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LOCAÇÃO RESIDENCIAL ESTRANGEIROS


LOCAÇÃO RESIDENCIAL  ESTRANGEIROS

Com a proximidade da Copa do Mundo, cidades que vão receber grande número de turistas se preparam para locar imóveis por contrato de temporada com regras mais flexíveis na Lei 8.245/91, pois permite que o locador cobre antecipadamente os aluguéis devidos. Também não existem maiores problemas pois aluguel e uma caução devolvida ao término do contrato são cobrados antecipado. Este tipo de negócio é usual em cidades turísticas como Rio de Janeiro (RJ) e Gramado (RS).

Com a crise internacional aumentou o número de estrangeiros desejando moradia fixa no Brasil. Os critérios da nossa locação, já rígidos para brasileiros, se torna mais complicado para estrangeiros e ainda por cima a lei proíbe cobrança antecipada de aluguel residencial que não seja por temporada. Como então locar um imóvel com segurança! È o que veremos a seguir.

👉Locar via imobiliária pode ser muito complicado ou até mesmo impossível. Se o estrangeiro não tem comprovante de rendimentos, endereço fixo no país, visto em dia com autorização para trabalhar e nenhum brasileiro que possa ser seu fiador, esqueça, será milagroso uma imobiliária locar o imóvel por longo período (contratos a partir 3 meses). Sendo profissional, a imobiliária responde por qualquer prejuízo causado ao locador e não correrá riscos. Como não pode infringir a lei é bem provável que a locação não possa se realizar.

👉Locar direto com o proprietário do imóvel é possível e nesta situação vai depender das garantias deste negócio, pois nenhum proprietário irá locar para uma pessoa que pode ir embora do país a qualquer momento deixando aluguéis não pagos, reforma de entrega, etc.

Sendo assim o problema na locação esta na situação do estrangeiro que chega ao país querendo locar um imóvel, mas ainda não tem emprego , nem renda fica dentro do país, e seu endereço é um hotel ou pensão. Há solução, mas não é simples e na maioria dos casos pode dar resultado negativo.

💥DOCUMENTO PARA RESIDENTES NO PAÍS
Para locar, obrigatoriamente, o estrangeiro tem que apresentar:

 Passaporte – com o visto de autorização de entrada para trabalhar (exercer atividade remunerada) e tempo de permanência no país. Dispensa dizer que o locador não pode como garantia, reter o passaporte do estrangeiro. Com o passaporte o locador pode saber quanto tempo o locatário vai permanecer no país e ter a certeza de que ele pode trabalhar e ter sua fonte de renda.

CPF – cadastro pessoa física  obrigatório e indispensável para estrangeiro assinar qualquer tipo de contrato. O estrangeiro que esta no exterior pode requerer o documento no consulado brasileiro ou estabelecer um procurador aqui no Brasil para providencia-lo.

RNE – registro nacional do estrangeiro que autoriza a permanência no país solicitado na Policia Federal. Uma vez autorizado pela Policia Federal até que fique pronto, o protocolo provisório é aceito junto com o passaporte. Ocorre que, emitido o protocolo, significa que o RNE foi aceito.

CARTEIRA DE TRABALHO – se tiver autorização para o trabalho no país, deve ser apresentada com todos os dados do empregador mais a folha espelho de identificação. Se o estrangeiro estiver empregado a carteira facilita a comprovação de renda. Se não estiver empregado dependerá da boa vontade do locador em aceitar.

CERTIDÃO DE NASCIMENTO e CASAMENTO – do país de origem traduzida oficialmente para o português por tradutor juramentado. Solicitada no consulado brasileiro do país de origem do estrangeiro. Este documento é mais uma garantia ao locador, não é obrigatório.

FIANÇA: brasileiro que possa servir de fiador para o locatário ou seguro fiança locatícia. O seguro fiança com seguradora brasileira é possível e somente se tem a aprovação depois de analise pela seguradora de toda a documentação do pretendente. Trazer toda a sua documentação estrangeira com tradução juramentada é uma garantia de aprovação de crédito principalmente se você tem renda e bens no exterior. É bem provável que o seguro fiança seja cobrado a vista pelo período de 12 meses de contrato renováveis por mais 12 meses. 

COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA: em geral o estrangeiro esta em hotel ou na casa de um brasileiro e sem comprovante de residência, então se pode solicitar uma declaração de um brasileiro onde este declara em que local o estrangeiro se hospeda.

COMPROVANTE DE RENDA: o mais difícil de conseguir se o estrangeiro esta chegando ao país e não tem visto para trabalhar. Neste caso se possui renda comprovada no exterior o melhor a fazer é trazer os comprovantes de renda com tradução juramentada para a língua portuguesa. Há casos em que o estrangeiro tem como se manter no país por possuir renda no estrangeiro. A comprovação é necessária e a tradução dos comprovantes se faz necessária juntamente com os originais.

CONTRATO: elaborado obrigatoriamente em português por exigência legal e o locatário é obrigado a ter CPF - Cadastro Pessoa Física.

RECONHECER FIRMA: é de importância que o estrangeiro tenha ficha em Tabelionato de Notas, pois o locador pode exigir (e deve) o reconhecimento de firma. Para este ato o RNE(Registro Nacional do Estrangeiro) é indispensável bem como passaporte válido. Atente que para esta situação o protocolo do RNE não será aceito e terá que ser apresentado o RNE efetivo. Se no caso a abertura de firma ocorrer durante a renovação do RNE nesta situação o protocolo de renovação deve acompanhar. Nunca deixe vencer o RNE, 06 meses antes solicite a renovação.

ABERTURA DE CONTA: o estrangeiro residente pode solicitar apresentando o RNE, CPF, passaporte, comprovante de residência e de renda. Tenha duas pessoas residentes no Brasil para servir de referência. Se o estrangeiro aposentado no país de origem pode receber seus proventos no Brasil e determinados bancos tem parceria em alguns países que permitem este recebimento. Se o estrangeiro desejar pode estabelecer procurador para providenciar a abertura de conta corrente antes de sua chegada.

CONCLUINDO
De certo, temos que o locador quer garantias e o estrangeiro precisa firmar sua residência.
De certo também, que na pratica tudo que aqui citei torna-se muito mais difícil e a possibilidade de negativas são grandes. Acaba que as partes deixam de lado a legislação, acordando “por fora”. O locador quer dinheiro, o único meio de garantia para o contrato, se o estrangeiro tem, negocia mais fácil se não tem terá que residir em outros locais como quartos, pensões e hotéis ou Flat até que tenha renda, emprego e situação financeira que permita a segurança necessária. A dificuldade é tamanha que até mesmo para obter as informações para esta postagem encontrei divergências. Agradeço a boa vontade de algumas pessoas que gentilmente me deram um caminho a seguir.

Concluo que para a locação residencial o estrangeiro deve estar perfeitamente documentado com todos os seus documentos originais traduzidos para o português e quanto mais puder provar que tem como se manter no país mais fácil de locar um imóvel. Não sendo detentor de recursos em seu país de origem dependerá da analise de quem estiver envolvido no processo de locação.

Se o locador esta inseguro use a legislação locatícia a seu favor. Loque para o estrangeiro que chega para residir no país como se estivesse locando para um turista. Faça um contrato de locação residencial por temporada de no máximo 90 dias corridos. Desta forma o locador pode cobrar os 90 dias de aluguel adiantados no ato da assinatura do contrato e entrega das chaves e uma caução em dinheiro devolvida ao término do contrato se o imóvel estiver me perfeitas condições. O locatário terá então esse prazo para buscar comprovar rendimentos e emprego no país e obter toda a documentação necessária incluindo fiança locatícia. Ao término do prazo o locador poderá fazer novo contrato com prazo maior ou encerrar a locação.

Apenas para lembrar que locação por temporada tem prazo máximo de 90 dias e não é permitida renovação por igual período ou novo contrato temporário por novo período. a permanência do locatário no mesmo imóvel após 90 dias transforma a locação em prazo de 30 meses não podendo o locador retomar o imóvel salvo por infração legal ou contratual.  Nesta situação o locador deve estar atento para chamar o locatário a comprovar a documentação e fazer novo contrato de 30 meses antes do término dos 90 dias. 

