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08/10/13

IMÓVEL NA PLANTA – DOC EM NOME DE TERCEIROS


Quem compra imóvel na planta ou em construção já deve ter reparado em uma cláusula determinada que parece ser um “bicho de sete cabeças” e ninguém consegue explicar o que a mesma significa. O comprador acaba assinando o contrato sem a devida explicação até mesmo por este tipo de contrato não ser negociável e depois procura na internet entender do que se trata e não entendendo é comum em fóruns sobre ramo imobiliário a pergunta:

“Por que o meu DOC de pagamento da prestação do imóvel comprado na planta esta vindo em nome de uma empresa diferente da que me vendeu!!!!!!!”.

A resposta para esta pergunta esta na clausula contratual que diz mais ou menos assim:

“É facultado à Alienante ceder, total ou parcialmente, os créditos objeto do presente contrato mediante emissão e negociação de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), ou por qualquer outro meio admitido pela legislação pertinente para circulação dos referidos créditos no mercado de capitais, independentemente de qualquer prévia autorização do Adquirente”.

“Em ocorrendo a emissão, o Adquirente declara ter ciência de que este Instrumento constitui o lastro para emissão de CCI, que será emitida pela Alienante ou seu cessionário, nos termos da Lei 10.931/04, que passará a ser parte integrante e indissociável do presente Instrumento”.

Mas afinal de contas o que significa tudo isso!!

Significa que o construtor negocia a tua divida assumida para que assim receba a vista ou em partes o valor que você assumiu pagar parceladamente. O alienante (ou vendedor) vende a divida que você assumiu com ele para terceiros e desta forma obtém rapidamente recursos para tocar a construção do prédio sem precisar esperar mensalmente o recolhimento de todas as prestações para obter estes recursos.

Na cláusula em questão você autoriza o construtor a negociar sua divida e obter os recursos sem que seja necessário ele te procurar posteriormente para solicitar esta autorização. Simples assim. Você compra o imóvel sem entrada em 40 meses, pagando mensalmente uma parcela de R$ 1.200,00. Em vez de o construtor esperar todo o mês o pagamento da tua parcela para aplicar o valor na construção ele negocia o valor inteiro e obtém todo o valor d e uma só vez. Para isso tem que seguir determinadas regras previstas em lei.

Assim sendo, quando você se deparar em seu contrato com termos estranhos como “securitização”, securitizadora, recebíveis Imobiliários, cédula de créditos imobiliários (CCI),créditos recebíveis imobiliários(CRI) saiba que se refere a autorização para que tua divida seja vendida para terceiros. O que para você é uma divida assumida para o alienante (vendedor) é um credito a receber e ele pode então negociar esta crédito

No momento em que o construtor que no contrato é o “alienante” ou “promitente vendedor” negocia com terceiros e estes adquirem tua divida, o Doc de pagamento passa a ser emitido em nome da empresa que a comprou. Para você comprador (no contrato adquirente) nada muda. Como a negociação esta vinculada ao contrato e a cessão dos créditos é autorizada e nada há de ilegal.

Outra cláusula diretamente ligada ao assunto diz mais ou menos assim:

O Adquirente concorda e está ciente que o crédito da Alienante poderá ser cedido ou transferido, no todo ou em parte, hipótese em que a propriedade fiduciária do imóvel objeto da garantia será transmitida ao novo credor, ficando este sub-rogado em todos os direitos, inclusive os seguros e taxas decorrentes do presente contrato”.

Sempre que se compra imóvel financiado via banco ou direto com o construtor, a garantia de pagamento oferecida pelo comprador é o próprio imóvel que esta sendo negociado. “Assim é de praxe no mercado o uso da Alienação Fiduciária” em garantia de pagamento do negócio. Você transfere ao alienante os direitos sobre o imóvel até quitar o financiamento.

Se o alienante (construtor ou incorporador) esta autorizado a negociar tua divida o contrato também deve autorizar que a garantia seja transferida para quem comprou os direitos de receber teus pagamentos. Sendo assim a cláusula cima autoriza que a garantia seja transferida juntamente com os créditos que foram vendidos e o mesmo corre com os seguros da obra e de vida onde o beneficiário era o alienante (construtor) e passa a ser quem comprou os créditos.

Para não confundir e se acostumar:
1) alienante ou promitente vendedor ou somente vendedor: é o construtor ou incorporador  ou a empresa construtora que irá erguer o prédio e o esta vendendo para você. É o vendedor do imóvel.
2) Adquirente ou promitente comprador: é você que esta comprando o imóvel.
3) Cessionário: é quem entra no lugar do alienante(vendedor) para receber tuas parcelas no lugar dele.
4)Créditos: são os valores totais que você pagará parceladamente e mensalmente ao alienante e que este tem o direito de receber. O que para você é uma divida a ser paga para o vendedor é um crédito a ser recebido.
5) divida: é o valor que você assumiu pagar no contrato, parcelado e será negociado pelo alienante(vendedor).
6) corretor de imóveis: é o profissional que o alienante(vendedor) contratou para te atender e formalizar o negócio. Não é com o corretor que você assina o contrato, ele apenas estará disponível para te mostrar o produto, sanar dúvidas e analisar com você a melhor forma de fechar negócio que se encaixe dentro do que você deseja.
7) Doc: documento oficial de operação de crédito que te permite pagar via banco o valor expresso no documento. Poderá vir em nome do alienante ou de terceiros.
Portanto quando você se deparar com cláusulas que não estão de forma fácil de ser entendida procure explicações antes de assinar. Nestas situações se o corretor de imóveis não puder te ajudar por já estares negociando diretamente com a empresa construtora e esta não te der as informações precisas o Procon de sua cidade,  é o órgão que poderá te dar os devidos esclarecimentos.

Leitura recomendada:
http://www.saberimobiliario.blogspot.com.br/2013/10/certificado-de-recebiveis-imobiliario.html

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