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07/11/13

CALCULO DA MULTA E JUROS NO IMPOSTO SOBRE LUCRO IMOBILIÁRIO

ATUALIZADO EM SETEMBRO 2014

O que mais se escuta no Brasil é reclamação sobre cobrança de impostos, obviamente porque neste país o dinheiro arrecadado não se vê o retorno.  Imagine então ter que recolher um imposto que já é muito caro e ainda por cima pagar multa e juros porque não entendeu a legislação e deixou passar o prazo de pagamento. É o que ocorre com o imposto sobre o Lucro na venda de imóveis.

Parece fácil, mas para muitos não é, e sempre que houver dúvida recomendo procurarem um contabilista. Já comentei antes que imposto pago a mais é burocrático e demorado para pedir de volta á Receita Federal.

É sabido conforme outras postagens, que para fazer o calculo do imposto sobre lucro imobiliário o contribuinte deve entrar no site da Receita Federal e fazer o download (baixar no computador) o programa GCAP do ano da venda do imóvel no caso deste ano o GACP 2014. Não existe outra forma de utiliza-lo, mas é de fácil instalação e não requer maiores configurações( no blog tem link para download).

O GCAP é utilizado para o calculo do imposto a pagar mas não calcula imposto em atraso . Se houver atraso no pagamento será preciso calcular o valor do imposto com o GCAP e a multa e juros com o  SICALC (sistema de calculo). Lembrando que a multa é de até 20% do valor do imposto devido e os juros calculados pela tabela da SELIC.

O maior problema do Sicalc no download é que na hora de utiliza-lo se o seu sistema for Windows 7 ou 8, vai dar um erro e sendo assim será preciso que você coloque o programa em modo de compatibilidade com o Windows ME ou XP para que abra corretamente.(link abaixo).


Para quem tem dificuldade, a opção é usar o calculo online direto no site da Receita Federal ( link abaixo) sem precisar instalar o programa. É o SicalcWeb (link abaixo).


Mais fácil de ser preenchido não haverá nenhum mistério.
Atentem para o fato de que a guia de pagamento será gerada para a data em que você esta calculando. Por enquanto o agendamento da data de pagamento esta desativado e não pode ser utilizado. Portanto calcule o imposto no dia em que for pagá-lo. O programa emite a guia para impressão.

É obrigatório inserir o CPF para que o sistema possa depois identificar o pagamento. Se o imposto não for pago deverá ser emitida nova guia e a que não foi utilizada perde valor.

Atenção: até bem pouco tempo o Sicalc fazia o calculo automático da multa e juros, agora não faz mais. A Receita modificou o sistema e o próprio contribuinte terá que fazer o calculo.

No link abaixo vocês tem passo a passo como preencher a guia no Sicalcweb.



74 comentários:

  1. Bom dia Maria Angela,

    É o seguinte, Em 2012, Recebi de herança 25% do terreno do meu pai e no mesmo ano vendi. Por ignorar a legislação do IR, não declarei venda de terreno com lucro(não estou nas exceções de isenção da receita). Fazendo minha declaração desse ano, descobri na internet que deveria ter pago, logo após o fato, usando o GCAP. Agora estou PREOCUPADÍSSIMO! Você fala aí em 20% de multa mais juros de 1% ao mês é isso? E como declarar isso? Ou seja, já houve um erro na declaração de 2013, como corrijo isso?

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  2. Oi Marcelo. Se tens certeza de que teria que ter recolhido o imposto deves faze-lo agora. O programa que tens que utilizar é o Sicalc online direto na página da Receita Federal.
    Limk abaixo

    http://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/ATSPO/SicalcWeb/default.asp?TipTributo=1&FormaPagto=1

    Preencha cada aba em azul escuro e ele irá fazer o calculo e emitir a guia de pagamento que você deve pagar imediatamente para não aumentar a divida.
    Depois de recolhido o imposto com a multa e juros você informa o pagamento na tua declaração.
    qualquer duvida o Blog tem um link sobre como rpeencher a sicalc ou use o endereço de email no topo da página a direita para me contatar.
    abraços

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  3. Desculpe Marcelo esqueci de dizer que ´20% de multa sobre o imposto devida + 1% de juros ao mês e atualização pela taxa SELIC. Bem pesado como podes perceber.
    Como é imposto pago para a REceita o teu CPF e o código do imposto pago vai identificar que se trata do percentual vendido de herança. Tenha certeza de que o imposto é devido pois depois é demorado para receber imposto pago a maior.

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  4. Oi Maria Ângela,
    muito bom encontrar esse teu blog !!

    Pegando uma "carona" no post do Marcelo, estou em situação bem parecida.Usei o SicalcWeb, paguei o DARF para o GCap recolhido em atraso, mas não sei como devo preencher a coluna “Imposto Pago” do demonstrativo GCap2013(aba Cálculo do Imposto): 1a. dúvida) apesar de ter recolhido o imposto só agora em 2014, eu posso declarar que o pagamento foi feito no mês que SERIA correto fazê-lo (ou seja, o mês subsequente à venda)? 2a dúvida) eu lanço no GCap o valor que realmente paguei agora (corrigido por juros/multa) ou o valor que foi calculado pelo programa (sem nenhuma correção por atraso)?

