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02/09/2013

IPTU E CONDOMINIO – RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA


Através do contrato de intermediação e administração imobiliária o proprietário de um imóvel acorda com uma imobiliária para que esta loque seu imóvel e administre todo o período de locação. No próprio contrato o proprietário através do “mandato” autoriza esta imobiliária a agir em seu nome e nas demais cláusulas acorda o serviço que esta estará autorizada a praticar.
A Lei do Inquilinato 8.245/91 autoriza o proprietário a transferir para o locatário a responsabilidade de pagar o IPTU e condomínio enquanto o contrato de locação estiver vigente. Quase todos os contratos escritos contém esta cláusula e vale lembrar que no contrato verbal ambos não podem ser cobrados do locatário devendo ser suportados pelo locador (somente no contrato verbal (de boca).

Mas de que forma a imobiliária age em relação a cobrança do IPTU e condomínio?

O locador de comum acordo deve, no contrato, determinar qual a responsabilidade da empresa em relação a estas taxas. Se a imobiliária irá cobrar ambas as taxas juntamente com o aluguel (recomendado), se irá efetuar o pagamento para o locador de ambas as despesas, se o locador é quem paga estas taxas e depois a imobiliária cobra do inquilino e repassa para o locador, se a imobiliária vai efetuar o pagamento em dia estando ou não o inquilino em atraso e depois acertar com o locador, se a imobiliária apenas irá cobrar as taxas do inquilino e repassar direto ao locador para que este faça os pagamentos.
Em geral as partes acordam que a imobiliária irá cobrar do locatário no mesmo Doc do aluguel e efetuar o pagamento dos valores para o locador. Assim recebe de um lado e paga do outro.

Mas o que ocorre se a imobiliária não efetuar os pagamentos conforme contratado?

A imobiliária responde civil e criminalmente pelos danos que causar ao locador.

Código civil 2002 - art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.


Sendo assim, se deixar de cobrar do locatário, se cobrar do locatário e deixar de efetuar os pagamentos ou se não efetuar os pagamentos por inadimplência do locatário sem dar ciência ao locador, respondera com perdas e danos. No caso em questão o proprietário do imóvel deverá pela via judicial buscar a devida responsabilidade da imobiliária e indenização pelos danos causados.

Muitos proprietários só tomam conhecimento de que as taxas não foram pagas quando recebem notificação de cobrança. Cabe então reunir-se com a imobiliária para averiguar o que ocorreu. Se por um erro, um pagamento não foi efetuado, não há motivo para complicações se não houve dano ao proprietário. A imobiliária efetua o pagamento com os devidos juros e correções suportadas pela mesma, concedem as devidas explicações e as partes se acertam.

Em caso de falta de pagamento de vários meses há que se analisar a negligência da imobiliária e até mesmo o fator de “apropriação indébita” onde a mesma apropriou-se de um valor que não lhe pertencia deixando de cumprir com a obrigação contratual.

Em todas as situações o ideal é reunir-se pessoalmente com o responsável pela imobiliária visando primeiramente resolver imediatamente o problema para depois se pensar em um ressarcimento. A negociação sempre é o melhor caminho.

Uma imobiliária que preste bons serviços e atue dentro da lei resolverá o problema imediatamente e irá reparar qualquer dano por acordo entre as partes. Não esqueça, quanto mais detalhado no contrato a obrigação da imobiliária frente a estes pagamentos, menos problemas haverá e mais fácil era a solução. O contrato é a prova inequívoca do que foi acordado.

Obs. O mesmo vale para cobranças e pagamentos de seguro fiança, seguro incêndio, taxa extra de condomínio e todos os valores relativos a locação constantes no contrato sob a responsabilidade da imobiliária.


51 comentários:

  1. Tudo dependerá do que está no contrato, se alguma das partes não cumprir com sua parte, deverá haver uma negociação, caso não tenha uma solução tomar as medidas necessárias perante a justiça.

