/> SABER IMOBILIÁRIO: PROPRIEDADE APARENTE – POSSE IMOBILIÁRIA />

29/09/2013

PROPRIEDADE APARENTE – POSSE IMOBILIÁRIA



É toda a situação em que uma pessoa ocupa um imóvel como se seu proprietário fosse. Este aparenta ser o dono de direito mas não o é, sendo apenas dono de fato porque age como dono e demonstra a terceiros ser o dono do imóvel, acreditando que realmente o seja. Adquiriu este imóvel de quem não detinha  a plena propriedade mesmo acreditando te-la.

Ocorre de fato o uso do imóvel, porém a pessoa juridicamente não detém o documento oficial que comprova que seja por direito o dono do imóvel. Para que exista a propriedade aparente  deve existir um titulo oneroso.

Detém a propriedade de direito todo aquele que tiver um titulo juridicamente aceito como titulo de propriedade imobiliária, são eles:

  • Escritura Pública de compra e venda, cessão de direitos, permuta, promessa de compra e venda ou doação;
  •   Matricula imobiliária do imóvel em seu nome;
  • Sentença judicial confirmando a propriedade do imóvel        
  • Carta de adjudicação do imóvel;
  • Carta de arrematação do imóvel em leilão;
  • Formal de partilha, procuração em causa própria; testamento homologado;

Necessário informar que os títulos acima devem obrigatoriamente estar registrados na matricula imobiliária do imóvel. Só é dono de direito quem registra.

Os que não possuem os títulos acima descritos consideram-se como detentores da propriedade aparente, pois de fato, se considera o dono do imóvel, o utiliza como sua propriedade sem contestação. Diz-se que possui a posse mansa e pacifica.

Esta propriedade aparente caracteriza-se por duas situações essenciais: a boa fé e o principio do erro comum. A pessoa que age como proprietário acredita fielmente ser o proprietário do imóvel. O erro comum é aquele em que outras pessoas acreditam que a propriedade seja válida. Isso gera outro erro, o da pessoa que acredita que quem esta lhe vendendo é o proprietário de direito e assim compra de boa fé a propriedade aparente.

Detém a propriedade aparente todo aquele que tiver:
- um contrato particular de compra e venda de imóvel em que a venda foi realizada por pessoa que não conste como proprietário por direito na matricula imobiliária do imóvel;
·         - aquele que compra o imóvel apenas por recibo;
·        -   o(s) herdeiro(s) que não providenciaram o inventario do imóvel;
·         - quem possui contrato de gaveta ( não levado a registro na matricula imobiliária)
·        -  quem mediante titulo falso conseguiu registrar a propriedade em seu nome na matricula imobiliária, fato que judicialmente tornaria a propriedade nula.

Sendo assim toda a pessoa que tem a posse de um imóvel sem ter seu nome na matricula imobiliária deste imóvel, tem de fato um direito pessoal, que futuramente poderá ou não se converter em direito real obtendo a propriedade do imóvel mediante ação judicial cabível. Até então terá apenas a posse plena do imóvel que de boa fé adquiriu de terceiros que não eram os proprietários de direito ou eram proprietários, mas estavam impedidos de transferir oficialmente o imóvel.

A ação judicial é o meio legal de reconhecimento da propriedade aparente mediante critérios determinados, seja por reconhecimento d documento que comprove o negocio ou usucapião.
Para quem detém a posse mas não os direitos convém fazer uma Declaração oficial de posse e registrá-la.

Lembrete: não é considerada propriedade aparente o imóvel invadido por terceiros que tem consciência de que o imóvel não lhe pertence, invade e dele faz sua moradia.