    O caso é que em 2013 herdei fração de um imóvel que foi vendido naquele mesmo ano e, na época, fui mal orientada com relação ao GCap:a venda foi a prazo e recebi como sinal um valor inferior a R$ 35mil, o que - segundo me disseram - me isentaria de recolher imposto. Agora, pesquisando melhor sobre o assunto, vi que deveria ter considerado não o sinal, mas o valor integral que me é devido, calculando assim o imposto proporcional e diferindo as demais parcelas a receber.
    Bem, vivendo e aprendendo ...
    Obrigada, desde já, pela ajuda que puder dispensar a essa minha questão.
    Abraços,
    Marisa.

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  5. Oi Marisa. Pagamento de imposto atrasado efetuado este ano de 2014 somente será informado na declaração de renda de 2015. Portanto não informe o pagamento na declaração deste ano. Quando pagaste a Darf ela inclui teu nome, telefone,o código que identifica que o imposto faz referência a ganho de capital sobre bens imóveis e o valor.
    esta ano de 2014 vais informar a venda do imóvel em 2013 e o valor recebido. A Receita tem como identificar que o imposto foi recolhido em atraso, nãos e preocupe. Guarde a Darf e toda a documentação da venda para caso precise comprovação.
    abraços

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  6. estela m schalch12/05/14 12:46

    Ola Maria Angela , fico inconformada do abuso da tributação imposta a nós brasileiros. Eu por exemplo, vendi um apto em 26 de outubro de 2013 ( qdo passei a escritura). Porém , estava em negociação para compra de um outro apto .Em 17 de abril, tive a resposta do vendedor e acabou não dando certo a negociação .Isto posto , não havia ainda expirado os seis meses para comprar um outro imóvel. Foi aí tentar recolher o imposto do lucro imobiliário, já que não havia dado certo a transação. Em tempo: tudo dentro dos 180 dias como diz a lei. Porém, se a negociação foi frustrada , o pior ainda aconteceu: o imbecil do contribuinte ( nesse caso eu ....rsrs ) sou obrigada a recolher com multa e juros, e , pasmem : com data retroativa os juros !! Ou seja, além de vc ver frustrado a tentativa da compra de um outro imóvel no prazo exíguo , vc ainda tem que recolher multa e juros. E o pior de tudo isso é : se o imóvel não me desse lucro imobiliário ,o governo arcaria com parte dos meus prejuízos ? Percebe a falta de escrúpulos que é para cobrarem esses impostos nossos? Enfim , creio que realmente a saída , é mudar desse lugar , onde só bandidos tem direitos. Ex : o governo gasta por mês R$ 3.000,00 reais para manter um delinquente na FEBEM , e apenas R$ 600,00 com educação de uma criança no ensino público. Olha o tamanho da ingerência desse nosso país. ESTELA

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  7. Oi Estela M. Schalch.
    Lamento que não tenha sido bem orientada na venda. Quandos e opta por usar o valor de venda na compra de outro imóvel esta opção é irrevogável e portanto se houver desistência recolhe-se o imposto com atraso multa ,juros e correção pela Selic. Justamente por isso o contrato de promessa de compra e venda sempre deve conter arras que permitem a parte que for prejudicada com a desistência não ter prejuízo pois a Arras iria fazer com que o comprador perdesse o sinal pago a você e com este arcaria com os custos do imposto atrasado e mais tua indenização pelo desfazimento do negócio. Lamento que não tenha sido assim.Não sei se usaste corretor de imóveis no negócio mas acredito que não ou ele teria tido este cuidado de te proteger de prejuízos.

    O imposto é a forma certa de arrecadação quando o mesmo deve ser devolvido em excelente prestações de serviço a população. Uma utopia em se falando de Brasil.

    abraços

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    1. Este comentário foi removido pelo autor.

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    2. Prezadas Estela e Maria Ângela:

      Permitam-me discordar parcialmente, ilustrando com uma situação verídica, que ocorreu com minha mãe.

      Há alguns anos, ela vendeu um apartamento e, como pretendia adquirir outro imóvel,
      de maior valor, resolvemos não pagar o imposto.

      Porém, passaram-se os 180 dias e ela acabou mudando de ideia - não comprou
      outro imóvel.

      Segundo instruções que encontrei na Internet (Instrução Normativa SRF nº 599, de 28/12/2008)
      e também me baseando na opinião de dois consultores, cujos sites infelizmente não
      mais estão disponíveos, teríamos que pagar o imposto acrescido APENAS DOS JUROS, e NÃO DA MULTA.
      A multa só seria devida se, depois de passados os 180 dias, nós não tivéssemos pago o imposto até o último
      dia útil do mês SEGUINTE (após 210 dias, portanto).

      Assim, preenchi o DARF, acrescentando APENAS OS JUROS.

      Meses depois (acho que no ano seguinte), a Receita Federal enviou cobrança da multa que não foi paga,
      inclusive com "multa sobre a multa que não foi paga".

      Resultado: Tive que ir até a agência da Receita, aqui na minha cidade, para "explicar a legislação" aos
      funcionários da Receita! Precisei preencher um formulário de impugnação e um longo relatório explicando todos os detalhes do que ocorreu, citando a instrução normativa, etc.


      Segue abaixo um trecho do relatório, onde argumentei que a multa NÃO ERA DEVIDA:

      ------------------------------
      [...]
      Não acresci aos DARFs nenhum percentual de multa pois, de acordo com a instrução normativa SRF 599, artigo 2o., parágrafo 12, itens I e II (ver páginas 2 e 3 do texto que segue em anexo), a multa de ofício ou de mora somente é exigida se o imposto não for pago até trinta dias após o prazo de 180 dias já mencionado, ou seja:

      Conforme já exposto, minha argumentação baseia-se na Instrução Normativa SRF nº 599, de 28/12/2008, que dispõe sobre os artigos 38, 39 e 40 da Lei 11.196, de 21/11/2005. Transcrevo especialmente os seguintes trechos da referida instrução normativa, que pode ser lido no site da Receita Federal (http://www.receita.fazenda.gov.br/legislacao/Ins/2005/in5992005.htm):

      Art. 2º Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.

