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18/12/13

ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEIS - TIPOS E CONCEITO - COMPRA E VENDA



Existem vários tipos de escritura pública relativas a imóveis que devem ser elaboradas em tabelionato de notas e logicamente que o fato de serem feitas em tabelionato é que as torna pública, pois ficam arquivadas neste e a parte interessada recebe o que chamamos de translado, isto é, uma cópia fiel da que ficou arquivada atestada pelo tabelião de que é exatamente igual. Como o tabelião tem fé pública, este translado é tratado como  escritura original. Ninguém pode recusar - se a recebê-la, pois a que fica arquivada do tabelionato não sai. Em relação a imóveis esta escritura sempre deverá ser levada ao cartório de registro de imóveis e ser registrada á margem da matricula imobiliária para que tenha valor perante terceiros.
A escritura pública oficializa um negocio envolvendo as partes ou um desejo pessoal.

Tipos de escritura pública de compra e venda (ou venda e compra)

1) Escritura pública de compra e venda de imóvel a vista.
É a mais simples de todas onde o pagamento do preço é efetuado no ato da escritura. Também podem as partes acordar pagamento de sinal antes, e do saldo no ato da escritura ou do registro imobiliário desta. Até 30 dias é considerado venda a vista.

2) Escritura particular de compra e venda a vista com pacto adjeto de alienação fiduciária á pessoa jurídica.
Utilizada no caso de o comprador utilizar financiamento bancário para aquisição do imóvel. A garantia de pagamento do financiamento é o próprio imóvel que esta sendo adquirido pelo comprador e esta garantia chama-se “alienação fiduciária” porque transfere ao credor os direitos sobre o imóvel até a quitação do financiamento.
Esta escritura é particular e não pública, pois é elaborada pelo banco financiador, mas tem caráter de escritura pública indo direto ao cartório de imóveis para registro.
É considerada á vista porque o comprador normalmente paga um sinal ao vendedor e o valor financiado é pago pelo banco financiador direto ao vendedor após o registro imobiliário ser devolvido pelo comprador ao banco.

3) Escritura pública de compra e venda a prazo com pacto adjeto de alienação fiduciária á pessoa física.
A garantia por alienação fiduciária, isto é, transferência para o vendedor dos direitos sobre o imóvel até quitar a divida, também pode ser solicitada por pessoa física. Atualmente é a garantia utilizada por bancos para conceder financiamento ao comprador, mas também pode ser usada pelo vendedor do imóvel. Nesta situação de uso pela pessoa física é obrigatório que seja feita por escritura pública, nos mesmos critérios utilizados pela pessoa jurídica. Os custos são arcados pelo comprador. Desta forma escolhida o vendedor pode transferir a propriedade para o comprador sem medo.

4) Escritura pública de compra e venda e cessão de direitos aquisitivos.
Esta escritura é utilizada quando o comprador deseja transferir os direitos que possui sobre um imóvel para outra pessoa. Como exemplo, a situação em que se constrói um prédio de apartamentos sob o regime de administração em que os proprietários são as pessoas que contratam um construtor para construir este prédio. Neste caso cada proprietário terá que fazer a escritura pública do imóvel que vai receber em seu nome. Se desejar antes de ficar pronto, transferir os direitos a outra pessoa quando a construção for concluída optará por esta escritura em que ao mesmo tempo coloca o imóvel em sua propriedade e transfere os direitos para outra pessoa. Faz-se uma única escritura pública em vez de primeiro fazer uma no nome do proprietário e depois outra em nome do comprador. Como em relação a registro imobiliário não se pode pular etapas(principio da continuidade – LRP 6.015/73) o proprietário do imóvel não pode desaparecer. Ele obrigatoriamente tem que constar nos registros. Paga-se dois impostos, sobre  a transmissão e sobre a cessão.

5) Escritura pública de compra e venda a prazo com cláusula resolutiva.
Neste tipo de compra e venda o vendedor aceita transferir o imóvel para o comprador, porém como irá vender com pagamento a prazo insere na escritura uma cláusula de condição. Esta condição determina que o valor seja parcelado e atrelado ao pagamento de notas promissórias. Cada parcela quitada, uma nota promissória resgatada pelo comprador.
O comprador poderá transferir o imóvel para o nome dele, porém ao quitar todas as parcelas terá por obrigação apresentar ao cartório de imóveis todas as notas promissórias resgatadas quando se resolve a cláusula em questão. Sem a apresentação das promissórias o cartório não aceita a averbação do fim do processo de compra e venda.
Se o comprador não cumprir os pagamentos o vendedor poderá cobrar os valores devidos ou desfazer o negócio caso o comprador não tenha como quitar a dívida vencida. Assim a transferência para o nome do comprador é realizada mas somente se conclui quando da quitação do preço. Obriga herdeiros e sucessores.

6) Escritura pública de promessa de compra e venda
Atualmente a mais utilizada quando o vendedor deseja dar posse imediata ao comprador mas somente passará a escritura definitiva quando o preço for quitado. È a mais usada quando se vende a prazo. Ocorre que o imóvel permanece em nome do vendedor até a quitação e por outro lado o comprador fica garantido porque se o vendedor vier a falecer e o preço for quitado os herdeiros são obrigados a transmitir a propriedade ao comprador sem que o imóvel entre em inventario. Se promete vender quando quitar tem que oficializar perante a quitação fazendo a escritura definitiva.
A forma de menos custo é o contrato particular de promessa de compra e venda que pode ser levado a registro também e na quitação se faz a escritura definitiva. O imposto de transmissão é pago sempre no ato da primeira escritura.

7) Escritura pública definitiva de compra e venda (vinculada a escritura de promessa)
É a escritura pública que o vendedor transfere em definitivo o bem imóvel comprado de forma parcelada. Quitado o preço na escritura de promessa de compra e venda, o vendedor se obriga a transferir o imóvel para o nome do comprador por esta escritura. O imposto já foi pago na escritura de promessa.

8) Escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca.
A hipoteca foi substituída pela alienação fiduciária. A diferença é que a hipoteca exige que o credor entre na justiça para levar o imóvel a venda e receber seu crédito. Na alienação fiduciária não é preciso ir à justiça. O credor consolida a propriedade do imóvel em seu nome e o leva a leilão extrajudicial. Antigamente a hipoteca era a forma de garantia de financiamento bancário mais utilizada, hoje esta em desuso pela demora na venda do imóvel garantido.

9) Escritura Pública de distrato de compra e venda
É a escritura pública que desfaz uma escritura de compra e venda quando as partes desejam desfazer um negócio que já foi realizado e ainda não foi registrado no cartório de imóveis.
Há casos em que as partes fazem a escritura e logo em seguida desistem de comum acordo do negócio. Nesta situação a escritura tem que ser desfeita por outra que a cancele. Da mesma forma a escritura não pode ter sido levada a registro na matricula imobiliária.

10) Escritura pública de cessão de promessa de compra e venda com anuência do credor
Utilizada na compra e venda de imóvel na planta ou em construção. Nesta situação o comprador deseja transferir os direitos do imóvel ainda em construção e precisa obrigatoriamente que o credor concorde com a transferência. Uma vez que todos estejam de acordo esta será a escritura a ser utilizada para que o comprador assuma os direitos (e deveres) do vendedor.

11) Escritura pública de compra e venda de fração ideal
Utilizada quando o vendedor é dono de uma parte do imóvel e deseja vender sua parte a terceiros depois de obrigatoriamente ter oferecido a outra parte que em conjunto é proprietário do imóvel no todo. È escolhida esta escritura pública por se tratar de parte de imóvel. Fração ideal porque trata-se da venda de uma parte que não pode ser definida.

12)  Escritura pública de compra e venda com sub-rogação de ônus
É a escritura em que o comprador adquire um imóvel de um vendedor que esta pagando-o parceladamente a quem lhe vendeu. O comprador atual assume o pagamento das parcelas que estão para vencer.

13)Escritura pública de compra e venda de imóvel com dação em pagamento
O comprador adquire um imóvel do vendedor e paga parte deste imóvel com outro imóvel de sua propriedade que será transferido para o vendedor e neste caso chamamos de dação em pagamento.


14) Escritura pública de compra e venda com reserva de domínio
É utilizada também na venda a prazo onde o imóvel negociado é entregue ao comprador e o domínio fica em nome do vendedor como garantia de pagamento. Já não se utiliza tanto face ao uso da promessa de compra e venda e da alienação fiduciária em garantia. A reserva de domínio é uma cláusula de segurança.

15) Escritura pública de retificação e ratificação
Utilizada para corrigir um erro que uma das partes incorreu ao fazer uma escritura pública. Nesta situação não sendo erro do oficial do tabelionato e sim das partes declarantes esta escritura corrigirá o erro. 

Acredito que tenha acima informado os principais tipos de escritura na compra e venda de imóveis. Outros tipos de escritura públicas são obrigatórias e motivo para nova postagem sobre o assunto


Leia também:
 http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2008/09/escritura-pblica-de-compra-e-venda.html



ATUALIZADA EM 2016

320 comentários:

  1. Este comentário foi removido pelo autor.

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  2. Olá Francisco Antonio Sampaio.
    Não é possível traferir a propriedade de um imóvel para uma pessoa sem que ela fique sabendo e consinta no ato.
    Tanto para doação quanto para cessão de direitos sobre imóvel é necessário que as partes envolvidas assinem a escritura pública.

    Para doação as partes precisam comparecer ao Tabelionato de notas ou enviar procurador com procuração pública especifica para transferência de imóveis, munidas de seus documentos pessoas como RG e CPF mais comprovante de endereço.
    O proprietário do imóvel deve levar o carnê do IPTU do ano vigente e a escritura pública ou matricula imobiliária do imóvel mais a guia do imposto estadual sobre doações quitada. Há casos em que o Tabelionato retira no site para você esta guia e quando não fornece este serviço você deve solicitar na Fazenda Estadual.

    abraços

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  3. Na verdade queria saber o seguinte,

    Tenho um imóvel no qual não fiz o registro no cartório de imoveis, fiquei só na escritura e não registrei no RGI.
    Aconteceu que fui notificado de uma ação judicial de cobrança de aluguel
    de outro imóvel.
    A imobiliária sabia que Eu tinha um imóvel, na ação ela pediu garantia de pagamento citando este imóvel, foi negada pelo Juiz que argumentou que nada provava que o imóvel era meu. A imobiliária por sua vez deu um jeito e registrou este imóvel no meu nome para garantir o pagamento da suposta divida e se beneficiar. Pergunto à você, isso pode?
    não dei nenhuma procuração nem cópia do contrato de compra e venda para Eles, e nem comprei com Eles.
    Estou querendo mover uma ação contra Eles de falsidade ideológica ou outra que caiba nessa situação.
    Por favor me oriente.

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  4. Oi Francisco Antonio Sampaio.
    Esta situação que relatas é diferente da tua dúvida que colocaste no primeiro comentário. O que expliquei acima não se aplica a este caso que envolve prova perante a justiça

    Nessa situação, a Escritura Pública já foi feita por você e quem te vendeu o imóvel. Ela ficou arquivada no Tabelionato onde você a fez e qualquer pessoa pode consulta-la e solicitar uma cópia porque ela é de CONSULTA PÚBLICA. Isso é permitido pela Lei de Registros Públicos para segurança dos negócios imobiliários. desta forma, dando acesso a todos evita-se qualquer problema em tentativas de fraude na compra e venda de imóveis.

    Sendo assim a escritura estava feita e qualquer um pode leva-la a registro na matricula imobiliária. logico que nenhum estranho faz isso pois ninguém rira pagar para registrar um imóvel que é seu salvo nos casos em que tem que se fazer prova e este é o teu caso.

    Você informou perante o juiz que não tem imóvel em teu nome, se fez isso deu falsa informação. A imobiliária disse que sabia que tinhas imóvel em teu nome e assim se faz necessário a prova. Consultou com teu CPF constante no processo e com uma certidão imobiliária achou a escritura do imóvel em teu nome. Isso prova que você tem um imóvel mas não o levou a registro na matricula. desta forma para fazer prova a imobiliária providenciou o registro da escritura provando assim perante o juiz que o imóvel realmente te pertence. Qualquer pessoa pode levar uma escritur pública a registro na matricula.

    Quanto a processar a imobiliária temos uma situação peculiar. você mentiu sobre o o imóvel ou seja tentou fraudar o credor alegando não ter bens para garantir o pagamento. Se fez isso, vais ter problema.
    Já a imobiliária registrou o imóvel sem que você soubesse e isso pode ser questionado porém leve em conta que o Tabelião não registra um escritura se não estiver amparado na lei, não existe "dar um jeito" em relação a cartórios. eles são fiscalizados justamente pelo poder judiciário que é rigoroso.


    Minha opinião pessoal: Agiu dentro da lei, não se precisa procuração do comprador para registrar a escritura e esta pode ser solicitada copia por qualquer pessoa interessada.

    Obs: não sou advogada. Opino conforme a pratica que acompanho no mercado imobiliário e a legislação. Teu advogado que cuida deste processo pode te explicar com embasamento legal.

    abraços

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  5. Olá Maria.
    Comprei um terreno(escriturado) há 7 anos, por 125 mil reais e não passei pro meu nome, fiquei somente com o contrato de compra e venda.
    Construí duas casas e agora irei vender por 590 mil.
    Tenho o Certificado de Obras, está tudo regularizado, inclusive, declarado em meu Imposto de renda 430 mil reais.
    Pergunta1- Haverá algum problema ao antigo dono do terreno passar diretamente a um terceiro ou é possível transferir "me pulando"? Refiro-me a Lucro Imobiliário e afins;
    Pergunta2- Vivo em regime de União Estável há 10 anos e quero doar 200 mil a ela, deste quantum de 590 mil. Sobrará 390 mil pra mim, isso me isenta de pagar o Lucro Imobiliário?
    Pergunta3- se eu quiser me separar dela e estes 200 mil constarem como a partilha dela, é possível fazer isso sendo que estamos em União Estável sem registro?
    Obrigado.

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  6. Oi Alexandre Pierre matei.
    Não é possível transferir o imóvel "pulando você". A lei de Registros Públicos e o principio da continuidade obriga que você apareça pois existe um contrato comprovando que o negócio foi realizado entre as partes. Desta forma você, o teu vendedor e o possível comprador comparecem juntos ao Tabelionato para fazer a escritura pública de compra e venda com cessão de direitos ao comprador. Todos os cônjuges devem comparecer para assinar inclusive tua companheira e isso prova que ela concordou com a venda visto que união estável dá os mesmos direitos que regime de comunhão parcial de bens.

    Será feita uma unica escritura pública onde o dono do terreno transfere para você o imóvel e ao mesmo tempo você cede teus direitos ao comprador. você paga o imposto da transferência para teu nome e comprador para a transferência dos direitos para ele. O comprador fica com a escritura e a leva para registro no cartório de imóveis.Tudo ok.

