PERMUTA DE TERRENO POR ÁREA CONSTRUIDA


Breve conceito

Conceito
Neste tipo de permuta o proprietário de um terreno aceita troca-lo por área a ser construída neste mesmo terreno por um construtor e/ou incorporador. O proprietário do terreno compromete-se a entrega-lo ao construtor para que este com recursos próprios ou não construa um edifício e conforme o contratado entregue ao proprietário do terreno o valor acertado em apartamentos (ou conjuntos comerciais, salas, etc).

Contratantes
È um negócio jurídico que pode ser contratado entre pessoas físicas e jurídicas. Em geral a pessoa física é proprietária do terreno e negocia o mesmo com a pessoa jurídica que fica responsável pela construção do prédio. Há uma troca de frações ideais neste terreno que depois de pronta a construção, se transformará em unidades imobiliárias (apartamentos, salas, etc).

Contrato
O contrato particular constitui a permuta de área em frações ideais, vinculadas  a uma unidade imobiliária pronta. Um determinado percentual do terreno, não o terreno inteiro, passa a pertencer ao construtor e o restante continua a pertencer ao proprietário.
O percentual que é transferido para o construtor receberá a edificação que depois de concluída vai corresponder as unidades imobiliárias constantes no projeto de construção cada uma com seu m² correspondente descrito.
Enquanto a edificação não for concluída ambos são proprietários do terreno cada um com seu percentual.  O percentual do terreno que ficou com o proprietário é o que corresponderá as unidades construídas que lhe serão entregues. Após a conclusão da construção com a emissão do habite-se municipal averbado na matricula do terreno, conclui-se o negócio com a entrega dos imóveis que correspondem ao pagamento da permuta.

Torna
Se houver parte de pagamento ao proprietário do terreno em dinheiro o contrato deverá descrever exatamente o que ele recebe em área construída com a fração ideal e metro quadrado do imóvel a ser entregue correspondente.

Percentual em área construída
O percentual do terreno que é entregue pelo construtor ao proprietário em área construída é variável. Não se pode aqui determinar pois depende da área total do terreno, do percentual de aproveitamento da área, de quanto se pode construir, localização, regras de zoneamento, valor de mercado e acordo entre as partes. Em geral se consegue construir em 70% de um terreno e o valor da permuta estará diretamente atrelado a quanto se poderá construir.

Terreno
Com o contrato, o terreno será divido em frações ideais, tantas quanto forem necessárias, cada uma correspondendo a uma unidade imobiliária. O contrato deverá converter-se em Escritura Pública de Permuta de terreno por área a ser construída. Registrado na matricula do terreno, esta escritura de permuta, informando as frações ideais determinadas, juntamente com toda a documentação da construção, permitirá ao construtor solicitar antecipadamente abertura de uma matricula para cada unidade a ser construída onde constará a fração correspondente ao imóvel a ser entregue.

Calculo para achar a fração ideal no terreno.
Cada unidade construída corresponde a uma fração ideal.

Fração Ideal da unidade = FI
Área total do terreno – Ater
Área da Unidade Residencial em questão – Aund
Área total construída das unidades – At und
 FI = (Ater x Aund)/ At und

Fração Ideal em Porcentagem
Calcule o FI da equação acima, divida pela área total do terreno e multiplique por 100. Ou a área da unidade em questão, dividida pela área total construída e multiplique por 100.
Se as garagens constarem das escrituras individuais da unidade, elas entram no cálculo das frações ideais. Caso tenham apenas direito de utilização elas fazem parte da área comum e não constam das frações ideais.

Vantagem:
Para o proprietário do terreno é a troca de um terreno de preço a vista por imóveis construídos em longo prazo de valor maior. O terreno que vazio gerava imposto e manutenção é entregue em troca de imóvel construído de valor de mercado na época de entrega. Se esta entregando uma despesa e recebendo uma receita. A desvantagem esta no tempo de espera para receber o(s) imóvel(eis) e a variação de seu preço final.

Para o construtor a vantagem é não precisar dispor de recursos para compra do terreno a vista o que diminui os gastos iniciais. A desvantagem esta na obrigação de construir em percentual do terreno que não lhe pertence, desvantagem esta a meu ver compensada com o ganho futuro.