      [...]

      Parágrafo 12o A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

      I - juros de mora, calculados a partir do segundo mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e

      II - multa de ofício ou de mora calculada a partir do primeiro dia útil do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até trinta dias após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de que trata o caput deste artigo.

      --------------------------


      Só para constar, deixo abaixo os links dos sites que, na época, eu havia consultado, sobre a NÃO EXIGÊNCIA DA MULTA.
      Repito que, infelizmente, os sites não mais estão no ar.

      - http://www.conethos.com.br/perguntas.htm
      (em especial, ver a página http://www.conethos.com.br/faq24.htm)


      - http://www.xauim.com/?tt=102&PHPSESSID=3835746d78c5392e10ccaf2fa1cd09f1


      Espero que estes comentários sejam úteis para futuros leitores que chegarem até seu blog.

      Atenciosamente
      Paulo

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    3. Esqueci de comentar que, passados cerca de 45 dias, a Receita Federal concordou com minha argumentação, e cancelou as multas.

      Paulo

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    4. Olá Paulo. Um exemplo pratico é de excelente ajuda a todos. Fica a dica de teu caso pratico em que teves um bom resultado. aqui na Receita do RS as coisas são bem mais difíceis e o pessoal acaba pagando para não ter mais gastos com justiça.
      abraços

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    5. Olá, Paulo e Maria Angela !

      Andei consultando sobre o assunto pois também estou nesta situação. Optei por comprar outro imóvel e acho que não vou encontrar no prazo de 180 dias. Também acho que a multa não é devida, conforme a Instrução Normativa SRF nº 599, de 28/12/2008.
      Para reforçar essa tese, segue link para documento de consulta interna da própria Receita Federal, onde a interpretação/solução é pela não cobrança da multa. Acredito que esse documento possa ser utilizado caso a Receita venha questionar.
      Segue o link: http://www.receita.fazenda.gov.br/publico/Legislacao/SolucoesConsulta/2014/SCICosit102014.pdf

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    6. Oi José. já era para eu ter respondido sobre este assunto e feito uma postagem, por falta de tempo ficou na espera.
      o que ocorre é que se você optar após os 180 dias por não pagar a multa a Receita aceita porém ela considera como se você tivesse utilizado o beneficio da isenção e nos próximos 5 anos se vender o imóvel não poderá utilizar a isenção para compra de outro imóvel em 180 dias. Já se você optar por recolher a multa juntamente com os juros até que se complete os 201 dias poderá utilizar esta opção novamente nos próximos 5 anos.

      Portanto resumindo:

      Fechou 180 dias e não comprou outro imóvel.

      - paga multa e juros e pode nos próximos 5 anos usar a isneção na comrpa de outro imóvel com o valor da venda em 180 dias

      - optou por não pagar a multa somente os juros até 30 dias após fechar os 180 e não ter comprado outro(s) imóvel(eis). A Receita considera que a isenção foi usada e se vender e comprar nos próximos 05 anos não terá direito a isenção.

      Como a maioria compra e vende opta por pagar a multa até porque o contribuinte sempre busca pagar menos para a Receita e assim a Receita sempre cria novas dificuldades para logicamente cobrar mais.

      abraços

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  8. Tentei utilizar o sicalcweb, mas o mesmo não está efetuando o cálculo dos juros e multa, lembro que testei o programa no mês de junho e estava calculando corretamente, não entendi. Poderias me dar alguma informação.

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  9. Oi JS. Verifiquei o sistema e ocorreu uma mudança efetuada pela Receita Federal.

    O calculo da multa e juros agora é feita pelo banco onde você irá pagar a DARF. então deixe em branco multa e juros.

    Note que o primeiro quadro trás a data de vendimento que é o mesmo dia em que você vai pagar a guia então imprima a guia no dia do pagamento.

    coloque o dia, mês e ano do imposto que deixou de recolher, o valor do imposto e depois clique em imprimir. No banco o caixa calcula a multa e juros.

    O ruim disto é que agora o pagamento terá que ser efetuado nos caixas fisicos.

    abraços

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  10. Prezada Maria Angela,
    Como já era proprietário de um segundo imóvel, ao efetuar a apuração dos ganhos de capital relativo a venda de um apartamento em Dez/2013 declarei que usaria o dinheiro da venda na compra de outro apartamento no prazo de 180 dias, ficando isento do imposto de renda. Não consegui, entretanto, dentro deste prazo comprar outro imóvel e tenho que pagar agora o imposto com multa e juros. Como eu posso PARCELAR o pagamento dessa dívida? No site da receita federal a opção de parcelamento simplificado para débitos não previdenciários não permite, aparentemente, a INCLUSÃO de dívidas. Você teria alguma sugestão a fazer. Muito obrigado.

