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PERMUTA DE TERRENO POR ÁREA CONSTRUIDA

permuta de terreno por área construída

PERMUTA DE TERRENO POR ÁREA CONSTRUÍDA

Neste tipo de permuta o proprietário de um terreno aceita troca-lo por área a ser construída neste mesmo terreno por um construtor e/ou incorporador. O proprietário do terreno compromete-se a entrega-lo ao construtor para que este com recursos próprios ou não construa um edifício e conforme o contratado, pague ao proprietário o valor acertado em apartamentos (ou conjuntos comerciais, salas, etc).

🔰Contratantes Permutantes

È um negócio que pode ser contratado entre pessoas físicas e jurídicas. A pessoa física é proprietária do terreno e negocia o mesmo com a pessoa jurídica que fica responsável pela construção do prédio. Há uma troca de frações ideais neste terreno que depois de pronta a construção, se transformará em unidades imobiliárias (apartamentos, salas). 

🔰Contrato de permuta

O contrato particular constitui a permuta de área em frações ideais, vinculadas a uma ou mais unidades imobiliárias pronta. Um determinado percentual do terreno, não o terreno inteiro, passa a pertencer ao construtor e o restante continua a pertencer ao proprietário.

O percentual que é transferido para o construtor receberá a edificação que depois de concluída vai corresponder as unidades imobiliárias constantes no projeto de construção cada uma com seu m² correspondente descrito.

Enquanto a edificação não for concluída ambos são proprietários do terreno cada um com seu percentual. O percentual que permaneceu com o proprietário é o que corresponderá as unidades construídas que lhe serão entregues. Após a conclusão da construção, com a emissão do habite-se municipal averbado na matrícula do terreno, conclui-se o negócio com a entrega dos imóveis que correspondem ao pagamento da permuta.

Problemas com o Cartório de Imóveis pode ocorrer se o negócio não estiver amparado juridicamente. Há situações em que o cartório não aceita escritura de permuta considerando o negócio como compra e venda. As partes sempre devem ser atendidas por um advogado especialista no assunto.

🔰O que é a Torna na permuta e imóveis

Se houver parte de pagamento ao proprietário do terreno em dinheiro o contrato deverá descrever exatamente o que ele recebe em área construída com a fração ideal e metro quadrado do imóvel a ser entregue correspondente. Esta parte paga em dinheiro chama-se "torna" e não pode ser superior a 50% do valor do negócio.

🔰Percentual em área construída

O percentual do terreno que é entregue pelo construtor ao proprietário em área construída é variável. Não se pode determinar pois depende da área total do terreno, do percentual de aproveitamento da área, de quanto se pode construir, localização, regras de zoneamento, valor de mercado, enfim critérios técnicos.

🔰Terreno na permuta por área construída

O terreno será divido em frações ideais, tantas quanto forem necessárias, cada uma correspondendo a uma unidade imobiliária. O contrato deverá converter-se em Escritura Pública de Permuta de terreno por área a ser construída. Registrado na matrícula do terreno, esta escritura de permuta, informando as frações ideais determinadas, juntamente com toda a documentação da construção, permitirá ao construtor solicitar antecipadamente abertura de uma matrícula para cada unidade a ser construída onde constará a fração correspondente ao imóvel a ser entregue(verificar legislação pertinente no ano em que este texto estiver sendo lido).

🔰Cálculo para achar a fração ideal no terreno.

Cada unidade construída corresponde a uma fração ideal no terreno.

✅ Fração Ideal da unidade = FI
✅ Área total do terreno – Ater
✅ Área da Unidade Residencial em questão – Aund
✅ Área total construída das unidades – At und
✅ FI = (Ater x Aund)/ At und

🔰Fração Ideal em porcentagem

Calcule a FI (fração ideal) da equação acima, divida pela área total do terreno e multiplique por 100 ou a área da unidade em questão, dividida pela área total construída e multiplique por 100. Se, as garagens constarem das escrituras individuais da unidade, elas entram no cálculo das frações ideais. Caso tenham apenas direito de utilização elas fazem parte da área comum e não constam das frações ideais.