Entrega da obra
Pronta á edificação e devidamente averbada toda a documentação final no cartório de imóveis o proprietário do terreno recebe do construtor os imóveis prometidos. Pode optar por mante-los na venda, locar ou residir em um e dar outro destino aos outros.

O assunto é bem mais extenso e implica em uma analise profunda do empreendimento a ser construído e dos critérios legais incluindo a responsabilidade do proprietário do terreno solidário ao construtor.  Recomenda-se todo o cuidado em relação a empresa construtora e sua solidez no mercado imobiliário antes de fechar negócio.

A legislação  é antiga e continua em vigor. Lei  4.591/64



Comentários

  1. Bom dia..."Bem aventurados os Homens de boa vontade" Parabéns Maria! gostei muito do seu blog, são pessoas como você que ajudam a termos um mundo melhor.

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  2. agradeço suas palavras Lima Agrimas. É justamente esta a função de meu blog, ensinar e ajudar. Que o Pai Maior me de saúde e condições de continuar o que faço.

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  3. Maria muito útil seu blog parabéns que Deus te abençoe com saúde e muito sucesso !!!!

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  4. Prezada Maria, parabéns pelo texto!
    Surgiu uma dúvida: caso o objetivo seja a construção de um hotel, e não de um prédio residencial, onde nesse caso o objetivo do proprietário é auferir mensalmente parte da renda obtida com o hotel, como seria possível fechar esse contrato com o construtor (que além de construir pretende administrar o hotel)?
    Muito obrigado pela atenção.
    Fernando.

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  5. Olá Fernando. Infelizmente meus conhecimentos são limitados e não tenho como te ajudar pois será preciso que sejas orientado por um profissional de contabilidade. a situação que descreves é renda que não pro´vem de locação residencial ou não residencial e sim de prestação de serviços e por isso não tenho conhecimento, desculpe.

    abraços

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  6. Prezada Maria,

    Quero agradecer pelo excelente texto, que contribuiu para as minhas duvidas. Gostaria de saber, por favor, se esta lei se aplica para permuta de metade de um terreno - para construir 2 casas geminadas, sendo 1 delas, o objeto da permuta.
    Muito grata,

    Carla Mara

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  7. Oi Carla Mara. Se vais permutar o terreno e receber parte em área construída sim, aplica-se a mesma forma. a pessoa constrói a duas casas e entrega uma para você. No terreno terá que ser instituído um condomínio para que cada casa tenha sua escritura pública registrada na unica matricula que é o terreno.

    abraços

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  8. Boa noite! Tenho um terreno rural de 20 alqueires, o terreno todo tem matricula no RGI. No caso, eu daria uma parte do terreno, tipo uns 8 mil m² em contrato de permuta por área construída. Nesses 8 mil m² o construtor constrói 10 casas, ficando 2 pra mim. Tem como dar somente uma parte pequena do terreno em permuta? Isso implicaria em alguma coisa? Tipo a impossibilidade de registro????
    Grata.

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    1. Oi Camila Pires

      Não tenho como te ajudar nessa questão pois trata-se de área rual o que acredito que seja obrigatório desmembrar esta parte para poder dar em permuta ou compra e venda com pagamento em área construída. O cartório pode te dar estas informações.
      Abraços

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    2. Muito obrigada pela atenção! Vou procurar saber no cartório.

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    3. Oi Camila, com certeza essa negociação pode ser feita, desde que haja interesse pela contrutora.Existm duas possibilidades, o desmembramento do terreno na metragem que irá interessar para a construtora, e também podera subdividir o terreno na escritura. Tudo depende como lhe falei do interesse da Construtora.
      Caso haja duvida, me telefone (11) 26269001 (11) 960839513 E-mail investbensconsultoria@hotmail.com

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    4. Agradeço a atenção com a leitora em responder Investbens. Deixo seu comentário no ar como publicidade em respeito a atenção prestada.
      Abraços

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  9. BOA NOITE! TENHO UM TERRENO E UM CONSTRUTOR OFERECEU CONSTRUIR UM CONDOMÍNIO E EU TERIA DUAS CASAS NESSE CONDOMÍNIO. O CONSTRUTOR QUER QUE EU PASSE A ESCRITURA DO TERRENO PARA A CONSTRUTORA E ELES FARIAM UM CONTRATO PARTICULAR DE QUANDO DO TERMINO DA CONSTRUÇÃO RECEBERIA AS DUAS CASAS. POSSO VINCULAR ESSE CONTRATO NA ESCRITURA QUE ESTOU PASSANDO PARA A CONSTRUTORA? O OBJETIVO É SOMENTE A SEGURANÇA DO NEGOCIO.