    Quanto ao lucro imobiliário como você não pode ser pulado até porque declara o imóvel em teu nome no teu IR pagará imposto. Se declarou a construção e a soma dos valores gastos atualizou o preço para R$ 430,000,00 terás um lucro de mil reais. sobre este valor se aplica um fator redutor que vai diminui-lo e por consequência o imposto a pagar também. Terás que recolher de qualquer forma.

    A resposta da pergunta 2 é Não, você não esta isento do lucro com a doação. Vende, recebe o valor todo, recolhe o imposto e divide o que sobrou entre os dois. Ela tem direito a metade do valor do imóvel.

    Quanto a pergunta 3 não tenho como responder pois meu conhecimento em é muito limitado e união estavel não tenho muito conhecimento.

    abraços

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  7. Boa tarde!
    Adquiri um imóvel de R$ 340.000 em construção na época e paguei R$ 60.000 de sinal. Assim que sair o habite-se (daqui uns 2 meses) iria financiar 280.000 com o agente financeiro. A negociação com a construtora foi por intermédio de imobiliária e foi feito contrato de compra e venda.
    Agora há um terceiro interessado em comprar o imóvel por R$ 380.000. Pra mim seria interessante vender pq lucraria um pouco.
    A dúvida: Eu poderia vender o imóvel sendo que o mesmo ainda não está em meu nome (lembrando que está registrado o contrato de compra e venda)? Para mim seria interessante pq não precisaria pagar ITBI etc o que aumentaria meu lucro. Ou terei que esperar concretizar tudo e passar para meu nome para que eu possa vendê-lo?

    Obrigado pela atenção.

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  8. Olá. Tens um contrato e portanto o imóvel é seu e a escritura tem que ser feita em teu nome e depois em nome de quem vai comprar porque o habite-se já esta em andamento.
    Faz-se uma escritura de compra e venda com cessão de direitos onde o construtor te passa a propriedade e você transfere os direitos dessa propriedade ao comprador.
    O comprador te paga o valor do saldo devedor para quitares junto ao construtor e depois o restante. Vais pagar ITBI de qualquer forma.

    Se o habite-se não estivesse em andamento poderias ceder os direito com concordância do construtor apenas recolhendo o ITBI sobre o valor de 60 mil que já pagaste mas neste caso não haveria lucro porque ao transferir os direitos para o comprador haveria atualização do preço do imóvel.

    A imobiliária pode te orientar nesse tipo de negocio.

    abraços

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  9. olá Maria Angela,

    Gostaria de saber se você pode me dar uma luz:

    Minha mãe tem um ímovel escriturado como compra e venda, entretanto nesta escritura consta seu nome de solteira e o cpf da minha avo como se fora de minha mãe. Minha mãe é idosa e não sabe dizer se o erro foi causado pelo cartorio, por ela ou por minha avô. O fato é que temos a posse pacifica e eu desejo escriturar no cartorio de imoveis para ter mais segura na propriedade. Como posso resolver isto?

    Abraços.


    Gustavo Santos

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  10. Olá. Houve um erro do cartório que fez a escritura pública pois o CPF tinha que ser o da sua mãe e não o da sua avó que não era compradora do imóvel. Isso tem que ser corrigido pois o CPF é o principal identificador do proprietário do imóvel.
    Procure o cartório de imóveis da região levando esta escritura pública e os documentos originais de tua mãe. Como ela é casada a certidão de casamento com o regime de bens também será necessária. O cartório vai te informar tudo que é necessário porque cada caso é um caso diferente e talvez te peçam, outros documentos.

    abraços

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  11. estou comprando um imovel,mas segundo o corretor alem do valor do imovel tenho que pagar pra imobiliaria 6 por cento do valor do imovel é correto ?

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  12. Oi Andre Oliveira. quem paga a corretagem é o vendedor do imóvel e não o comprador. você somente paga a corretagem se tiver contratado este corretor para procurar um imóvel para você e fechar o negócio ou se tiver acordado com o vendedor ou imobiliária que pagaria a comissão.

    Se você procurou a imobiliária e nela tinha o imóvel que quer fechar negócio o dono atual do imóvel é que contratou a imobiliária e ele paga a comissão. No caso a comissão vai sair do sinal que você vai pagar ao vendedor ou do valor total porém na escritura vai constar como preço de compra o valor total negociado.
    Exemplo: fechou negocio por 300 mil e na escritura consta 300 mil como preço de compra e venda. se destes 300 mil vai sair a comissão da imobiliária isso ela acerta com o vendedor você não tem nada a ver com isso.

    Se estas comprando imóvel na planta ou em construção quem paga o corretor é o construtor não aceite.

    abraços

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  13. Maria Angela bom dia, tenho um caso bem diferente e preciso de sua opinião : estou tentando comprar uma área que da de fundo para que tenho em meu nome registrado e tudo mais, essa área que estaria incorporando a minha nao tem frente e sim fundo para a minha, em minha cidade falam que essa área foi doada para clube de futebol a mais de 30 anos, tem campo lá hj que um senhor administra , e a cuja empresa que doou a área já foi baixada , era uma empresa que tinha milhares de áreas em minha cidade e loteavam e vendiam, existe hj um senhor que tem procuração que assina todos os documentos que essa empresa precisa. Esse senhor fez uma escritura fora daqui e registrou a área toda em nome dele pagou todos impostos atrasados e registrou em nossa cidade. Corro algum risco de comprar e se aparecer os verdadeiros donos ( que na verdade era uma associação ) corro risco de perder a área, o engraçado é que no registro de imoveis esta tudo certo , e só existe essa empresa como dona, uma área total de mais de 30 mil metros quadrados, eu to comprando por volta de 2500 metros quadrados ...

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  14. Olá.Se a pessoa que esta te vendendo é a mesma pessoa que consta como proprietário na matricula imobiliária do terreno onde esta registrada a escritura pública de comrpa e venda então não acredito que existe problema pois este vendedor é o real proprietário do imóvel. Se ele fosse te vender usando a procuração não aconselharia caso a mesma tivesse data antiga.
    Sendo assim se o nome dele consta na matricula imobiliária ele é o dono e o negócio pode ser feito.
    Assim que comprares faça o cercamento da área e trate de incorpora-la ao teu terreno.
    Procure saber no cartório de imóveis como tudo isso deve ser feito e exija as certidões negativas de ônus reais deste terreno todo, IPTU e certidões civis.
    Teria problema se estivesse em nome da empresa porque tendo falido estaria provavelmente penhorada, por isso peça no cartório antes de tudo a certidão de ônus reais e na dúvida procure um advogado ou corretor de imóveis da região.
    abraços

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  15. Olá! A entrega do meu imóvel está atrasada, o habite-se ainda não foi averbado e não tenho posso realizar o financiamento.

    A construtora informou que me entrega as chaves da casa se eu assinar uma procuração outorgando poderes à eles para assinar contrato de compra e venda com ácto adjeto de alienação fiduciária e garantia do imóvel.

    Isso é certo?Corro algum risco?

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  16. Olá. Não aceite o acordo proposto pois é prejudicial a você. Estão te propondo financiamento direto com o construtor que implica em IGPM mensal mais juros de 1% ao mês e sendo um índice de inflação as parcelas com o tempo poder se tornar muito altas.

    O construtor que atrasa a entrega da obra tem que indenizar o comprador pelos prejuízos causados porque sem o habite-se você não pode fechar teu financiamento e fica pagando parcelas direto ao construtor com reajuste pelo IGPM e juros.

    A justiça tem mandado os construtores indenizar ou pagar a multa pactuada quando há atraso na obra considerando abusiva a cláusula que permite atrasar a entrega em até 180 dias.

    Procure um advogado e entre judicialmente exigindo perdas e danos se o atraso esta te prejudicando.

    abraços

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  17. E se tiver uma escritura de apartamento emitida como fração ideal porque a incorporadora não incorporou o terreno ao prédio, o que é necessário para modificar a escritura de fração para imóvel ? Isto é, o que a incorporadora tem de apresentar para fazer a incorporação do terreno ao prédio e, quanto, eu que já desembolsei na emissão da escritura, vou ter de desembolsar agora ?

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  18. Olá.No teu caso é uma escritura(ou contrato) particular de promessa de compra e venda de fração ideal no terreno com entrega em área construida.
    É do incorporador o dever de finalizar a construção, providenciar o habite-se municipal, averbar na matricula do terreno toda a documentação final solicitando ao cartório de imóveis a"individualização" do prédio abrindo uma matricula para cada apartamento. Isso pode levar de 3 a 6 meses após a conclusão da obra.
    Sendo assim, verifique com a incorporadora se ela já solicitou o habite-se para a prefeitura e como esta o andamento desse processo de finalização da obra.

    Geralmente estes custos são cobertos pelo pagamento da parcelas relativa as chaves. Para saber o que mais tens que pagar é preciso ver o que diz teu contrato.

    Pagar as parcelas das chaves é diferente de receber as chaves e atenção ao condomínio que não pode ser cobrado de você antes de receber o imóvel.
    abraços

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  19. Fábio Pelizari07/07/14 09:14

    Bom dia , estou comprando uma chácara , era um sítio , ai o dono começou a vender terrenos de 1.000mt² com contrato de gaveta , eu queria saber se nesse pedaço eu consigo fazer Escritura Pública , e se sim , que valor eu vou gastar pra fazer isso , ela vai custa na faixa de 30 mil , e depois se de certo a escritura pública , eu consigo financiamento no banco pra construção ? pq com contrato de gaveta não , mais me disseram que com essa escritura eu conseguiria , desde de já agradeço .

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  20. Oi Fabio Pelizari. É dificil te orientar sem conhecer a forma que o vendedor utilizou para dividir os lotes mas a principio pode ser regularizado mas para isso tem que se analisar a matricula mãe desta área toda porque na verdade se tem um percentual dentro do terreno inteiro e talvez seja preciso que todos os compradores se unam para regularizar a situação e cada um ter sua escritura e matricula imobiliária pois não foi feito um loteamento nesta área. No cartório de imóveis podes obter informações de como proceder mas a principio todos terão que regularizar seus lotes.
    abraços

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  21. Boa noite, Maria Angela. Gostaria que me esclarecesse, se possível, uma dúvida. Comprei um apto em abril de 2012, parcelei o pagamento pagando uma entrada na ocasião, valores vencendo em maio de 2012 até dezembro de 2014. A entrega do imóvel está programada para julho de 2015. Na parcela de maio de 2013, fui chamado à incorporadora para quitar um saldo residual que, segundo eles, incidiu sobre o valor a ser financiado pela Caixa Economica. Como não havia nada claro no contrato questionei mas acabei pagando. Pago até hoje junto com a parcela mensal que acaba em dezembro de 2014. Agora eles me chamaram para assinar um CONTRATO COM FORÇA DE ESCRITURA PÚBLICA. Esse procedimento é nolmal....Por favor me ajude. Obrigado.

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  22. Olá. Você comprou direto com o construtor o seu apartamento em 2012. Este saldo residual provavelmente é o INCC cobrado durante a obra. Como os bancos que financiam não costumam financiar juros e o INCC é uma forma de remuneração ao construtor, na hora de assinar a escritura com o banco, se tem saldo residual deve ser pago a vista para o construtor ou se este permitir parcelado.

    Quanto ao contrato com força de escritura pública é o mesmo que uma escritura particular de compra e venda. Sempre que você fizer financiamento bancário este documento será utilizado. Significa que mesmo não sendo assinada em tabelionato ela pode ser levada a registro no cartório de imóveis, o procedimento é legal. È difícil te dar mas detalhes porque desconheço as clausulas do teu contrato mas a principio é isso mesmo.
    Verifique os links abaixo sobre o assunto

    http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2014/05/o-incc-e-os-imoveis-adquiridos-na-planta.html

    http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2014/04/movel-na-planta-o-que-deves-saber.html

    abraços

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  23. Boa Tarde, Maria Angela.
    Estou tentando resolver um problema dos meus pais. Eles são idosos, no inicio do casamento, isso vai pra mais de 50 anos meu pai adquiriu um imóvel através de contrato particular de promessa de compra venda de imóvel. Dando uma entrada e depois pagando prestações até o pagamento total do bem. Nesse imóvel fomos criados eu e meus irmãos. Como este imóvel era localizado no alto, eu com a ajuda da economia deles adquirimos um imóvel simples mas na parte baixa do bairro para facilitar a própria locomoção deles! Pois bem, alheio a isto tudo, meus pais agora querem vender esta casa do alto, e ao examinar os documentos da casa descobrir que este velho documento não foi registrado em cartório, e que esta casa onde vivemos por boa parte de nossas vidas não está registrada no cartório de imóveis, mesmo pagando IPTU, conta de Luz. Procurei o cartorio de registro de imóveis da minha cidade e me informaram que não poderia ser feito uma uma escritura pubrica de posse de imóveis pois o vendedor já é falecido, (e diga-se já algum tempo). Fui na Defensoria publica e me exigiram um monte de documentos e alguns entendidos no assunto falaram que o processo é bastante lento podendo durar anos(não sei se isso é verdade) e não sei se posso fazer usucapião se eu tirei meus pais de lá pelos motivos já expostos. Por tudo gostaria que você me orientasse em três pontos:Como posso regularizar esta propriedade? Meus pais podem locar a casa? Este documento antigo tem algum valor? Como pode ser vendida?

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  24. Olá. A unica forma de vender um imóvel sem escritura definitiva registrada é por contrato de compra e venda de posse e é realmente como a Defensoria te falou, tem que entrar com usucapião, é demorado mas este documento antiga encurta o processo porque prova que houve a negociação e não vai aparecer herdeiros contestando então é entrar com o processo e um dia a sentença favorável vai sair. Se durante o processo venderem o imóvel por contrato de posse o comprador vai poder dar seguimento no usucapião pois adquiriu os direitos sobre a posse.
    complicado mas é o único caminho viável.
    abraços

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  25. Maria, Obrigado por ter me atendido. Entretanto, gostaria, se você pudesse me responder, se esse imóvel pode ser alugado? mediante contrato? ou não é aconselhável?

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  26. Olá, pode sim ser alugado sem problema, vocês tem a propriedade todos estes anos sem contestação de ninguém, nem dos herdeiros de quem vendeu aos teus pais. a locação pode ser feita sem problema e o locador pode ser qualquer pessoa que esteja na administração do imóvel.
    abraços

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  27. Olá parabéns pelo blog, excelentes texto e informaçoes.
    Minha pergunta é posso fazer a escritura de compra venda sem fazer contrato particular de compra e venda? Ir direto ao Tabelionato de notas e pedir para fazer uma escritura de compra e venda?
    Obrigado e parabéns, novamente.