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  2. Olá Rorato. Exatamente isso. felizmente aqui no sul as imobiliárias seguem um padrão que dificilmente ocorre problemas. O problema maior esta na falta de informação do locador.
    abraços

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  3. Oi Maria. Parabéns pelo blog, muito esclarecedor. Tenho uma dúvida com relação ao pagamento do IPTU. Quando o locador repassa o IPTU ao locatário, este pode pedir para pagá-lo anualmente (e usufruir do desconto concedido para pagamento antecipado)? Obrigado.

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  4. Oi Marko, obrigado. Sim, o locador é obrigado a permitir que o locatário(inquilino) faça uso do desconto no pagamento do IPTU solicitando a guia para pagamento único a vista com o desconto concedido pela prefeitura.

    Se seu inquilino deseja pagar a vista fazendo uso do desconto esta no uso de um direito que você tem que conceder.

    Caso ele só tivesse condições de pagar parcelado em até 10 vezes e não tivesse como pagar a vista fazendo uso do desconto, aí sim, o locador poderia pagar antecipadamente tendo a vantagem do desconto e cobrar normalmente do locatário o valor integral em até 10 vezes.

    Lei 8.245/91

    Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

    Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo integralmente.

    abraços

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  5. Olá Maria,
    o locador paga o Iptu a vista e o locatário paga parcelado em 10 vezes.
    A imobiliária pode cobrar taxa de administração sobre as parcelas do Iptu quando as repassar ao locador?
    Obrigado
    Luiz

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  6. Oi luiz. você como locador paga mensalmente para a imobiliária uma comissão(taxa) mensal pela administração do contrato de locação que inclui cobrança do locatário e repasse ao locador bem como também pagamentos de despesas autorizadas por este locador. Sendo assim não há porque a imobiliária te cobrar taxa extra pelo repasse do condomínio ou IPTU cobrado do inquilino, é abusivo. Abraços

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    1. Obrigado pela sua orientação!!!
      Abs
      Luiz

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  7. Olá Maria, gostei muito desta postagem!
    Gostaria, por gentileza, que me esclarecesse uma situação.
    Minha mãe tem um apartamento que aluga, pela imobiliária. Recebeu uma citação de execução fiscal para pagar o IPTU, mais honorários, e pelo valor se refere aos últimos anos.

    O contrato diz o seguinte: "Fica a ADMINISTRADORA autorizada a efetuar o pagamento de taxas e impostos municipais tão logo tenha em seu poder os avisos de débito. Despesas que serão levadas a débito do LOCATÁRIO ou da LOCADORA se esta permitir.

    Ter em seu poder o aviso de débito.. O aviso chega no imóvel alugado e se o locatário por no lixo ou qualquer coisa, a imobiliária não tem em seu poder, não é feita a cobrança, não é pago, enquanto minha mãe sempre pensou que estava tudo pago"

    Agora, vem esta execução fiscal contra minha mãe. Isso esta certo?

    Desde já grato pela atenção, Michel Melo

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  8. Olá Michel, bom dia.

    Situação complicada e discutível.
    O que diz teu contrato com a imobiliária e com o locatário?
    Quem ficou encarregado no contrato de apresentar o carnê do IPTU?
    Por que na prestação de contas anual onde vem o extrato dos alugueis e taxas pagos para o imposto de renda você bão verificou que não havia pagamento do IPTU?

    o contrato diz que a imobiliária seria responsável pelo pagamento se lhe fosse entregue o carnê e como não foi ela não tem responsabilidade porém como se trata de imóvel que o carnê vai direto para a residencia do inquilino no contrato de locação tem que constar uma clausula que obriga o locatário a entregar para o locador qualquer documento que chegue em nome dele no imóvel, tem esta clausula? Se tem esta clausula o locatário tinha que todos os anos entregar o carnê para a imobiliária efetuar o pagamento, se não tem ele não é responsavel por nada.

    Se no doc do aluguel ele paga IPTU o valor foi repassa para você e assim fica evidente que você deveria pagar o imposto.
    Para saber exatamente de quem é a responsabilidade é preciso saber o que diz ambos os contratos.

    qualquer coisa use o meu email no final da página
    abraços

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  9. Bom dia ,estou com dúvida referente a pagamento do IPTU pago aluguel de uma sala comercial ,o prédio é novo agora estão querendo cobrar IPTU do condomínio ,sendo que já pago da referida sala, existe isso? Como fica mediante a lei ?