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    1. Trata-se de promessa de compra venda de terreno com pagamento em área cosntruída e sim na própria escritura constará a forma de pagamento apenas atente para que a mesma conste que não haverá custos para você ou seja recebe a casa livre de ônus o construtor arca com habite-se escritura, abertura de matricula e imposto de transmissão.

      cuidado com o imposto de renda, ov alor das duas casas vai entrar na tua propriedade pelo preço que pagou pelo terreno ou terá ganho de capital e imposto de 15% a pagar. Se comprou o terreno por 300 mil e receberá duas casas, cada uma vai entrar na tua propriedade por 150 mil.
      abraços

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    2. OBRIGADO PELA RESPOSTA QUERO FAZER O NEGOCIO MAS ESTOU INSEGURO DE A CONSTRUTORA NÃO HONRAR O CONTRATO.

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    3. Em época de crise basta os investidores desistirem e estará com problemas, tem que ser um contrato muito bem feito. abraços

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  10. Maria você tem modelo de contrato para me enviar? preciso de um promessa de compra venda de terreno com pagamento em área cosntruída

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    1. Oi Mariana Araújo, desculpe, não tenho este tipo de modelo. ele é elaborado conforme cada caso e em geral é o construtor que o apresenta conforme as regras que ele utilizará. Abraços

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  11. Tenho uma casa quero fazer duas aproveitado ovprimeiro andar como base.
    Como faço está permuta? !

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    1. Oi Daniel, não se trata de permuta e sim de construção, tens que procurar um engenheiro para fazer as plantas das duas casas separadas, aprovar na prefeitura e poder concluir no cartório de imóveis.
      Abraços

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  12. Bom dia! meu nome é Marcos. Tenho um terreno e recebi a seguinte proposta de uma construtora: 50% do pagamento em dinheiro e os outros 50% em apartamentos ao término da obra. Estou com uma dúvida: Tanto o lucro de capital e a corretagem,tenho que pagar sobre o valor recebido em dinheiro ou sobre os futuros apartamentos também? Atenciosamente, Marcos

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    1. Os aparatmentos que irá receber vai entrar na tua propriedade pelo preço que pagaste pelo terreno que vai entregar, aí não tem lucro nem imposto mas a torna que vais receber em dinheiro terá imposto a pagar.
      Se por exemplo teu terreno tem preço de aquisição de R$ 400,00 e receberes por ele 4 apartamentos mais 40 mil em dinheiro, cada apartamento entrará na tua propriedade por 110 mil fechando 400 mil do preço do terreno e 40 mil da torna. Tudo isso tem um calculo de custos que um contador vai fazer pra ti. Abraços

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    2. Obrigado pelos esclarecimentos.

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  13. Renato Santos21/08/2017 10:28

    Bom dia Maria,
    Queria ver se você consegue me ajudar com minha dúvida: Construí em parceria com outra pessoa um prédio com duas salas, sendo que o combinado seria que está pessoa iria entrar com o terreno e eu com a construção do prédio. Agora terminada a construção queria saber se é melhor eu fazer um contrato de compra e venda com essa pessoa e informando a forma de pagamento como área construída, ou então se seria melhor eu fazer um contrato de permuta?
    Outra pergunta se eu posso declarar na minha declaração de imposto de renda está sala tendo em mãos um dos dois tipos de contrato?
    Desde já, obrigado pela atenção, e parabéns pelo blog.

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    1. Oi Renato Santos

      O melhor é contrato de permuta pois assim entra na tua propriedade os imóveis correspondentes ao pagamento do terreno pelo mesmo preço que pagaste pelo terreno e não haverá imposto sobre lucro imobiliário. Nesse caso a escritura deve obrigatoriamente ser de permuta.

      Se teu terreno custou 500 mil e você deu ele em permuta e recebeu 5 apartamentos como pagamento, cada apartamento terá que ser declarado por 100 mil para assim os 5 fecharem os 500 mil que foi o preço de aquisição do terreno por você.
      Compra e venda não cabe pois já estaria em atraso com o imposto devido. Recomendo que procures um contador para não ter erro.
      Abraços

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