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  28. Oi Vera Oliveira, se é compra e vista pode sim fazer a escritura direto mas antes tem que ir ao Tabelionato de Notas marcar um dia, pegar a documentação que tem que ser apresentada pelas partes e saber se eles providenciam a guia do imposto ou o comprador tem que solicitar na prefeitura. No dia marcado é só comparecerem com os documentos e fazer a escritura. No ato ocorre o pagamento e entrega das chaves.

    Se não for pagamento a vista recomendo o contrato comas regras do negocio.

    abraços

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  29. Ola Maria Angela..
    Sobre a doaçao...nao concordo com seu comentário, onde diz que tem que ter a aceitação do donatario:
    veja o que diz o artigo 539

    O doador pode fixar prazo ao donatário, para declarar se aceita ou não a liberalidade. DESDE QUE O DONATÁRIO, ciente do prazo, não faça, dentro dele, a declaração, entender-se-á que aceitou, se a doação não for sujeita a encargo.

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  30. Oi Marcelo, bom dia.
    Você publicou na postagem sobre compra e venda mas de qualquer forma identifico perfeitamente seu comentário a respeito da doação.
    O artigo do Código Civil informa sim que o doador pode fazer a doação e fixar prazo para aceitação, mas na prática isso não ocorre em relação a escritura pública de doação de imóveis onde o cartório exige a assinatura de ambos e o judiciário assim já se manifestou a respeito.

    Quando faço minhas postagens privilegio a prática para que as pessoas não percam tempo. As escrituras publicas informam em seu corpo a obrigatoriedade de o donatário estar presente e assinar a mesma e quando o doador faz a mesma sem a presença do donatário, o tabelião informa na escritura a obrigatoriedade de o donatário ser notificado e comparecer para assinar concordando sob pena de o titulo não poder ser registrado. Nas discussões judicias as decisões são a favor dos cartórios alegando que "Doação é contrato, negócio jurídico bilateral, e, por isso, seu aperfeiçoamento depende de aceitação dos donatários e a mesma ocorre com a assinatura". Com base nesta afirmação do judiciário os cartórios não registram a escritura se não houver assinatura dos donatários.

    Seu pensamento esta correto em relação a legislação que versa sobre qualquer tipo de doação mas em relação a bens imóveis na pratica ela nãos e aplica.

    Vale uma atualização da postagem sobre doações alertando para este artigo. boa contribuição.

    abraços

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  31. Fiz uma permuta de um terreno onde foi construido 4casas,e 1casa dlas é minha,e foi vendida pla CEF,na conta de qm q dve cair o dinheiro?
    Pois tenho uma procuraçao do construtor para mim,para ter plenos poderes sobre esse imovel

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  32. Oi Zemilson bom dia.

    O dinheiro deve ser depositado na conta de quem vendeu o imóvel isto é, na conta de quem aparece no contrato como o vendedor. Se houve permuta de imóvel por área construída e autorização de venda deste bem, se o construtor vendeu, cai na conta dele e ele efetua o pagamento a você. Se você fez a venda toda a documentação de venda ocorre em teu nome por força da procuração.

    abraços

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  33. Entao a venda foi feito por uma imobiliaria,so que com a procuraçao do construtor para mim,passando os plenos poderes do imovel para mim,e agora a caixa me diz q mesmo assim o dinheiro cai na conta do construtor e nao na minha mesmo eu tendo a procuraçao,isso que eu ñ estou concordando entende?

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  34. A CEF e suas invenções. s/e você é o procurador e assinou a venda como procurador do construtor não há porque o dinheiro ser depositado na conta do construtor a não ser que ele tenha utilizado financiamento CEF para a construção das casas pois neste caso mesmo esta casa sendo a parte que lhe cabe no negocio ela esta alienada em garantia ao banco e tudo tem que passar pelo construtor. em qualquer outra situação você como procurador teria que receber o valor financiado em sua conta. Tem que verificar se a procuração era especifica isto é, a que a CEF disponibiliza no site porque em geral não aceitam procuração que não seja a do modelo CEF.
    abraços

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  35. Boa tarde! Comprei um imóvel comercial na planta junto com uma pessoa, sendo que cada qual detém metade do imóvel A Escritura de Promessa saiu somente em meu nome e o imóvel ainda será construído. Para dar segurança a essa pessoa, caso me aconteça alguma coisa, gostaria de fazer um documento, onde eu possa declarar que essa pessoa detém 50% do imóvel e que já quitou inclusive a parte dela. Pergunto, por gentileza: que tipo de documento eu poderia fazer entre eu e essa pessoa? É necessário a anuência do vendedor ou posso fazer somente entre eu e ela, para resguardá-la? Posso fazer de forma particular e reconhecer firma ou precisa ser em cartório? Precisa averbar na matrícula do imóvel? Obrigada!

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  36. Olá. Como se trata de imóvel na planta o ideal seria ter colocado o nome dessa pessoa no contrato. em geral o construtor coloca no contrato que qualquer transferência necessita do aval dele, portanto leia o que diz o contrato quanto a cessão de direitos. Para que a pessoa fique 100% garantida você deveria oficialmente fazer uma cessão de direitos de 50% dando plena quitação do preço com o avalo do construtor. Quando pronto o imóvel a escritura saira em nome de ambos.

    Se optar por um contrato particular entre vocês o construtor não terá obrigação de cumprir. você consta no contrato e toda a documentação oficial sairá em teu nome para depois ser transferido 50% para a outra parte. Os herdeiros sim terão que cumprir o contrato entre vocês que será registrado no cartório de títulos e documentos.

    Recomendo a primeira opção.

    abraços

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  37. Olá Maria Angela. Muito obrigada pelos esclarecimentos. Vou ver se o contrato fala. A cessão de direitos pode ser feita mesmo sem que eu tenha uma escritura definitiva, ou seja, posso passar um "direito" que em tese eu tenho, mas não totalmente, pois tenho somente promessa de compra e venda? Pergunto porque eu havia perguntado em um cartório o que poderia fazer e ele disse que essa cessão não poderia por conta de não ter escritura ainda.
    Esse contrato particular seria que tipo? digo, qual o nome posso dar? Obrigada mais uma vez. Grande abraço. Sandra

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  38. Essa cessão é feita com o construtor não no cartório de imóveis. você tem uma promessa de compra e venda e vai fazer cessão desta promessa por isso é tudo feito com o avala do construtor através da construtora. o construtor é que depois averba o contrato de cessão na matricula da obra. Cessão de direito de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta. consulte o construtor. abraços

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  39. Olá Maria Angela! Estou prescisando de uma orientação. Bem, um amigo que está indo embora da cidade me ofereceu um apartamento que ele comprou na planta no valor de 320 mil. Pagou 180 e o restante está financiado direto pela construtora. O imóvel está pronto, o habite-se ok. Qual a melhor maneira de se fazer essa transferência? A construtora pode atualizar o saldo devedor de acordo com o preço do Mercado hoje? Te agradeço a ajuda! Abraços

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  40. Olá Maria Angela. E o contrato particular, qual o nome eu poderia dar, pois prefiro fazer esse só entre eu e a pessoa e registrar em títulos e doc. , como vc. orientou, pois é só para garantir a pessoa perante os herdeiros, caso precise. Que tipo de contrato posso fazer entre eu e a pessoa? É em cartório ou podemos buscar algum modelo e adaptar e registrar? Obrigada

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  41. Se é só entre vocês tem que ser um contrato de promessa de compra e venda porem o vendedor somente vai poder te passar a escritura depois que já estiver toda a documentação do imóvel em nome dele. Também deve ser feito em cartorio de notas uma procuração publica especial para que você se torne procurador dele e possa cuidar de tudo que for relacionado a este imóvel. Sugiro que procurem uma advogado porque não é um contrato qualquer. abraços

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  42. É melhor mesmo buscar um advogado. Vou fazer isso. Muito obrigada!

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  43. Olá Maria Angela.Eu e meu esposo compramos um imóvel ,ele é quem cuidou da papelada toda.Foi no cartório e fez um contrato de compra e venda e ja está tudo pago,só q a minha preocupação é a seguinte com a escritura não está no nome de quem nós vendeu, poderemos ter algum problema futuro?Obrigada!

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  44. Olá. você e teu esposo compraram um imóvel de posse ou outra situação em que quem vendeu não tem o nome na matricula imobiliária. com o endereço do imóvel procurem o cartório de registro de imóveis e solicitem uma matricula imobiliária atualizada para saber o que a mesma diz e quem é o dono real. Há risco sim visto que não houve a transmissão da propriedade por escritura pública e sim um contrato com firma reconhecida. A matricula vai informar o que precisam saber mas o ideal era teu esposo saber do vendedor o tempo que ele estava no imóvel, carnês de IPTU quitado e outras informações.

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  45. Olá. Estou vendendo um apto pelo valor de R$340.000,00. Um interessado propôs dar R$90.000,00 na Promessa e o restante, R$250.000,00 , em pagamento único através de Nota Promissória resgatavel em 08 meses(com correção pelo INCC). Ele entraria na posse do imóvel de imediato.
    Gostaria de saber: qual a maneira mais segura de escriturar o acordo ? Caso ele não pague a promissória, posso perder o imóvel uma vez que ele já está no uso do mesmo ? Como fica esta venda em relação a isenção do lucro imobiliário na compra de outro imóvel? O prazo passa a contar da data do sinal?
    Obrigada pela sua atenção. Vera

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    1. Oi Vera. Me envie um email informando tudo que relataste aqui. Os cuidados são bem maiores e ha como te garantir porém o espaço aqui seria muito grande para te dar todas as explicações. Na quarta feira te retorno.
      abraços

      email: mcamini150@gmail.com

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  46. Bom dia, sou cessionária de direito de um terreno que era de meu avô - já falecido - a referida cessão aconteceu após seu falecimento, com assinatura da sua esposa e de seus filhos/noras. Eu gostaria muito de saber se tem alguma "brecha" para o financiamento da construção da minha casa dentro desse terreno. Fui na CEF e me afirmaram que apenas após o inventário eu poderia fazê-lo.

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    1. Olá , infelizmente não existe brecha, para utilizar financiamento é obrigatório que o imóvel já esteja em teu nome porque será dado como garantia de pagamento ao banco credor. o inventario terá que ser feito.
      abraços

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  47. Ola,
    Primeiramente meus parabéns pelo Blog, muito completo e explicativo.
    Gostaria do seu apoio para esclarecer uma dúvida.
    Tinha um financiamento fiduciário com a CEF, quitei todas as parcelas, recebi o documento com o cancelamento da alienação e ja dei entrada no Cartório de Registro de Imóvel.
    A Dúvida é:
    - Preciso Fazer uma nova escritura pública, após o cancelamento fiduciário no cartório de registro de imóveis ?
    - Caso não seja obrigatório, posso solicitar uma escritura pública no cartório de notas e tabelionato ? Qual seria o valor para esta nova escritura (imóvel fica no DF)?
    Desde já agradeço.

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  48. Oi Rubens Araujo. Não é preciso fazer nenhuma escritura pois o contrato que assinaste com o banco já é a tua escritura.
    A diferença é que por força da lei ela em vez de ter sido feita em cartório foi feita no banco mas são exatamente iguais em teor e forma. Como este contrato foi registrado na matricula imobiliária juntamente com a garantia de alienação fiduciária já esta tornado público e quando desejares vender o imóvel precisas apenas do contrato que é tua escritura e da matricula atualizada onde constará este registrado e a quitação do financiamento também.
    Contrato CEF é exatamente igual como escritura e vale como se fosse uma.

    Você somente precisaria fazer uma escritura se tivesse comprado por exemplo um imóvel construído pela prefeitura com contrato de promessa de compra e venda onde no final do pagamento seria transmitida a propriedade a você e até lé ficarias apenas com o direito de uso e esse não é teu caso.
    abraços

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  49. Obrigado pela resposta.
    Excelente trabalho o seu.

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  50. Ola,
    Apenas para esclarecer, foi feito o contrato, mas a CEF exigiu que fosse feito escritura publica. Por isso o meu questionamento se não iria precisar fazer uma atualização de escritura feito em cartório.

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    1. Não precisa Rubens, a própria matricula é que atualiza as informações.
      abraços

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  51. Ola fui ao banco na intenção de fazer um financiamento para compra de uma casa porem na cidade onde moro quase ninguém tem escritura pública existe outro tipo ou ouro documento que o vendedor possa levar ao banco que seja legal e aceito

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    1. Oi Glaicia Barbosa. Tens que perguntar direto na CEF porque a escritura pública é fundamental e obrigatória para financiamento visto que a garantia de pagamento é o próprio imóvel. não vão aceitar outro documento a não ser que seja uma transcrição que é um escritura muito antiga antes da ultima legislação e que vale como se escritura fosse. abraços

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  52. Olá Maria Angela.
    Em primeiro lugar quero te parabenizar por tanta informação para os leitores.
    Gostaria de saber se posso dar entrada no habite-se do meu imóvel ja que moro nele a 4 anos mas ainda não acabei a obra, pois meu imóvel mede 228 mts mas faltam 40 mts para acabar a obra e meu terreno ainda esta financiado com a incorporadora e eu tenho somente o contrato de compra e venda já que somente poderei fazer a escritura quando eu quitar totalmente a divida com a incorporadora.
    me falaram que se eu fizer o habite-se agora e esperar 7 anos tenho uma boa economia para registrar o terreno com a casa para adquirir a averbação no registro de imóveis. isto confere?

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    1. Oi Josnei Reis. A prefeitura não vai te fornecer o habite-se com o imóvel inacabado e por isso não vais conseguir o documento. Para que a prefeitura te forneça o habite-se você tem que concluir a obra e solicitar a vistoria final para emissão do documento. Como teu imóvel é por incorporação quem solicita este documento é o Incorporador após concluído todo o empreendimento. Desconheço o habite-se parcial neste tipo de empreendimento.

      abraços

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  53. Olá Maria Angela,
    Possuo um lote que pretendo vender em um condomínio. Um possível comprador me ofereceu um valor de entrada e parcelas a serem pagos em cheques. Tenho receio quanto a negociações desta maneira, mas para que eu não perca negócio, notei que a escritura pública de compra e venda a prazo com pacto adjeto de alienação fiduciária á pessoa física seria uma opção que acredito que me assegure quanto ao recebimento do valor devido. Esta realmente é uma garantia aconselhável para o meu caso? Devo fazer esta escritura adicionalmente a um contrato? Caso o comprador não pague alguma parcela, ou pare de pagar há risco de que eu tenha que devolver algum valor ou o imóvel?
    Desde já obrigado!

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    1. Olá. Nada te assegura o recebimento do valor devido, vai te assegurar a devolução da propriedade. A alienação fiduciário em garantia exige que o comprador coloque o imóvel em nome dele e depois desse registro ele averbe na matricula esta garantia transferindo os direitos para você. Se ele não pagar você recolhe o ITBI e consolida a propriedade em teu nome novamente tendo que leva-la a leilão. Aceitar hoje em dia pagamento em cheque pré datado não é recomendado.