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  11. Oi Guilherme. Vais ter que procurar a secretaria da Receita em teu município para saber se podes parcelar o que vai implicar em mais juros se for possível. Sinceramente só conheço o pagamento a vista mas como não sou contabilista não posso te dar certeza afinal a Receita quer arrecadar e portanto talvez possa ser possivel. Vou tentar procurar informações com meu irmão que é contabilista.
    abraços

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  12. Obrigado Maria Angela. Já estive na delegacia da receita federal aqui da minha cidade. O funcionário, sem maiores detalhes ou explicações, me disse para acessar o site da receita federal na opção PARCELAMENTO SIMPLIFICADO NÃO PREVIDENCIÁRIO. Foi o que fiz. O problema é que esta "dívida" não aparece no site da receita para ter o seu parcelamento negociado. Não existe link efetivo, ao que parece, entre o IRPF e o imposto sobre venda de bens imóveis. Se seu irmão puder ajudar com mais orientação eu agradeço

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  13. Oi Guilherme. Vamos lá. O funcionário que te atendeu deu a informação de entrar via site na opção parcelamento não previdenciário, não para que você via site providencie o parcelamento e sim para agendar via site(internet) o atendimento na secretaria da Receita para solicitar o parcelamento. Por isso não encontrou nada.

    A solicitação presencial é preciso para que o responsável possa averiguar de que forma você pode parcelar pois depende do total do débito e tipo de divida.

    Entre no link abaixo e vá descendo até encontrar o titulo "Parcelamento" e clique em " parcelamento simplificado não previdenciário".Vai abrir uma página com titulo em verde "Lista de serviços" e logo abaixo o subtitulo "detalhes do serviço". Você pode optar por clicar em:

    - acesso direto ou com senha e tentar criar uma senha. Se já fez isso e não deu certo esqueça pois não pode ser usado e vai para a opção abaixo.

    - unidades de atendimento presencial
    aqui deves clicar e na página que vai abrir escolher teu estado e cidade e ir clicando e preenchendo as informações até agendar a consulta. No dia e hora marcados tens que comparecer levando toda tua documentação e o imposto que não recolheste. no teu caso não tens divida ativa ainda por isso credito que seja esta a opção. Não esqueça que estas se antecipando a pagar ainda não caiste na malha fina.

    o link abaixo é para você saber as regras de um parcelamento.
    https://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/SSL/ATSPO/SNParcWeb/Help_Indice.asp?HelpURL=Help_Disp_Gerais.asp

    abraços.

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  14. Olá, pode, por gentileza, me responder as perguntas abaixo?

    1) Comprei um imovel em 2003, na planta e o recebi em 2005. Quando o recebi, investi em uma série de coisas (melhorias em piso, acabamentos, fiz armários, etc.). Entretanto, por desconhecimento, nunca cheguei a declarar estes tópicos na minha declaraçao, de forma a ajustar o valor do imóvel, incorporando estas melhorias. Agora estamos em 2014 e eu vendi o meu apto. Posso usar os valores investidos nas melhorias em 2006, 2007 (que possuo as Notas Fiscais da época) para ajustar agora o valor do meu apto declarado e com isso diminuir o lucro imobiliário e, consequentemente, o valor a pagar de imposto?

    2) Se eu decidir nao pagar o imposto e tentar comprar outro imóvel em até 180 dias ...
    a) caso eu nao compre, quanto aproximadamente em % eu terei que pagar a mais de imposto em multa, juros, correcao, etc. Uns 25%, 30%, mais, menos?
    b) se eu comprar outro imovel dentro dos 180 dias pelo mesmo valor da venda do meu. Entendo que nao pagarei imposto, por conta do benefício. Em quanto tempo depois eu poderia vender esse imóvel? Há algum prazo mínimo em que eu tenha que ficar com ele? Ou poderia vende-lo imediatamente depois? Há algum problema ou risco?
    c) caso eu compre outro imóvel dentro de 180 dias ... esses 180 dias são contados a partir da data da venda do meu imóvel (nesse caso da assinatura do contrato de compra e venda) até qual data exatamente? A data de assinatura do contrato de compra e venda do novo imovel que estou comprando? A data do registro do imóvel? A data da escritura definitiva? qual seria essa data limite dos 180 dias?

    Super Obrigado pela atencao.

    WL

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  15. Oi Wagner, respondi via email.
    abraços

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  16. Oi Maria Angela.

    Minha situação é a seguinte:

    1) Meu pai me doou um apto, mas na última declaração de imposto dele o valor era R$40.000;

    2) Segundo contador que consultei, o valor de referência para o cálculo do ITCD (Imposto sobre Doação) que deverá ainda ser pago é o valor do imóvel segundo definido pela SeFaz;

    3) O valor de registro do imóvel é R$192.000,00 (ou escritura, não estou bem certo);

    4) O valor venal foi estipulado pela prefeitura em R$142.147,00;

    5) Estou vendendo o imóvel por R$290.000,00.

    Dúvidas:

    1) Qual a referência para cálculo do ITCD, de fato?

    2) Qual a referência para cálculo do Imposto sobre Ganho de Capital? Não deveria ser a mesma referência do ITCD, pois nesse último caso é o valor do imóvel na doação?

    Muito grato desde já.

    Gustavo Coelho.

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  17. Oi Critina Alves, bom dia

    Para fins de recolhimento do ITDCM o valor do imposto é o valor do imóvel que constar no cadastro do SEFAZ, que costuma ser o valor de mercado do bem.

    Para fins de recolhimento do imposto sobre lucro imobiliário para a Receita Federal o valor de aquisição é o valor que constar na última declaração de renda do teu pai que informaste ser de 40 mil reais. Portanto teu pai ao te doar o imóvel tinha que colocar na escritura pública de doação que o valor da doação é de 40 mil reais. Se ele colocou valor diferente, recolhe imposto sobre o lucro obtido com a atualização do valor do imóvel.