Fato concreto, exemplo:
Uma placa em frente a um imóvel anuncia que a propriedade esta a venda.
O senhor que reside neste imóvel apresenta-se como dono do mesmo.
O interessado em comprar tem o valor exato para a aquisição.
O vendedor concorda em vender pelo preço acertado e ambos fazem um contrato particular de compra e venda de imóveis que assinam reconhecendo firma. Na data acertada no contrato o vendedor entrega as chaves e recebe o pagamento do comprador.
O comprador de posse do contrato pede ligação da luz e água em seu nome, muda-se para o imóvel com sua família, providencia o cadastro municipal em seu nome apresentado o contrato e recibo de pagamento. Passa a viver neste imóvel e a relacionar-se com os vizinhos como novo proprietário. Todos acreditam que ele o seja, não há porque duvidar.
Temos na situação acima uma “propriedade aparente”.
O comprador adquiriu o imóvel acreditando que o vendedor realmente era o proprietário, por desconhecimento não pediu o titulo de propriedade imobiliária que comprava que ele seria o dono, não providenciou, também por desconhecimento, escritura pública e registro desta em seu nome e assim age como se proprietário fosse sem saber que detém apenas a propriedade aparente. Futuramente poderá judicialmente reconhecer o contrato assinado e requerer a propriedade de direito, ou seja, seu nome na matricula imobiliária do imóvel.
O vendedor por sua vez, também acreditava ser o proprietário por direito do imóvel e agiu de boa fé.

Fato concreto 2: quando não existe a propriedade aparente
Da não existência de propriedade aparente.
Uma pessoa passa diariamente em frente a um imóvel vazio  em estado de abandono.
Passado alguns meses o imóvel continua em estado de abandono.
A pessoa resolve entrar no imóvel, limpa-lo, fazer dele sua moradia e agir como se dono fosse.
A pessoa não tem qualquer documento que comprove haver um negocio. Trata-se de uma invasão.
Nesta situação não existe a figura da propriedade aparente por não haver um documento que comprove a transferência da posse. Trata-se de “esbulho possessório”.






7 comentários:

  1. apenas uma dúvida, o imovel que está em uma Zei, pertence a prefeitura, pode ser considerado um imovel publico, mesmo que o possuidor o tenha comprado de um terceiro com contrato de compra e venda?

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    1. Oi Grace Teodora

      Se é um imóvel que não pertencia a particular, construído em área invadida pode sim mas como não conheço na integra a legislação local no cartório de imóveis podes obter mais esclarecimentos.Abraços

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  2. Oi, gostaria de saber como prosseguir numa área de invasão, sendo o terreno destinado a minha casa minha vida e que está abandonado a muito tempo?

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    1. Olá. Esse tipo de habitação é financiado pela CEf e que eu saiba não existe usucapião para este tipo de imóvel porém se foi abandonado pelo construtor é preciso um advogado especializado para orientar, não tenho conhecimento suficiente para isso.
      abraços

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  3. Ola bom dia Maria,
    Tenho duas duvidas, minha mãe mora 16 anos no mesmo lugar Campo Grande RJ.
    E possível colocar o imóvel no nome dela?
    Existe um imóvel no meu bairro que esta abandonado, uma pessoa construiu uma casa pequena mas nunca morou lá. Se alguém invadir, essa pessoa pode colocar no seu nome? Por acaso saberia qual a documentação necessária e quanto tempo?

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    1. Oi Rodrigo Moreira

      Quanto a sua mãe se este imóvel não tem contrato de locação verbal ou escrito, foi ocupado por ela quando estava abandonado, ela morou, cuidou, fez dela sua residência e pagou os impostos e não é um bem de família herdado, é possivel fazer usucapião. Procurem um advogado para analisar a situação.

      Imóvel abandonado é aquele que o seu proprietário não paga os impostos, não utiliza, não cuida, não emrpesta para ninguém e não tem nenhum processo judicial em que o mesmo esteja penhorado em garantia de pagamento. Nessa situação entende a lei que a pessoa não tem interesse no imóvel e assim aquele que dele se apossar, fizer uso, cuidas e colocar em dia os impostos depois de alguns anos poderá requerer judicialmente a sua propriedade.

      Há casos de imóveis que parecem abandonados mas não estão, seu imposto está em dia e seu dono deseja manter a propriedade apenas não tem condições de cuidar, cercar etc,etc. Nesse caso não há abandono apenas desleixo de seu dono.

      Abraços

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