      O que te recomendo é Contrato particular de promessa de compra e venda com clausula resolutiva. Cada parcela fica atrelada a uma Nota promissória que será resgatada mensalmente pelo comprador com o pagamento da parcela. O comprador pode levar este contrato a registro na matricula tornando publico a todos que vocês fizeram um negocio. Se ele não pagar o contrato é desfeito(a clausula se resolve) e o imóvel seguem em teu nome até a quitação. Se ele quitar e você não passar a escritura ele estará garantido porque provando a quitação poderá judicialmente requerer a propriedade por adjudicação. É a melhor opção para ambos.
      abraços
      email: mcamini150@gmail.com

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    2. Obrigado pela resposta!

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  54. Ola Maria Angela, durante o decorrer de um contrato de promessa compra e venda a 90 dias, o sinal foi 1/3 do valor. A questao é a seguinte o vendedor vive na casa e depois do acto da escritura publica, fica com arrendatario. Tera este que durante o 90 dias do CPCV pagar renda ao futuro comprador? Desde já Obrigada

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    1. Oi Fatima Gil, se o arrendamento começa partir da escritura não ha que se falara em pagamento no período de 90 dias. abraços

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  55. Oi Maria Ângela!! É o seguinte: Meu irmão juntou renda comigo, para que eu conseguisse financiar um imóvel ( ele entrou na época com maior % de renda para financiar). Eu banquei todas as parcelas. Estou pagando as parcelas desde então. Quero quitar o imóvel e solicitar a escritura , só que na escritura consta ele e eu como proprietários. Como faço para quitar e deixar a escritura só em meu nome? O que tenho que fazer? Desde já agradeço.

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    1. Olá. Teu irmão vai ter que comparecer com você no cartório e fazer uma cessão de direitos do percentual dele para você. Se ele for casado o cônjuge tem que assinar concordando. O Tabelionato vai te informar todos os documentos que será preciso apresentar.
      abraços

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    2. Muito obrigada!! Que Deus te abençõe!!

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  56. No processo de inventário na forma de arrolamento com testamento, há um imóvel (apartamento) adquirido na planta, sendo que fora quitado e recebido as chaves após o falecimento do adquirente. Posso transmitir esse imóvel diretamente ao beneficiário, ou tenho que efetivar a matricula em nome do falecido para depois transmitir para o nome do beneficiário? desde já agradeço.

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    1. A documentação é feita em nome do falecido e após o formal de partilha averbado na matricula transmite a propriedade aos herdeiros. abraços

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  57. Olá comprei um imovel de uma pessoa faz uns 8 anos mas não passei para meu nome. Obtive na epoca uma procuração me dando poderes para fazê-lo. Ocorre que o antigo proprietário não fez a tranferencia para o nome dele e agora fui ao cartório e soube que a imobiliária que fez a venda abriu falência. Gostaria de saber oq fazer? Obrigado!

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    1. Olá. . Vais ser preciso buscar a propriedade pela via judicial porque não estava em nome de quem te vendeu o que significa que a procuração não tinha valor. Na justiça com usucapião por justo titulo ou seja o contrato prova o negocio entre vocês, você consegue a propriedade por sentença judicial.

      abraços

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    2. E a falência da imobiliária? Não implica em nada?

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    3. Você não tem contrato com a imobiliária e sim com quem comprou da imobiliária, sendo assim se a empresa ainda existisse ela iria transferir para quem te vendeu e após isso é que você com a procuração de quem te vendeu poderia transferir para o teu nome. Você poderia representar quem te vendeu com esta procuração porém não poderia colocar direto no teu nome. Na lei de registros públicos temos um principio que se chama"continuidade" onde um proprietário não pode desaparecer dos registros. Para que a imobiliária tivesse obrigação de passar para o teu nome a pessoa que te vendeu teria que ter feito com você uma escritura de cessão de direitos sobre imóvel. De qualquer forma a imobiliária faliu e sendo assim o caminho é a justiça. Se você tiver o contrato da imobiliária com quem te vendeu vai facilitar bastante para o advogado analisar se consegue adjudicação em vez de usucapião. A forma como será não posso te garantir depende de cada caso.

      A responsabilidade em colocar o imóvel em seu nome é sua e portanto a pessoa que te vendeu era que tinha obrigação de ter procurado a imobiliária para passar a escritura e não o fez. da mesma forma você não devia ter fechado negocio sem ter solicitado a matricula imobiliária do imóvel onde constaria que ainda esta em nome da imobiliária que faliu.

      O problema aqui nessa situação é se penhoram o imóvel por divida da imobiliária, aí terás uma complicação pela frente então procure um advogado logo.

      abraços

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  58. Boa noite

    Comprei um apto novo de 190.000,00 em junho de 2014 (através de uma imobiliária). Dei 70.000,00 de entrada e o restante deve ser financiado. O combinado, segundo meu contrato de promessa de compra e venda é que eu financiaria via Banrisul após a liberação da individualização do imóvel ( que ocorreu no final de outubro). Encaminhei tudo e já tenho a aprovação preliminar do meu crédito, a avaliação do imóvel tb já foi realizada e aprovada pelo agente financeiro.. O problema é que o vendedor tem se recusado a me enviar toda a documentação, em especial a dele, de pessoa física, além disso o banco exige que o vendedor tenha conta no mesmo banco e no meu caso este vendedor não quer abrir a conta exigida pelo Banrisul. Os documentos do imóvel estão em ordem(matrícula, etc). Já resido no mesmo e mantenho as contas de luz. iptu e condomínio em dia. Estou preocupada, pois quero concluir o negócio, mas a outra parte não colabora. inclusive me falou que já recebeu outra proposta melhor pelo imóvel. Além disso, quando envia os documentos finais para concluir o financiamento, sempre falta alguma coisa ou atrasa. Já tirei algumas certidões mais de uma vez (elas tem validade e são pagas). Já pedi que a imobiliária cobrasse os documentos dele, mas não tenho tido sucesso.
    Devo procurar um advogado?

    Grata pela ajuda

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    1. Olá. O Banrisul ou qualquer outro banco não pode exigir que o vendedor abra conta no banco, isso é abuso. O vendedor tem o direito de receber o valor do financiamento no banco em que indicar ao Banrisul. Solicite ao banco pro escrito a legislação que obriga o vendedor a abrir conta pois o Procon já deixou claro que isso é venda casada.

      Se já esta na posse do imóvel o vendedor não pode desfazer o negocio a nãos er que te indenize em todo o tempo perdido e você tem o direito de ficar no imóvel até que judicialmente tudo se decida. Como o vendedor esta complicando e dificultando a conclusão do negócio salvo a conta que ele não é obrigado a abrir você deve sim procurar um advogado pois talvez seja necessário entrar com ação judicial de obrigação de fazer se vocês assinaram contrato de promessa de compra e venda e você já tem inclusive a posse do bem que negociou. Tens que concluir logo para que não tenha teu financiamento vencido o prazo e tenha que novamente passar por todo o procedimento de aprovação.
      abraços

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    2. Obrigada pela orientação! abraço

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  59. Olá, comprei um imóvel em agosto de 2014, e foi feito o parcelamento da entrada em 6x no boleto bancário. Após a quitação desses valores a construtora me solicitou que assinasse 6 notas promissórias já vencidas com o valor da entrada e mais 1 nota promissória no valor total do imóvel. Como devo proceder neste caso?

    Obrigada

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    1. Oi laryssa, não assine. O boleto quitado é comprovante de pagamento e portanto não precisas as NP já vencidas, isso é abuso até porque uma vez quitadas tem que ser entregue a você. Tem coisa errada nessa compra porque usar NP que ninguém utiliza. Acho melhor entregar teu contrato para um advogado analisar. abraços

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  60. Boa tarde Dra. Maria Angela, gostaria que o senhora me ajudasse, sou sua colega de profissão, mas como recém formada tenho muitas dúvidas.

    O caso é o seguinte:
    Uma empresa já baixada tem um apartamento em seu nome e esse bem era financiado em nome da empresa. O financiamento foi integralmente quitado. A empresa sociedade limitada foi extinta. O sócio da empresa foi ao cartório para proceder com a transferência deste imóvel, mas foi informado que não haveria esta possibilidade. Em contato com a Junta Comercial foi informado que não tem como reativar a empresa.
    Assim pergunta-se: Como transferir este apartamento para a Pessoa física em seu nome ou para outra empresa dele Pessoa Jurídica. Qual ação judicial cabível?

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    1. Oi Nayara. Procure um contabilista. Tratando-se de LTDA temos mais de um sócio e portanto é preciso fazer a dissolução da sociedade empresarial e partilhar o capital investido mesmo que a empresa esteja baixada e sem dividas. Será preciso fazer a dissolução e apresentar uma série de certidões negativas para por fim poder transferir o imóvel ou vende-lo.
      abraços

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    2. Oi Nayara. Procure um contabilista. Tratando-se de LTDA temos mais de um sócio e portanto é preciso fazer a dissolução da sociedade empresarial e partilhar o capital investido mesmo que a empresa esteja baixada e sem dividas. Será preciso fazer a dissolução e apresentar uma série de certidões negativas para por fim poder transferir o imóvel ou vende-lo.
      abraços

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    3. O problema é que o contador informou que não é possível reativar a empresa e, consequentemente não poderia transferir o imóvel. Assim teríamos que apelar para a via judicial. Mas minha dúvida, Dra. Maria Angela, é qual o procedimento cabível. A senhora poderia me ajudar?

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    4. Oi Nayara, não sou advogada e também não tenho conhecimento profundo do assunto. Fui procurar nos Fóruns contábeis a informação pra você e me informaram que fazendo a dissolução e baixando a empresa os bens podem ser transferidos. Não me deram maiores detalhes apenas mandaram procurar um contabilista mas se o te disse que não pode, desculpe mas não tenho como te ajudar. realmente vais precisar de um advogado.

      abraços

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  61. Boa noite Maria Angela!

    Seu blog é muito esclarecedor, mas possuo uma dúvida que não encontrei por completo.
    Estou adquirindo parte de terreno 2.000m² de um amigo que está financiando junto a um banco; Como vai ficar alienado ao banco o total do terreno e um imóvel que vai servir de moradia a sua família, gostaria de saber qual o documento mais seguro juridicamente (qual contrato de compra/venda) a ser feito para garantir direitos a mim e a ele num futuro? Ele me convidou a dividir o terreno com ele, mas não participei do financiamento junto ao banco.
    Grato de momento.

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    1. Olá. O ideal é fazerem um contrato de gaveta isto é um contrato particular de compra e venda onde relatam todo o negocio efetivado entre vocês deixando claro quem paga o que do financiamento, qual a área do terreno pertence a você, obrigatoriedade de te passar a escritura no futuro ou os herdeiros em caso de falecimento e principalmente a situação em relação ao seguro do financiamento que quita o imóvel em caso de falecimento do teu amigo pois quita integral em nome dos herdeiros e no caso deve ficar determinado que quita sua parte também e eles tem obrigação de te passar a escritura desde que você arque com todos os custos.
      Registra no cartório de títulos e documentos.
      abraços

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    2. Olá Maria Angela!
      Obrigado pelo retorno. Acrescento no item acima que verificado junto a prefeitura da cidade, não há possibilidade de fracionamento do terreno (guia amarela). Diante disso, as informação prestadas ainda seriam válidas? Ou seria possível realizar alguma forma de divisão em condomínio ou parte ideal?
      Grato.

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    3. Para fins de contrato basta um percentual como por exemplo cada um ter 50% do imóvel como um todo . se mantem o contrato da mesma forma. Não é possível mexer oficialmente no imóvel enquanto estiver financiado. abraços

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    4. Ok, então independente de a prefeitura não permitir o fracionamento do terreno, eu e meu amigo fazendo o documento junto a um cartório de registro civil, decidindo pelos tipos de escritura pública de compra e venda (ou venda e compra), com duas testemunhas, estaremos amparados juridicamente caso um ou outro decida vender sua parte?

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    5. Exatamente, o contrato te garante de que fazes parte do negócio mesmo não estando oficialmente em teu nome e tem valor perante uma possível discussão judicial. abraços

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    6. Muito obrigado pela atenção!

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  62. Compramos em dinheiro 50% de uma casa que pertencia a avó da noiva de meu filho e os outros 50% foi em forma de doação que ela fez a neta, fomos ao cartório e registamos a escritura na presença do tabelião e com a assinatura de todos os dois filhos desta avó e os conjugues, e também todos concordaram com esta doação que a avó estava fazendo a neta/noiva de meu filho, tentamos fazer tudo 100% correto, porem e para barretear custo a escritura saiu em 100% em forma de doação, e na escritura costa o nome de meu filho e da noiva, minha pergunta é se esta escritura tem como ser cancelada pois infelizmente o noivado não foi a frente?

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    1. A escritura pode ser retificada corrigindo as informações erradas mas não cancelada. Para anular uma escritura somente pela via judicial com provas de que houve uma fraude ou um ato nulo o que não é oc aso pelo que você informa.
      abraços

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  63. o que aconteceu comigo foi o seguinte!no ano passado eu é meu marido estávamos procurando uma chácara para comprar !é conhecemos um corretor local que iria nos ajudar!então como tinha um terreno resolvi oferecer no negócio para minha surpresa ele me disse que havia vendido o terreno!me pediu uma certidão de matrícula !então fui procurar a escritura sem sucesso !havia perdido em muitas mudanças!detalho estava registrado em meu nome desde 1997!então foi ao cartória é pedi outra,eles me fizeram ,foi fazer á tal certidão de matrícula apresentei á ele que ficou pasmo!ai ele me pediu o xerox ,que lhe dei sem desconfiar de nada !então para minha surpresa!quanto foi á prefeitura para pedir o imposto deste ano 2015 para pagar!eles me falarão que não estava mais em meu nome!o que eu faço isso pode acontecer?desde já obrigado

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    1. Isso não pode acontecer sem que você tenha passado uma procuração publica para o corretor te representar como teu procurador. Se tirares uma matricula do terreno veras que ainda esta em teu nome. Na prefeitura se altera cadastro por contrato particular mas no registro imobiliário não. Podes ter sido vitima de fraude e portanto procure o cartorio logo verifique a matricula e se não achares o corretor procure a policia. Ninguém transfere o terreno para o nome sem que você esteja presente ou um procurador seu e assim se ele vendeu a posse você tem que procurar logo um advogado. antes de tudo tens que ter certeza de que houve fraude pois pode nems er um corretor e sim um falsário. abraços

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  64. A quem devo procurar quando a empresa pela qual eu comprei o imóvel não entrega a documentação para dar entrada na escritura?