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    1. O IPTU do terreno(fração ideal) é despesa ordinária e paga pelo inquilino dentro da taxa mensal de condomínio. qualquer valor anterior a locação deve ser pago pelo locador. abraços

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  10. Olá Maria Angela.

    Por favor me ajude: Se o proprietário já quitou o IPTU, a imobiliária pode cobrar novamente do inquilino?

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    1. Siim.O inquilino indeniza o locador pelo IPTU e condomínio que ele paga conforme autoriza a lei do inquilinato. Se você entrou no imóvel em outubro o locador pode cobrar 3 parcelas do IPTU referente a outubro, novembro e dezembro tenha ou não já quitado o imposto do ano de 2015.
      IPTU e condominio são taxas que você indeniza o locador por estar no uso do imóvel.
      abraços

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  11. Olá Maria Angela!!!

    tenho uma questão complexa, mas vamos lá.

    aluguei um imóvel em Março/2014 e residi nele até Agosto/2015.
    havia no meu contrato a cláusula que IPTU era por minha conta. só isso. sem expressar mais nenhum detalhe (forma de cobrança e pagamento) mas nunca me entregaram nenhum carnê ou cobrança para pagar.
    em final de Fev/2015 chegou o novo carnê no imóvel, menos de uma semana depois recebi um email da imobiliária pedindo para eu entregar o carnê. e eu entreguei pessoalmente. só receberam e não falaram nada.

    agora, já fazem mais de seis meses que saí do imóvel e deixei tudo quitado e certinho... alugueis, agua, luz, condominio, etc... inclusive recebi meu caução de volta. então, na época entendí que estava tudo certo, pois imaginei que a imobiliária fizesse uma busca de todas as contas e se certificar que está tudo quitado. agora, estão querendo cobrar tudo junto com juros e correções, inclusive vao me protestar.

    isso tudo está certo?

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    1. Oi André, quer dizer que nunca foi cobrado de você. Se no contrato dizia que a forma de pagamento era sua devias ter pago o carnê ou questionado a ausência do imposto. Se não pagou tem que pagar. Vão te acionar e as ações que tenho conhecimento o juizado mandou pagar. Consulte um advogado, ele pode ter uma solução baseada em ações judiciais mais atuais. Abraços

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  12. Oi Maria Angela.
    A imobiliaria uma procuracao minha que pode receber e pagar r mr representar no contrato esta escrito que o inquilino tem que pagar o iptu.E que deve pagar direto pra imobiliaria. A imobiliaria me passa o valor na noite dia do vencimento da parcela unica com o banco ja fechado e nao tem uam clausula aonde diz que eu devo pagar oiptu.O problema é que por nao ter sido pago no prazo tem acrescimo e a imobiliaria nao quer se responsabiliza ,que faço? Por nao ter pago em parcela unica perdi tambem odesconto do ano que vem. E a imobiliaria me ameaca de retirar do aluguel o valor e passar pra inquilina que pagou pra imobiliaria o valor do iptu , E agora?Ela pode fazer isso? Abraço

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  13. Olá, gostaria de esclarecer a seguinte dúvida, o imovel esta alugado por 1.000,00, porém o inquilino paga o aluguel + as taxas, que fica no total de 1.500,00 aproximandamete.
    A taxa de administração que vai para o corretor deve ser cobrado em cima de qual valor? 1.000 ou 1.500???