🔰Vantagem e desvantagem da permuta

Para o proprietário do terreno é a troca de um terreno de preço à vista por imóveis construídos em longo ou médio prazo de valor maior. O terreno que vazio gerava imposto e manutenção é entregue em troca de imóvel construído de valor de mercado na época da entrega. Esta sendo entregue uma despesa e recebendo uma receita. 

A desvantagem esta no tempo de espera para receber o(s) imóvel(eis) e a variação de seu preço final, além da possibilidade de problemas caso o construtor/Incorporador venha a não concluir o projeto.

Para o construtor a vantagem é não precisar dispor de recursos para compra do terreno à vista o que diminui os gastos iniciais. A desvantagem é o risco de de todo o negócio que envolva vendas atrelado a economia do país. 

🔰Entrega da obra na permuta de imóveis

Pronta a edificação e devidamente averbada toda a documentação final no cartório de imóveis o proprietário do terreno recebe do construtor os imóveis prometidos. Pode optar por mantê-los na venda, locar ou residir em um e dar outro destino aos outros. Há também a possibilidade de negociar as frações ideais durante a obra o que se deve ter o cuidado de consultar um advogado referente as responsabilidades desse ato.

Concluindo, o assunto é bem mais extenso e implica em uma analise profunda do empreendimento a ser construído e dos critérios legais incluindo a responsabilidade do proprietário do terreno, solidário ao construtor.  Recomenda-se todo o cuidado em relação a empresa construtora e sua solidez no mercado imobiliário antes de fechar negócio. Não dispense o advogado de sua confiança.

Se quiser aprofundar o assunto recomendo o site abaixo.
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Fonte:  Lei  4.591/64  com as devidas alterações.

Comentários

  1. Bom dia..."Bem aventurados os Homens de boa vontade" Parabéns Maria! gostei muito do seu blog, são pessoas como você que ajudam a termos um mundo melhor.

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  2. agradeço suas palavras Lima Agrimas. É justamente esta a função de meu blog, ensinar e ajudar. Que o Pai Maior me de saúde e condições de continuar o que faço.

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  3. Maria muito útil seu blog parabéns que Deus te abençoe com saúde e muito sucesso !!!!

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  4. Prezada Maria, parabéns pelo texto!
    Surgiu uma dúvida: caso o objetivo seja a construção de um hotel, e não de um prédio residencial, onde nesse caso o objetivo do proprietário é auferir mensalmente parte da renda obtida com o hotel, como seria possível fechar esse contrato com o construtor (que além de construir pretende administrar o hotel)?
    Muito obrigado pela atenção.
    Fernando.

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  5. Olá Fernando. Infelizmente meus conhecimentos são limitados e não tenho como te ajudar pois será preciso que sejas orientado por um profissional de contabilidade. a situação que descreves é renda que não pro´vem de locação residencial ou não residencial e sim de prestação de serviços e por isso não tenho conhecimento, desculpe.

    abraços

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  6. Prezada Maria,

    Quero agradecer pelo excelente texto, que contribuiu para as minhas duvidas. Gostaria de saber, por favor, se esta lei se aplica para permuta de metade de um terreno - para construir 2 casas geminadas, sendo 1 delas, o objeto da permuta.
    Muito grata,

    Carla Mara

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  7. Oi Carla Mara. Se vais permutar o terreno e receber parte em área construída sim, aplica-se a mesma forma. a pessoa constrói a duas casas e entrega uma para você. No terreno terá que ser instituído um condomínio para que cada casa tenha sua escritura pública registrada na unica matricula que é o terreno.

    abraços

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  8. Boa noite! Tenho um terreno rural de 20 alqueires, o terreno todo tem matricula no RGI. No caso, eu daria uma parte do terreno, tipo uns 8 mil m² em contrato de permuta por área construída. Nesses 8 mil m² o construtor constrói 10 casas, ficando 2 pra mim. Tem como dar somente uma parte pequena do terreno em permuta? Isso implicaria em alguma coisa? Tipo a impossibilidade de registro????
    Grata.

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    1. Oi Camila Pires

      Não tenho como te ajudar nessa questão pois trata-se de área rual o que acredito que seja obrigatório desmembrar esta parte para poder dar em permuta ou compra e venda com pagamento em área construída. O cartório pode te dar estas informações.
      Abraços

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    2. Muito obrigada pela atenção! Vou procurar saber no cartório.