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    1. Olá, busque diretamente o Procon para orientação, visto que é preciso verificar o que diz teu contrato antes de recorrer a justiça.
      abraços

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  65. Boa tarde, parabens pelo blog e atencao. Estou comprando um imovel no valor de 935000 mil (casa). A construtora esta me cobrando 4100,00 para fazer a escritura publica de concessão. Esse valor e certo? Nao e abusivo? Tem uma tabela? Pois o imovel so ficara pronto em 2017. E nao e uma escritura definitiva. Posso fazer la por conta própria. Desde ja agradeco

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    1. Oi, te respondi via email, tá difícil hoje de acessar os comentários do Blog. Google muito lento

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  66. Olá boa noite estou preste a financiar um imóvel porém tenho dúvida pois o banco vai financiar 90% e eu tenho que dar 10% .No caso os 10% tenho que dar na mão do corretor antes de saber se o banco vai ou não aprovar o financiamento? Se a resposta for sim e no caso do financiamento ser reprovado eu terei meu dinheiro de volta ?

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    1. Olá. Tens que colocar por escrito que em caso de financiamento não aprovado o valor integral deve ser devolvido sem multa e juros a você, isto é condicione o pagamento a aprovação do financiamento ou poder não querer devolver. Lembro que a CEf hoje modificou as regras do financiamento.
      abraços

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  67. Ola Mari Angela, gostaria de parabeniza-la pelos 10 anos de blog, que vem ajudando muitas pessoas.
    Aproveitando, gostaria de mais uma ajuda / esclarecimento.
    Eu tenho uma residencia em uma Cidade que comprei financiado pela CEF juntamente com minha esposa no DF.
    Como o financiamento é relativamente antigo e o valor do imovel ficou fora das novas regras do sistema brasileiro e habitação, não foi possível utilizar o fgts. O imovel já esta liquidado.
    A pergunta é:
    01. Estou querendo sozinho, adiquirir um imovel no CE financiado, é possivel ?
    02. Caso a pergunta 01 seja possível, qual o procedimento ?
    03. Minha Mãe mora no CE, poderia fazer a comprar somente Eu e Ela ?
    03. Como não usei o FGTS no primeiro contrato (residencia atual), é possível usar para compar o imóvel no CE que seria para investimento?
    04. Eu comprando este imovel, mas não pretendo alugar, vou pagar IRPF, ou somente pago se alugar ?

    Desde já agradeço.

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  68. Oi Rubens Araujo.

    1) não, tua esposa vai fazer parte do contrato obrigatoriamente
    2)xxxx
    3) não, tua esposa tem que constar
    4) tens outro imóvel em teu nome e portanto não podes fazer uso do FGTS para aquisição deste.
    5) só recolhe imposto se aluguare estiver acima do limite ou se for vender depois.

    abraços

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  69. Maria Angela, boa noite!

    Primeiro te parabenizo pelo espaço e pelo tempo que você tem se dedicado aos leitores!

    Minha dúvida é a seguinte: Escriturei e Registrei um imóvel em cartório. Após 1 ano e meio percebi que na descrição do meu imóvel na escritura e na certidão de registro não consta o nome da rua, nem o número do condomínio e nem o bairro. O imóvel é um atpo, consta o nº do atpo, o bloco, nome do condomínio e a cidade. Só não consta, repito, o nome da rua, o nº do condomínio e nem o bairro.
    Um erro muito grosseiro, infelizmente não notei esses erros quando assinei a escritura!
    Gostaria de saber como eu devo proceder para resolver esse problema? O cartório teria obrigação de refazer a escritura e corrigir esses erros sem ônus para mim? Lembrando que já tem 1 ano e meio que o imóvel foi registrado. E se eu deixasse como estar, quais são os riscos sobre a posse do imóvel?

    Desde já, deixo um muito obrigado!

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  70. Muito estranha essa situação pois não deveria ter passado pelo cartório de imóveis.
    Procure o tabelionato e solicite informações, se foi errod eles será corrigido sem custos,s e foi por outro motivo eles vão analisar e te dizer o que fazer.
    abraços

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  71. Boa tarde, Maria Angela!

    Previamente parabenizo pelo excelente blog.

    Comprei um apartamento através de financiamento bancário. Dei 60% de entrada sobre o valor do imóvel. Acontece que por causa da minha idade, a compra foi realizada em nome de outra pessoa(parente) que financiou o restante, ou seja, 40%. Como faço para garantir minha parte no imóvel? Antecipadamente agradeço

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    1. Deverá ser feito um contrato particular onde informam toda a negociação e quem pagará o que do financiamento bancário mais a obrigação de os herdeiros cumpri-lo e depois registrar no cartório de títulos e documentos. abraços

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  72. Boa tarde Maria Angela preciso tirar uma duvida estou registrando uma escritura q foi feita em 1997 mas o cartorio de registro pediu q o tabelionato faça um adicional do antigo dono na escritura mas ai q ta não consigo achar o antigo dono o q devo fazer? será q um advogado resolveria de forma mais rapida?

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    1. Olá. Não tenho como te informar se o advogado agiria mais rápido porém podes pedir ao cartório de faça uma pesquisa sobre propriedade imobiliária em nome do antigo dono. Se ele tiver algum imóvel em nome dele talvez você consiga localiza-lo, do contrario vai precisar de um advogado para resolver a questão e tentar acha-lo. abraços

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  73. tenho um imovel que meu falecido esposo deixou pra mim e meu filho menor de idade,ja fiz o inventario e no formal de partilha diz que metade do imovel é meu e a outra do meu filho,gostaria de saber se eu posso vender o permutar o imovel ou ainda fazer um cessao de direito pra o comprador?

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    1. Olá Te respondi vai email que me enviaste. é obrigatório aguardar o alvará do juiz .
      abraços

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  74. Ola. Maria Angela. Boa Trade!

    Tenho uma tia que comprou um imóvel (lote) em 1988, porem nao foi feito o registro (meu falecido tio cuidava de tudo). hoje ela esta com 78 anos e precisa vender, foi quando descobriu o fato. A imobiliária que fez a venda, foi baixada em 2008 o sócio majoritário da época esta se eximindo de quaisquer responsabilidades. porem a regularização dos documentos dependem deles. Ele atuava como representante de todos os sócios por meio de procuração, so que essa procuração era particular (embora parece ter sido mascarada essa informação na escritura qual nao consta nem o numero da matricula).
    obs. ja pedi a certidão negativa de débitos, a avaliação da prefeitura, o problema atual é mesmo essa procuração que o cartório nao aceita.

    Com diabetes e idade avançada ela esta vivendo em condições precárias, realmente precisa fazer essa venda para poder se cuidar.

    Gostaria de saber, caso possa me ajudar, qual a responsabilidade deles nesse processo.

    Desde já agradeço.

    at. Gleyson Abel

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    1. Oi Gleyson Abel. É de quem compra o imóvel a responsabilidade de providenciar a transferência da titularidade e arcar com estes custos e sendo assim teu pai devia ter feito a escritura pública e registro em nome dele na época. As vezes por problemas financeiros ou de documentação se deixa para depois e assim corre o risco de ocorrer o que esta ocorrendo agora em que a imobiliária não existe mais isto é, extinguiu-se a pessoa jurídica que vendeu o bem. A pessoa física, sócio não pode passar a escritura pública.

      A solução agora não é tão rápida pois será preciso usucapião para colocar o imóvel em nome de tua tia visto que não havendo mais a empresa o usucapião é necessário e ela consegue. Outra ação pode ser movida contra o proprietário mas aí envolve questão para advogado e foge do meu conhecimento te orientar.

      abraços

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  75. Olá Maria Angela,

    Meu sogro faleceu a duas semanas e deixo um imóvel no nome dele e da minha sogra. Além de minha sogra, ele deixou mais duas filhas.

    Gostaria de saber se é necessário efetuar o inventário do imóvel mesmo estando o nome da minha sogra. Sabes me informar?

    Aguardo,

    Vagner

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    1. Oi Vagner. Sim é obrigatório o inventario da parte que por direito cabe ao teu sogro, explico.
      O imóvel enquanto o casal viver pertence ao casal na proporção de 100% para ambos se o regime de casamento for comunhão parcial de bens ou comunhão total de bens.

      Quando um dos cônjuges vem a falecer ocorre a divisão do imóvel em 50% para cada um a não ser que na escritura de compra do imóvel eles tenham determinado um percentual diferente. Se nada foi determinado a lei diz que é 50% de cada um dos cônjuges. Sendo assim será inventariado os 50% do cônjuge que faleceu.

      1)No regime de comunhão total de bens:

      Tua sogra tem 50% do imóvel que é dela e não é dividido com as filhas
      Teu sogro falecido tem 505 do imóvel que será inventariado
      Os herdeiros serão a esposa e as filhas na mesma proporção ou seja 1/3 para cada um dos 50% dele.
      Nesse caso a tua sogra é chamada de meeira de 50% do imóvel que é dela por direito e herdeira de 1/3 dos 50% do esposo falecido e acada filha 1/3 destes mesmos 50%.

      2) no regime de comunhão parcial de bens com o imóvel comprado por ambos.

      - a tua sogra é meeira de 50% que é a parte que pertence a ela e não é dividida com as filhas. O inventario apenas vai informar que esta parte pertence a ela. Nesse regime de bens tua sogra não é herdeira da parte do teu sogro.

      - cada filha herdará 1/2(25%) dos 50% que serão inventariados do pai falecido


      Atenção:
      no inventario o valor deste imóvel para fins de transmissão da propriedade aos herdeiros tem que ser o valor que consta como aquisição no ultimo imposto de renda do falecido. Não atualize o valor para não pagar imposto de renda de 15% sobre o valor atualizado.

      O valor do ITDCM que é o imposto estadual sobre herança será o valor que constar na fazenda estadual em geral o mesmo valor do calculo do IPTU mas não usem este valor para transferir a herança para os herdeiros.

      Como somente 50% do imóvel será inventariado o valor de aquisição será 50% do que esta declarado no IR do falecido.
      Digamos que o valor de aquisição no iR do teu sobro seja 100 mil. Declara-se que a viúva é meeira de 50% no valor de 50 mil e será inventariado 505 do falecido no valor de aquisição de 50 mil.

      abraços

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  76. Bom dia Maria Angela, estou interessado em adquirir um imovel, o problema é que o atual morador ou suposto proprietario possui somente um contrato de compra e venda, sei que este nao é um negocio simples mas qual seriam os minimos cuidados para evitar complicaçoes futuras e como posso questionar a regularizaçao deste imovel perante a prefeitura de Foz do Iguaçu - PR conseguindo a escritura definitiva.

    Desde ja agradeço e parabenizo sua atitude de ajudar a esclarecer duvidas legais para as pessoas menos informadas.

    Alexandre H

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  77. Oi Alexandre, me envie um email com mais detalhes sobre a quem pertence este imóvel pois não é tão simples assim. Preciso mais informações se é um imóvel particular ou área publica. abraços

    Email: mcamini150@gmail.com

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  78. Oi Maria Ângela, boa noite. Minha dúvida é a seguinte: Sou casada em comunhão parcial de bens. Comprei após o casamento um terreno, mas este apenas por contrato de compra e venda registrado em cartório. Neste terreno construí a casa onde moro com meu marido e filho. Meu marido têm 2 filhos do primeiro casamento. Pago IPTU que agora depois de alguns anos consegui colocar em meu nome, pois este terreno não têm escritura. Gostaria de saber se qdo eu for regularizar este terreno já com casa em cima, posso fazê-lo direto em nome do meu filho, uma vez que suei para construir a casa e não acho justo mais pra frente caso aconteça algo com meu marido os filhos dele terem direito, principalmente pq quem me ajudou a construir a casa foi minha mãe. Meu filho têm apenas 8 anos. Queria saber se posso qdo conseguir fazer usom capitão ou escritura, um destes já sair direto em nome do meu filho, mesmo que ele seja de menor, desde já agrdeço a atenção. Meu e-mail é: danielekissi@hotmail.com

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    1. Oi Daniele Kissilevicz. O imóvel foi comprado e recebeu benfeitorias após oc asamento em comunhão parcial de bens o que comunica o imóvel com o casal. Sendo assim teu esposo tem direitos mesmo que tenha sido utilizado somente teus recursos na construção e compra pois o legislador entende que o casal contribui de alguma forma para a benfeitoria e compra do imóvel poi se você usou teu dinheiro de alguma forma teu esposo arcou com outras despesas que facilitou a aquisição e benfeitoria. quanto a tua mãe contribuiu porque assim desejou e não tem qualquer direito.

      A explicação acima se faz necessária para que entendas que para colocar em nome de teu filho é obrigatório que teu esposo abra mão deste imóvel assinando a escritura pública onde esta deverá informar que este imóvel não se comunica com o casamento e que ele não tem qualquer direito fazendo parte da tua lista de bens particulares e que desta forma faz a doação do bem a teu filho. Se for assim tudo bem mas se ele não aceitar não há o que você possa fazer. abraços

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  79. Comprei um imóvel por instrumento particular e alienei a CEF . Que também foi adquirido através de instrumento particular. E la no RGI esta registrado que Fulana de Tal pela 61 da Lei 4.380 de 21.08.1964, pelo artigo primeiro da Lei
    5.049 de 29.06.1966 já qualificada como proprietária me transmiti. Preciso fazer algo depois quitar junto com caixa?

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    1. Oi Marçal. Tens que solicitar apara a CEF o termo de quitação para ser averbado na matricula do imóvel(anotado) cancelando a alienação do imóvel em garantia(hipoteca. Somente isso. O instrumento particular que levaste a registro na matricula tem força de escritura pública e portanto vale como tal. abraços

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  80. Boa tarde, estou uma dúvida, estou negociando um Lote onde o Dono que está me vendendo possui apenas o Contrato de Compra e venda(em nome de um terceiro) que foi feito junto a Imobiliária responsável pelo Loteamento na época isso em 1987, Ele tem 5 lotes sendo 3 que ele adquiriu diretamente na imobiliária em seu nome mesmo e 2 que ele comprou de um amigo que comprou estes 2 do lado dele porém ele não fez um contrato de compra e venda entre os dois ao comprar dele para afirmar a negociação, ele apenas repassou para o ele o contrato original de compra e venda original. Enfim se eu adquirir este imóvel dele ele irá me repassar apenas este contrato original feito na época entre este amigo dele e a imobiliária e nós faríamos um contrato particular entre agente,
    Se eu compra este imóvel há possibilidade de eu emitir uma Minuta de transferência para Tirar a escritura em meu nome ou somente requisitando a assinatura do primeiro comprador?