Comentários

  1. "CPF – cadastro pessoa física obrigatório e indispensável para estrangeiro assinar qualquer tipo de contrato". Não é o que diz a lei: 31. O que fazer quando o locatário for diplomata ou estrangeiro e só tiver o número do passaporte?

    Informar no campo CPF/CNPJ do locatário a sigla NDP (não domiciliado no país), desde que o mesmo não incida em nenhuma das hipóteses previstas no art. 20 da IN SRF nº 461, de 2004.

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  2. Olá anônimo. A Receita federal tem suas próprias regras para cumprimento das declarações não se vinculando com legislação geral e especial. Significa dizer por exemplo, que para a Receita não interessa se um contrato é oficial ou de "gaveta" o que interessa é que seja declarado e o imposto recolhido.

    No caso do Diplomata este tem situação especial no País, com relação entre governos e seus representantes. Desconheço se é obrigatórioe acredito que sim visto que residirá no País

    Quanto aos estrangeiros PF é essencial o CPF para locação pois a legislação obriga que as partes sejam estrangeiras ou não, tenham as mesmas obrigações. Em todo o negócio jurídico o CPF é obrigatório. Para execução judicial de um contrato também.

    Existem casos em que a locação é por temporada. Neste tipo de locação, quem loca paga todo o período da locação adiantado mais um valor de caução por possíveis prejuízos no imóvel. Nessa situação ocorre a locação sem o CPF até porque ninguém loca um apartamento por 15 dias e obriga o estrangeiro a fazer o CPF .é uma situação especial para uma locação especial.

    A tua explicação se encontra nas dúvidas sobre a DIMOB preenchida por imobiliárias para situações como a do contrato de temporada em que o estrangeiro não vai residir no país, mas se ele for locar para familiar residir será preciso o CPF.

    abraços

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  3. Ok, está esclarecido. Só acho estranho a Receita aceitar a DIMOB sem o CPF se isso for obrigatório no contrato, pois se a DIMOB for sem CPF, deduz-se que o contrato também foi feito sem esse documento. Normalmente a Receita não deixa passar esse tipo de brecha, e no artigo citado também não diz nada sobre isso. Obrigado.

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  4. Olá, use o site da Receita como fonte apenas quando for assunto relacionado a imposto de renda. Para a Receita o que vale é a arrecadação. Eles tem a própria normatização mas sempre com referência ao imposto de renda. Se um estrangeiro fica 10 dias aqui e loca um apartamento mobiliado não vai tirar CPF e a Receita não vai deixar de arrecadas por causa disso então aceita que informe que não tem CPF. Até porque o imposto é recolhido na fonte então esta garantido. È de espantar mas é assim. Um contrato sem CPF não entra na esfera judicial.

    abraços

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  5. Boa tarde Maria Angela,

    Um cliente estrangeiro e não residente me pediu para locar seu apartamento no Rio, como devo proceder? Ele constará como locador com seu CPF de estrangeiro e reconhecerá a firma em um cartório aqui quando vier assinar o contrato ou terá que me nomear seu procurador?

    Antecipadamente grato.

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    1. Oi Eduardo Barrozo
      Ele tem que obrigatoriamente ter o CPF feito na Receita Federal mesmo sendo estrangeiro. Quando ele vier assinar vai abrir firma para reconhecer a assinatura no cartório de notas usando o CPF. Se ele não vier terá que ter um procurador no brasil até porque aluguel é renda tributada e retém o imposto na fonte pagadora que recolhe.
      abraços

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  6. Ola, eu sou uma peruana que resido no Brasil já 1 ano, eu estudo aqui em BH e moro dentro da faculdade. eu queria tentar de alugar um apartamento fora da faculdade, eu não trabalho aqui mas eu recebo uma quantia fixa dos meus pais que me mandam pelo western union. tem como eu utilizar aqueles comprovantes de wester union como comprovante de renda, me ajudaria muito a sua resposta. obrigada

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  7. Ola, sou brasileira e americana e gostaria de alugar um imovel no Brasil. Moro no exterior, mas tenho todas as documentacoes brasieliras. Gostaria de alugar um imovel no meu nome no Brasil para minha irma morar la com minha sobrinha.
    Epossivel mesmo eu ja nao morando la por muitos anos?

