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11/11/13

O ANALFABETO NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS


O analfabeto tem sua capacidade civil garantida pela Constituição Federal Brasileira, no entanto em face de possibilidade eminente de se prejudicado em determinados contratos a lei objetivou protegê-lo impondo determinadas formalidades para a validade negocial, deixando assim a liberdade de contratar desde que cumpridas determinadas regras.
Em relação à compra e venda de imóveis utiliza-se a legislação.

Artigo 215 do Código Civil Brasileiro:              
Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
§ 1o Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:
I - data e local de sua realização;
II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos haja comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
III - nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
IV - manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
V - referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
VI - declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes,ou de que todos a leram;
VII - assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato.
§ 2o Se algum comparecente não puder ou não souber escrever, outra pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo.


Todas as pessoas que tenham dificuldade ou impossibilidade de Ler e entender um contrato firmado devem seguir determinados procedimentos para que o contrato tenha valor.

No caso em questão tratamos dos procedimentos relativos ao analfabeto que deseja comprar ou vender um imóvel e precisa estar ciente de todas as cláusulas do contrato particular elaborado entre as partes.
A legislação não considera válido o contrato em que o analfabeto tenha colocado sua digital, pois não existe forma comprovada de que o que lhe foi lido tenha sido exatamente o que conste no contrato e nem pessoas de sua confiança atestando o fato.  Normalmente o analfabeto confia na outra parte e isso pode levar a situação de “dúvida”.

O Código Civil atual determina em seu artigo 595 que nos contratos de prestação de serviços que envolvam analfabetos, este seja obrigado a colocar sua digital na presença de pessoa de sua confiança que assinará a “rogo” e duas testemunhas identificadas confirmando, sem deixar dúvidas, de que ele assinou tendo conhecimento do conteúdo do contrato. Não confundam este artigo com compra e venda de imóveis que não é prestação de serviços. O mesmo NÃO VALE para o analfabeto em contratos particular de compra e venda de imóveis.

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA
É obrigatório na assinatura de qualquer contrato particular de compra e venda de imóveis, que o analfabeto tenha um representante que seja seu procurador. Sendo assim é obrigado constituir procurador para que o contrato particular tenha valor.

O contrato deverá conter cláusula determinada que identifique e informe que um dos contratantes é analfabeto sem qualquer conhecimento de escrita e leitura que possibilite identificar o conteúdo do contrato. Esta mesma cláusula deverá identificar quem o representará no contrato e também a perfeita identificação das 02(duas) testemunhas.

No contrato particular de compra e venda a assinatura a “rogo” não tem valor, sempre se deve utilizar a procuração pública. Há casos em que a Escritura Pública é realizada tempos depois e o contrato se faz necessário.

É obrigatório o reconhecimento de firma de todos (assinatura em cartório) incluindo as 02 testemunhas. Exceção para o analfabeto que por não saber escrever não pode ter sua firma reconhecida, justamente por isso existe o procurador e as testemunhas.

O analfabeto não pode passar procuração particular na compra e venda a terceiros e assim sempre que tiver que passar procuração esta deverá obrigatoriamente ser pública, feita em cartório na presença do tabelião. A procuração é a forma de maior proteção na compra e venda de imóveis em que uma das partes é analfabeta.

ESCRITURA PÚBLICA
Na escritura pública não é preciso que o analfabeto constitua procurador. Basta comparecerem o analfabeto a outra parte, duas testemunhas que não estejam envolvidas com o contrato ou sejam parentes das partes e uma pessoa de confiança do analfabeto que assinará a “rogo’ a escritura pública de compra e venda. O Oficial do cartório será responsável por garantir a autenticidade dos atos praticados em nome do analfabeto.

Na escritura será colocada a digital, o representante é perfeitamente identificado na escritura e assina a rogo e as testemunhas também identificadas assinam. Da para perceber que por estarem diante de um Tabelião que tem fé Pública a procuração pode ser dispensada visto que as partes relatam ao oficial o acordado e quem os representa.