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    1. Oi Wanderley Ferreira. Se era um loteamento somente quem te passa a escritura pública é a imobiliária que loteou a área e esta vai te cobrar para isso e não costuma ser pouco. O pessoal tem reclamado que as loteadoras cobram em torno de 6 a 10 mil para passar esta escritura direto. Se a imobiliária não existe mais somente ação de usucapião vai passar a escritura para você.
      o contrato original não prova o negocio entre que esta te vendendo e o amigo, o ideal é que o amigo fosse localizado para assinar a cessão de direitos a você assim fariam um contrato de compra e venda dos lotes e tanto o vendedor quanto o amigo assinam. E se o amigo não fez o negocio??????? abraços

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    2. Você tem razão, agora esqueci de mencionar que já comprei dele 2 lotes inclusive estava tudo ok e já até emiti o registro em meu nome. agora este outro que ele comprou deste amigo dele só possui o contrato de compra e venda e a minuta de transferência em nome do amigo!Agora Maria Ângela, levando em consideração o valor que eles cobrariam de qualquer forma é possível fazer junto a imobiliária que está ativa a minuta de transferência me meu nome com a posse dos documentos originais e mais um novo contrato de compra e venda deste vendedor? ou somente por usucapião como você disse?

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    3. Oi Wanderley, se a imobiliária esta ativa ela pode passar a escritura direto para você e se tem a minuta de transferência é mais fácil porém é provável que a imobiliária queira um documento que prove que ele vendeu para teu vendedor. Se tiver como localiza-lo, melhor ou um recibo de pagamento ou uma procuração porque só o contrato e a minuta não provam que houve o negócio entre ambos. De qualquer forma procure a imobiliária que saberás exatamente o que eles vão te pedir.

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    4. Muito Obrigado Maria Angela, foi de ótima valia suas respostas, sou muito grato.

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    5. Disponha sempre que precisar. Abraços

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  81. Olá, gostaria de saber se o imóvel que tenho que é financiado pelo banco Bradesco, teria como ser passado pra outra pessoa e eu continuar pagando?

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    1. Olá. Não. A titularidade não pode ser transferida a não ser que você venda o imóvel financiado. Abraços

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  82. Prezada Maria Angela,

    Pretendo me casar e o meu noivo já foi casado outras vezes e possui filhos, porém, estamos na negociação para compra de um terreno onde iremos construir nossa casa, gostaria de saber se existe alguma modalidade de promessa de compra e venda onde posso inserir uma cláusula específica de doação da totalidade do imóvel para ele em caso de morte minha e dele para mim, tendo em vista que o financiamento será de 5 anos.

    Grata,

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    1. Olá. Imóvel adquirido com financiamento o mesmo fic alienado ao banco como garantia de pagamento desse financiamento o que já impede a situação que colocas. Outro detalhe é que não ha como passar por cima do direito de herança o que tornaria esta clausulas que você deseja nula por ir contra o que determina a lei.

      O que posso te dizer para que ambos fiquem tranquilos é que a lei garante ao casal o usufruto legal vitalicio em caso de falecimento do cônjuge. Significa que se teu esposo vier a falecer o imóvel é dividido entre os herdeiros mas nenhum deles poderá usa-lo ou tirar você dele porque como esposa tens direito de ficar no imóvel até falecer , o mesmo ocorre com teu esposo se você vier a falecer.

      se teu esposo vem a falecer somente os 50% dele são inventariados entre os filhos pois os outros 50% é seu. Isso no regime de comunhão parcial de bens. No regime de comunhão universal você é meeira de 50% e os 50% do esposo falecido você é herdeira juntos com os filhos dele.

      abraços

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  83. Boa noite, estou precisando de uma ajuda em relação ao meu processo de compra de um imóvel. É o seguinte, eu e o meu marido demos entrada na compra de um imóvel o mês passado, até então foi tudo tudo dentro dos trâmites legais, mandamos nosso cadastro para o banco fazer a análise de crédito e deu tudo certo até chegarmos nos trâmites finais que foi o registro da escritura do imóvel, porém quando a escritura já se encontrava no cartório de registro a gerente do banco nos informou que o nosso processo estava com uma pendência (o que já era tarde), pois o meu marido tinha um imóvel no entorno do DF e não poderia ter usado o FGTS para a compra do segundo imóvel, só que ele não tinha usado o FGTS para a compra desse primeiro imóvel e não fomos informados pelo banco que esse processo não poderia acontecer. Agora estamos com a escritura já registrada e a gerente do banco sugeriu uma re-ratificação da escritura retirando a parte do FGTS do meu marido e deixando somente o meu, pois quando compramos esse segundo imóvel ainda estávamos solteiros. Gostaria de saber se isso é possível ser feito mesmo com a escritura já registrada e se esse procedimento for possível nós vamos ter que pagar outra taxa de registro da escritura?
    Não acho justo sermos lesados por erro do banco, pois, não fomos informados em nenhum momento que o FGTS do meu marido não poderia ser usado e a essa altura do campeonato já gastamos bastante dinheiro pagando todas as taxas (ITBI,, taxa de banco,taxa de cartório e registro de escritura.) necessárias na aquisição do imóvel, sem contar que já havíamos assinado o contrato de financiamento no banco.
    Aguardo seu retorno.
    Obrigada.

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    1. Oi Morena. Foi realmente falha do banco e inclusive falha do departamento jurídico que fez toda análise do
      CPF de vocês porque quem possui + de 405 da propriedade de um imóvel em qualquer canto do país não pode usar o FGTS na compra de outro imóvel a não ser que venda ou doe este que possui.

      O que estranho é que o registro da escritura no cartório de imóveis tenha sido efetivado porque o cartório também tem que verificar se os compradores tem propriedade de outro imóvel no país. Uma sucessão de erros nesse teu processo que é incomum ocorrer. se já estas com tua escritura devolvida registrada o imóvel já esta em nome de vocês porém tens que devolver a escritura ao banco para que este libere o pagamento que esta depositado na conta do vendedor e bloqueado.

      Se você não aceitar a retificação o banco não vai liberar o pagamento na conta do vendedor e o vendedor vai te acionar na justiça com perdas e danos. Se aceitares a retificação o banco vai devolver o valor do FGTS para a conta do fundo do teu esposo e terão que ter este valor para pagar ao vendedor. Resumindo, uma encrenca danada que o banco não vai querer assumir. As taxas terão que ser pagas novamente.
      Se não tiverem este valor para pagar ao vendedor, ele vai aciona-los e se ainda não recebeu as chaves do imóvel ele não vai entrega-las até que ocorra a quitação. Terão que desfazer o negócio, arcar com multa do contratos e houver e acionar o banco com perdas e danos.

      Vais ter resolver da melhor forma possível e acionar o banco judicialmente pelo prejuizo que te causar. Procure um advogado porque eles não vão abrir mão da retificação e o pagamento vai ficar bloqueado.

      abraços

      assinem nada

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  84. Boa Tarde Maria Angela, tudo bem?

    Aconteceu uma situação inusitada. Os donos da construtora morreram (pai e filho) e a obra ficou a cargo da viuva. Acontece que quando a obra acabou (detalhe que atrasou mais de seis meses), foram dar entrada no registro do imóvel para iniciar o financiamento e o cartório negou, alegando que a procuração que a viuva tinha perdia a validade após o falecimento dos proprietários, que somente iria liberar o registro mediante um alvara judiciário.

    Neste tempo, o banco começou a enviar as minutos para que os futuros moradores assinassem, sem o registro do imóvel. Só que a partir do momento que você assina a minuta, a primeira parcela do financiamento cai em 30 dias. Como uma troca, a construtora entrega as chaves a partir da assinatura da minuta.

    Qual o risco de se assinar a minuta sem o registro do imóvel ? E quanto tempo demora para que o juiz emita o alvará judiciário do inventário?

    Muito Obrigado pela ajuda,

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    1. Olá, acabo de responder via email.
      abraços

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  85. olá tenho uma duvida gostaria que vc pudesse me responder...meu marido comprou um apartamento em fase de divórcio,no caso ele ainda paga por este imovel até hoje,eles fizeram um contrato particular de compromisso de compra e venda de imovel atraves de financiamento bancario,no caso consta sua ex como compradora,ele não mexeu nisso até hoje achando que não tem problema,enfim seis meses depois que ele comprou este apartamento o divorcio saiu e tbm fizeram a divisão de bens averbado,não incluindo o apartamento pois estavam separados e como ele não tinha pra onde ir teve que comprar logo,gostaria de saber se tem a possibilidade de depois do imovel pago fazer a escritura em nome dele pois ele que paga já a 5 anos e meio e nesses 5 anos tbm já moro com ele.

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    1. Olá. A solução agora é após a quitação do financiamento a ex esposa ceder os direitos da parte dela sem custos para ele porque o imóvel esta em nome do casal pois foi comprado quando ainda não tinha saído o divórcio. não há outro meio de colocar a escritura apenas no nome dele. Terá que ser localizada a ex esposa para passar os 50% dela para ele e como é interesse dele, ele arcará com os custos.
      abraços

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  86. Maria Ângela, boa tarde. Interessei-me por um imóvel e dei ao vendedor, conforme sua solicitação e, após ele me confirmar a aprovação do meu crédito junto a CEF, um sinal para garantir/reservar o imóvel. Este sinal foi 10 cheques predatados que representavam 10 porcento do valor do imóvel. Não há mais interesse da minha parte em continuar com a negociação devido eu me encontrar na iminência de uma demissão. Pergunto a senhora: Ao desistir da negociação o vendedor me informou que o sinal que havia dado a ele, configura-se um contrato de compromisso de compra e venda. Isso é real, haja vista eu não termos assinado nenhum contrato de promessa de compra e venda. A única coisa que eu assinei foram os cheques e ele um recibo.

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    1. Oi Marcos. Se não há contrato assinado, nem promessa de compra ou reserva de imóvel ele tem que te devolver os 10 cheques já que para efetivar o negócio estar empregado é item obrigatório para poder utilizar financiamento. Se ele não quiser devolver todos os cheques procure o Procon. Se o vendedor teve algum gasto com você ele tem o direito de ser ressarcido.
      abraços

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  87. William Santos02/06/15 17:09

    Boa tarde Maria Angela,

    Comprei um imóvel com uma construtora no RJ, na ultima sexta feira fui convocado a comparecer no escritório da construtora para pegar a prestação de contas e Contrato de financiamento e o RGI.
    Sendo que só me deram uma copia do contrato de compra e venda do banco que financiou o imóvel, RGI e a prestação de conta será depositada na minha conta corrente.
    E me informaram que não teve custo.
    Estou preocupado, pois não que ter uma surpresa posteriormente devido os custo cartoriais estar zerado.

    OBS: Essa compra foi feita por um repasse, onde no processo de repasse foi pago um ITBI.

    ISSO ESTA CORRE?

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  88. Oi Willian Santos
    Como foi um repasse de um outro comprador que passou os direitos para você os custos devem ter sido incluídos no total. Você na verdade adquiriu um imóvel por cessão de direitos por isso essa transação toda.
    O ITBI foi pago e o RGI que esta em tuas mãos tem o teu nome e também deve constar a averbação da garantia de alienação fiduciária ao banco que te deu crédito. Verifique o que diz o RGI. O contrato é a tua copia. quando você financia um imóvel assinas e leva a registro o contrato não é preciso fazer escritura pública, o contrato tem força de escritura. verifique que ele deve ter um carimbo do cartório de imóveis informando que foi registrado em teu nome.
    Se ainda tiver duvidas e desejar podes escanear os documentos que tens e o contrato e me enviar por email que te confirmo se esta tudo ok.

    abraços email: mcamini150@gmail.com

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  89. Olá,Maria Angela
    Estou fechando uma compra de uma casa no dia 9/6, a compra será paga á vista e feita uma Procuração em cartório.
    Bem o Proprietário ficou viúvo, e tem filhos já grandes casados e que moram longe, mas fizeram uma procuração recente passando pleno poderes para o pai para a venda do imóvel, no inicio consultei um advogado e ele me orientou em pedir todos os doc. do proprietário e herdeiros, certidões, IPTU enfim e outros, fiz isso verifiquei, e busquei no site o processo que o advogado da imobiliária deu entrada no Inventário, td certo, esses dias ficamos sabendo que o inventário já saiu....Nossa dúvida é qual a o nome da Procuração ideal para compra em cartório, e se é obrigatório já lavrar e passar a escritura para o meu nome, e a melhor forma de pagamento a vista é em cheque administrativo, estou com dúvida, como é o meu primeiro imóvel não mais paguei advogado estou sem saber como eu proceder

    Desde já agradeço pela atenção
    Giovana

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    1. OI Juliana Costa. Primeiro de tudo. A procuração que o viúvo tem em poder dele deve ser uma procuração publica não particular, onde os filhos o tornam procurador para fins especiais de compra e venda do imóvel e se algum filho for casado mesmo que com regime de comunhão parcial as esposas também passam a procuração e tem que assinar ou esta procuração não tem valor. Da mesma forma esta procuração tem que permitir que ele a substabeleça ou seja passe uma procuração para um terceiro, no caso você.

      Fechado o inventario a escritura de inventario e partilha tem que ser levada a registro na matricula do imóvel pelo viúvo ou você não conseguirá fazer a escritura. Não deveria pagar a vista algo que não esta concluído. Só deves efetuar o pagamento depois que tudo estiver ok no cartório de imóveis pois pode dar problema e também ter a certeza de que não ha dividas de IPTU.

      A procuração que ele tem que te passar é uma procuração publica com poderes especiais de compra e venda mas deve conter a informação de que você pode representa-lo na compra e venda para terceiros inclusive para você mesma. Junto ele deve te dar os carnês de IPTU dos últimos 5 anos.

      O cartorio tem um modelo dessa procuração. abraços

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  90. Bom dia! Gostaria de saber se há prazo legal para uma construtora determinar aos seus clientes, ora compradores, que formalizem a escritura do imóvel adquirido.

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    1. O prazo é o que consta no contrato em geral imediatamente após a averbação do habite-se. Se não constar em contrato a escritura deve ser providenciada antes da data marcada para a entrega das chaves.
      abraços

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  91. Olá bom dia, gostaria de tirar uma dúvida urgente.
    Eu e meu esposo estamos vendendo nosso apartamento. Estamos fazendo por imobiliária.
    Os compradores que são um casal jovem vao fazer da seguinte forma: entrada, financiamento e ainda 7 parcelas que ficaram sendo pagas (como parte da entrada), mesmo depois que o financiamento sair e o imóvel ir para o nome deles.
    A imobiliária vai colocar o pai da mulher como fiador desse valor que vamos ficar recebendo (as 7 parcelas)
    Minha dúvida é a seguinte, como fiador ele se obriga a pagar? Pois é um valor bem considerável e temos medo que depois que o imóvel estiver no nome deles, eles parem de pagar as parcelas restantes. Podemos fazer alguma coisa no contrato de compra e venda como garantia caso eles nao paguem e o fiador também não pague ou morra? O que você me sugere fazer?