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    3. Oi Camila, com certeza essa negociação pode ser feita, desde que haja interesse pela contrutora.Existm duas possibilidades, o desmembramento do terreno na metragem que irá interessar para a construtora, e também podera subdividir o terreno na escritura. Tudo depende como lhe falei do interesse da Construtora.
      Caso haja duvida, me telefone (11) 26269001 (11) 960839513 E-mail investbensconsultoria@hotmail.com

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    4. Agradeço a atenção com a leitora em responder Investbens. Deixo seu comentário no ar como publicidade em respeito a atenção prestada.
      Abraços

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  9. BOA NOITE! TENHO UM TERRENO E UM CONSTRUTOR OFERECEU CONSTRUIR UM CONDOMÍNIO E EU TERIA DUAS CASAS NESSE CONDOMÍNIO. O CONSTRUTOR QUER QUE EU PASSE A ESCRITURA DO TERRENO PARA A CONSTRUTORA E ELES FARIAM UM CONTRATO PARTICULAR DE QUANDO DO TERMINO DA CONSTRUÇÃO RECEBERIA AS DUAS CASAS. POSSO VINCULAR ESSE CONTRATO NA ESCRITURA QUE ESTOU PASSANDO PARA A CONSTRUTORA? O OBJETIVO É SOMENTE A SEGURANÇA DO NEGOCIO.

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    1. Trata-se de promessa de compra venda de terreno com pagamento em área cosntruída e sim na própria escritura constará a forma de pagamento apenas atente para que a mesma conste que não haverá custos para você ou seja recebe a casa livre de ônus o construtor arca com habite-se escritura, abertura de matricula e imposto de transmissão.

      cuidado com o imposto de renda, ov alor das duas casas vai entrar na tua propriedade pelo preço que pagou pelo terreno ou terá ganho de capital e imposto de 15% a pagar. Se comprou o terreno por 300 mil e receberá duas casas, cada uma vai entrar na tua propriedade por 150 mil.
      abraços

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    2. OBRIGADO PELA RESPOSTA QUERO FAZER O NEGOCIO MAS ESTOU INSEGURO DE A CONSTRUTORA NÃO HONRAR O CONTRATO.

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    3. Em época de crise basta os investidores desistirem e estará com problemas, tem que ser um contrato muito bem feito. abraços

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  10. Maria você tem modelo de contrato para me enviar? preciso de um promessa de compra venda de terreno com pagamento em área cosntruída

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    1. Oi Mariana Araújo, desculpe, não tenho este tipo de modelo. ele é elaborado conforme cada caso e em geral é o construtor que o apresenta conforme as regras que ele utilizará. Abraços

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  11. Tenho uma casa quero fazer duas aproveitado ovprimeiro andar como base.
    Como faço está permuta? !

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    1. Oi Daniel, não se trata de permuta e sim de construção, tens que procurar um engenheiro para fazer as plantas das duas casas separadas, aprovar na prefeitura e poder concluir no cartório de imóveis.
      Abraços

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  12. Bom dia! meu nome é Marcos. Tenho um terreno e recebi a seguinte proposta de uma construtora: 50% do pagamento em dinheiro e os outros 50% em apartamentos ao término da obra. Estou com uma dúvida: Tanto o lucro de capital e a corretagem,tenho que pagar sobre o valor recebido em dinheiro ou sobre os futuros apartamentos também? Atenciosamente, Marcos

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    1. Os aparatmentos que irá receber vai entrar na tua propriedade pelo preço que pagaste pelo terreno que vai entregar, aí não tem lucro nem imposto mas a torna que vais receber em dinheiro terá imposto a pagar.
      Se por exemplo teu terreno tem preço de aquisição de R$ 400,00 e receberes por ele 4 apartamentos mais 40 mil em dinheiro, cada apartamento entrará na tua propriedade por 110 mil fechando 400 mil do preço do terreno e 40 mil da torna. Tudo isso tem um calculo de custos que um contador vai fazer pra ti. Abraços

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    2. Obrigado pelos esclarecimentos.