    Informaste que o valor de registro ou escritura é 192 mil reais então tens que verificar do que se trata isso porque se teu pai colocou este valor como sendo o valor do imóvel para doação tem imposto sobre lucro imobiliário a recolher na doação do imóvel por term mexido no valor que deveria ser de 40 mil. Verifique na escritura de doação o que diz exatamente quanto ao valor do imóvel pois o valor foi informado pelo cartório direto para Receita Federal e quando fores declarar a doação e venda não vai bater os valores e vais cair na malha fina.

    Quanto a venda do imóvel se for teu único imóvel, não havendo nenhum outro em tua propriedade, vendido por 290 mil, estas isenta do imposto sobre o lucro imobiliário na venda.
    Se tiveres outro imóvel em tua propriedade além deste que recebeu em doação, poderá haver imposto a recolher.

    Qualquer dúvida use meu email por favor.
    Email: mcamini150@gmail.com

    abraços

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  18. Prezada Maria Ângela,
    Em 2014 vendi um imóvel em que obtive ganho de capital, porém, na ocasião não declarei através do GCAP. Estou fazendo os ajustes para pagar o imposto devido e tenho duas dúvidas:
    1) na aba "bens imóveis/ganhos de capital/calculo do imposto" o que devo preencher? o valor do imposto que paguei atrasado? note que o imposto pago (se eu precisar preencher aqui) ficará maior que o imposto devido - pois houve multa e juros.
    2) quando exporto os dados do GCAP para o programa de IRPF, irá o valor que paguei em atraso?

    A minha preocupação é que a Receita Federal identifique meu pagamento e eu não tenha que prestar esclarecimentos desnecessários.

    Muito Obrigada!
    Elaine.

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    1. Oi Eliane, é isso mesmo, você vai informar o imposto que pagou com multa e juros e depois se você clicar na aba "consolidação vai verificar que o valor entrou no quadro do imposto pago. Como o valor é maior que o imposto devido a Receita automaticamente entende no cruzamento dos dados que foi pago em atraso com multa e juros porque a DARF quitada estará com teu CPF no mesmo valor que foi pago.
      abraços

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    2. Maria Angela, eu tenho uma dúvida complementar. Pagando o Darf atrasado (com juros etc) é possível colocar o valor pago; mas isso se considerarmos que foi pago no mesmo ano. Como fazer com o pagamento de Darfs referentes ao Ganho de Capital pagos um ou dois anos depois? Eu paguei meus Darfs de 2013 apenas em 2014. Onde devo colocar a referência a esse pagamento? Apenas na retificação da declaração de 2015 (ano-2014)? Mas onde?, porque o programa de Ganho de Capital de 2014 só mostra os meses de 2014.

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  19. Mesma duvida do "Anônimo" (na verdade só para confirmar já que sempre há "insegurança" no preenchimento quando o mesmo não vem explicado na "Ajuda" do programa): como a coluna "Imposto Pago", da aba "Cálculo do Imposto- Alienação À Prazo", não é automaticamente preenchida pelo programa então, não resta duvida de que é porque o CONTRIBUINTE é quem deve preencher, pois como existe a hipótese de atraso e consequente necessidade de pagamento "a mais " - multa e juros de mora - o programa, portanto, espera este dado "atualizado" ser preenchido pelo próprio Contribuite, não ???

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    1. Oi Lupa, exatamente isso. È desta forma que a Receita identifica o pagamento. Além da DARF estar com teu CPF e no valor pago com multa e juros retornando para preencher o quadro "imposto pago" na aba consolidação o valor também vai aparecer e cruzando os dados da tua declaração a Receita identifica a DARF pelo código e os valores pagos com multa e juros.
      abraços

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  20. Olá, Maria Angela, Muito bonito esse auxílio que vocês prestam, bastante claro e objetivo. Procurei todas as formas de fazer cálculo dos encargos de um recolhimento de IR sobre venda de imóvel que deveria ter sido feito em 30 de janeiro de 2015. Poderia, por gentileza me dar o caminho a seguir.
    grata,
    Maria

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    1. Olá Maria. Tens que recolher 20% de multa sobre o valor do imposto não pago + juros selic + 1% no mês do pagamento. Preencha a guia do SICALCWEB da Receita Federal no dia em que fores pagar o imposto com o código da Receita 6400.
      Se tiver dificuldades me passe um meail para mcamini150@gmail.com

      abraços

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  21. Bom dia Maria Angela,

    Parabéns pela atenção dada e pelas explicações detalhadas.
    Acho até que minha dúvida não procede, mas fico inseguro, pois nem sempre o que nos parece óbvio é o praticado.
    A situação é simples e corriqueira, mas não consegui ter certeza de qual o procedimento correto:
    Em agosto/14 vendi meu único imóvel por R$300.000, que estava declarado por R$34.000, e sobre esta transação nada declarei à época (não usei o GCAP) pois planejava adquirir outro imóvel.
    Em outubro/14, adquiri outro imóvel por R$430.000, sendo que dei R$305.000 de entrada e financiei os outros R$125.000.
    As dúvidas:
    1-Deveria ter usado o GCAP e declarado o ganho de capital, mesmo sendo meu único imóvel e sendo de baixo valor?
    2-Se sim, o que devo fazer agora no momento da declaração? Terei de pagar alguma multa, mesmo estando na condição de isenção?
    3-Vou ter alguma dor de cabeça ou posso dormir tranquilo?
    Obrigado !

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  22. Olá Teu único imóvel abaixo de 440 mil vendido te isenta do ganho de capital e portanto não precisa preencher a GCAP.
    Na declaração deste ano de baixa do imóvel vendido e depois declare a compra do outro.