    Obrigada e aguardo retorno

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    1. Olá, temos financiamento na compra e venda e portanto a única coisa que vocês tem que fazer é exigir que a imobiliária peça ao fiador que o cônjuge assine a fiança como fiador também ou nãos erá valida e que o fiador tenha no minimo dois imóveis quitados em sua propriedade além de pedir as certidões negativas do fiador e cônjuge. É a unica forma de se garantirem porque se o fiador tiver apenas um imóvel ele não poderá ser penhorado. As parcelas devem ser com Nota promissória assinadas pelos casal e pelo fiador e cônjuge.
      abraços

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    2. Maria Angela, muito obrigada pela sua resposta e presteza .
      Vou verificar com a imobiliária para fazer dessa forma ou então eles fazem o financiamento somente quando terminar de pagar as parcelas.
      Só um último detalhe. Quando assinamos a proposta de compra e venda, a proposta deles era de entrada + 5 parcelas + financiamento. Agora eles querem mudar para 7 parcelas pois a renda comprovada em folha é menor do que o valor da parcela, (achei estranho pq essas parcelas são parte da entrada), então a imobiliária perguntou se nós podemos alterar para 7 ao invés de 5 parcelas. Nós pensamos em concordar com as 7 parcelas desde que sejam corrigidas pelo IGPM. Você acha correto?
      Muito obrigada mesmo!
      Abraço

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  92. Oi Maria Angela, muito bom o seu blog..parabens tenho uma duvida.. Uma casa foi comprada em nome de 4 pessoas sendo que somente 3 deram dinheiro o pagamento foi a vista e a escritura foi feita em nome dos 4 por boa intencao da parte dos 3.com a 4 pessoa.. acontece que agora houve um problema e nao queremos mais que essa 4 pessoa q nada pagou mas tem o nome tb na escritura tenha sociedade conosco... ela nao quer fazer doacao da parte dela... o que acontece se esse imovel for vendido? essa pessoa receberia tb um dinheiro que nunca deu? ou se qdo na venda o comprador poderia fazer um cheque nominal somente a 1 comprador em concordancia com os demais? agradeco de púder me dar uma luz. Grato e abraços;

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    1. Ola. Essa pessoa que nada pagou tem os mesmos direitos que os outros 03 que pagaram e sendo assim para vender o imóvel é obrigatório que todos os 4 assinem a venda ou ela não terá valor e será nula. Na partilha do valor recebido todos os 04 tem o mesmo direito e o valor total será dividido entre os 04 . O comprador será obrigado a fazer o recibo de pagamento em nome dos 04 vendedores não podendo emitir somente para um vendedor. Um recibo para cada vendedor informando quanto foi pago a ele.

      Infelizmente vocês erraram. Se ele não contribuiu para a compra você deviam ter feito constar na escritura que o pagamento da parte que caberia a ele seria bancados pelos 03 devendo ser pago futuramente em caso de venda. Como nada foi determinado na escritura e em contrato particular, a lei entende que vocês bancaram a parte que caberia a ele. Seria uma longa discussão judicial sem garantia de que consigam reaver o valor da parte dele.
      Teriam que consultar um advogado para avaliar a possibilidade de cobrança judicial.

      abraços

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    2. Maria angela, muito obrigado pela resposta foi me muito util.... tenho outra pergunta,,, e se essa quarta pessoa começou a fazer reformas na casa desvalorizando o valor da mesma, não paga a parte dela do condominio, seria possivel fazer algo ???como renuncia da parte dela em prol dos 3 proprietarios que arcariam com as despesas? ou os 3 proprietarios poderiam pagar as partes ideal de cada um dos 3 do condominio em juizo? ou o que por exemplo?? obrigado e desculpe tantas perguntas, pois eu pesquiso respostas e fico mais confuso. abraços obrigado

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    3. Nesse caso devem acionar a justiça para interromper as reformas e fazer com que ele retorne o imóvel na condição de antes porque se a reforma valorizar o mesmo na hora da venda ele vai querer negociar com vocês o que ele gastou e volto a dizer ele é dono igualmente mesmo não tendo pago nenhum valor pois vocês assim aceitaram ao assinar a escritura.
      Divida da parte dele com IPTU e condomínio mais taxas devem ser cobradas no Juizado Especial. Não é possível depositar somente a parte de você, vocês tem que manter em dia o condomínio e cobrar a parte dele em juízo porém se ele esta morando no imóvel deveria arcar com todos os custos pois esta no uso dele. Melhor resolverem isso logo, se nada fizerem é considerado que você consentiram. abraços

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  93. Maria Ângela, em primeiro lugar, parabéns pelo blog.
    Eu e meu, até então, namorado compramos um imóvel novo juntos, um apartamento. Por uma série de fatores o contrato de compra e venda, bem como o contrato de financiamento pela CEF foram elaborados apenas no nome dele, eu quero que meu nome, também, conste na escritura pública do imóvel já que é este o documento que confere a efetiva propriedade, entretanto, em algumas vagas consultas verifiquei que, a princípio, não é possível, uma vez que a lavratura do registro é feita a partir do contrato de compra e venda. Nesse caso como eu devo proceder para que eu também seja reconhecida legalmente como proprietária do imóvel e resguarde os meus 50% da propriedade?

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    1. Olá. Se teu nome não consta na documentação por motivos que não vem ao caso terás que fazer com teu namorado um contrato de gaveta onde ele cede a você os direitos de 50% do imóvel financiado declarando que você é responsável junto com ele igualmente no pagamento das parcelas e obrigando herdeiros e sucessores a cumprir este contrato. Isso é obrigatorio e fundamental para te garantir por como só consta o nome dele em caso de falecimento o seguro vai quitar o financiamento integral em nome dos herdeiros e eles terão que transferir o imóvel para teu nome se estiverem casados em 100% e 505 se estiverem desfeito a união. Como o imóvel será 100% quitado em nome dele deve ficar informado no contrato se você terá que pagar algo da tua parte como seguir pagando metade das parcelas ao herdeiros ou ele declara que o falecimento dele quita a sua parte nada havendo a pagar aos herdeiros.

      Quanto houver quitação ele terá que transferir a você 50% e tem que constar no contrato quem arca coma s custas de escritura e registro. Sugiro que consultem um advogado.
      abraços

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  94. Ola Maria, minha familia herdou um terreno e realizou um contrato de compra e venda no valor de 120 mil reais. Entretanto, como o imóvel possuia débitos face ao munícipio entre outros, foi retirado desse valor 20 mil para pagamentos de impostos em geral e emolumentos do serviço notarial(inventário,arrolamento...), além de um intermedirário e do advogado que realizou o contrato. Ficou condicionado no respectivo contrato que os 100 mil restante seria pago no momento da assinatura da escritura. Não ocorreu dessa forma, pois o comprador entende que deveria pagar somente depois que o registro estiver em seu nome. Então os herdeiros assinaram a escritura e concordoram em receber nesse momento. Lendo a minuta da escritura agora percebo que foi nomeado como inventariante cessionário o proprio comprador e que o imóvel foi declarado pelos herdeiros como se valesse 78 mil. O ultimo prazo para o pagamento foi dia 10 de março de 2015. Entrando em contato com o comprador disse que não possui dinheiro para pagar os 100 mil. Qual melhor caminho a Doutora orientaria a tomar?

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    1. Continuando ainda, nenhum das cláusulas presentes no contrato de compra e venda não estão presentes na minuta da escritura, principalmente aquelas atinentes a multa pela inadimplência por uma das partes e quanto ao momento do pagamento.

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    2. Olá. Desculpe mas não sou advogada por isso minha opinião é bastante limitada nesta tua situação. Se não foi feito inventario posso te dizer que o comprador tem que ser o inventariante porque ele precisa fazer o inventario para poder colocar o imóvel em nome dele.
      O contrato particular é válido e vocês podem judicialmente cobra-lo, mesmo que não conste na escritura pública.
      abraços

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  95. Bom dia, gostaria de tirar uma dúvida com você sobre a compra de um lote em uma imobiliária aqui da minha cidade. Paguei todas as prestações do carnê em dia e fui perguntar como faria para registrar no cartório pois tem um ditado que fala que só é dono quem registra não é ? O funcionário da Imobiliária me falou que antes de ir ao cartóro fazer o registro, terei que pagar a eles mais R$2.500,00 A VISTA referente a uma taxa chamada MINUTA DO LOTE e que sem isso o cartório não passará para meu nome. Para mim é muito dinheiro, paguei o lote todo com dificuldade em 48 meses, eu tenho que pagar mesmo essa taxa de MINUTA para a imobiliária e depois pagar mais taxas no cartório ? Essa taxa é LEGAL ou ILEGAL ? Muito obrigado pela atenção Deus te abençoe.

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    1. Olá Pedrão. Infelizmente essa taxa é legal. Em qualquer compra e venda as despesas com imposto de transmissão, escritura e registro são do comprador salvo se no contrato particular constar o contrario. Como é a imobiliária que transmite para você comprador, você arca com estes custos. Atente que além da minuta da escritura tem ainda o imposto de transmissão municipal e o registro da escritura no cartório de imóveis. Todos estes valores devem constar a previsão de pagamento por você no teu contrato com a imobiliária.
      Esta minuta de escritura é o modelo de como deve ser a escritura e informação de quitação e autorização para escriturar, que será lavrada em teu nome para poder transferir o lote para você.
      Muitos compradores negociam e conseguem reduzir o valor desta minuta. alguns recorrem ao Procon e obtem exito out ros não.
      abraços

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  96. Boa tarde, comprei metade do terreno dos fundos da minha casa, fiz o contrato de compra e venda e paguei o total do valor negociado, com respaldo do engenheiro e corretora, foi feito também o desmembramento e unificação na prefeitura para não ficar com terreno encravado ( já aprovado pela prefeitura), com posse do contrato de venda e documentação liberada pela prefeitura mais copia da documentação de ambos os imóveis, meu e do vendedor, requerido junto ao registro de imóveis. Com toda documentação em mãos, me encaminhei ao tabelionato para fazer o requerimento de escritura, porem o mesmo me solicitou, autorização da caixa para que eu possa fazer a escritura da parte que foi comprada por se tratar de Alienação Fiduciária . Porem a caixa negou o pedido por mexer na garantia do imóvel e assim por diante o tabelionato negou por não haver autorização da caixa. Por gentileza, ha alguma luz pro meu caso?

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    1. Oi Rodrigo Alexandre. Problema dificil de solucionar porque a CAIXA não vai deixar sem o gravame de alienação fiduciária a metade que compraste. me espanta ter corretor de imóveis no negócio e ele não saber que daria problemas, o arquiteto também.

      Tens o teu terreno livre e compraste uma parte do terreno dos fundos adquirido pelo vendedor com financiamento imobiliário e dado em garantia de pagamento. Este terreno dos fundos poderia ser dividido em vários lotes desde que todos os lotes ficassem em nome do mutuário e todos os lotes fossem gravados com a garantia de alienação até a quitação.

      No teu caso desdobraste a parte comprada do terreno principal gravado e unificaste ao teu terreno livre e por isso a CEF não vai dar autorização para o cartório proceder porque ela não pode gravar o teu terreno e nem a parte que vai ficar em teu nome e não pode reduzir o gravame do terreno do vendedor. A única forma de resolver essa questão é quitar o financiamento do vendedor para liberar a garantia e poder dar procedimento. entrar na justiça não conheço casos como o teu que tiveram resultado positivo para o comprador. Não entendo como não analisaram a matricula imobiliária sobre a existência do gravame registrado. Não vais conseguir nada com a CEF a não ser que esta parte desdobrada permaneça em nome do mutuário e gravado com a alienação e mesmo assim a CEF pode se recusar a autorizar escritura e separação.
      abraços

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    2. Desculpa,não, o terreno financiado é o meu, eu comprei o terreno dos fundos que esta quitado sem nenhum impedimento.
      O que eu preciso é que a caixa me autorize o que a prefeitura ja o fez , é que este terreno seja escriturado ao meu que esta financiado. Eu vou aumentar meu terreno.

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    3. Oi Rodrigo Alexandre. OK mas vale a mesma regra. Tem unificação modificando toda a descrição do terreno e tudo teria que ser substituído e pago novamente por você, por isso eles não autorizaram. A única coisa que muda é que judicialmente falando você pode conseguir esse registro, então procure um advogado. A CEF gosta de complicar. Era só dar um documento autorizando a unificação e mandando gravar este pedaço com a garantia. não querem fazer porque depois judicialmente pode-se conseguir tirar a parte unificada da garantia, aí não te dão a autorização.

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    4. Ótimo blog, me ajudou muito, muito obrigado pela atenção.

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    5. Disponha sempre que precisar Rodrigo.

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  97. O comprador de um imóvel, que consta ainda em inventario, poderá solicitar o financiamento pela CEF antes de terminar o inventario?

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    1. Olá, somente se o inventariante tem o alvará de venda do imóvel é que pode ser solicitado o financiamento de imediato porque este alvará fará parte da documentação e autoriza a venda pelo espólio. Se não houver lavará tem que esperar o inventario encerrar e o formal de partilha ser averbado(anotado) na matricula do imóvel. abraços

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  98. Maria Angela, boa noite. Estou comprando a parte de um imovel, 50% (do ex marido da minha namorada) adquirindo com 33.000 com recursos proprios e 262.000 com recursos de financiamento.
    Minha duvida, é obrigatorio por lei o banco exigir que a parte dela também entre em garantia da divida que já retem 50%, ou seja o banco quer alienar 100% do bem, e não 50% que é objeto da negociação.

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    1. Olá, bom dia. Sim para aprovar o financiamento o banco irá exigir 100% do imóvel em garantia do financiamento do contrario o negocio nãos erá concluído, é legal.
      abraços

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  99. Boa tarde Maria. Parabéns pelo seu trabalho, tirando nossas dúvidas.
    Gostaria de saber se um idoso pode doar um de seus imóveis a um filho, e como deve proceder, se é necessário ir ao cartório.
    Obrigado

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    1. Olá o idoso se não esta interditado pode livremente doar seu imóvel ao filho. a unica exigência é que se for o único imóvel do idoso ele deve na escritura publica de doação constituir o usufruto vitalicio em favor dele pois a lei assim exige.
      O idoso deve procurar um cartório de notas e marcar uma escritura publica de doação de imóvel com clausula de usufruto vitalicio. Na data marcada você comparecem com a documentação solicitada pelo cartório. Há imposto estadual de 4% em geral a recolher. perguntem no cartorio se eles providenciam a guia ou tem que ser o proprietário.
      abraços

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  100. Boa noite Maria, meu pai tem uma casa com escritura, ele quer vender a loja que fica na frente da casa, porém o desmembramento ficou caro, no momento faremos um contrato de compra e venda, isso pode ser feito?? Os compradores concordaram em fazer um contrato e depois desmembrar. Vamos colocar no contrato as medidas exatas do tamanho da loja. Como fica o IPTU da casa? fazendo so um contrato, meu pai continua pagando sozinho? ou entramos em um acordo? Isso eu coloco em uma Cláusula, assim como as outras informações que lhe perguntei?

