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11/11/13

LEILÃO DE IMÓVEIS EXTRAJUDICIAL – PESSOA FISICA


Quando se fala em leilão de imóveis imediatamente vem à lembrança o processo judicial e pagamento de dividas, mas nem sempre um imóvel é leiloado porque seu proprietário sofreu penhora e execução de divida levando o bem a ser vendido em leilão judicial para que o credor receba o que lhe é de direito.

O leilão de imóveis de pessoa física é o processo utilizado pelo proprietário de um imóvel que deseja vender rapidamente e de forma extrajudicial, por livre vontade. Qualquer pessoa pode colocar seu imóvel a venda em um leilão. Em algumas situações a pressa faz com que o proprietário busque o leilão e desta forma tente rapidamente obter recursos que na compra e venda normal poderia demorar mais. Em um mês o imóvel pode ser vendido. Isso se deve ao fato de a publicidade em leilões alcançar alta visibilidade. Investidores costumam acessar diariamente sites de leilões buscando ofertas e a publicidade alcança praticamente todo o país. Da mesma forma ocorre com os editais publicados em jornais.

Obs: imóveis retomados por bancos também são levados à venda em leilão extrajudicial. O que difere neste caso é que o mesmo é solicitado por pessoa jurídica para quitação de divida de uma pessoa física que deu o imóvel em garantia por “alienação fiduciária”. Desta forma o credor não precisa ir a justiça para a venda em leilão judicial.

O proprietário deve em primeiro lugar avaliar muito bem o motivo da venda do bem, a necessidade do valor de venda, a pressa que tem em receber o montante da venda para depois decidir se opta pelo leilão ou pela venda usual via imobiliária ou direta. Se por um lado vende-se rapidamente por outro não se consegue o valor de mercado pela venda em leilão. Neste tipo de negócio extrajudicial a pessoa física em geral coloca a venda imóveis com enorme dificuldade de serem vendidos na forma usual.

Preço de Venda
Dificilmente se consegue o preço de mercado na venda em leilão. O objetivo dos interessados  na compra é lucrar com o negocio e assim é muito difícil atingir o preço de mercado. São feitas uma avaliação de mercado para saber exatamente o valor atual do bem e uma avaliação de preço mínimo a ser lançado no leilão.

A avaliação pelo valor mínimo que o imóvel deve ser oferecido chama-se “valor de liquidez forçada”. É o valor inicial do leilão. Em geral este valor é 20% menor que o valor de avaliação de mercado. Assim se o imóvel vale no mercado 600 mil reais terá o lance inicial de 480 mil reais. É a partir deste valor que ocorre os lances iniciais, mas, dificilmente o lance final será de 600 mil e muito raramente mais que isso. O fechamento da venda dependerá do número de interessados no imóvel que irá comandar os lances e a disputa.

Dependendo da empresa leiloeira a redução no valor mínimo de venda pode ser maior que 20%. Cada empresa tem suas regras e dependendo do imóvel a redução no valor de venda pode ser maior para buscar interessados (entre 30% e 45% do valor de mercado).
Um imóvel em local de difícil acesso, sem boa infraestrutura, mal conservado e em região de risco dificilmente conseguiria compradores se não tivesse um preço atrativo e desta forma quanto menor o preço de venda maior poderá ser a procura. São nestes imóveis que o investidor de leilões ganha dinheiro.

O proprietário do bem, seja qual for o preço de fechamento da venda no leilão sempre poderá recusar a oferta. É dele a palavra final para fechar a venda. Atente para que os editais de leilão publicados em sites e jornais tragam a informação de que o proprietário deverá aceitar a oferta para o fechamento da venda. Desta forma o comprador fará um lance condicional isto é, que precisa ser aceito pelo proprietário do bem. Se no edital não constar esta condição o valor será fechado pelo preço informado na autorização de venda assinada pelo proprietário.

Como contratar
O proprietário do imóvel deve entregar a empresa vendedora em leilões os seguintes documentos que conforme a empresa pode variar, então não providencie a documentação antes de conversar com a empresa leiloeira:
Matricula imobiliária atualizada do imóvel;
Folha espelho do carnê de IPTU
Laudo de avaliação do imóvel com preço de mercado (nem todos solicitam);
Cópia autenticada do RG (registro geral) e CPF (cadastro pessoa física);
Cópia simples do comprovante de endereço

Obs: se casado a documentação do cônjuge também segue em copia simples.
O vendedor e cônjuge devem assinar a autorização de venda em leilão fornecida pela empresa.

Custos.
Os custos são pagos pelo proprietário do imóvel e podem chegar a 10% do valor do menor o valor do bem, menores são os custos e em geral fica em torno de 5%.
São eles:

  • Remuneração do leiloeiro, obrigatório (em torno de 3% a 5% do valor);
  • Laudo de avaliação, obrigatório (quando solicitado á empresa fica em torno de no máximo 1% do valor);
  • Publicidade. Obrigatória a publicação de edital em jornais de grande circulação no mínimo 03 dias.
  • Documentação do imóvel obrigatória para transferência do bem ao comprador.

Obs: se o imóvel não for vendido por falta de interessados, o proprietário arcará da mesma forma com os custos de publicidade.