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    1. Olá. Via imobiliária não vais conseguir. Direto com o locador será possível se quitares todo o contrato antecipadamente visto a dificuldade de te acionar na justiça. Uma opção seria um fiador como principal pagador pois nesse caso ele seria acionado. Abraços

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  8. Enviei um e-mail para você, estou no aguardo.

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    1. Oi Andreia, como tua mensagem é do dia 22 vou verificar se respondi, caso não envie novamente. Abraços

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  9. Ótima explicação, tirou muitas dúvidas minhas. Valew.

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  10. Um americano naturalizado brasileiro que reside atualmente nos EUA pode fazer um contrato de promessa de compra e venda com sinal e ao mesmo tempo um contrato de locação por temporada de 6 meses para um familiar morar no imóvel enquanto providenciamos a documentação para financiamento bancário da compra?

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  11. Ola boa noite! Gostaria de saber se vc tem alguns sites de locações de imóveis por temporada estrangeiro p postar o imóvel?

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    1. Oi Leticia Nobre. Desculpe não faço esse tipo de recomendação porque não disponibilizo de tempo para acompanhar os anúncios. Acompanho somente os do Brasil como Airbinb.
      Abraços

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  12. Meu amigo tem CPF e está tudo regular, mas as asseguradoras estão a negar pois alegam que o mínimo é de 2 anos.

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    1. Oi Rafaella. Critérios das empresas. Mesmo com CPF, visto definitivo, as empresas podem criar regras próprias para se certificar de que a pessoa realmente tem sua residencial fiscal e definitiva no país. Abraços

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  13. Olá Maria, tudo bem? Obrigado por nos ajudar através do seu blog !

    Estou com uma dúvida que apareceu nos últimos meses. Eu e minha esposa temos um imóvél alugado no Brasil (atualmente moramos na Alemanha). O imóvel foi inicialmente comprado em meu nome e CPF e desde Junho está alugado através da imobiliária. Eu já fiz declaracao de saída definitiva, sendo assim recolhi as DARFS todos os meses com o código 9478 em meu próprio CPF, pois nao temos procurador, porém o dinheiro do aluguel foi sempre enviado para a conta da minha esposa (CPF e nome dela na conta)

    Em Dezembro passamos o imóvel para o nome da minha esposa e pedimos para a imobiliária atualizar o cadastro tudo no nome e CPF dela.

    Descobrimos que desde o início do aluguel a imobiliária nao estava adicionando nosso nome na DIMOB, pois eles informaram que o valor do aluguel é muito baixo para isso. Porém eu creio que eles estejam errados, pois somos "estrangeiros", entao nossa aliquota é de 15% e nao com base no valor do aluguel normal para um residente, creio eu.

    Voce sabe me informar se a imobiliária deve adicionar o nome da minha esposa na DIMOB ? Ela é alema, possui CPF e conta bancária CDE. Tudo no nome dela.

    Obrigado.

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    1. Olá Bruno. A imobiliária está errada. Por menor que seja o aluguel, deve ser declarado na Dimob e o imposto retido e recolhido pela imobiliária que representa você na administração do imóvel. A imobiliária e sua procuradora. Ela como PJ recolhe o imposto com o CNPJ dela. 15% sobre o aluguel descontada a comissão. Pelo visto ela não declarou na Dimob e isso implica em uma multa muito alta para a imobiliária. Melhor corrigir isso, porque não podes ficar recolhendo direto. As normas mudam, mas nesse caso não devia estar assim atualmente. Como estão mudando para o nome da sua esposa, solicite que passem a reter e recolher e informar na Dimob. Abraços

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    2. Bruno. Verifique o seu contrato de administração. A Imobiliária não pode administrar a locação sem mandato. Deve estar no corpo do contrato. Mesmo que o aluguel seja 50 reais, a informação na DIMOB é obrigatória. A multa por não informar é a partir de 5 mil reais. Vai dar problema.
      Abraços

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    3. Muito obrigado Maria, estarei entrando em contato com eles.

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