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    1. Oi Talita Gouveia.
      Entendo que já tenham junto a prefeitura buscado informações sobre as regras do desdobro e que já sabem que pode ser feito no imóvel em questão, então façam um contrato particular de compra e venda e insiram clausula de divisão do IPTU em 50% para cada um até que seja concluído o desdobro. Também deve haver um prazo ou não para que o teu pai proprietário do imóvel conclua o processo de desdobro do imóvel ou então deixem sem prazo apenas informando que o comprador aceita aguardar o desdobro.
      Deve constar clausula informando que arca com os custo da divisão do terreno na prefeitura e no cartório de imóveis que é teu pai porque quando formar os dois lotes, sairá em nome dele e somente depois ele transfere para o comprador que deverá arcar com os custos a partir da escritura dele. abraços

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  101. Boa noite! Estou adquirindo um imóvel diretamente do vendedor - porém ele está alienado à Caixa, devido a existência de financiamento ativo. A minha intenção é adquirir o imóvel a vista - liquidando o valor na Caixa e pagando a diferença ao vendedor. Como devo proceder? Fazer uma escritura com essas condições, liquidar o contrato na Caixa e depois registrar o imóvel? Grato pela atenção. Abraços

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    1. Oi Alexandre.
      entre a quitação com a CEF e a escritura em teu nome leva em torno de 30 a 60 dias.
      O vendedor tem que quitar o saldo devedor, solicitar o termo de quitação para o banco e depois levar o termo para averbação na matricula do imóvel. somente depois é que ele pode fazer a escritura pública em teu nome.

      Pelo Email posso te oerintar melhor
      email: mcamini150@gmail.com

      abraços

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    2. Olá Maria Angela! Mas a quitação junto à Caixa ocorrerá com meus recursos.. Devo fazer um Contrato de Promessa de Compra e Venda então?

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    3. Oi Alexandre.
      Se faz um contrato particular de compra e venda.
      Em alguns estados este contrato de gaveta pode ser registrado em outros não.
      o problema é que se você assumir as parcelas o financiamento fica em nome do vendedor até o pagamento final.
      Se o vendedor vem a falecer o seguro vai quitar o imóvel em nome dos herdeiros, um problema a mais para resolver.

      Para a CEF você é pessoa estranha mesmo que tenha procuração, não vai conseguir passar para o teu nome o financiamento. Se levar muitos anos para quitar e o vendedor falecer a procuração não será aceita.

      A sugestão seria uma procuração feita por escritura pública que se chama em causa própria especifica e assim se ele vier a falecer a mesma continua válida. O contrato determina as regras inclusive dos herdeiros terem que passar o imóvel á você, porém todos os custos serão teus.
      abraços

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  102. olá maria angela! tenho uma duvida... comprei um imovel e fiz uma escritura publica de compra e venda com clausula resolutiva, ocorre que vendi e nao levei a registro. agora o cartorio quer registrar no meu nome e diz que eu tenho que pagar. ta certo isso? nao da para registrar direto no nome do novo comprador?

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    1. Olá Sim esta certo isso. O principio da continuidade da lei de registros públicos te impede de passar o imóvel direto para o comprador porque tens uma promessa de compra e venda que o vendedor que consta na matricula te passou. Não há como pular etapas. abraços

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    2. Então eu pagarei cerca de 2 mil para registrar no meu nome é na sequência o comprador terá que pagar o mesmo valor para registrar no nome dele? Isso é maluco o cartório ganha duas vezes

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  103. OLá Angela estou com imovel que é escriturada n nome do vendedor que me vendeu, sou a compradora isso foi em 2008 a imobiliaria que me vendeu estava com toda procuração do vendedor a imobiliaria passou instrumento de venda e compra de imovel urbano com benfeitorias...na epoca o vendedor da imobiliaria pasou uma procuração no nome da minha mae para que depois eu venha escriturar no meu nome mas so que minha mae veio a falecer...primeira pergunta a procuração vale?como devo agora passar a escritura no meu nome????

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    1. OLá. Se tua mãe faleceu a procuração não tem mais valor.
      Tente localizar o vendedor para que ele te passe a escritura diretamente ou então terá que acionar a justiça para que por sentença reconheça a propriedade autorize o registro em teu nome. abraços

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  104. OLá Angela estou com imovel que é escriturada n nome do vendedor que me vendeu, sou a compradora isso foi em 2008 a imobiliaria que me vendeu estava com toda procuração do vendedor a imobiliaria passou instrumento de venda e compra de imovel urbano com benfeitorias...na epoca o vendedor da imobiliaria pasou uma procuração no nome da minha mae para que depois eu venha escriturar no meu nome mas so que minha mae veio a falecer...primeira pergunta a procuração vale?como devo agora passar a escritura no meu nome????

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  105. Ola Maria Angela !
    tenho um terreno a mas de 20 anos e nesse tempo vinha tentando pagar o IPTU e não conseguia, a pouco tempo fui na prefeitura que me indicarão a procurar os donos da imobiliária, com isso conseguir o numero da inscrição e voltando na prefeitura descobrir que o dono dos terrenos vizinhos estava pagando o meu IPTU o mesmo me mostrou a documentação de um processo que ele esta tirando a escritura dos terrenos, mas vi que meu terreno estava na documentação incluído com os terrenos dele, so que ele esta trocando a numeração dos terrenos, o meu terreno é o 7A antigo 28, na documentação do processo ele colocou que o 11A é o antigo 28, ele esta fazendo essa troca de numero, porque o ultimo terreno dele foi ocupado por um campo de futebol e ele ñ querendo perde, fez essa troca de numero p/ ocupar o meu e ñ sair perdendo. queria saber se esse terreno ja esta perdido, pois fiquei 6 anos doente e com isso perdi muita coisa, a única coisa que tinha me sobrado seria esse terreno p/ eu poder recomeçar uma nova vida.

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    1. Oi Marcio Santos.
      Procure imediatamente um advogado para reclamar pois ele não pode simplesmente fazer a troca e ficar com teu terreno e como já tem imóvel não pode pedir usucapião do teu imóvel, pagou porque quis e tens que consultar um advogado e rápido para embargar toda essa documentação.
      abraços

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  106. Ola Maria Angela
    eu ñ sei mais o que fazer, ja fui no forum na cidade que esta sendo feito o processo do terreno, mandaram eu ir no núcleo, la eles falaram que so atende moradores da cidade, vim p/ cidade que moro, fui ao fórum e me mandaram p/ a OAB, e aqui ja me falaram que isso tem que ser resolvido na cidade que esta sendo atuado o processo, eles ficam nesse empurra empurra, e com isso o tal ganha tempo p/ me tomar o terreno, fora que minha situação financeira esta péssima p/ ficar de uma cidade p/ outra, pois fiquei mais de 5 anos doente. o que vc acha que devo fazer?

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    1. Oi Marcio Santos. A única forma de te garantir é judicialmente. então procure um advogado para entrar com ação judicial que garante teus direitos. Se estas com problemas financeiros procure a Defensoria Pública. O que posse te dizer com certeza é que o processo tem que ser na cidade onde se localiza o imóvel e por isso um advogado que te represente será obrigatório. E se esse vizinho entrou com usucapião do teu terreno, tens que saber sobre isso e só um advogado pode te orientar. Lamento não pdoer te ajudard e melhor forma. abraços

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  107. Maria, adquiri um financiamento de um imóvel, mas como não podia fazer o financiamento na época fiz em nome do meu filho e ele passou uma procuração transferindo o imóvel para mim. Gostaria de saber se meus outros filhos podem ter algum problema futuramente, pois o imóvel está no nome dele. Obrigada!

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    1. Oi. Quando o financiamento terminar deverá ser feita a escritura em teu nome porém se teu filho tiver falecido esta procuração perde valor e com o falecimento dele o banco comunica a seguradora que vai quitar o financiamento em nome dos herdeiros de teu filho. Estes herdeiros terão que fazer inventario para somente depois transferir o imóvel para você. Com certeza terás que arcar com todo este ônus. Se o herdeiro for uma esposa e esta não quiser te passar o imóvel como fica toda a situação.

      O ideal é com esta procuração fazer um contrato particular onde ele cede os direitos sobre este imóvel para você e conste que você assume o pagamento das parcelas. Também constar que para adquirir este imóvel você emprestou dinheiro a ele sem juros para assim poder deixar claro de onde veio o valor das parcelas que ele pagou, taxas, impostos, etc e por ultimo declarar no imposto de renda para deixar claro toda a operação. abraços

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    2. obrigada! pela informação.

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  108. Boa noite Maria Angela. Tenho um apartamento quitado e estou negociando com um outro apartamento também quitado porém de maior valor. Se eu fizer o contrato de permuta com torna, como se dá o processo de registro no cartório? Será apenas um contrato ou serão dois separados, para que tenhamos cada um uma escritura pública? Se a outra parte não finalizar o processo com o recolhimento do itbi e eu recolher tudo certinho eu consigo a escritura da minha parte? E se fizermos 2 contratos de compra e venda, porque qualquer problema eu finalizo o meu processo faço o registro e pego a escritura do imóvel em meu nome, e ele pode fazer o dele mais pra frente? Como seria a melhor forma? A pessoa comentou que poderia deixar a parte dela pra finalizar um pouco,pra frente, porém eu quero terminar e colocar logo no meu nome.... Consegue me ajudar sobre qual seria a melhor forma ou modelo de contrato para este caso?

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    1. Oi Mirian Souto.
      Para ser considerado permuta é obrigatório que a escritura pública seja de permuta com torna e portanto feita pelas partes em cartório de notas uma unica escritura de troca dos dois imóveis com as partes presentes e o ITBI já pago de cada imóvel. Cada parte vai receber o sei translado, isto é, sua via da escritura para levar a registro no cartório de imóveis.

      Você não faz a tua escritura sem a presença da outra parte portanto o contrato particular de permuta deve ser muito bem elaborado com todos os cuidados que garantam as duas partes. Para que a pessoa registre com você somente mais adiante você deve exigir como garantia que a torna lhe seja paga na assinatura do contrato particular e determinarem em clausula um prazo para fazer a escritura como por exemplo 3 meses. Coloca-se clausula resolutiva em que se em 3 meses não for finalizado o negocio o mesmos erá desfeito e a a permutante 2 perde a torna como indenização a você.
      abraços

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  109. Maria Angela obrigada pelo seu retorno e parabéns pelo trabalho. Acho que entendi, a escritura é feita no cartório de notas e esse cartorio exige a apresentação do itbi pago de ambos os imóveis para finalizar o processo, após isso cada parte leva o seu contrato separado para efetuar o registro no cartório de imóveis, correto?
    Minha dúvida é posso fazer como se fosse contrato de compra e venda, dois contratos separados e simultâneos eu vendendo meu apartamento pra ele e ele vendendo o apartamento dele pra mim? Ou esse tipo de contrato pode ter algum problema devido não haver registro de operação financeira referente os valores mencionados? No contrato colocaria que estaríamos recebendo o valor total porém apenas eu iria entrar com dinheiro e pagar o valor da diferença para ele... Porém ele assinaria como se tivesse recebido valor cheio e eu também... Isso poderia trazer algum problema ou impedir que registremos os imóveis?

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    1. Olá Miriam.
      Ou é comrpa e venda ou é permuta. Se fizeres como compra e venda não poderás fazer permuta, tens que escolher um dos dois.
      O contrato particular existe para que as partes firmem acordos a serem cumpridos e por isso é assinado com reconhecimento de firma das partes envolvidas e com duas testemunhas com nome e CPF informados. Desta forma ele é um documento valido para judicialmente qualquer das partes requerer na justiça que seja cumprido.

      Para ser compra e venda tem que ser oneroso isto é, haver pagamento em dinheiro.

      abraços

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  110. Muito obrigada Maria Angela.

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  111. Olá, como vai? Estou com uma dúvida: Quero comprar uma chácara e fazer FINANCIAMENTO BANCÁRIO em parte do valor. Só que o corretor me disse que chácaras com menos de 22.000m não teriam escritura. Escritura somente para chácaras com terrenos maiores. Isso procede? Neste caso de chácaras sem escritura o banco financia? Grato!!!

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    1. Oi Fernando Lino. Sem escritura não existe possibilidade de financiamento e sim pode haver situações em que uma grande área de terra que chamamos de Gleba seja dividida em lotes e vendidos estes lotes por contrato particular e nestes casos temos um loteamento irregular e o proprietário não pode fazer a escritura. deve ser esta o caso.
      abraços

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  112. Olá Maria Angela.
    Em primeiro lugar quero parabeniza-la por ajudar tanta gente com suas informações.
    Tenho 03 imoveis, intenciono fazer doaçao de um deles,( de maior valor), para uma amiga, sendo que tenho pai e moro com um rapaz(sem contrato), o valor venal (por certidao) deste imovel, está mais alto que o valor de mercado. Perguntas: 1)- Posso fazer a doação no valor que comprei? 2)- As despesas com a doação, serão pagas por minha amiga, é possível? 3) Como será feito diante ao IR para que nenhuma venha ter problema com a Receita Federal? 4)- Qual a maneira mais segura de fazer tudo sem problemas futuro? Obrigada - Marizete

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    1. Oi Marizete.
      Quanto ao valor de transmissão do imóvel para sua amiga por doação mantenha o mesmo valor informado em tua última declaração de renda, não modifique porque se fizer haverá imposto de renda sobre ganho de capital. doe pelo mesmo valor de aquisição que constar na tua declaração.

      Quanto as despesas solicite ao cartório de notas que faça constar na escritura que as despesas foram pagas pela donatária. Sem problemas.

      Quanto ao impostos estadual sobre doações e heranças - ITDCM - a base de calculo é o valor venal e não há como você recolher pelo preço de aquisição. Governos não perdem na arrecadação nunca e portanto o valor venal será a base de calculo.

      A escritura pública de doação deve ser feita no cartório de notas e o registro desta no cartório de imóveis.

      Você pode doar livremente 505 dos bens que possui a quem desejar.
      Se este imóvel tem valor de mercado que não atinge a soma do valor de mercado dos outros dois imóveis podes fazer a doação sem problema fazendo constar na escritura que o imóvel faz parte dos bens disponíveis para doação a terceiros.

      abraços

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  113. Boa tarde, comprei um apartamento e o cartório está me cobrando duas taxas de escritura (Compra e Venda e, Alienação). Isso está correto? A escritura de compra e venda a vista com pacto adjeto de alienação fiduciária à pessoa jurídica não deveria substituir a escritura de compra e venda à vista?

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    1. Oi Albino Serafim Vas

      Sim esta correto. A alienação fiduciária é a garantia de pagamento do financiamento bancário ou direto ao construtor e portanto temos dois registro, de propriedade e o de garantia. A alienação transfere ao credor os direitos sobre o imóvel e você fica com a posse direta. abraços

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