    Na compra do imóvel o preço de aquisição em situação em 2014 é o valor que pagaste em 2014 ou seja os 305 mil + a soma das parcelas pagas de financiamento. A cada ano somas parcelas pagas ao valor do ano anterior.

    abraços

    Emai: macamini1502gmail.com

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  23. Boa noite!
    Poderia me ajudar a calcular o imposto de ganho de capital atrasado.
    Vendi um imóvel com contrato datado de 09 OUT 2014, mas que recebi o valor somente no dia 10 NOV 2014, porque dependia da averbação no Registro de Imoveis, que ocorreu somente em 05 NOV 2014.
    Minha primeira duvida é se teria que pagar até 30 NOV 2014 ou 31 DEZ 2014.
    Calculei o imposto devido na época utilizando o programa de Ganhos de Capital 2014 que apurou o valor de R$ 5694,56.
    Fiz opção por aplicar o valor na aquisição de outro imóvel pelo prazo de 180 dias, mas não consegui comprar este imóvel, queria pagar este imposto dia 04 MAIO 2015, somente com os juros. Quanto tenho que pagar de juros? Caso optar por pagar a multa, esta seria de 20%? O que devo fazer na declaração de imposto de renda.
    Agradeço a atenção, Jorge Email orionjopo@yahoo.com.br

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    1. Oi Jorge. Tens que aguardar fechar o mês de abril para termos a Selic deste mês pois sem ela você não tem como calcular os juros. No m^s de maio que é o mês do pagamento você paga 1% portanto tanto faz o dia em que fores pagar.
      Quanto a multa apenas para lembrar que optando por não paga-la com o pagamento dentro de 210 dias, a Receita considera que você fez uso da isenção e somente após 5 anos vais vender outro imóvel com direito a ficar isento na compra de outro em 180 dias.
      em maio me de retorno que te ajudo com os juros.
      abraços

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    2. Bom dia!
      Para lembrar, pode me ajudar a calcular o imposto, com multa e sem multa.
      agradeço antecipadamente. jorge

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    3. Envie no dia de ontem, 04/05. abraços

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  24. Ola Maria Angela, tenho que pagar imposto ref. ganho capital ref. Período 09.2014 valor R$ 3.190,73 e, parcelas de R$ 53,17 meses subsequentes, quero calcular para amanhar 30.04.3014.,

    Como é? multa 20% e juros?

    Enviei a Declaração 2015/2014 ontem informei o ganho com imposto a pagar, tem como após entrar em sistema emitir esses darfs calculados no intranet do E-cac?

    Meu email. lucashalom@hotmail.com

    Obrigado

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    1. Oi josé Lucas. Te enviei um email. abraços

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  25. boa noite, tinha um imóvel que comprei quando solteiro, agora vendi por valor inferior e a R$ 400.000 e era meu único imóvel, por essa condição pela lei ficaria isento do imposto de renda por ganho de capital. Contudo em 2012 casei com regime de comunhão universal de bens e minha esposa tem um apartamento no nome dela. PERGUNTA: Por ela ter este imóvel ele também e considerado meu e com isso perco o benéfico da isenção do imposto!

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    1. Olá. Infelizmente n comunhão universal de bens teu imóvel passa a ser dela e o dela passar também ser seu e por conta disso perdes a isenção pela legislação do único imóvel. Para ficares isento somente se usares todo o valor da venda na compra de outro imóvel em 180 dias contados da data da venda e se ambos forem residenciais, o que foi vendido e o que for comprado.
      abraços

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  26. Sérgio Dubeux17/05/15 02:20

    O Paulo disse tudo. Multa somente a partir do 211º dia. A solução e consulta que está na msg dele responde a essa "dúvida". a lei é claríssima. A RFB pratica o crime de excesso de exação ao cobrar essa multa moratória indevida.

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  27. Sérgio Dubeux17/05/15 02:30

    Perdão, o link da Solução de Consulta está na msg do José , de 23/04/15 23:31.
    O link que ele publicou é tiro certo.
    Também tenho processo na RFB. Estou esperando minhas restiruições dos últimos 3 anos. Ê Brazil!!!

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    1. Por favor leiam os comentarios anteriores, podes não pagar a multa mas a Receita considera como que foi utilizada a isenção e somente após 5 anos poderá fazer uso novamente.

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  28. Este comentário foi removido pelo autor.

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  29. Este comentário foi removido pelo autor.

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  30. Bom dia Maria,

    Vendi um apartamento e estou comprando outro, mas como o vendedor e da minha família estamos fazendo apenas um instrumento particular de compra e venda. Eu poderia usar a isenção do imposto apenas com esse instrumento ou precisaria ser com o imóvel totalmente em meu nome?
    Outra dúvida é se for gerado um boleto para pagamento dos 15% do lucro, não for pago o boleto e em seguida eu quiser utilizar a isenção com a compra de um imóvel, isso pode ser feito ou uma vez gerado o boleto para pagamento eu não posso mais me declarar isenta pela compra?

    Obrigada desde já.

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    1. Oi Ingrid Pessano. Para a Receita federal o que importa é a data efetiva do negócio e portanto não interessa quando será feita a escritura. A data da venda será a data do contrato em que recebeu o dinheiro. Na declaração de 2016 vais informar a venda na data xx por contrato particular de compra e venda com fulano de tal pelo valor xxx pago a vista ou parcelado com opção de uso na compra de outro imóvel em 180 dias.

      No ato da venda tens que optar pela isenção ou não, não podes decidir depois. Se optares por desistir da opção de comprar outro pagarás multa e juros Selic. Poderás optar por não pagar a multa mas a Receita considera que o beneficio foi utilizado.
      Se gerar o Doc de pagamento optaste por recolher o imposto e não podes voltar atrás.