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    1. Olá Vania, a comissão é sobre o valor que constar no contrato, em geral sobre o total do Doc pago pelo inquilino mas ambos são legais.
      abraços

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  14. Oi, Maria Angela, tudo bem? Você pode me responder uma dúvida?
    Eu aluguei um apartamento no dia 04/04 no valor de 1.500,00 reais (aluguel + condominio) e quando fui na imobiliária responsável agora em maio para pegar o boleto para pagar o aluguel, me foi cobrado 2.000,00. Até assustei! Quando questionei o valor, a imoboliaria afirmou que eles estavam cobrando o aluguel e o condominio de Abril + o de Maio, sendo que no meu contrato não tem nada especificando que é necessário pagar antecipadamente o condominio do próximo mês. Quando questionei o Sindico do prédio, ele me informou que os outros locatários não pagam adiantado. Essa forma de cobrança é legal? Agradeço se puder me responder!

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    1. O síndico opinou sobre um assunto do qual não tem conhecimento. A cobrança está correta e legal.

      Na locação o aluguel é pago após o uso. Usou abril, paga em maio. O condominio e IPTU dão pagos no inicio do mês de uso. A lei autoriza o locador a cobrar tudo em um só boleto.
      Estás pagando 26 dias de aluguel de abril, 26 dias de condominio de abril e 26 dias de IPTU + o condom. E iptu integral de maio.
      Não há cobrança antecipada. Estas reembolsando o locado do uso de 26 dias de abril e pagando maio que será quitado pelo proprietario na data do vencimento.
      O que não pode é te cobrar abril integral, é pró rata. Abç

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  15. Oi Maria Angela, vc entende que se a imobiliaria é responsavel pelo pagamento do IPTU e condominio (e cobra do inquilino, para garantir que esse não atrase os pagamentos e prejudique o locador), a imobiliaria poderia cobrar a taxa de administracao também sobre o valor do condominio e IPTU?

    Obrigado,
    Alex

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    1. Olá te respondi via Email. A tabela de honorários do CRECi determina a cobrança sobre o total do boleto bancário recebido do inquilino mensalmente. Podendo haver acordo entre as partes no contrato de administração de incidir somente sobre o aluguel e outros pagamentos excluindo imposto e condomínio. Abraços

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  16. Maria, a imobiliária Albuquerque Fernandes cuida de nossos imóveis e faz 18 meses não paga os darfs e IPTUs devidamente descontados de nós e dos inquilinos. O que podemos fazer? Só de IPTU já são 80000 em dívidas.

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    1. Oi Filip Stoops. Acho que te respondi via Email mas tinha uma informação diferente. Te respondi no Email que ela desconto do boleto e o inquilino paga a DARF, quanto ao IPTU se ela recebe teria que repassar para vocês com o aluguel mas se ela paga para vocês então procurem um advogado para entrar na justiça.
      Abraços

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  17. Oi Maria Angela, com relação ao condomínio, se o locador paga o condomínio e repassa esse valor ao locatário e ele atrasa o aluguel. Pode ser cobrada a multa de 10%, que prevê a lei do inquilinato, por ser relação locador x locatário ou tem que ser cobrado 2% e o aluguel 10%?

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    1. Oi Jamila Doin

      Se todos os valores do contrato são cobrados em único boleto a resposta é sim a multa e juros incide sobre o total do boleto a ser pago.
      abraços

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  18. Por gentileza Maria Angela, meu contrato consta que "O aluguel mensal, livremente convencionado para os primeiros 12 (Doze) meses deste contrato será de R$ 1.300,00 (Hum mil e trezentos reais), valor este já incluso a taxa de condomínio" ... sendo assim, no boleto vem descriminado valor do Aluguel 1300,00 + IPTU de 43,00 ... Então gostaria de saber, se neste caso, quando houver o reajuste em Fev/2017, tem que ser sobre os 1300,00 ou deve ser descontado o condomínio QUE EU SEI que é 170,00 (valor não está no contrato, só sei pq eu usava outro apto e a outra imobiliária, descriminava os valores, neste não veio)?

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    1. Olá. O reajuste será sobre os 1.300,00 porque o condomínio está dentro do pacote. O locador escolhe se quer cobrar separado ou incluir dentro do valor do aluguel para fins de imposto de renda visto que aluguel é renda tributada.

      abraços

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    2. Oi Maria Angela. tenho uma duvida sobre essa questão também. Se o reajuste é feito em cima do valor total, contando condominio e tb iptu, caso um deles tenha aumento, eu tenho que pagar também? Ou acerto apenas o valor do reajuste, que entendo já incluir possiveis aumentos?