CONCLUSÃO
Não existem motivos para a pessoa que não sabe ler não possa levar uma vida norma e por isso a legislação não tratou o analfabeto como um portador de deficiência. Nem sempre não saber ler e escrever é sinônimo de não entender e por isso a possibilidade de contratar ficou preservada. Seja na prestação de serviços, na compra do dia a dia ou na compra de bens duráveis, o direito de aquisição de bens móveis e imóveis bem como de serviços pode ser contratada com segurança. Conclui-se que a Escritura Pública é a única forma valida de o analfabeto contratar. Em todas as outras situações o procurador será o representante legal do analfabeto.

Modelo de clausula para contratos particulares.

Clausula xx: FULANO DE TAL, neste ato denominado PROMITENTE COMPRADOR (promitente vendedor)declara-se ANALFABETO e para a validade desta contrato constituiu como seu PROCURADOR, SICRANO DE TAL, brasileiro, solteiro, aposentado, RG e CPF, residente e domiciliado (endereço completo) para representa-lo neste contrato através de Procuração Pública elaborada e registrada no Tabelionato de Notas da x zona na data de xx/xx/xxxxx(por extenso) com plenos poderes para assinar em nome do COMPRADOR.


Clausula xx: como testemunhas deste contrato particular de promessa de compra e venda que acompanharam a leitura do mesmo e  entendimento entre as partes, FULANA DE TAL,brasileira,  casada, assistente comercial, CPF e RG, residente e domiciliada á (endereço completo, cidade e estado e FULANA DE TAL, brasileira, solteira, do lar, RG e CPF, residente e domiciliada á (endereço completo), cidade e estado.


14 comentários:

  1. Muito bom o post. Esclareceu-me algumas dúvidas sobre a legislação que trata da assinatura a "rogo"

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    1. Que bom que ajudou, é a funão deste blog, disponha.

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  2. E se o outorgante não for analfabeto mas estiver impossibilitado de assinar por questões físicas, como por exemplo, alguma doença nos dedos? Aplica-se o mesmo raciocínio?

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    1. Olá. Não. Nesse caso faz-se a procuração e o oficial valida a mesma sem a assinatura da pessoa impossibilitada. È o mesmo que ocorre com pessoas por exemplo em coma irreversível em que a família precisa da procuração do doente e o cartório envia o oficial para constatar a impossibilidade e passar a procuração. Lembro que no teu caso citado ainda é possível colocar as digitais.
      abraços

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    2. Ok, muito obrigado! Sempre tive essa dúvida. Parabéns pelo blog!

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  3. ola, mas se o analfalbeto sabe assinar o proprio nome, precisa mesmo assim ter um representante para assinar seu contrato de compra e venda? nesse caso, uma procuração publica resolve?

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    1. ele assina o nome mas não sabe ler então ele pode assinar mas precisa de alguém de confiança que leia o contrato para ele. abraços

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  4. como faço se o vendedor nao assina o proprio nome? E preciso autenticar a documentação?

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    1. Depende do motivo pelo qual ele não assina. Só autenticar não tem valor. Alguém tem que em cartório na presença dele assinar. Abç

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  5. Bom dia! Gostaria de saber qual a base legal para dizer que A ROGO não pode ser usado em contratos particulares. E gostaria de saber se isso se aplica a outros documentos particulares (declarações em geral, requerimentos e etc). Não encontrei alguma Lei ou normativo ou até jurisprudência que trata do assunto. Obrigado. demisley@hotmail.com

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  6. Bom dia!Eu tenho uma parente que vai vender a casa e ela é analfabeta e eu queria saber na hora de assinar o contrato de compra e venda como faz. Obrigada, desde já!

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    1. Oi Mônica tem que seguir exatamente como está na postagem acima. Procurem o Tabelionato de notas onde será feita a escritura e informe que se trata de pessoa analfabeta. abraços

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  7. Olá tenho dúvidas uma pessoa sabe escrever o nome porém não sabe ler,tem (6 filhos) está morando no local onde está aguardando sair a divisão Da herança se por acaso alguém quer comprar sua parte como se procede?

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    1. Olá, ela deve informar ao cartório de notas antes de fazer a escritura para que o tabelião leia a escritura na integra antes de assinar e faça constar esta informação e se possivel ela ser acompanhada de pessoa de confiança.
      Abraços

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