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21/10/13

TURBAÇÃO DA POSSE NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS



Conceito
É o impedimento do livre exercício da posse por quem a detém de pleno direito. No caso em questão quando o locador impede ou dificulta ou até mesmo perturba a posse do locatário em relação ao imóvel que este locou.

Em outra postagem já me referi ao fato de que o contrato de locação de imóveis seja verbal ou escrito transfere para o locatário a posse do imóvel locado e desta forma o locador passa a ser o possuidor indireto do imóvel e o locatário o possuidor direto e que esta posse somente se encerra com o final do contrato seja por acordo entre as partes ou pela via judicial.

Sendo o locador o possuidor indireto fica desprovido dos direitos de uso do imóvel locado, direitos estes transferidos ao locatário. Não pode, portanto, o locador, fazer uso do imóvel, entrar no mesmo, construir, reformar, dar ordens, impedir, perturbar ou praticar qualquer ato que atrapalhe ou perturbe o direito do locatário de uso do imóvel salvo situações que infrinjam a lei quando o locador deverá buscar a via judicial para solução. Qualquer ato a ser praticado pelo locador dependerá da autorização do locatário que detém a posse direta do imóvel.

O que seria então a turbação de posse nos casos da locação!!!
É quando o locador extrapola seu direito em relação ao imóvel locado e toma atitudes que ferem o direito de uso do locatário perturbando, tumultuando, causando problemas. Um exemplo claro é quando o locatário reside em um imóvel tipo casa, construída em um grande terreno. Não é apenas a casa que esta locada e sim todo o imóvel, ou seja, o terreno e seus acessórios. Sendo assim o locador não pode simplesmente entrar no terreno e nele construir um galpão nos fundos sem a permissão do locatário. Se assim fizer estará interferindo na posse do locatário que poderá se sentir prejudicado com a construção seja por barulho, incômodo da obra e falta de privacidade e segurança ou simplesmente porque a mesma não estava prevista. O mesmo ocorre quando o locador resolve complicar com o locatário porque este pegou um cachorro para animal de estimação.

Portanto o locador que vive perturbando o inquilino, entrando no imóvel sem ser convidado é um locador que dificulta a livre posse do imóvel pelo locatário e sujeito a ação judicial contra si. A turbação perturba e dificulta, diferente do esbulho que impede. No esbulho por  exemplo, o locador troca a fechadura de acesso ao imóvel pelo locatário que não pagou o aluguel para impedir sua entrada. Na turbação, ele entraria todos os dias no terreno cobrando diretamente o locatário para que pagasse o aluguel ameaçando trocar a fechadura de acesso do portão de entrada.

Ação Judicial
A ação judicial cabível no caso de Turbação é a de manutenção da posse visto que o locatário esta sendo perturbado e não impedido de exercê-la. Assim, entra judicialmente contra o locador exigindo que o direito possessório seja respeitado. Trata-se de uma ação para repreender o locador em relação aos atos que este vem praticando contra o direito do locatário de uso da propriedade alheia.
O locador é obrigado a fazer prova da turbação causada pelo locador e nesta situação as testemunhas são provas necessárias. Notificações enviadas via Cartório de títulos e documentos para o locador também fazem prova de qualquer perturbação causada.
Cabe indenização contra o locador e pedido de liminar também, dependendo de algumas situações jurídicas para a concessão.
O valor da causa se baseia no valor do imposto municipal(IPTU).

Legislação
Código Civil de 2002 – vigente
Art. 1210 – O possuidor tem o direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no  de esbulho e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.

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