Condições de pagamento e prazo de entrega
É o proprietário quem decide a forma de pagamento e esta constará no edital oficial do leilão. Desta forma, uma vez encerrado o leilão com o imóvel vendido, o comprador deverá efetuar o pagamento de um sinal para efetivar o negócio. É desta forma que a venda em leilão se torna rápida.
Uma vez fechado o leilão o comprador não poderá contestar a forma de pagamento ou desistir da compra, sob pena de ação judicial de perdas e danos.
É o proprietário quem decide a data da entrega do imóvel ao comprador e convém que não seja muito longa para evitar perda de interessados. Não se deve deixar este quesito em aberto para evitar ter que desocupar rapidamente. Se quer venda rápida  convém que já se tenha em mente para onde ir. O ideal é que o imóvel já esteja vazio para ser entregue imediatamente e assim atrair mais investidores. Imóvel vazio é mais rápido de vender.

Compromisso de compra e venda e carta de arrematação
É o documento a ser assinado pelas partes. Se o proprietário acompanhar o leilão poderão as partes assina-lo logo após o encerramento quando o comprador pagará o sinal. Não estando o proprietário presente, a empresa recebe o sinal, emite recibo e marca a data da assinatura do contrato até a escrituração pelo comprador.


Legislação vigente
Lei 8.934 NOVEMBRO/94, Decreto 21.981 de 19/10/32 e Dec. 1.800 JANEIRO/96
Decretos 21.981/32 e 22.427/33




7 comentários:

  1. Ótima notícia, ajudando muitos a esclarecer suas dúvidas.

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  2. Missão cumprida Rorato Imóveis. A muito estava devendo esta postagem mas precisei aprofundar a pesquisa porque não tenho prática em leilões e se fazia necessário acompanhar um para poder terminar esta postagem. Obrigada.

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  3. Boa tarde, se eu arrematar/comprar um imóvel que pertence a um inventário, em leilão, no qual herdeiros residem , quem define o prazo para eles saírem, a juíza, ou terei que entrar em acordo com os mesmos ou então entrar com ação de despejo? To interessada em um apartamento que vai a leilão agora inicio de dezembro, conheço um dos herdeiros, mas ele ja me informou que os herdeiros que la residem, são ruins de acordo e ainda tem três crianças que moram la,, que terei que entrar com ação, pois quando ha criança o prazo de desocupação é maior. Não tenho certeza se vale a pena, pois quero presentear minha filha que casará em abril, nao sei se ate la o imóvel ja estará desocupado.
    Será que vale a pena?

    É uma boa sugestão para escrever no seu blog, falar sobre leiloes de imóveis, inventario, o que vale ou o que é impedimento so se comprar imóveis em leilão.

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  4. Olá. Desculpe não ter assunto mas o ramo imobiliário é tão extenso que não consigo dar conta sozinha de todas as situações. Como não tenho a pratica dos leilões necessito de ajuda para compro postagens e fica mais difícil. Prometo tentar me esforçar para colocar ao menos o básico.

    Como já disse antes, não recomendo a compra, os herdeiros já deram sinal de que vão complicar e você precisa do imóvel até abril. Pode ser rápido ou não mas de qualquer forma não será ação de despejo porque não existe locação do imóvel, são os herdeiros que residem. Levando em conta que tens que pedir o imóvel, se imitir na posse e se não saírem entrar com ação de imissão de posse eles podem complicar para protelar a saída e pode sim passar mais de 6 meses. Se queres mesmo o imóvel um advogado tem que analisar toda a documentação e situação para te dar certeza de que pode agir rápido.
    Crianças no imóvel e idosos não protelam o prazo de desocupação, isso é boato.

    abraços

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  5. Que ótimo, resposta rápida, agradeço.
    O imóvel muito me interessa, por já conhece-lo, resido no mesmo condomínio. E é um local difícil de ter apartamento a venda.
    Ja tentei compra-lo assim que foi aberto inventario, mas dos 5 herdeiros, 2 nao aceitaram a minha proposta. Então o imóvel foi avaliado por avaliador judicial, um valor ótimo, fiquei esperando a alienação, mas quando o juiz emitiu alvará de venda, os mesmos herdeiros que não aceitaram a minha proposta, entraram com recurso para cancelar o alvará. Alegaram que não tinham sido comunicados da avaliação e outras coisinhas mais.
    Resultado, a juíza decretou que fosse a leilão, pois percebeu que dois herdeiros so querem atrasar tudo, e estão usando a justiça para resolver picuinhas de família.
    A minha duvida era essa, se eu que teria que pedir o imóvel. Vou tentar conversar com quem mora no apartamento. Tentar um acordo.

    Quem sabe eles nao saem com um prazo que seja bom para todos nós, de repente nao ha acordo entre os herdeiros, mas com quem comprar , eles podem fazer um acordo.
    Agora esta historia de criança nao atrapalhar, acho que não é só boato, pois os herdeiros que residem, so permanecem no apartamento, por ter menores residindo, os outros herdeiros ja tentaram tira-los de lá, alegando necessitar esvaziar o apartamento para venda e a juíza não aceitou, alegando que so iria acontecer com a venda do apartamento, pois os herdeiros que la residem, alem de nao terem para onde ir, possuem filhos pequenos.


    Verei um bom advogado amanhã mesmo, dezembro ja esta ai.

    Seu blog e ótimo, informações claras, muito bom.

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  6. Olá. Concordo mas o fato de terem filhos interfere na solicitação dos herdeiros de desocupar o imóvel e não interfere na tua situação de adquirente de um imóvel arrematado em leilão isto é, você como comprador não tem nada a ver com os problemas e situações vivadas pelos antigos proprietários.
    É bem provável que eles tentem anular o leilão visto que é comum haver segunda praça onde ocorre preço bem abaixo do mercado, então procura adquiri-lo na primeira praça por um preço que os impeça de reclamar. Apenas antes cerifique-se de que o teu problema será o menor possível perante eles. Já li casos em que se levou 2 anos para tirar o ocupante de dentro do imóvel. boa sorte. abraços

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