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  13. Renato Santos21/08/2017, 10:28

    Bom dia Maria,
    Queria ver se você consegue me ajudar com minha dúvida: Construí em parceria com outra pessoa um prédio com duas salas, sendo que o combinado seria que está pessoa iria entrar com o terreno e eu com a construção do prédio. Agora terminada a construção queria saber se é melhor eu fazer um contrato de compra e venda com essa pessoa e informando a forma de pagamento como área construída, ou então se seria melhor eu fazer um contrato de permuta?
    Outra pergunta se eu posso declarar na minha declaração de imposto de renda está sala tendo em mãos um dos dois tipos de contrato?
    Desde já, obrigado pela atenção, e parabéns pelo blog.

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    1. Oi Renato Santos

      O melhor é contrato de permuta pois assim entra na tua propriedade os imóveis correspondentes ao pagamento do terreno pelo mesmo preço que pagaste pelo terreno e não haverá imposto sobre lucro imobiliário. Nesse caso a escritura deve obrigatoriamente ser de permuta.

      Se teu terreno custou 500 mil e você deu ele em permuta e recebeu 5 apartamentos como pagamento, cada apartamento terá que ser declarado por 100 mil para assim os 5 fecharem os 500 mil que foi o preço de aquisição do terreno por você.
      Compra e venda não cabe pois já estaria em atraso com o imposto devido. Recomendo que procures um contador para não ter erro.
      Abraços

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  14. Bom dia Maria Angela,
    pode me ajudar com uma dúvida?

    No caso de uma Permuta de Terreno para ser construído Apartamentos,
    como fica a comissão do Corretor ?

    Estou apresentando um terreno para uma Construtora, em que a nagociação será 100% permuta.

    Quais os percentuais de comissão neste caso e quem irá pagar.

    Outro ponto a observar: Eu fui atrás de um Terreno e depois fui atrás de uma construtora,
    não fui acionado por nenhuma das partes anteriormente para buscar os respectivos interesses.

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    1. Olá, te respondi por email recebido. Agradeço o contato e aproveito para atualizar esta postagem com informações mais completas. Abraços

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  15. Olá bom dia. Fiz a permuta de um terreno por unidades independentes (apartamentos) gostaria de saber como proceder no cálculo de área remanescente. Explicando o terreno foi trocado por uma promessa de edificação de unidades independentes. Essas unidades estão sendo entregues, acontece que a soma da área total das unidades que me foram entregues não é a mesma da área que está em contrato, apenas como exemplo. Troquei por um percentual do potencial de construção, esse percentual deu uma área de 1458m2 - acontece que a soma da área das minhas unidades não dá 1458, dá menos. Minha dúvida decorre de como fazer a conta exata para que cheguemos a área que sobra e dessa maneira acertarmos o valor dessa área restante.

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    1. Olá Cesinha Marin.
      Desculpe mas não tenho como te ajudar.
      Este tipo de permuta se leva em conta o custos de construção entre outras informações e não é minha área de atuação. Precisas de um contabilista. a única coisa que posso te dizer é que o total dos apartamentos recebidos tem que ter o mesmo preço de aquisição do percentual que entregaste no terreno.
      Digamos que teu terreno tem custo de aquisição de 400 mil e entregaste 50% por 100 mil recebendo 4 apartamentos. O custo de aquisição de cada apartamento seria 50 mil reais totalizando cada um para não haver anho de capital na permuta. Depois vem toda a situação de ganho na venda.
      Abraços

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  16. Qual seria a porcentagem máxima que uma imobiliária poderia pedir para intermediar essa modalidade de permuta por área/unidades , sem torna, ´por exemplo se vou receber X unidades , qual seria a % da corretora , ou isso não tem limite, e se extrapolar tal limite tem como reverter isso ?Obrigado.

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    1. Olá, você deve verificar no site do CRECI estadual a tabela de comissões divulgada. Cada estado tem uma tabela de valores. Na permuta de imóveis usados gira em torno de 6% . Existe limite minimo, máximo não. Como não haverá torno empurre para o construtor pagar.
      Abraços

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  17. Boa tarde.
    Meu nome é Donizete.
    Recebi uma proposta de um construtor de edificar no lote de minha propriedade em área urbana, três casas, sendo, uma destinada à mim como pagamento de lote.
    Também me fez a segunda proposta de me pagar em moeda corrente com um prazo de um ano.
    Pergunto: como procede esse tipo de transação?
    Não tenho conhecimento nesse tipo de negócio.
    Do lote tenho apenas o contrato de compra e venda da imobiliária.
    Tenho medo de levar cano.