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  19. Olá Maria Angela, tudo bem?

    Gostaria de lhe pedir uma ajuda. Tenho um imóvel locado pela imobiliária há mais de 8 anos. E só no ultimo ano percebemos que o IPTU não estava sendo pago desde 2012 (5 anos). No meu contrato há uma clausúla que designa o locatário como responsável pelo pagaento do IPTU e também uma clausula que indica a Imobiliaria como minha representante para fazer cobranças e administrar meu imóvel. Considerando que a Imobiliária é a responsável por acompanhar e cobrar o inquilino pelos pagamentos do IPTU quero notificá-la a resolver este problema. Isso é certo? Como eu faço?

    Desde já, agradeço sua ajuda!

    Daniela Reis

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    1. Oi Daniela Reais

      a imobiliária é responsável por cobrar do inquilino não por efetuar a quitação junto a prefeitura salvo se foi contratada para isso. ela deverá resolver este problema e te indenizar se for o caso.
      abraços

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  20. Bom dia Angela,

    Alugo um apartamento desde de outubro 2013.
    Em Março de 2014 o IPTU que era no valor de R$22,00 começou a vier no valor de R$5,00. Não questionei. Agora quase 3 anos depois estou sendo cobrada pela diferença, a imobiliária alega que em 2014 teve uma mudança na forma de cobrar IPTU e que nem eles e nem o proprietário foram avisados.
    Ao meu ver a proprietária se confundiu e não pagou tudo que tinha que pagar e agora estou arcando com esse erro.
    Isso é correto?
    Grata
    Clara

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    1. Olá Clara

      Está correto porém também era seu dever ter alertado a imobiliária por escrito para o possivel erro de lançamento e não o fizeste. Se tivesse feito estaria livre de ter que arcar com a diferença que não foi cobrada. o locador pode cobrar o atrasado mas não multa e juros pois a administração e quitação do imposto perante a prefeitura não era sua responsabilidade. Peça comprovação de todos os valores através do carnê do IPTU.
      Abraços

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  21. Boa tarde!!! Meu nome é Elaine, a 5 anos alugo uma casa, onde eu recebo o valor do aluguel mais o valor do IPTU em 2015 não veio o valor do IPTU para pagar, liguei questionando me alegaram que a proprietária pediu uma revisão só que esse mês veio o boleto com um valor absurdo sendo referente a 2015, e o IPTU de 2016 começaram a colocar no boleto duas parcelas por mês alegando que eu tenho que quitar até fevereiro de 2017, enfim estou pagando 3 parcelas por mês isto é justo eu pagar com juros uma coisa que podia ter pago sem por erro da imobiliária?

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    1. Oi Elaine,

      Vais ter que questionar judicialmente essa cobrança, devias ter continuado a pagar mesmo que depositando em juízo porque agora o prejuizo recai sobre você. Eu entendo que os juros e correção não são despesa sua e sim da proprietária. Procure um advogado.
      abraços

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  22. Boa tarde, acabei de aluguar uma casa que está com IPTU atrasado, por isso chegou o carnê de IPTU sem a opção de desconto para pagamento à vista. Como devo proceder, sendo que me sinto prejudicada por não ter o desconto.

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    1. Olá. Se o IPTU está atrasado o proprietário não tem direito ao desconto e nem você. tua obrigação contratual é pagar o valor do IPTU o desconto é concedido ao proprietário do imóvel que se tem este direito deve concede-lo também a você no pagamento a vista. como ele não tem este direito por estar em atraso não pode te concede-lo.
      abraços

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  23. Olá boa noite!! Alugo um APT e pago o condomínio antecipado dia 5 de cada mês pq a inquilina não estava pagando aí agora eu cobro junto com o boleto do aluguel, porém ela atrasa o boleto tb. Qual valor devo botar no boleto,os 425,00 que é até dia 5 e o que eu pago. Ou valor do documento que é 525.00 pois ela só me paga dia 28 todo mês atrasa e o aluguel vence dia 5 de cada mês.