      Tens até o ultimo dia útil do mês SEGUINTE ao da venda para preencher a GCAP e escolher se vais usar a isenção ou gerar o doc.

      abraços

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  31. Boa tarde! Parabenizo pelo conteúdo excelente e pelo tira-dúvidas, rsrs. Então faço aqui uma pergunta e agradeço desde já se puder me ajudar. Vendi um terreno em outubro de 2014 por 36.500,00 (comprei-o em 2012 por 10.900,00). Como pensava que o pagamento do IR seria somente na declaração anual, perdi todos os prazos para o pagamento do imposto devido. No entanto, utilizei dentro dos 180 dias de prazo, parte do dinheiro para quitar parcelas do financiamento de um imóvel que estou adquirindo. Sendo assim, informei ao GCAP esta destinação de parte do recurso (13.397,60). De acordo com o GCAP, o imposto devido sobre esta transação é de 2.196,29. Ok. O problema agora é calcular os juros e multas. E agora? Como utilizei parcialmente o dinheiro da venda, posso me isentar do pagamento da multa, como relatado nos comentários anteriores? Afinal, estou adquirindo outro imóvel. Devo calcular somente os juros da SELIC?

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    1. Olá Terreno não é imóvel residencial e portanto o valor de venda NÃO PODE ser utilizado na compra de outro imóvel em 180 dias após a venda. A isenção total ou parcial é válida somente para quem vende e compra imóvel residencial e como o teu é terreno fica fora da regra e tens que recolher o imposto sobre todo o ganho de capital. Refaça os cálculos na GCAP informando que não se enquadra nas regras da isenção para compra de novo imóvel e terá o imposto a pagar.
      Após pagas multa de 205 mais juros selic + 1% no mês de pagamento. A DARf será preenchida no Sicalc WEb.

      Se tiver dificuldades emf azer o calculo dos juros em envia um Email para mcamini150@gmail.com

      abraços

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    2. Bom dia Maria Angela! Agradeço a ajuda. Pois é, tinha receio de que esse lote não entraria mesmo nessa isenção... Agora é aguentar o imposto absurdo que terei que pagar para esse nosso maravilhoso governo... Em um cálculo rápido já tenho 15% de imposto + 20% de multa + 6,87% de juros selic = 41,87%!! :(

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    3. Olá.Cuidado com o calculo da Selic.Você primeiro calculo o imposto devido com a GCAP. sobre o valor encontrado calcula 20% de multa. Até aqui tudo bem. Calcule o juro Selic sobre o valor do imposto devido não some a multa junto e no percentual encontrado acrescente 1% no mês do pagamento do imposto. A Selic é soma simples do % de cada mês excluindo o mês do vencimento do imposto não pago.
      abraços

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  32. Oi Maria. Bom dia!

    Estou retificando a declaração final de espólio do meu pai para transferir para mim alguns imóveis pelo valor de mercado na época, invés da maneira original que fiz (repeti o custo de aquisição que ele usava em suas declarações passadas). Como estou transferindo os bens por valor acima do custo de aquisição que meu pai utilizava, isso implicará em ganho de capital e terei que pagar imposto ainda em nome do espólio. Porém o imposto foi devido em 2012, o que significa que terei que pagar multa e juros. Ainda assim provavelmente será uma opção melhor, pois tais imóveis foram comprados no início dos anos 90, então é um grande período para usufruir do benefício dos Fatores de Redução 1 e 2 (FR1 e FR2), calculados automaticamente no GCAP2012. O problema é que a multa e juros não tem cálculo automático e estou com dificuldade nisso. É meio urgente, fico meio constrangido e sem graça em pedir isso, mas poderia me ajudar com alguma urgência? :) É que só posso pagar até sexta-feira.

    Quanto aos apartamentos em questão, a data de vencimento original para pagamento desse ganho de capital no espólio foi 05/08/2012 (30 dias após o trânsito em julgado da decisão judicial da adjudicação). No caso foram três apartamentos e o imposto devido deles na data acima, segundo o GCAP2012, foram R$ 10.291,26 para o primeiro imóvel, R$ 20.713,33 para o segundo e R$ 22.949,86 para o terceiro.

    Muito, muito obrigado desde já! :-)

    Abraços,
    Victor

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    1. Oi Victor.
      Não podes fazer esta retificação, a Receita não vai aceitar e vai te chamar.
      você somente pode modificar qualquer informação enquanto o inventario estiver em andamento.
      Uma vez finalizado o inventario tens que informar o que esta no mesmo não podendo modifica-lo.

      Qualquer coisa me envie uma Email que fica mais fácil te orientar.

      abraços

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    2. Oi Maria!
      Muito obrigado pela resposta. Te mandei um e-mail para tentar entender melhor a situação.
      Abraços
      Victor

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    3. Maria Ângela, Bom dia!!! Na realidade estou com a mesma dúvida de varios amigos, isto é: GCAP2014 valor a pagar em 31/07/2014 seria 21.378,17. sei que a multa é de 20% só estou na dúvida do juros, polis estou chegando a dois valores diferentes. qual o percentual de juros que eu utilizo? estou achando 12,52 para pagamento em 31/08/2015. Ficou aguardando sua ajuda. obrigado

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    4. Oi Evandro Miranda. Utilize 12,52% + 1% em agosto que é o mês de pagamento totalizando 13,52%. abraços

