dependendo do valor.

      Ela declara a venda do imóvel e a doação feita a você e você declara a doação recebida.

      abraços

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