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    1. Olá, a obrigação de recolher em dia o IPTU e condomínio é do proprietário se estas taxas são cobradas junto com o aluguel em um único boleto. Nesse caso o inquilino está reembolsando o valor. Sendo assim, cobrança de tudo em um único boleto, se atrasa o pagamento desse boleto incide multa e juros sobre o total pago e não apenas sobre o aluguel.
      Abraços

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  24. Bom dia, Maria!
    Aluguei uma casa pela imobiliaria com o valor de R$450,00 + IPTU porem a imobiliaria ficou 3 meses sem cobrar o iptu no meu boleto e agora quer que eu pague tudo de uma vez, isso esta correto?

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    1. Bom dia.

      Sim ela pode cobrar mas não os juros pois o erro foi dela. Se você quiser parcelar tudo bem mas aí paga os juros desse parcelamento porque você também tinha obrigação de ter avisado a imobiliária de que o IPTU não estava vindo no boleto.
      Abraços

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  25. Bom dia, Maria Angela.

    No meu contrato junto à imobiliária, está prevista a incidência de taxa de administração sobre os aluguéis, mas também sobre despesas de condomínio, IPTU etc. Pelos seus comentários, conclui que isso é legal. Minha dúvida, todavia, é acerca da possibilidade de deduzirmos do aluguel contratado a referida taxa para efeitos de imposto de renda. Você sabe se é possível? Posso deduzir do aluguel, para fins de imposto de renda, apenas a taxa de administração referente ao aluguel ou também a taxa de administração incidente sobre condomínio e IPTU?

    Obrigado.

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    1. Olá Le TSar

      A comissão total paga para a imobiliária pode ser deduzida do aluguel sem problemas mesmo que a comissão incida sobre o total do DOC pago pelo inquilino. Se as comissões são separadas não se são sobre o único boleto sim. Exemplo: 10% sobre o total do boleto bancário. valor do boleto 2500,00 e assim 250 de comissão. Valor do aluguel mensal R$ 1500,00. então 1500,00 menos 250,00.
      abraços

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  26. Morei num imovel locado de 2014 à 2017 e o locador nunca me cobrou IPTU, embora estivesse previsto no contrato, e agora, com a recisão, ele quer me cobrar os 3 anos em que morei lá.Ele pode?

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    1. Oi Leiliane, Carvalho

      Havia uma obrigação contratual de ambas as partes, você devia ter alertado o locador de que a cobrança não estava sendo feita. O locador tem 3 anos a partir do término do contrato para cobrar dividas de locação. Após, caduca o direito de cobrança.
      abraços

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  27. Boa tarde Maria Angela.
    Tenho um contrato com a imobiliaria que diz que o condominio deveria ser cobrado juntamente com o aluguel. Ocorre que a imobiliaria não cobrou o condominio e este esta em atraso desde o inicio do contrato, ha cerca de 1 ano. A inquilina não paga o aluguel ha 5 meses, ja pedi varias vezes que eles entrassem com ordem de despejo, mas sempre me dizem que estão tentando um acordo amigavel. Agora a inquilina diz que vai sair do imovel e vamos resgatar a caução que não cobre toda a divida. a imobiliaria quer quitar o condominio e ficar os alugueis pra confissão de divida, isso esta certo ja que se tratou de um erro da imobiliaria?
    Obrigada

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    1. Oi Lauren

      É você quem decide o que será cobrado da inquilina não há imobiliária, você é a dona do imóvel e locadora e somente você pode decidir. a imobiliária deve apresentar o histórico da divida total, descontar a caução que irá entregar para você e o restante fazer a confissão de divida. Você decide o que vai fazer com a caução recebida, quitar os condomínios ou usar para outra coisa. Avalie com um advogado o condomínio que não foi cobrado conforme o contrato lembrando que era sua obrigação manter em dia e controlar estes pagamentos salvo se a imobiliária era responsável por cobrar e pagar.
      Abraços

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