    Pergunto: como é feito esse

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    Respostas
    1. Olá Donizete. Não há como te auxiliar nessa situação porque é preciso analise de documentação, colocar o terreno oficialmente em teu nome pois ainda está em promessa de compra e venda, enfim, você precisa que um Corretor de Imóveis ou advogado presencialmente analise toda a documentação atual e a que esta sendo oferecida pelo construtor. São ótimos negócios, mas alguns cuidados se faz necessário.
      Abraços

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  18. Boa tarde!
    Estamos negociando com uma construtora a venda do nosso imóvel que será incorporado a outros e nos ofereceram um valor x em dinheiro e 4 apartamentos como permuta.
    No caso de permuta a negociação não deveria ser um valor menor do que o de valor da venda?
    Pq o valor que querem negociar como permuta seria de 400 mil por apto, valor este que colocaram a venda.
    Agradeço se puder ajudar.
    Rose

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    Respostas
    1. Oi Rose. Estão vendendo ou permutando? Na permuta ocorre uma troca, o terreno por 4 apartamentos + um valor em dinheiro que chamamos de "torna". É obrigatória escritura pública de permuta. Se não for feita escritura de permuta será compra e venda. Para fins de imposto o valor de cada apartamento é o valor de custo da construção de cada um + o valor pago de torna. Como estão recebendo torna, haverá imposto sobre ganho de capital do valor recebido em dinheiro que deve ser pago no mês seguinte ao recebimento.
      Para fins de imposto de renda o valor de cada apartamento é 1/4 do valor de aquisição do terreno por vocês somado a 1/4 da torna para cada um.
      Abraços

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  19. Olá Maria!
    Minha dúvida é em relação a comissão que o corretor de imóveis tem para receber quando há permuta de terreno por área construída. No caso específico, o vendedor do terreno quem contratou o corretor de imóveis que fez contato com a construtora e negociou com o intermediário da construtora.
    Quem deve pagar o corretor de imóveis? Proprietário do terreno ou a construtora?
    Como o corretor é remunerado? Em dinheiro ou em área construída? É possível exigir o pagamento em dinheiro? Tendo em vista que a área construída levará anos para ficar pronta?

    Forte abraço!
    Édio

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    Respostas
    1. Oi Édio, quem paga o Corretor é quem o contratou, se foi o vendedor é ele quem deve pagar a comissão acordada por escrito. Nada impede que na negociação com o construtor ocorra acordo de este pagar desde que todos assinem concordando. A comissão é paga em dinheiro incidindo sobre o total do negócio, salvo acordo em contrario. O pagamento ocorre na assinatura da promessa de compra e venda. Todas suas dúvidas devem estar determinadas no contrato de intermediação imobiliária. Não existe nenhum impedimento de o Corretor aceitar pagamento em bens móveis, em área construída posteriormente. Abraços

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  20. Olá Maria Ângela, tenho uma dúvida. Sou construtora e
    existe um terreno em condomínio horizontal que pretendo construir uma casa e depois dividir o lucro da casa com o terrenista. Tenho dúvidas sobre o tipo de contrato, se Permuta ou compra e venda. E se preciso incorporar para vender neste caso.
    Obrigada. Jani

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    Respostas
    1. Oi Jani. Permuta não é o caso porque você teria que receber uma parte do terreno, construir e pagar esta parte recebida com área construida. Por exemplo, constroi duas casa e uma é entregue ao proprietário do terreno em pagamento e a outra você vende e fica com o lucro. Seria o que chamamamos de permuta por área construida.
      No caso em questão você irá construir em terreno alheio e depois vender retirando os custos e dividindo o lucro. Sinceramente não sei lhe orientar em qual seja a melhor opção. A análise da melhor forma de fazer levando em conta os impostos fica fora do meu conhecimento, porque você estará construindo em terreno alhei e para Incorporar tem outras regras com a qual não estou atualizada. Abraços

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    2. Obrigada pelo retorno, é peculiar mesmo.
      Abraço. Jani

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