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  33. Boa noite,
    Quando ultrapassa os 180 dias, o calculo dos juros deve ser a partir dos 180 dias ou a partir do mes seguinte a data do contrato de venda? Te enviei um email.
    Seu site é excelente.
    Grasieli

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    1. Recebi teu email, te respondo pela manhã de segunda. Vale a data do contrato se recebeu algum valor. Abraços

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    2. Recebi teu email, te respondo pela manhã de segunda. Vale a data do contrato se recebeu algum valor. Abraços

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    3. Olá Maria Angela.Estou com algumas dúvidas apesar das postagens bem esclarecedoras. Em 2007 financiei uma casa pela CEF. Em 2103 quitei o financiamento, porém não atualizei o valor do imóvel em relação aos juros pagos e benfeitorias realizadas. Já em 20014, fiz novo financiamento pela CEF novamente e em dezembro de 2015 vendi o primeiro imóvel e usei 300.000 da venda para quitar parte do financiamento. Fui orientado que como abateria parte do financiamento deveria fazer ganho de capital informando que usei quase a totalidade do valor da venda para quitar o financiamento na CEF, por isso o valor seria menor a pagar. Porem, já me falaram que não poderia e agora perdi o prazo de 30 dia. O que fazer, por favor?

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    4. Oi José

      Tens que retificar tuas ultimas 5 declarações para corrigir os valores de aquisição e depois calcular o ganho de capital na venda com multa e juros. Me mande um email.

      Email: mcamini150@gmail.com

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  34. Olá Maria Angela, vendi um terreno em Agosto/15 mas paguei a DARF com juros e multas somente em Janeiro/16. Preenchi a GCAP 2015. Minhas dúvidas são: Devo preencher o campo Valor Pago na GCAP 2015 antes de importar para o IRPF 2016? Se sim, com qual valor (original ou acrescido de juros e multas)?

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    1. Preencha o campo "imposto pago" com o total da DARF imposto+ multa e juros e depois importe para declaração.é a unica forma aceita para informar o recolhimento do imposto em atraso.
      abraços

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    2. Obrigado pela Resposta Maria Angela, só uma dúvida: entendi que tenho que preencher o valor "imposto pago" com o total da DARF imposta + multa e juros... só nao entendi se já tenho que preencher antes de importar para o IRPF 2016? ou somente para o IRPF 2017? Minha dúvida é porque eu paguei em Jan/16, ou seja, não paguei no exercicio 2015...

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    3. Sim já preencha pois a Darf entra no sistema e bate com a declaração.

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  35. Cara Ângela, vendi um imóvel em nov/2015 e comprei outro em jan/2016, portanto em menos que 180 dias. Não paguei o imposto, mas o novo imóvel só vai ser declarado em 2017. Posso ter problemas com a receita enquanto isso? Obs o imóvel foi vendido por 350 mil reais, porém não era o único.

    att. EMM

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    1. Olá. Vais informar a venda agora em 2016 e informe que fez uso da isenção no ganho de capital comprando outro imóvel em 180 dias. Isso resolve. Abraços

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  36. Boa Tarde Maria Angela Vc poderia me ajuda ? Preciso calcular o imposto - CGAP período de apuração 10/09/2015 - data de vencimento 30/10/2015 valor calculo pelo programa CGAP R$7055,00. Já tentei atualizar e calcular pelo SICALC e SICAL WEB mas ele não me dá o valor dos juros e multa se tiver. Obrigado Gustavo

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  37. Ou Gustavo, multa de 20% + juros de 1% no mês do pagamento + selic acumulada de novembro/15 até março/16.
    Se tiver duvidas meu Email é: mcamini150@gmail.com

    Abraços

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  38. Olá Maria Angela, vendi meu imóvel e assinei o contrato de venda dia 13/05/2016, preenchi os valores de compra 157.284 e de venda 185.000 e até apareceram valores na ultima guia mas não gerou o darf, será que não tenho imposto a pagar? Na ultima guia ficou assim Consolidação anos anteriores 0,00 ref a alienação em 2016 2.144,69 Total 2.144,69, IR na fonte 0,00, Devido em 2016 0,00 e Diferido para anos posteriores 2.144,69... gostaria de saber oque quer dizer tudo isso já que não gerou a darf sei que tenho qté o fim do mês de junho 2016 para pagar. Muito obrigada um abraço!

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    1. Oi Juliana.
      Como foi recebido este pagamento da venda?
      Não vais receber nada em 2016 e o pagamento será em 2017?
      È isso que tua informação diz que haverá imposto no ano posterior que é 2017. Preciso mais informações pois podes ter informado errado.
      DARf para este ano é gerada se recebeste algum valor pela venda neste ano, tem que gerar a DARF.
      Me envie um email para mcamini150@gmail.com

      abraços

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  39. Prezada Maria Angela, bom dia!
    Inicialmente, parabéns pelo trabalho desenvolvido aqui. E obrigado pela ajuda que prestas a todos nós.
    É o seguinte: vendi em 2016 imóvel, transferindo para o adquirente parcela financiada. Li no "perguntão" (site da receita) que, nesse caso, o valor da aquisição será o preenchido na declaração de ajuste anual no campo "situação em 2014" acrescido do valor das parcelas pagas em 2015. Não há um erro nessa informação? O custo de aquisição não seria o constante no campo "situação em 2015", acrescido do valor das parcelas pagas em 2016?
    Muito obrigado!
    Norberto.

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    1. Olá Norberto.

      Deves ter lido o perguntão do ano anterior que era o do IRPF 2015 ano base 2014. Teu entendimento esta correto.

      Abraços

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